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中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模逐年增長。據(jù)艾媒咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)及思瀚產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測， 2020年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約7.4萬億元，預(yù)計(jì)2022年可達(dá)10.25萬億元。

在老年人生活費(fèi)用方面，根據(jù) 2019年第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況調(diào)查數(shù)據(jù)估計(jì)，2020年老年人口平均消費(fèi)支出增長至2.26萬元，預(yù)計(jì)2025年老年人口平均消費(fèi)支出將增長至3.2萬元。

隨著中國的老齡化問題日趨加劇，以及收入分配向居民部門傾斜，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模還有較大的增長潛力。

（2）中央及地方政策頻出，利好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

政策方面，國家高度重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從中央到地方出臺(tái)養(yǎng)老政策頻繁，支持力度加大。國家相關(guān)支持政策主要集中在推進(jìn)居家與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快以公建民營為重點(diǎn)的多層次、多樣化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)與改革，加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)等方面。

地方層面，各地方政府通過金融扶助、場所保障、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼等多種方式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（3）養(yǎng)老社區(qū)需求大幅提升，各方加速進(jìn)軍養(yǎng)老市場

2022年民政部公布《2021年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示：截至2021年底，全國共有社區(qū)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施56.7萬個(gè)， 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施31.8萬個(gè)。城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率100%，農(nóng)村社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率79.5%。

2、供給端：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)良莠不齊，醫(yī)療資源短缺

由于我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展起步較晚，企業(yè)和社會(huì)普遍對老年護(hù)理服務(wù)業(yè)、文娛業(yè)、旅游業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等需求缺乏認(rèn)知，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展不全面，無法形成聯(lián)動(dòng)，資源得不到有效配置。

（1）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展緩慢，養(yǎng)老床位供應(yīng)不足

目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在我國發(fā)展緩慢，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供應(yīng)不足。盡管養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)從2005年158萬張迅速增長至2021年底815.9萬張，每千人養(yǎng)老床位仍嚴(yán)重不足，優(yōu)質(zhì)公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”。

（2）養(yǎng)老服務(wù)單一，專業(yè)人才稀缺

康養(yǎng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量不足，專業(yè)化服務(wù)人才稀缺。現(xiàn)階段我國能夠提供康復(fù)、 護(hù)理等專業(yè)服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，康復(fù)醫(yī)院專業(yè)服務(wù)人員緊缺，無法滿足老年人口的康養(yǎng)需求。

3、需求端：人口老齡化加速，養(yǎng)老需求旺盛

老齡化加速，結(jié)構(gòu)性消費(fèi)潛力不斷釋放。

（1）老年人口規(guī)模龐大

我國是世界上老年人口最多的國家，全國60歲及以上老年人口達(dá)到2.64億，占總?cè)丝诘?8.7%；65歲及以上老年人口達(dá)到1.91億，占總?cè)丝诘?3.5%，這是世界上最大規(guī)模的老年群體。

（2）老齡化進(jìn)程速度加快

與2010年相比，2020年我國60歲及以上、65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀謩e上升了5.44個(gè)百分點(diǎn)和4.63個(gè)百分點(diǎn)。我國人口老齡化的發(fā)展速度，比世界平均水平快一倍多。

（3）老齡化水平城鄉(xiāng)差異明顯

我國人口老齡化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化相伴隨。由于人口流動(dòng)遷移，導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)的人口老齡化程度高于城鎮(zhèn)地區(qū)，地域之間也不平衡。

（4）老年人口質(zhì)量不斷提高

對于人口老齡化緩慢發(fā)展的國家，養(yǎng)老問題、醫(yī)療問題、失能老年人的長期照料問題等依次出現(xiàn)。而在我國，這些其他國家近百年來分階段逐步面臨的老齡問題，將在短時(shí)期內(nèi)集中爆發(fā)、同步呈現(xiàn)。

2.3.2 荊門市人口結(jié)構(gòu)

2022年末，荊門市常住人口254.77萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率60.35%，比上年末提高0.59個(gè)百分點(diǎn)；戶籍人口284.47萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率43.05‰。人口出生率4.58‰，人口死亡率8.38‰，人口自然增長率-3.80‰。

根據(jù)（中國）湖北省第七次全國人口普查公報(bào)顯示，荊門常住人口為2596927人，男性占比50.7%，女性占比49.3%，年齡結(jié)構(gòu)中0-14歲占比13.56%，15-59歲占比63.6%，60歲以上占比22.84%，65歲以上占比16.16%。

2.4 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

2.4.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

該項(xiàng)目場地為租用東寶山社區(qū)（白云大道46號）用房，場地租用期20年，根據(jù)東寶區(qū)房租當(dāng)前市場價(jià)格，租金按照15.21元/月·㎡、物業(yè)費(fèi)按照1.35元/月·㎡計(jì)。

該項(xiàng)目新建包括養(yǎng)老住房、公寓、醫(yī)療康復(fù)服務(wù)中心、餐飲、休閑娛樂及公共配套等設(shè)施；設(shè)置床位300余張，服務(wù)功能包含長期托養(yǎng)、日間照料、醫(yī)療康復(fù)、心理咨詢、義工援助等。

2.4.2 項(xiàng)目產(chǎn)出方案

項(xiàng)目設(shè)置床位300余張，服務(wù)功能包含長期托養(yǎng)、日間照料、醫(yī)療康復(fù)、心理咨詢、義工援助等。

預(yù)計(jì)項(xiàng)目十年期總收入將達(dá)到2.17億元，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入2,165.76萬元規(guī)模（十年平均），項(xiàng)目年上繳稅金約216.20萬元（十年平均，含所得稅），具體核算指標(biāo)參見附件：項(xiàng)目十年期營業(yè)收入一覽表。

2.5 項(xiàng)目商業(yè)模式

我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為政府組織的非盈利救助型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，和市場上的商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

養(yǎng)老企業(yè)業(yè)務(wù)布局集中在高凈值客群，導(dǎo)致了中等收入水平的老年人需求無法滿足，占八成人數(shù)的中等收入水平老年人因不滿足政府的最低保障無法入住公辦養(yǎng)老院，又支付不了高昂的高級養(yǎng)老院費(fèi)用，導(dǎo)致商業(yè)養(yǎng)老院的用床空置率高達(dá)46%。

然而，隨著中國養(yǎng)老服務(wù)的快速發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的不斷建立完善，機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)一體化發(fā)展將是趨勢。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)也將更趨親情化、人性化發(fā)展。逐漸形成以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)失能、半失能、失智老年人的商業(yè)模式。

3.1 智能化建設(shè)

4.1.1 智慧示范基地

智慧康養(yǎng)基地是指充分借助物聯(lián)網(wǎng)、傳感網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)把人體數(shù)據(jù)采集、物業(yè)管理、通信等系統(tǒng)集成在一起，并通過通信網(wǎng)絡(luò)連接物業(yè)管理處及各管理、服務(wù)職能部門，為示范基地住戶提供一個(gè)健康、舒適、便利的現(xiàn)代生活環(huán)境。從而形成基于大規(guī)模信息智能處理的一種新的管理形態(tài)基地。智慧康養(yǎng)基地的提出，是從強(qiáng)調(diào)以技術(shù)為核心到強(qiáng)調(diào)以技術(shù)為人服務(wù)為核心的一種轉(zhuǎn)變。

引入最新智慧生活系統(tǒng)，讓居住在社區(qū)內(nèi)部的所有人員每天24小時(shí)享受全方位智能家居系統(tǒng)。充分體現(xiàn)人性化、個(gè)性化、現(xiàn)代科技感及舒適感。

利用互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技術(shù)手段，搭建“智慧養(yǎng)老云服務(wù)管理平臺(tái)”，借助平臺(tái)及各類終端按照養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向老人及家屬等提供涉及安全看護(hù)、健康管理、生活照料、休閑娛樂、親情關(guān)愛等五個(gè)方面的服務(wù)，達(dá)到“多位一體，齊心和諧”的服務(wù)效果，通過移動(dòng)終端讓老人實(shí)現(xiàn)會(huì)聯(lián)網(wǎng)、會(huì)搜索、會(huì)下載、會(huì)安裝、會(huì)使用“五個(gè)會(huì)”，實(shí)現(xiàn)“老人網(wǎng)上自由行” ，讓老人、家屬獲得“觸手可及”的服務(wù)保障。

通過信息平臺(tái)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)對老人的“醫(yī)”、“食”、“行”、“情”、“用”等方面的關(guān)愛和服務(wù)；建立平臺(tái)，打通家屬和老人的溝通互動(dòng)渠道，讓家屬及時(shí)了解老人的“醫(yī)”、“食”、“行”、“情”、“用”等方面的情況，保證家屬、老人、養(yǎng)老服務(wù)中心信息互通和服務(wù)的對稱性。

5.1.2 安全示范基地

項(xiàng)目采用智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)及人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，為所有人員提供一個(gè)高度安全的居住康養(yǎng)環(huán)境。

1、生命健康實(shí)時(shí)監(jiān)控預(yù)防

以康養(yǎng)中心及專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)為主體，通過免費(fèi)定期體檢、健康手環(huán)監(jiān)控等措施，針對入駐項(xiàng)目的所有人員進(jìn)行生命體征大數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提前預(yù)防各類輕重疾病。針對獨(dú)居及康養(yǎng)老人進(jìn)行全天24小時(shí)重點(diǎn)活動(dòng)區(qū)域監(jiān)控，配備智能化報(bào)警、手動(dòng)一鍵呼叫等功能板塊，切實(shí)保障住戶的生命健康安全。

2、管控平臺(tái)

綜合管控平臺(tái)是以物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能等先進(jìn)技術(shù)為依托，將安裝在小區(qū)的智能硬件設(shè)備、管理機(jī)制、大數(shù)據(jù)情報(bào)分析和智能預(yù)警進(jìn)行整合以及對人員、車輛、房屋、人口、事件等核心因素進(jìn)行管理分析，同時(shí)整合社區(qū)、物管、公安等多部門資源，建立監(jiān)控、預(yù)警、分析、處理的全方位響應(yīng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)快速聯(lián)動(dòng)，有效應(yīng)對各類事件，從而打造高度一體化的綜合管控平臺(tái)。

3、人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目內(nèi)部所有道路、設(shè)施均考慮到各類人群使用，以人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)為原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。包括無障礙盲道、無障礙電梯、無障礙坡道、無障礙衛(wèi)生間、盲人指路牌等。

完整版可行性研究報(bào)告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來源、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項(xiàng)目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報(bào)告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會(huì)投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。

目錄

第一章 概述

1.1 項(xiàng)目概況

1.1.1 項(xiàng)目名稱

1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)

1.1.3 項(xiàng)目擬建地址

1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)工期

1.1.6 項(xiàng)目投資估算及資金籌措

1.1.7 項(xiàng)目營業(yè)規(guī)模

1.2 企業(yè)概況

1.3 編制依據(jù)及研究范圍

1.3.1 編制依據(jù)

1.3.2 研究范圍

1.3.3 編制原則

1.4 主要結(jié)論和建議

1.4.1 主要結(jié)論

1.4.2 建議

第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

2.1 項(xiàng)目背景

2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2.1 是打通“醫(yī)養(yǎng)分離”弊端的重要舉措

2.2.2 是發(fā)展荊門市地方經(jīng)濟(jì)的新興道路

2.3 市場需求分析

2.3.1 養(yǎng)老社區(qū)：供給短缺，需求巨大

2.3.2 荊門市人口結(jié)構(gòu)

2.4 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

2.4.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

2.4.2 項(xiàng)目產(chǎn)出方案

2.5 項(xiàng)目商業(yè)模式

第三章 項(xiàng)目選址與要素保障

3.1 項(xiàng)目選址方案

3.1.1 項(xiàng)目選址的原則

3.1.2 選址方案的確定

3.2 項(xiàng)目建設(shè)條件分析

3.2.1 地理環(huán)境

3.2.2 交通運(yùn)輸

第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案

4.1 智能化建設(shè)

4.1.1 智慧示范基地

4.1.2 安全示范基地

4.2 給排水

4.2.1 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量

4.2.2 水源

4.2.3 給水系統(tǒng)

4.2.4 排水系統(tǒng)

4.2.5 污水處理

4.2.6 管材及接口

4.3 電氣

4.3.1 供電電源、供電系統(tǒng)及電壓

4.3.2 供電主要技術(shù)指標(biāo)

4.3.3 供配電設(shè)施及系統(tǒng)

4.3.4 繼電保護(hù)及電能計(jì)量

4.3.5 電氣照明

4.3.6 電纜導(dǎo)線選擇及線路敷設(shè)

4.4 弱電

4.4.1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)

4.4.2 安全防范系統(tǒng)

4.4.3 有線電視系統(tǒng)

4.4.4 綜合布線系統(tǒng)

4.4.5 智能化系統(tǒng)

4.5 暖通

4.5.1 通風(fēng)空調(diào)工程

4.5.2 防排煙工程

4.6 項(xiàng)目設(shè)備方案

4.7 建設(shè)管理方案

4.7.1 項(xiàng)目建設(shè)期管理

4.7.2 項(xiàng)目招標(biāo)

4.7.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

第五章 項(xiàng)目運(yùn)營方案

5.1 安全保障方案

5.1.1 危害因素和危害程度分析

5.1.2 安全措施方案

5.1.3 消防設(shè)施

5.1.4 燃?xì)獍踩桨?

5.2 運(yùn)營管理方案

5.2.1 項(xiàng)目運(yùn)營期組織機(jī)構(gòu)

5.2.2 人力資源配置

第六章 項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

6.1 投資估算

6.1.1 投資估算范圍及參考依據(jù)

6.1.2 項(xiàng)目投資估算

6.1.3 資金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

6.2.2 編制依據(jù)

6.2.3 收入測算

6.2.4 銷售稅金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 財(cái)務(wù)評價(jià)分析

6.3 財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

6.3.1 不確定性分析

6.3.2 評價(jià)結(jié)論

第七章 項(xiàng)目影響效果分析

7.1 經(jīng)濟(jì)影響分析

7.2 社會(huì)影響分析

7.3 生態(tài)環(huán)境影響分析

7.3.1 環(huán)境評價(jià)依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

7.3.2 污染控制目標(biāo)

7.3.3 主要污染源

7.3.4 建設(shè)期間環(huán)保措施

7.3.5 項(xiàng)目運(yùn)營期間環(huán)保措施

7.3.6 環(huán)境保護(hù)的建議

7.3.7 環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論

7.4 資源和能源利用效果分析

7.4.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范

7.4.2 節(jié)能措施

7.4.3 節(jié)水方案

第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

8.1 工期風(fēng)險(xiǎn)

8.2 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

第九章 結(jié)論與建議

9.1 主要研究結(jié)論

9.1.1 本項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃的相符性

9.1.2 本項(xiàng)目的社會(huì)效益

9.2 建議

附件：財(cái)務(wù)分析過程