亚洲国产午夜真人一级片中文字幕精品黄,精品久久久噜噜噜久久久,国产区综合精品国产www,www.国产精品.com,国产美女的第一次好痛在线看,最新国产乱人伦偷精品免费网站,日本欧美一区二区三区不卡视频,精品久久久无码人妻字幂,国产午夜精品理论片,国产午夜精品久久久久免费视

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-思瀚產(chǎn)業(yè)研究院
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 中天服務(wù)    2024-01-25

1、項(xiàng)目實(shí)施背景

（1）行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)成長(zhǎng)空間廣闊

依托國(guó)民經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)，以 TOP100 物業(yè)企業(yè)為代表的物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入水平持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)《2021 全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2020 年TOP100 物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為 117,339.37 萬(wàn)元，而 2017 年僅為 74,209.92 萬(wàn)元，2017 年至 2020 年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)達(dá) 58.12%，呈快速上升趨勢(shì)。

一方面，物業(yè)在管面積持續(xù)增加，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時(shí)代拓展多元經(jīng)營(yíng)渠道，行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入出現(xiàn)了上漲。由于上游行業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍將持續(xù)，加上近年來(lái)政府行政類物業(yè)服務(wù)采購(gòu)量的增加，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)，2023 年全國(guó)物業(yè)費(fèi)收入規(guī)模將超過(guò) 2 萬(wàn)億元。

（2）城鎮(zhèn)化率大幅提升，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，城鎮(zhèn)化率不斷提升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升從 1980 年的 19.40%提升至 2019 年的 60.60%，最新公布的 2020 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為 63.95%，但與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍具提升空間。城鎮(zhèn)化率的提高能帶動(dòng)住宅以及其他房產(chǎn)項(xiàng)目需求增長(zhǎng)，從而推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)中指研究院公開(kāi)資料，2020 年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總在管建筑面積達(dá)259億平方米，較2016年的185億平方米提升明顯，2016-2020 年期間物業(yè)管理行業(yè)總在管建筑面積復(fù)合增長(zhǎng)率為 8.78%。在城鎮(zhèn)化率不斷提升的背景下，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)將持續(xù)發(fā)展。

（3）企業(yè)信息化建設(shè)迅速發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)智能化升級(jí)

企業(yè)信息化是指以現(xiàn)代通信、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)為基礎(chǔ)，控制和集成化管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各種信息，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外部信息的共享和有效利用，以提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率并且降低成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

隨著國(guó)家大力推進(jìn)信息化進(jìn)程，越來(lái)越多傳統(tǒng)企業(yè)著手布局信息化，我國(guó)企業(yè)信息化市場(chǎng)規(guī)模也呈現(xiàn)逐年向上增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)我國(guó)企業(yè)信息化將進(jìn)入快速發(fā)展階段。

智能化是信息化發(fā)展的高級(jí)階段，是在信息化的基礎(chǔ)之上，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等新一代信息技術(shù)，在各種場(chǎng)景中，以人類的需求為中心，通過(guò)數(shù)據(jù)的處理和反饋，對(duì)隨機(jī)性的外部環(huán)境做出決策并付諸行動(dòng)。隨著信息技術(shù)蓬勃發(fā)展，智能化技術(shù)不斷升級(jí)以及與物業(yè)、健康、養(yǎng)老、教育、司法、公安、教育、金融等行業(yè)融合發(fā)展，未來(lái)智能化技術(shù)將會(huì)應(yīng)用到更多的行業(yè)領(lǐng)域。

當(dāng)前，智能化技術(shù)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于物業(yè)管理行業(yè)中，一方面，物業(yè)管理公司運(yùn)用智能化技術(shù)能有效地降低物業(yè)管理的人力成本；另一方面，物業(yè)管理公司可以運(yùn)用微信、手機(jī) APP 等手段搭建綜合社區(qū)平臺(tái)，有效整合以及分配資源，將服務(wù)延伸至公共管理空間、社區(qū)金融、房產(chǎn)中介、電子商務(wù)、家政、社區(qū)長(zhǎng)者照顧等領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)多元化的增值服務(wù)，創(chuàng)造新的利潤(rùn)來(lái)源。因此，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司利用信息化、數(shù)字化以及智能化優(yōu)勢(shì)，深化業(yè)務(wù)融合，推動(dòng)行業(yè)智能化升級(jí)。

（4）物業(yè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)，人才儲(chǔ)備逐漸成為物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入逐年遞增，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人均GDP 達(dá)到 3,000 美元后，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，服務(wù)性消費(fèi)占比提升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅 26,955 元，2020 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 43,834 元，2013-2020 年期間的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 6.27%。

此外，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷成熟，電子商務(wù)興起，科技創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，新興消費(fèi)業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展，且受過(guò)高等教育、追求個(gè)性化需求的人口逐漸成為消費(fèi)主力，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，對(duì)物業(yè)管理等服務(wù)型消費(fèi)的需求將相應(yīng)提升。

同時(shí)，隨著業(yè)主對(duì)工作、生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)對(duì)懂技術(shù)、善管理、具有創(chuàng)新開(kāi)拓精神的復(fù)合型人才需求激增，要求行業(yè)內(nèi)企業(yè)制定高層次的人才戰(zhàn)略，建立一支專業(yè)化、高水平的員工隊(duì)伍，從而使公司人力資源建設(shè)與業(yè)務(wù)發(fā)展的需要相匹配，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（5）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策支持為物業(yè)管理行業(yè)提供良好環(huán)境

物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)代化城市管理的重要組成部分，且與人民生活息息相關(guān)，是國(guó)家大力支持的朝陽(yáng)行業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列產(chǎn)業(yè)政策為物業(yè)管理行業(yè)提供了良好的政策環(huán)境。

2021 年 3月，全國(guó)人大會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出以提升便利度和改善服務(wù)體驗(yàn)為導(dǎo)向，推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，加快發(fā)展健康、養(yǎng)老、托育、文化、旅游、體育、物業(yè)等服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)公益性、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)供給，擴(kuò)大覆蓋全生命期的各類服務(wù)供給。在產(chǎn)業(yè)政策的不斷支持下，物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。

2、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)立 3 個(gè)集協(xié)同化、多元化、數(shù)字化、智能化為一體的高標(biāo)準(zhǔn)先行示范展示點(diǎn)，以傳播專業(yè)的品牌形象，從而提升公司的品牌影響力；另外，公司將在現(xiàn)有營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)之上，在杭州、南京、金華、長(zhǎng)沙等 10 個(gè)城市設(shè)立營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，并在各個(gè)相對(duì)應(yīng)城市配備專業(yè)的市場(chǎng)拓展人員以及辦公設(shè)備，以完善現(xiàn)有營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系，擴(kuò)大業(yè)務(wù)覆蓋范圍，從而進(jìn)一步提升市場(chǎng)規(guī)模，增強(qiáng)盈利能力。

3、項(xiàng)目必要性分析

（1）加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展，提升盈利能力

公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理。近些年來(lái)，我國(guó)居民可支配收入的不斷增長(zhǎng)以及城鎮(zhèn)化率的不斷提高，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。此外，在物業(yè)管理行業(yè)中，鑒于部分固定成本不隨業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)而增加，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模將有助于公司降低單位成本，促進(jìn)協(xié)同管理，從而提高區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的布局密度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化效應(yīng)，達(dá)到降本增效的效果。

基于以上兩個(gè)方面，公司有必要順勢(shì)抓住行業(yè)發(fā)展的紅利，加大對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的投入建設(shè)力度，快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效降低成本，從而全面提高公司盈利能力，成為具有綜合實(shí)力的物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

（2）提升外拓能力，加速全國(guó)業(yè)務(wù)布局

外拓能力是企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心表現(xiàn)，決定了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)大的外拓能力是物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、增加營(yíng)業(yè)收入的關(guān)鍵，同時(shí)也是開(kāi)展全國(guó)業(yè)務(wù)布局的基礎(chǔ)要素。具有強(qiáng)大外拓能力的企業(yè)一般具有良好的服務(wù)品質(zhì)、專業(yè)的品牌與標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系等。

公司子公司雖已著手全國(guó)業(yè)務(wù)布局，但是物業(yè)收入仍主要來(lái)自浙江省內(nèi)，主要原因是外拓能力相對(duì)不強(qiáng)，抑制了全國(guó)市場(chǎng)拓展的速度。因此，公司亟需提升外拓能力，從而加速全國(guó)業(yè)務(wù)布局，提升子公司在全國(guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。通過(guò)本次項(xiàng)目的實(shí)施，子公司將整合有效資源，利用科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y決策評(píng)判機(jī)制，完善并形成更具標(biāo)準(zhǔn)化和體系化的外拓機(jī)制，逐步加大對(duì)全國(guó)的業(yè)務(wù)布局，加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)城市市場(chǎng)的深耕。因此，通過(guò)本項(xiàng)目實(shí)施能夠有效提升公司外拓能力，加速全國(guó)業(yè)務(wù)布局。

（3）增強(qiáng)品牌宣傳效應(yīng)，提升品牌影響力

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，品牌聲譽(yù)為業(yè)務(wù)開(kāi)展的重要影響因素。在選擇物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商時(shí)，消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先考慮擁有多年良好管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)大品牌聲譽(yù)及公認(rèn)服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)。在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，樹(shù)立企業(yè)形象、打造物業(yè)管理品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)求得生存發(fā)展的必要選擇。

當(dāng)前中天美好服務(wù)品牌影響力覆蓋范圍尚局限于浙江省內(nèi)，品牌影響力建設(shè)力度相對(duì)不足，迫切需要加強(qiáng)對(duì)品牌影響力的建設(shè)力度，增強(qiáng)品牌宣傳效應(yīng)，從而提升品牌影響力。本項(xiàng)目基于子公司成熟的物業(yè)管理模式，計(jì)劃打造 3 個(gè)集多元化、協(xié)同化、數(shù)字化、智能化為一體的高標(biāo)準(zhǔn)先行示范展示點(diǎn)，以傳播專業(yè)的品牌形象，通過(guò)發(fā)揮標(biāo)桿作用，以點(diǎn)帶面全面提升中天美好服務(wù)品牌影響力；

同時(shí)，本項(xiàng)目還將在全國(guó) 10 個(gè)城市設(shè)立營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，讓客戶近距離深入了解子公司的發(fā)展現(xiàn)狀及成就，感受子公司服務(wù)特色，從而進(jìn)一步擴(kuò)大品牌效應(yīng)。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施有助于公司增強(qiáng)品牌宣傳效應(yīng)，提升品牌影響力。

4、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

（1）廣闊的市場(chǎng)前景，為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了最基本的保障

物業(yè)管理，特別是住宅物業(yè)，主要的服務(wù)對(duì)象為城鎮(zhèn)化社區(qū)，故城鎮(zhèn)化為推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020 年度我國(guó)城鎮(zhèn)化水平為 63.89%，根據(jù)美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率在達(dá)到 70%前為快速城鎮(zhèn)化階段，因此在現(xiàn)有發(fā)展速度下，我國(guó)未來(lái)仍將處于快速城鎮(zhèn)化階段，這將為物業(yè)管理行業(yè)在萬(wàn)億存量市場(chǎng)空間的基礎(chǔ)上帶來(lái)增量需求。

根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、中金公司數(shù)據(jù)，2019 年末行業(yè)整體基礎(chǔ)物業(yè)管理面積約 300 億平米，至 2030 年行業(yè)整體基礎(chǔ)物業(yè)管理面積有望達(dá)到 560 億平米；2019 年行業(yè)整體收入規(guī)模約 1 萬(wàn)億元，至 2030 年有望達(dá)到 2.5 萬(wàn)億元，物業(yè)管理市場(chǎng)前景廣闊。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理行業(yè)的上游和基礎(chǔ)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已由快速發(fā)展期進(jìn)入成熟期，近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)增速有所放緩，但隨著城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步的提升以及舊房改造的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍有一定的增長(zhǎng)空間，可為物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

（2）豐富的項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)以及良好的品牌優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目實(shí)施管理提供了良好的保障

中天美好服務(wù)致力于以“服務(wù)”為核心，憑借高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)以及多元化的服務(wù)場(chǎng)景，成為極具綜合實(shí)力的物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。截至2023年9月末，公司在管面積 1,090.82 萬(wàn)平方米，公司業(yè)務(wù)以杭州地區(qū)為基點(diǎn)，精耕長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，業(yè)務(wù)輻射新疆、陜西、長(zhǎng)沙等地，涵蓋多層小區(qū)、高層大廈、別墅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)等多種物業(yè)類型。同時(shí)中天美好服務(wù)已在全國(guó)多地設(shè)立了多個(gè)具有獨(dú)立業(yè)務(wù)拓展能力的分公司/辦事處，形成了一套成熟的項(xiàng)目拓展體系，培養(yǎng)了一大批優(yōu)秀的項(xiàng)目拓展人才，為后續(xù)全國(guó)業(yè)務(wù)拓展打下基礎(chǔ)。

自成立以來(lái)，中天美好服務(wù)致力于打造高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)品牌，2015 年進(jìn)入中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值 50強(qiáng)、2016年榮獲億翰智庫(kù)頒發(fā)的中國(guó)社區(qū)服務(wù)商 TOP100 榮譽(yù)稱號(hào)、2021 年被中共上海市委政法委員會(huì)評(píng)為上海市平安示范單位。

具有品牌影響力的物業(yè)管理公司不僅占據(jù)高端市場(chǎng)和高市場(chǎng)利潤(rùn)空間，同時(shí)更能夠從未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，持續(xù)不斷地?cái)U(kuò)張規(guī)模。中天美好服務(wù)在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，憑借良好的服務(wù)品質(zhì)以及優(yōu)秀的管理能力，在業(yè)界積累了良好的口碑，為項(xiàng)目實(shí)施管理打下堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ)。

5、項(xiàng)目投資概算

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目計(jì)劃投資總額7,237.60萬(wàn)元，其中6,180.00萬(wàn)元以募集資金投入，其余所需資金通過(guò)自有或自籌資金方式解決。

（1）具體投資數(shù)額安排明細(xì)

場(chǎng)地租賃投資 228.60萬(wàn)元；場(chǎng)地裝修投資 250.00 萬(wàn)元；設(shè)備投資 5,930.00萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi) 309.00萬(wàn)元；市場(chǎng)拓展及營(yíng)銷費(fèi)用 520.00萬(wàn)元；總投資金額 7,237.60 萬(wàn)元；

（2）投資數(shù)額測(cè)算依據(jù)和過(guò)程

1）場(chǎng)地租賃投資

場(chǎng)地租賃主要指各城市公司營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)的辦公場(chǎng)地。公司計(jì)劃通過(guò)租賃場(chǎng)地方式在 10 個(gè)城市設(shè)立營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，租賃辦公場(chǎng)地面積合計(jì)約為 1,400 平方米，場(chǎng)地租金按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定.

場(chǎng)地租賃投資為非資本性支出，全部以公司自籌資金投入，不使用本次募集資金投入。

2）場(chǎng)地裝修投資

場(chǎng)地裝修投資主要是租賃辦公場(chǎng)地的裝修投入，計(jì)劃裝修預(yù)算在 1500-2000元/平米，具體裝修投入根據(jù)租賃面積及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定。

3）設(shè)備投資

公司選擇項(xiàng)目設(shè)備的依據(jù)：設(shè)備根據(jù)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目規(guī)模和參數(shù)要求進(jìn)行選擇，設(shè)備能力要達(dá)到服務(wù)面積的能力，并留有一定的冗余能力供日后服務(wù)能力的擴(kuò)大；在保證服務(wù)規(guī)模和質(zhì)量的前提下，為節(jié)約項(xiàng)目投資，選用進(jìn)口設(shè)備與國(guó)產(chǎn)設(shè)備相結(jié)合；設(shè)備應(yīng)性能先進(jìn)、自動(dòng)化程度高，以減少人力消耗，提高生產(chǎn)安全性，適合現(xiàn)代化服務(wù)要求；設(shè)備便于操作、檢修，節(jié)能環(huán)保、噪音低。

4）預(yù)備費(fèi)用

預(yù)備費(fèi)根據(jù)公司以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)按建設(shè)投資、設(shè)備投資合計(jì)金額的 5%測(cè)算，主要為解決在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，因國(guó)家政策性調(diào)整以及為解決意外事件而采取措施所增加的不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)為非資本性支出，全部以公司自籌資金投入，不使用本次募集資金投入。

5）市場(chǎng)拓展及營(yíng)銷費(fèi)用

市場(chǎng)拓展人員費(fèi)用主要是指市場(chǎng)拓展人員薪酬支出；營(yíng)銷費(fèi)用主要包括差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、日常運(yùn)行費(fèi)等，根據(jù)各城市公司的經(jīng)濟(jì)水平，結(jié)合當(dāng)?shù)匦星榇_定。市場(chǎng)拓展及營(yíng)銷費(fèi)用主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)期。

市場(chǎng)拓展及營(yíng)銷費(fèi)用為非資本性支出，全部以公司自籌資金投入，不使用本次募集資金投入。

6、項(xiàng)目效益測(cè)算

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年均營(yíng)業(yè)收入為 17,520.00 萬(wàn)元，投資回報(bào)期（稅后）為 5.93 年。達(dá)產(chǎn)率 100%的情況下。

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 3 個(gè)城市建立標(biāo)桿示范區(qū)，同時(shí)設(shè)立 10 個(gè)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)，計(jì)劃通過(guò)5年時(shí)間累計(jì)拓展管理面積500萬(wàn)平方米，其中住宅類項(xiàng)目470 萬(wàn)平方米，非住宅類項(xiàng)目 30 萬(wàn)平方米。截至 2023 年 9 月末，公司在管面積 1,090.82 萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目面積998.67萬(wàn)平方米，占比91.55%，非住宅項(xiàng)目面積92.15萬(wàn)平方米，占比8.45%。

2023 年 9 月末公司在管面積較上年末增加 241.43 萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目在管面積增加 216.36 萬(wàn)平方米，非住宅項(xiàng)目在管面積增加 25.07 萬(wàn)平方米。因此公司計(jì)劃拓展的住宅及非住宅類物業(yè)管理面積系結(jié)合自身的發(fā)展情況及現(xiàn)有的資源情況制定，具有合理性和謹(jǐn)慎性。

公司收入測(cè)算使用的物業(yè)管理收費(fèi)單價(jià)系參考公司正在管理的住宅及非住宅物業(yè)價(jià)格情況并結(jié)合市場(chǎng)收費(fèi)水平確定。公司現(xiàn)有住宅類項(xiàng)目收費(fèi)單價(jià)主要根據(jù)住宅類型、區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容等因素綜合確定，根據(jù)中指研究院出具的《2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告》，北京、上海等二十個(gè)代表性城市的物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.52元/月/平方米；根據(jù)公司與現(xiàn)有主要非住宅類客戶簽訂的合同，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單價(jià)在 8 元/月/平方米至 12.8 元/月/平方米之間。因此公司收入測(cè)算使用的物業(yè)管理收費(fèi)單價(jià)具有合理性和謹(jǐn)慎性。

（2）營(yíng)業(yè)成本測(cè)算

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目營(yíng)業(yè)成本主要包括人工成本、折舊與攤銷、運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)用等。

1）人工成本

人員根據(jù)運(yùn)營(yíng)需要配置，其中人員數(shù)量及薪酬參考公司歷史數(shù)據(jù)及未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行測(cè)算。

2）折舊與攤銷

固定資產(chǎn)折舊與場(chǎng)地裝修攤銷計(jì)算中，機(jī)器設(shè)備按 5 年折舊，殘值率 10%；場(chǎng)地租賃按照 3 年進(jìn)行攤銷。

3）運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)按照項(xiàng)目每年預(yù)計(jì)收入的 13%進(jìn)行測(cè)算，公共能耗費(fèi)按照項(xiàng)目每年預(yù)計(jì)收入的 3%進(jìn)行測(cè)算，主要參考公司歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)可比公司情況。

（3）毛利率測(cè)算

公司 2020 年度毛利率水平較低的主要原因?yàn)橹刑烀篮梅?wù)在納入上市公司體系前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)公司，因此本項(xiàng)目測(cè)算的毛利率整體上高于公司 2020 年度物業(yè)管理及配套服務(wù)的毛利率具有合理性。

2021 年 6 月中天美好服務(wù)被贈(zèng)與進(jìn)入上市公司體系后，為保護(hù)上市公司股東利益、滿足上市公司的規(guī)范要求、進(jìn)一步做大做強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，中天美好服務(wù)與關(guān)聯(lián)方協(xié)商向行業(yè)正常水平上調(diào)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，因此 2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月毛利率提升。本項(xiàng)目測(cè)算的毛利率整體上低于 2021年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月公司物業(yè)管理及配套服務(wù)的毛利率，毛利率測(cè)算較為謹(jǐn)慎。

（4）項(xiàng)目稅金測(cè)算

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目增值稅率按照 13%進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算過(guò)程為應(yīng)納稅銷售額乘以適用稅率、扣除當(dāng)期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅余額；城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納流轉(zhuǎn)稅額的 7%計(jì)繳，教育費(fèi)附加（含地方教育稅附加）按實(shí)際繳納流轉(zhuǎn)稅額的 5%計(jì)繳；企業(yè)所得稅率按 25%計(jì)算。

（5）期間費(fèi)用測(cè)算

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目期間費(fèi)用主要為銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要考慮項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合場(chǎng)地租金、銷售人員薪酬、市場(chǎng)拓展及營(yíng)銷費(fèi)用等方面的計(jì)劃投入進(jìn)行測(cè)算。管理費(fèi)用率為項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入的8%，系參考A股同行業(yè)可比上市公司平均水平并結(jié)合公司實(shí)際情況確定。

（6）現(xiàn)金流量、內(nèi)部收益率、投資回報(bào)期的測(cè)算

綜上所述，本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年均營(yíng)業(yè)收入為 17,520.00 萬(wàn)元，稅后內(nèi)部收益率為 19.76%，投資回報(bào)期（稅后）為 5.93 年，項(xiàng)目預(yù)期效益良好。同時(shí)，該項(xiàng)目效益的測(cè)算具備謹(jǐn)慎性。

7、項(xiàng)目進(jìn)展及預(yù)計(jì)資金使用進(jìn)度

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目已完成可行性分析論證，已于 2023 年開(kāi)始實(shí)施。物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期 3 年，建設(shè)期分如下四個(gè)階段工作實(shí)施。