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綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-02-01

（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

新建停車場(chǎng) 5 處，總建筑面積 371,777m2，其中地下建筑面積 317,518m2，地上建筑面積 54,259m2，停車位共計(jì)11,664 個(gè)，其中地下停車位 9,494 個(gè)，地上停車 2,170 個(gè)，充電樁2,224 個(gè)，廣告牌 430平方。

（二）項(xiàng)目建設(shè)主體

東陽市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司。

（三）項(xiàng)目審批/備案情況

2022年5月6日東陽市發(fā)展和改革局出具備案文件（備案號(hào)：2205-330783-04-01-858580），項(xiàng)目東陽市綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行批復(fù)。各個(gè)子項(xiàng)目由東陽市發(fā)展和改革局出具了《可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，由東陽市自然資源和規(guī)劃局出具了《用地預(yù)審意見》，由中共東陽市委政法委員會(huì)出具了《浙江省重大決策社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》，《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》均通過備案。

（四）項(xiàng)目用地情況

本項(xiàng)目在東陽市建設(shè) 5 處停車場(chǎng)，其中 4 處地下停車場(chǎng)，1 處地上停車場(chǎng)。項(xiàng)目總用地面積 433,517 平方米（合 650 畝），項(xiàng)目用地所屬地塊均已經(jīng)依法進(jìn)行了用地預(yù)審。項(xiàng)目新建的 5 處停車場(chǎng)中，只有紫荊停車場(chǎng)為新建的獨(dú)立停車場(chǎng)，地塊用途為社會(huì)停車場(chǎng)用地，擬通過劃撥的方式取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目建成后將補(bǔ)繳土地出讓金，土地類型由劃撥地轉(zhuǎn)為出讓地，預(yù)計(jì)需補(bǔ)繳土地出讓金 1,062.00 萬元，已納入本次項(xiàng)目總投資（17.35 億元）中。

其余 4 處停車場(chǎng)均為相應(yīng)項(xiàng)目配套建設(shè)的停車場(chǎng)，土地用途與相應(yīng)主體項(xiàng)目類型一致，配建停車場(chǎng)不涉及新增土地占用，土地使用權(quán)依據(jù)主體項(xiàng)目安排以劃撥方式取得，其中，上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)配套停車場(chǎng)項(xiàng)目建成后將補(bǔ)繳土地出讓金，土地類型由劃撥地轉(zhuǎn)為出讓地。

（五）項(xiàng)目投資規(guī)模及資金來源

本次項(xiàng)目總投資 173,453.00 萬元。上述項(xiàng)目 5 個(gè)子項(xiàng)目涉及的主工程總投額 39.06 億元，項(xiàng)目資本金 11.72 億元，均已落實(shí)，項(xiàng)目計(jì)劃融資 27.34 億元，已融資7.40 億元，尚存 19.94 億元的融資缺口。

公司已出具《東陽市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司項(xiàng)目收益排他性承諾書》，承諾：本公司合法享有東陽市綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的所有權(quán)，相關(guān)項(xiàng)目的所有直接和可確認(rèn)的間接收益將根據(jù)有關(guān)賬戶協(xié)議和監(jiān)管要求。

東陽市綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目涉及 5 個(gè)主工程項(xiàng)目——上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)、東陽市市民中心、東陽市人民廣場(chǎng)、紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目，截至目前僅上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）存在工商銀行融資 7.40 億元。

（六）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

項(xiàng)目建設(shè)期 2年，原計(jì)劃于 2022年 12月開工。其中，上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)配套停車場(chǎng)、東陽市市民中心配套停車場(chǎng)計(jì)劃 2023 年底竣工，東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)、紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃2024 年底竣工驗(yàn)收。受資金到位進(jìn)度影響，開工時(shí)間和完工時(shí)間均較計(jì)劃整體推遲一年。

（七）各子項(xiàng)目情況介紹

項(xiàng)目東陽市綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目由 5 個(gè)停車場(chǎng)子項(xiàng)目組成，截至 2023 年 6 月末，各停車場(chǎng)子項(xiàng)目涉及的主工程最新的投資完成率。

上述 5 個(gè)停車場(chǎng)項(xiàng)目的立項(xiàng)、建設(shè)單位均為公司，項(xiàng)目權(quán)屬均屬于公司，使用權(quán)均屬于公司，項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營權(quán)也屬于公司。根據(jù)東陽市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室《關(guān)于紫荊停車場(chǎng)等五個(gè)項(xiàng)目停車位經(jīng)營權(quán)及收益歸屬的確認(rèn)函》，上述 5 個(gè)停車場(chǎng)項(xiàng)目的所有權(quán)及全部收益均歸屬公司，公司在補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金后可以進(jìn)行自主銷售或者出租。

東陽市市民中心配套停車場(chǎng)、東陽市人民廣場(chǎng)工程配套停車場(chǎng)的停車位經(jīng)營權(quán)歸屬公司，停車位經(jīng)營權(quán)期限為項(xiàng)目建成后 35 年。公司承諾將在項(xiàng)目建設(shè)完畢后、停車位出售前，及時(shí)辦理停車位產(chǎn)權(quán)證并及時(shí)繳納相應(yīng)土地轉(zhuǎn)讓金及稅金。

（八）項(xiàng)目建設(shè)的必要性

本項(xiàng)目為東陽市綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，擬新建停車場(chǎng) 5 處，總建筑面積 371,777m2，其中地下建筑面積 317,518m2，地上建筑面積54,259m2，停車位共計(jì) 11,664 個(gè)，其中地下停車位 9,494 個(gè)，地上停車 2,170 個(gè)。本項(xiàng)目的實(shí)施，平時(shí)能夠有效緩解東陽市停車泊位供給量不足的現(xiàn)狀，提升城市容量，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)的必要性如下：

東陽市車輛保有量及停車現(xiàn)狀

東陽市，地處浙江省中部，金衢盆地東緣，浙東丘陵西側(cè)，東與新昌縣相接，東南與磐安縣、永康市接壤，西與義烏市毗鄰，北與諸暨市、嵊州市交界，甬金高速、諸永高速在境內(nèi)交叉而過，為浙中交通樞紐。2022 年，東陽市地區(qū)生產(chǎn)總值 761.37 億元，比上年增長 4.18%。截至 2022 年末，東陽常住人口為 108.90 萬人。

根據(jù)浙江統(tǒng)計(jì)年鑒，東陽市機(jī)動(dòng)車保有量已突破 37 萬輛，平均2.83 人一輛。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《城市停車設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》，規(guī)劃人口規(guī)模大于 50 萬人的城市，機(jī)動(dòng)車停車位供給總量宜控制在機(jī)動(dòng)車保有量的 1.1～1.3 倍之間，東陽市需要約 40.7-48.1 萬個(gè)停車位。

根據(jù)東陽市公安局交警大隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至 2021 年底東陽市停車位和車庫約 12 萬個(gè)。根據(jù)《東陽市中心城區(qū)綜合交通改善規(guī)劃》要求，未來東陽市計(jì)劃每年擬新增公共停車泊位數(shù)為 3 萬個(gè)。由此可見，目前東陽市停車位缺口較大。

（1）2014-2021 年金華市汽車保有量

根據(jù)金華市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2014 年至 2021 年金華市汽車保有量分別為 115、129、148、169、187、207、223、245 萬輛，年均復(fù)合增長率為 11.41%。

（2）2014-2021 年東陽市汽車保有量

根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理以及東陽市公安局交警大隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2021年，東陽市汽車保有量分別為15、18、20、241、26、30、34、37 萬輛，整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)。

（3）東陽市未來汽車保有量預(yù)測(cè)

根據(jù)全球、中國的汽車保有量發(fā)展趨勢(shì)，并結(jié)合浙江省總體經(jīng)1根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、公開資料數(shù)據(jù)搜集，可獲取的東陽市汽車保有量的數(shù)據(jù)為 2014、2015、2016、2017、2019、2020 年，缺 2018 年及 2021 年數(shù)據(jù)，通過東陽市汽車保有量占金華市汽車保有量的比例，2018 年按 14%、2021 年按 15%初步推算，得出估算數(shù)據(jù)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和金華市的汽車保有量發(fā)展特征，初步判斷未來金華市汽車保有量的總體發(fā)展將呈現(xiàn)逐年增長但增速穩(wěn)定的趨勢(shì)。

按增長率 12.00%、12.50%、13.00%、13.50%計(jì)算，預(yù)計(jì)到 2025 年，金華市汽車保有量將突破 395 萬輛。暫按近年來東陽市汽車保有量占金華市汽車保有量平均比例 15.00%計(jì)，預(yù)計(jì)到 2025年東陽市汽車保有量將突破 59 萬輛。

（4）東陽市停車位需求缺口分析

無論從目前現(xiàn)狀來看或未來預(yù)測(cè)來看，東陽市車位供需比例差距巨大，東陽市目前停車泊位的現(xiàn)狀，其數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增長的停車需求。尤其是在老城區(qū)和舊小區(qū)無配套建設(shè)的停車位，每逢重大活動(dòng)或者節(jié)假日期間停車“一位難求”，“停車難”導(dǎo)致“停車亂”的現(xiàn)象日益突出，東陽市面臨停車位供不應(yīng)求的問題。

伴隨東陽市中心城區(qū)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，人流、車流密度日益加大，勢(shì)必對(duì)城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施提出更高的需求。今后一段時(shí)間，如不能處理好停車供給與需求的矛盾，將會(huì)極大地影響城市交通的可持續(xù)發(fā)展，影響城市功能的進(jìn)一步提升，阻礙城市交通與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

本項(xiàng)目新建的 5 處高標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)并配套停車場(chǎng)周邊服務(wù)設(shè)施，是按《東陽市中心城區(qū)綜合交通改善規(guī)劃》的要求，加速推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，滿足因城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口數(shù)量的增加帶來的停車需求。

且本項(xiàng)目所涉及的地塊目前正處于建設(shè)中，并不會(huì)涉及重復(fù)建設(shè)而導(dǎo)致的資源浪費(fèi)等問題，有助于為其他建設(shè)、開發(fā)主體進(jìn)一步加快對(duì)東陽市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供發(fā)展空間，從而共同助推東陽市的高質(zhì)量快速發(fā)展。

項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)城市總體規(guī)劃及加快東陽城市發(fā)展需要

東陽是由金華市代管的縣級(jí)市，2022 年的百強(qiáng)縣榜單上，東陽位列第 66 位；作為約有 109 萬人口規(guī)模的縣級(jí)市，卻有著堪比地級(jí)市的交通配置。2021年 12月，金義東市域軌道交通開通（屬于 B型（地鐵）制式），東陽成為了國內(nèi)率先擁有地鐵的縣級(jí)市之一。杭溫高鐵、金甬鐵路也都在東陽設(shè)站；加之境內(nèi)四通八達(dá)的高速公路，未來從東陽出發(fā)去省內(nèi)的杭州、溫州、寧波等主要城市，單程都在半小時(shí)以內(nèi)。

《東陽市中心城區(qū)綜合交通改善規(guī)劃》中明確了以支撐東陽市中心城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，從“交通擁堵治理”和“交通品質(zhì)提升”兩條主線出發(fā)，針對(duì)中心城區(qū)道路、公交、停車、慢行提出改善規(guī)劃方案，實(shí)現(xiàn)東陽市中心城區(qū)綜合交通系統(tǒng)運(yùn)行效率和交通品質(zhì)的整體提升。

根據(jù)《東陽市中長期綜合立體交通規(guī)劃暨東陽市綜合交通“十四五”規(guī)劃》，東陽市未來以“打造浙中區(qū)域交通樞紐、建設(shè)高水平交通強(qiáng)市”為總體目標(biāo)，按照“樞紐強(qiáng)心、城軌聚帶、高速環(huán)城、快線成網(wǎng)”的總體要求，統(tǒng)籌推進(jìn)全市通用航空、干線鐵路、市域鐵路、高速公路、國省道公路、內(nèi)河水運(yùn)等各類綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)及樞紐建設(shè)，實(shí)現(xiàn)航空、鐵路、公路等多種交通方式以及高速、國省道、城市道路等不同等級(jí)和類型道路間的有機(jī)銜接，加快構(gòu)建安全、便捷、高效、綠色、經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化綜合交通體系。

未來東陽市產(chǎn)業(yè)與人口大規(guī)模引進(jìn)，建筑物集中區(qū)域“熱點(diǎn)”疊加，產(chǎn)生“停車難熱島效應(yīng)”，停車需求從單點(diǎn)建筑向周邊道路擴(kuò)散，必然導(dǎo)致一些區(qū)域亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，道路交通混亂，將降低城市的綜合品質(zhì)，與發(fā)展目標(biāo)相背離。

城市停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，是改善現(xiàn)狀道路通行能力、緩解交通壓力的迫切需要，作為城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的重要組成部分，是推進(jìn)東陽市城市規(guī)模的進(jìn)一步拓展、城市環(huán)境的不斷改善和城市功能的不斷完善、提高城鎮(zhèn)人口容納和產(chǎn)業(yè)承接能力的必要措施。

項(xiàng)目建設(shè)是增加區(qū)內(nèi)停車位供給，改善停車難問題的迫切需要

停車場(chǎng)是城市重要的市政基礎(chǔ)設(shè)施，近年來，隨著東陽市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及城市進(jìn)程的快速推進(jìn)，機(jī)動(dòng)化進(jìn)程亦隨之大大加快，機(jī)動(dòng)車保有量和增速不斷提升，停車問題也越來越顯著，一些違章停車的不良現(xiàn)象也越發(fā)明顯。

停車位不足而導(dǎo)致的違章停車現(xiàn)象，會(huì)直接影響一個(gè)城市的形象，而且還會(huì)影響交通。地下停車場(chǎng)可以極大的緩解停車?yán)щy的問題，方便市民的出行。本項(xiàng)目建成后，將增加?xùn)|陽市的停車位供給，通過改造提升、統(tǒng)一管理，能夠保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與產(chǎn)業(yè)能級(jí)匹配，與城市定位相當(dāng)，減少路邊隨意停車的現(xiàn)象，提升市容市貌，加快東陽市城市發(fā)展。

項(xiàng)目建設(shè)是補(bǔ)足停車缺口，改善城市交通狀況需要

停車場(chǎng)是城市重要的市政基礎(chǔ)設(shè)施。城市建設(shè)過程中往往比較重視修路、架橋，改善通行能力，對(duì)停車場(chǎng)建設(shè)未引起足夠重視，主要表現(xiàn)在：一是缺乏科學(xué)、合理的規(guī)劃，沒有按照城市交通需求和發(fā)展趨勢(shì)對(duì)停車需求和布局進(jìn)行總體規(guī)劃，規(guī)劃的不足，必然導(dǎo)致建設(shè)和管理的滯后。二是建設(shè)投入不夠，由于投入建設(shè)停車場(chǎng)的資金有限，加之受“短視效應(yīng)”的影響，使得市區(qū)的公共停車場(chǎng)不僅短缺，而且設(shè)施和管理也難以跟上。

《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城市公共交通智能化應(yīng)用示范工程建設(shè)有關(guān)工作的通知》中要求大力推進(jìn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新一代信息技術(shù)在城市公共交通運(yùn)營、服務(wù)、管理方面的深度應(yīng)用，加快智能化停車場(chǎng)建設(shè)。

本項(xiàng)目擬新建停車場(chǎng) 5處，停車位共計(jì) 11664個(gè)，其中地下停車位 9494 個(gè)，地上停車 2170 個(gè)，充電樁 2224 個(gè)，有助于從供應(yīng)端疏解東陽市停車及充電供求矛盾，償還部分停車及充電設(shè)施建設(shè)歷史“欠賬”，調(diào)節(jié)車位、充電樁與機(jī)動(dòng)車保有量之比的失衡，緩解道路通行壓力，改善城市通行情況，逐步化解東陽市停車位及充電樁供給不足的情況。

另一方面，本項(xiàng)目擬安裝智能收費(fèi)系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)固定車輛進(jìn)出可以實(shí)現(xiàn)不停車通行，臨時(shí)車入場(chǎng)不停車出場(chǎng)繳費(fèi)自動(dòng)放行，從而規(guī)范道路停車，更進(jìn)一步改善停車難等問題。

綜合利用地上、地下空間，提高城區(qū)土地利用率

本項(xiàng)目建設(shè)充分利用地上及地下空間，符合集約利用土地原則，能更好地發(fā)揮土地價(jià)值。相較于國內(nèi)諸多大城市的地面空間及上空被高層建筑和高架路擠占，東陽市的高層建筑和高架路較少，城市高層建設(shè)受到的限制也相應(yīng)較少，在利用地面空間和上層空間的方面還大有可為。

本項(xiàng)目新建停車場(chǎng)5處，停車位共計(jì) 11664個(gè)，其中地下停車位9494 個(gè)，地上停車 2170 個(gè)。本項(xiàng)目的建設(shè)在提高停車場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)，開發(fā)利用城市地下空間，能夠有效提升空間利用效率。本項(xiàng)目建設(shè)體量大，但對(duì)城市地上土地造成的負(fù)擔(dān)較少，提高了城市土地集約化水平，保護(hù)了中心城區(qū)高價(jià)值土地，符合東陽市長遠(yuǎn)的發(fā)展要求。

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，以及城市化進(jìn)程加快，未來城市人口和車量將愈加密集，對(duì)停車位的需求量將更大。本項(xiàng)目建成后，將極大緩解東陽城區(qū)停車難問題，改善市容市貌。城市停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目無論從執(zhí)行國家宏觀政策還是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的需要，無論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是改善人居環(huán)境，無論從長遠(yuǎn)的發(fā)展還是現(xiàn)實(shí)的需求，都是十分必要的，而且十分緊迫的任務(wù)。

項(xiàng)目不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)

（1）上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）配套停車場(chǎng)

上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）位于東陽市江北街道上盧，迎賓大道以東、廣福路以北、湖蓮西街以南地塊，項(xiàng)目地下建筑面積116512.17m2。根據(jù)《東陽市發(fā)展改革局關(guān)于上盧農(nóng)房集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二期）可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，上盧二期規(guī)劃住宅總戶數(shù)3319 戶。本項(xiàng)目擬設(shè)置地下停車位 3531 個(gè)，配套 706 個(gè)充電樁和130m2 的廣告位，停車場(chǎng)的建設(shè)主要為小區(qū) 3319 戶安置戶做停車配套，停車位與安置房的建設(shè)比例為 1.06：1，配套地下停車場(chǎng)建設(shè)十分必要，不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)。

（2）吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)配套停車場(chǎng)

吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)位于城南西路以南，吳寧街道西峴小區(qū)地塊，項(xiàng)目地下建筑面積 103773m2。本項(xiàng)目擬設(shè)置地下停車位 2745個(gè)，配套 549個(gè)充電樁和 80m2的廣告位。停車場(chǎng)的建設(shè)主要為小區(qū) 2335 戶安置戶做停車配套，停車位與安置房的建設(shè)比例為1.18：1，配套地下停車場(chǎng)建設(shè)十分必要，不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)。

（3）東陽市市民中心配套停車場(chǎng)

東陽市民中心項(xiàng)目位于城東街道迎賓大道以東，西河村以西，體育館以南地塊，周邊有金義東輕軌體育館站。該項(xiàng)目將打造全新“一站式”文化休閑綜合體，使其成為東陽的“嶄新名片”。該項(xiàng)目由城市規(guī)劃館、工人文化宮、婦女兒童活動(dòng)中心、青少年宮、文化館、演藝大廳、科技館等及其他配套服務(wù)設(shè)施組成，地下建筑面積26999m2。

東陽市市民中心為新建項(xiàng)目，本項(xiàng)目擬設(shè)置地下停車位 818 個(gè)，配套 164 個(gè)充電樁和 30m2的廣告位。東陽市民中心規(guī)劃有青少年宮、婦女兒童活動(dòng)中心、老干部活動(dòng)中心（老年大學(xué)）、文化館（含演藝大廳）、工人文化宮、城市規(guī)劃展覽館以及市民公園，是未來東陽市市民進(jìn)行教育、娛樂、休閑、游玩等文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，人流量較大，配套地下停車場(chǎng)建設(shè)十分必要，不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)。

（4）東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)

本項(xiàng)目位于東陽市江北街道，市行政中心南側(cè)、江濱北街以北。本項(xiàng)目旨在打造一個(gè)“平戰(zhàn)結(jié)合、交通有序、環(huán)境優(yōu)美、文化彰顯”的綜合性行政中心廣場(chǎng)。一是結(jié)合人防工程設(shè)置地下停車，解決停車難的問題；二是優(yōu)化周邊交通組織，加強(qiáng)通行效率；三是對(duì)廣場(chǎng)整體進(jìn)行景觀提升，重構(gòu)廣場(chǎng)空間形態(tài)。

本項(xiàng)目停車場(chǎng)位于東陽市人民廣場(chǎng)地塊內(nèi)，地下建筑面積70233.74m2，本項(xiàng)目擬設(shè)置地下停車位 2400 個(gè)，配套 480 個(gè)充電樁和 100m2 的廣告位。東陽市人民廣場(chǎng)位于東陽市行政中心大樓南側(cè)、東陽劇院東側(cè)、東陽江北側(cè)，風(fēng)景優(yōu)美，是東陽市市民進(jìn)行休閑娛樂活動(dòng)的重要場(chǎng)所，人流量較大，配套地下停車場(chǎng)建設(shè)十分必要，不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)。

（5）紫荊停車場(chǎng)

紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目主要是為了滿足紫荊莊園住戶及周邊住戶、企業(yè)等車位需求，紫荊停車場(chǎng)的停車需求主要來自于：一是紫荊莊園2003 年建成，前期在規(guī)劃時(shí)未按照國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置足夠的停車位；二是該區(qū)域靠近義烏，在此興業(yè)辦企較多，進(jìn)一步導(dǎo)致停車位供不應(yīng)求。根據(jù)東陽市公安局交警大隊(duì)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年底，東陽市白云街道紫荊莊園 H 區(qū)、紫荊府、紫荊公館三個(gè)小區(qū)有停車位 2600 個(gè)。

但是該片區(qū)但卻有4000多戶居民，近5000輛機(jī)動(dòng)車，經(jīng)常出現(xiàn)車輛無序停放或爭搶停車泊位現(xiàn)象。為緩解停車壓力，公安局交警大隊(duì)多次與當(dāng)?shù)亟值绤f(xié)調(diào)，征用了三個(gè)小區(qū)鄰村的一塊閑置土地，開辟了200余個(gè)停車位，盡可能地增加停車位。但是臨時(shí)開辟的200個(gè)停車位仍然無法滿足片區(qū)的停車需求，因此規(guī)劃紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目，擬設(shè)置地上停車位 2170個(gè)，配套 325個(gè)充電樁和 90m2的廣告位。紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)十分必要，是民生所向，不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)。

綜上，項(xiàng)目東陽市綜合停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 5 個(gè)子項(xiàng)目中，上盧農(nóng)房集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)為保障房、安置房配建停車場(chǎng)；東陽市市民中心建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)和東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)為公共文化娛樂設(shè)施配建停車場(chǎng)；紫荊停車場(chǎng)為老小區(qū)周邊補(bǔ)充建設(shè)停車場(chǎng)，項(xiàng)目新建 5 處停車場(chǎng)十分必要，均不涉及重復(fù)建設(shè)停車場(chǎng)。

（九）項(xiàng)目的盈利性分析

本項(xiàng)目原計(jì)劃2022年12月開工建設(shè)，上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)配套停車場(chǎng)、東陽市市民中心配套停車場(chǎng)預(yù)計(jì) 2023 年底竣工，東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)、紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2024 年底竣工驗(yàn)收，受資金到位進(jìn)度影響，開工時(shí)間和完工時(shí)間均較計(jì)劃整體推遲一年。項(xiàng)目計(jì)算期暫定 18年，其中項(xiàng)目建設(shè)期 2年，項(xiàng)目運(yùn)營期 16年。

（1）項(xiàng)目收入分析

項(xiàng)目經(jīng)營收入包括室內(nèi)車位日間收費(fèi)、室內(nèi)車位夜間收費(fèi)、車位出售收入、充電樁服務(wù)費(fèi)收入、廣告位出租收入 5 類。計(jì)算期內(nèi)（計(jì)算期第 1-18 年）營業(yè)收入合計(jì) 222,872.00 萬元。

1、車位建成投入運(yùn)營及銷售進(jìn)度

項(xiàng)目新建停車場(chǎng) 5 處，停車位共計(jì) 11,664 個(gè)，其中地下停車位 9,494 個(gè)，地上停車 2,170 個(gè)，充電樁 2,224 個(gè)，廣告牌 430m2。

上盧農(nóng)房集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)、東陽市市民中心建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃2023年年末竣工，擬于2024年起對(duì)外出租或出售。

人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)和紫荊停車場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃 2024 年年末竣工，擬于 2025年起對(duì)外出租或出售。上盧農(nóng)房集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)車位主要是為了滿足安置戶的車位需求，與安置房配套銷售。

根據(jù)《東陽市發(fā)展改革局關(guān)于上盧農(nóng)房集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二期）可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，上盧二期規(guī)劃住宅總戶數(shù) 3319 戶；根據(jù)《東陽市發(fā)展改革局關(guān)于吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》，城西安置區(qū)規(guī)劃住宅總戶數(shù) 2335 戶。

紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目主要是為了滿足紫荊莊園住戶及周邊住戶、企業(yè)等車位需求，紫荊停車場(chǎng)的停車需求主要來自于：一是紫荊莊園 2003 年建成，前期在規(guī)劃時(shí)未按照國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置足夠的停車位；二是該區(qū)域靠近義烏，在此興業(yè)辦企較多，進(jìn)一步導(dǎo)致停車位供不應(yīng)求。

根據(jù)東陽市公安局交警大隊(duì)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年底，東陽市白云街道紫荊莊園 H 區(qū)、紫荊府、紫荊公館三個(gè)小區(qū)有停車位2600個(gè)。但是該片區(qū)但卻有4000多戶居民，近5000輛機(jī)動(dòng)車，經(jīng)常出現(xiàn)車輛無序停放或爭搶停車泊位現(xiàn)象。因此規(guī)劃紫荊停車場(chǎng)項(xiàng)目，擬設(shè)置地上停車位 2170 個(gè)，配套 325 個(gè)充電樁。

考慮到住戶一戶購置一個(gè)或多個(gè)車位以及不購置車位租用車位的情況，預(yù)測(cè)上盧農(nóng)房集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)和紫荊停車場(chǎng)的車位85.00%用于出售、15.00%用于出租，較為合理。

東陽市市民中心建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)和東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)車位主要是為了滿足來東陽市民中心、東陽市人民廣場(chǎng)進(jìn)行文體娛樂和休閑娛樂活動(dòng)的市民們的停車需求。東陽市民中心規(guī)劃有青少年宮、婦女兒童活動(dòng)中心、老干部活動(dòng)中心（老年大學(xué)）、文化館（含演藝大廳）、工人文化宮、城市規(guī)劃展覽館以及市民公園，是未來東陽市市民進(jìn)行教育、娛樂、休閑、游玩等文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所。東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)車位可滿足來人民廣場(chǎng)休閑游玩的市民的停車需求。

東陽市人民廣場(chǎng)位于東陽市行政中心大樓南側(cè)、東陽劇院東側(cè)、東陽江北側(cè)，風(fēng)景優(yōu)美，是東陽市市民進(jìn)行休閑娛樂活動(dòng)的重要場(chǎng)所。預(yù)測(cè)東陽市市民中心建設(shè)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)和東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)車位100.00%用于出租，較為合理。

2、收費(fèi)依據(jù)

（1）停車位收費(fèi)

東陽市按照區(qū)域劃分實(shí)施不同標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)。根據(jù)公安部門劃定的區(qū)域和停車矛盾情況確定區(qū)域范圍，共分為一、二、三級(jí)區(qū)域。一級(jí)區(qū)域?yàn)椋喝嗣衤?、南市路、城南西路、望江路、環(huán)城北路圍合區(qū)域（含上述道路），江北街道部分繁華路段區(qū)域。二級(jí)區(qū)域?yàn)椋荷鲜鲆患?jí)區(qū)域外，學(xué)士路、城南東路、城南西路、歌山路、興平路圍合區(qū)域（含上述道路）。三級(jí)區(qū)域?yàn)椋撼菂^(qū)范圍的其他區(qū)域。根據(jù)項(xiàng)目點(diǎn)位分析，本項(xiàng)目停車場(chǎng)分布在二級(jí)區(qū)域和三級(jí)區(qū)域內(nèi)。

根據(jù)東價(jià)〔2014〕47 號(hào)、東價(jià)〔2016〕20 號(hào)文件，二級(jí)區(qū)域和三級(jí)區(qū)域停車場(chǎng)對(duì)于小型車的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致：第一小時(shí)：1.00 元；超過 1小時(shí)：1.00元/半小時(shí)；一天（24小計(jì)）最高收費(fèi)不超過 30.00元。

根據(jù)同類型停車場(chǎng)的平均停車周轉(zhuǎn)率，日間 12 小時(shí)的平均周轉(zhuǎn)率約為 3.50 次，每次停留時(shí)間 3.43 小時(shí)，每次收費(fèi) 6.00 元，則日間最高收費(fèi) 21.00 元（滿負(fù)荷運(yùn)營狀態(tài)下）；夜間 12 小時(shí)的平均周轉(zhuǎn)率約為 1.00 次，每次停留時(shí)間 8.00 小時(shí)，每次收費(fèi) 15.00 元，則夜間最高收費(fèi) 15.00 元（滿負(fù)荷運(yùn)營狀態(tài)下）。

（2）停車位售價(jià)

綜合考慮點(diǎn)位、周邊配套等情況以及考慮到部分是安置房配建車位，本項(xiàng)目車位售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，其中不含充電樁的停車位售價(jià)暫以13.00萬元/個(gè)計(jì)算，含充電樁的停車位售價(jià)暫以16.00萬元/個(gè)計(jì)算。

1）不含充電樁的停車位出售價(jià)格

從東陽市停車位市場(chǎng)交易價(jià)格分析，根據(jù)安居客、58 同城收集的數(shù)據(jù)，如下表所示，目前東陽市停車位市場(chǎng)出售的均價(jià)約為11.00-16.80萬元/個(gè)；從金華市停車位市場(chǎng)交易價(jià)格分析，參考金華市其他縣市區(qū)的停車位出售價(jià)格情況，目前金華市停車位市場(chǎng)出售的均價(jià)約為 11.00-18.00 萬元/個(gè)，平均價(jià)為 14.63 萬元/個(gè)。

東陽市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力位列金華市第二，GDP、人口、一般公共預(yù)算收入均高于周邊浦江縣、婺城區(qū)、蘭溪市。截至 2021 年末，東陽市每百人汽車保有量達(dá)到了 35.31 輛，位居浙江縣市第 3 位。

從東陽市城市發(fā)展分析，東陽正處于大有可為的戰(zhàn)略機(jī)遇期。作為全省發(fā)展大局中的重要一分子，東陽承擔(dān)著建設(shè)“重要窗口”、打造共同富裕先行市的重大使命，面臨著實(shí)施“一帶一路”、長三角一體化發(fā)展、浙江自貿(mào)區(qū)區(qū)域拓展、金義都市區(qū)共建加速等重大機(jī)遇的交匯疊加，又具有三大“國家級(jí)”特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和“十百千萬”人才優(yōu)勢(shì)的交融共促，還有影視文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、“萬畝千億”新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、高鐵新城等重點(diǎn)功能板塊的賦能加力，以及一系列重大項(xiàng)目建成投產(chǎn)的強(qiáng)力支撐。

隨著東陽市城市發(fā)展的步伐愈發(fā)加快，并且伴隨著人流量加大、人才流入速度加快、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快等現(xiàn)象，對(duì)于購房、購買停車位的需求也將愈發(fā)加大。

結(jié)合東陽及周邊縣市的停車位出售價(jià)格現(xiàn)狀以及東陽市城市的發(fā)展空間，本項(xiàng)目不含充電樁的停車位出售價(jià)格按 13.00 萬元/個(gè)計(jì)，具有一定的合理性。

2）含充電樁的停車位出售價(jià)格

隨著新能源車的興起，充電樁車位已經(jīng)成了一種“必需品”。根據(jù)太平洋汽車的數(shù)據(jù)顯示，交流充電樁（慢充）包括柱式充電樁、壁掛式充電樁和便攜式交流充電樁，價(jià)格從2,000.00元到8,000.00元不等；DC 充電樁（快充），充電樁功率越高，價(jià)格越高，技術(shù)要求越高，30kw～120kw的垂直 DC充電樁（快充）從 2.00萬到 10.00萬不等。以紹興越城區(qū)中海九樾小區(qū)的地下車庫為例。標(biāo)準(zhǔn)車位、豪車車位、微型車位、子母車位帶充電樁的售價(jià)比不帶充電樁的售價(jià)高3.00萬元。

綜合考慮（1）未來新能源汽車的普及，對(duì)于充電樁的需求愈發(fā)加大，導(dǎo)致對(duì)帶有充電樁的停車位的需求也隨之加大；（2）本項(xiàng)目充電樁功率擬定為 60kW，屬于快充，一般按照 0.50 元/W 計(jì)算，充電樁采購成本約為 3.00 萬元/個(gè)；（3）根據(jù)造價(jià)、人流量、周邊環(huán)境等因素，本項(xiàng)目帶充電樁的停車位出售價(jià)格比不帶充電樁的停車位出售價(jià)格高 3.00萬元/個(gè)，具有一定的合理性。

綜上，本項(xiàng)目按帶充電樁的停車位出售價(jià)格 16.00 萬元/個(gè)，比普通停車位貴 3.00萬元/個(gè)，是合理的。

（3）充電樁服務(wù)費(fèi)

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》，原則上，新建住宅配建停車位應(yīng) 100.00%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留建設(shè)安裝條件，大型公共建筑物配建停車場(chǎng)、社會(huì)公共停車場(chǎng)建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留建設(shè)安裝條件的車位比例不低于 10.00%。

5 個(gè)子項(xiàng)目中，紫荊停車場(chǎng)含充電樁停車位占比為 15.00%，其余 4 個(gè)項(xiàng)目（上盧農(nóng)房集聚區(qū)（二期）配套停車場(chǎng)、吳寧街道城中村改造城西安置區(qū)配套停車場(chǎng)、東陽市市民中心配套停車場(chǎng)、東陽市人民廣場(chǎng)工程項(xiàng)目配套停車場(chǎng)）含充電樁停車位占比為 20.00%。

按照浙江省發(fā)改委發(fā)布的《浙江省物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于電動(dòng)汽車用電價(jià)格政策有關(guān)問題的通知》（浙價(jià)資〔2014〕205號(hào)）規(guī)定，充換電設(shè)施經(jīng)營企業(yè)可向電動(dòng)汽車用戶收取電費(fèi)和充換電服務(wù)費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用。其中，電費(fèi)執(zhí)行國家規(guī)定的電價(jià)政策，充電服務(wù)費(fèi)用于彌補(bǔ)充電設(shè)施運(yùn)營成本，標(biāo)準(zhǔn)上限由市級(jí)人民政府價(jià)格主管部門制定，并報(bào)省物價(jià)局。

目前東陽市充電樁收費(fèi)水平在 1.20-1.50 元/度電之間，平均水平約為 1.34 元/度（含電費(fèi)），本項(xiàng)目充電樁服務(wù)費(fèi)暫按 0.40 元/度計(jì)算。

（4）廣告位租金

本項(xiàng)目廣告位擬對(duì)外出租，定價(jià)參考廣告公司出租價(jià)格，如下表所示，出租率取 20.00%，折算平均每平米價(jià)格 33,411.00 元/m2/年?？紤]到本項(xiàng)目的位置、建設(shè)規(guī)模、人流量等因素，本項(xiàng)目廣告位出租暫以 5,000.00 元/m2/年計(jì)。

（二）項(xiàng)目收益測(cè)算情況

（1）停車位出租收入

日間車位收費(fèi)=含稅日間/日間收費(fèi)×數(shù)量×同一時(shí)段出租率×365天。本項(xiàng)目有 4484 個(gè)車位用于出租。根據(jù)東陽市物價(jià)局相關(guān)文件計(jì)算，日間 12小時(shí)的平均周轉(zhuǎn)率約為 3.50次，每次收費(fèi) 6.00元，室內(nèi)車位日間含稅收費(fèi) 21.00 元/個(gè)，該收費(fèi)水平計(jì)算期內(nèi)保持不變。計(jì)算期第 2-6 年的同一時(shí)段出租率依次為 60.00%、60.00%、65.00%、65.00%、70.00%，此后保持 70.00%不變。乘以利用率后，每個(gè)停車位運(yùn)營期實(shí)際收費(fèi)為 10.80 元/個(gè)/日間。運(yùn)營期內(nèi)日間車位收費(fèi)合計(jì)收入 38,616.00萬元。

夜間車位收費(fèi)=含稅日間/夜間收費(fèi)×數(shù)量×同一時(shí)段出租率×365天。本項(xiàng)目有 4484 個(gè)車位用于出租。根據(jù)東陽市物價(jià)局相關(guān)文件計(jì)算，夜間 12 小時(shí)的平均周轉(zhuǎn)率約為 1.00 次，每次停留時(shí)間 8.00 小時(shí)，每次收費(fèi) 15.00 元，則夜間最高收費(fèi) 15.00 元（滿負(fù)荷運(yùn)營狀態(tài)下）。該收費(fèi)水平計(jì)算期內(nèi)保持不變。計(jì)算期第 2-6年的同一時(shí)段出租率依次為 40.00%、40.00%、45.00%、45.00%、50.00%，此后保持50.00%不變。乘以利用率后，每個(gè)停車位運(yùn)營期實(shí)際收費(fèi)為 6.00 元/個(gè)/夜間。運(yùn)營期內(nèi)夜間車位收費(fèi)合計(jì)收入 19,534.00萬元。

（2）停車位出售收入

停車位出售收入=出售總數(shù)量×出售比例×含稅售價(jià)。本項(xiàng)目共向外出售 7180 個(gè)車位，其中 6241 個(gè)不帶充電樁出售，939 個(gè)帶充電樁出售。該部分車位于計(jì)算期第 3-5 年分三年按 40.00%、30.00%、30.00%的比例出售，每個(gè)含充電樁的停車位售價(jià)定為16.00萬元，每個(gè)不含充電樁的停車位售價(jià)定為 13.00萬元，該價(jià)格水平計(jì)算期內(nèi)保持不變。運(yùn)營期內(nèi)停車位出售合計(jì)收入 96,157.00 萬元。

（3）充電樁服務(wù)費(fèi)收入

充電樁服務(wù)費(fèi)收入=含稅日最高收費(fèi)×充電樁個(gè)數(shù)×利用率×365天。本項(xiàng)目對(duì)外運(yùn)營的充電樁個(gè)數(shù)為 1285 個(gè)，充電樁功率為 60kW，服務(wù)費(fèi)按 0.40元/KWH測(cè)算，日充電時(shí)間為 3.6小時(shí)，運(yùn)營期內(nèi)充電樁服務(wù)費(fèi)合計(jì)收入 64,838.00萬元。

（4）廣告位出租收入

廣告位出租收入=出租量×含稅年租金×出租比率。本項(xiàng)目設(shè)置廣告位 430.00m2，含稅年租金為 5,000.00 元/m2/年，租金每 3 年上浮10.00%。計(jì)算期第 2-6 年的出租率依次為 60.00%、70.00%、80.00%、90.00%，此后保持 90.00%不變，運(yùn)營期內(nèi)廣告位出租合計(jì)收入3,727.00萬元。

（十）敏感性分析及壓力測(cè)試

考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過程中，項(xiàng)目收入等因素可能發(fā)生變化，影響項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)項(xiàng)目收入進(jìn)行敏感性分析。當(dāng)項(xiàng)目收入變化時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率和凈收益覆蓋倍數(shù)情況如下：