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江西省景德鎮(zhèn)市-航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 24合盛01    2024-07-18

本次項(xiàng)目可行性研究報(bào)告已取得景德鎮(zhèn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)科技發(fā)展局的備案通知書，項(xiàng)目符合項(xiàng)目備案有關(guān)規(guī)定，予以備案；項(xiàng)目用地已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。思瀚定制化編制可研報(bào)告。

本項(xiàng)目按照《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)〈不單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查行業(yè)目錄〉的通知》（發(fā)改環(huán)資規(guī)〈2017〉1975 號(hào)）要求，可不編制單獨(dú)的節(jié)能報(bào)告，已在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中對(duì)項(xiàng)目能源利用情況、節(jié)能措施情況和能效水平進(jìn)行分析。公司承諾項(xiàng)目按照相關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建設(shè)，采用節(jié)能技術(shù)、工藝和設(shè)備，加強(qiáng)節(jié)能管理，不斷提高能效水平。

項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期，將嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)節(jié)能法律法規(guī)政策，自覺配合相關(guān)檢查、監(jiān)察。根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄（2021 年版）》要求，該名錄未做規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目，不納入建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理。

經(jīng)我單位比對(duì)，本次建設(shè)項(xiàng)目主要為辦公用房和標(biāo)準(zhǔn)廠房，且不涉及環(huán)境敏感區(qū)，無需單獨(dú)出具報(bào)告書、報(bào)告表和登記表。根據(jù)《江西省發(fā)展改革委重大固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估暫行辦法》，符合項(xiàng)目用地面積超過 500 畝、項(xiàng)目用地規(guī)劃選址范圍內(nèi)房屋征收涉及被征收人 50 戶以上或需移民安置人口超過 200 人等 5 項(xiàng)條件之一需出具社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，本項(xiàng)目不涉及上述條件，因此無需進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)情況審批。綜上，本次項(xiàng)目備案、審批符合法律法規(guī)要求。

（一）建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模

項(xiàng)目總用地面積 345.20 畝，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，取得方式為出讓，項(xiàng)目總建筑面積 392,953.30 平方米，包括高端新材料產(chǎn)業(yè)板塊 175,329.10 平方米與通航產(chǎn)業(yè)板塊 217,624.20 平方米。

高端新材料產(chǎn)業(yè)板塊包含孵化器平臺(tái) 26,400.00 平方米、中試車間 59,082.8 平方米、多層廠房 49,440.00 平方米、單層廠房 9,660.00平方米、航空新材料定制廠房 25,246.3 平方米、人才培訓(xùn)基地和活動(dòng)中心 5,000.00平方米、其他配套 500.00 平方米；通航產(chǎn)業(yè)板塊包括孵化器平臺(tái) 26,400.00 平方米、中試車間 67,320.00 平方米、多層廠房 63,360.00 平方米、單層廠房 9,660.00平方米、通航設(shè)備制造定制廠房 45,384.20 平方米、人才培訓(xùn)基地和活動(dòng)中心5,000.00 平方米、其他配套 500.00 平方米。

同時(shí)建設(shè)地上停車位 1,581 個(gè)。其中航空新材料定制廠房和通航設(shè)備制造定制廠房為進(jìn)一步滿足入孵企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)均配套了空壓動(dòng)力設(shè)備及風(fēng)管管道、大型設(shè)備預(yù)埋槽鐵和模擬器設(shè)備基礎(chǔ)。本項(xiàng)目通過建設(shè)以上項(xiàng)目，為入孵企業(yè)提供從實(shí)驗(yàn)研發(fā)、綜合辦公、產(chǎn)品測(cè)試、批量生產(chǎn)到人員培訓(xùn)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接、上下游產(chǎn)品展銷對(duì)接全方面的孵化服務(wù)。

項(xiàng)目總投資 156,600.00 萬元，其中：工程費(fèi)用 112,254.33 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 21,655.16 萬元，預(yù)備費(fèi) 10,506.51 萬元，建設(shè)期利息 12,184.00 萬元。工程建設(shè)其他費(fèi)用包含土地費(fèi)用 13,809.20 萬元。

（二）項(xiàng)目法人單位

該項(xiàng)目法人單位為景德鎮(zhèn)合盛產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司。

（三）項(xiàng)目的必要性、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

1、是推動(dòng)我國(guó)航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要

近年來，我國(guó)各類突發(fā)公共事件頻繁多發(fā)發(fā)生，應(yīng)急管理日益成為各級(jí)政府全面改進(jìn)社會(huì)管理和公共服務(wù)職能的重要內(nèi)容。目前，我國(guó)應(yīng)急管理職能已全面整合，并提升為國(guó)家戰(zhàn)略。習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，對(duì)現(xiàn)代應(yīng)急管理提出了更高要求。航空應(yīng)急救援作為國(guó)家應(yīng)急救援體系的重要組成部分，目前尚未形成完整的專業(yè)化體系，其發(fā)展與我國(guó)國(guó)際地位不相適應(yīng)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，與國(guó)家應(yīng)急救援需求不相適應(yīng)。

根據(jù)《2020-2021 中國(guó)通用航空發(fā)展報(bào)告》，截至 2020 年底，全國(guó)通用航空企業(yè)共計(jì) 523 家，無人機(jī)運(yùn)營(yíng)企業(yè)為 11084 家，全國(guó)通用航空器在冊(cè)總數(shù)為 4165 架（其中固定翼飛機(jī) 2478 架，旋翼機(jī) 1347 架，氣球 325 架，飛艇 4 架，其他 11 架），與我國(guó)日益增長(zhǎng)的需求相比依舊較少，特別是專業(yè)救援直升機(jī)較少，且大中型直升機(jī)主要依靠少量國(guó)外進(jìn)口，重型直升機(jī)更少，而且直升機(jī)絕大多數(shù)沒有搜索設(shè)備、救援設(shè)備，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足大規(guī)模救災(zāi)需要。

此外，我國(guó)機(jī)場(chǎng)數(shù)量及配套保障設(shè)施也嚴(yán)重不足，存在分布不均衡、不合理的情況，配套保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，無法滿足應(yīng)急救援保障需求。

本項(xiàng)目建成后進(jìn)一步完善我國(guó)航空救援裝備和保障基礎(chǔ)，在應(yīng)急救援中發(fā)揮了重要的作用，加快完善我國(guó)航空應(yīng)急救援體系，是建立健全國(guó)家突發(fā)事件應(yīng)急體系、提升政府治理能力的迫切要求。

2、是推動(dòng)江西特色的國(guó)家應(yīng)急救援航空體系示范省建設(shè)的重要舉措

提高航空應(yīng)急救援能力，提高防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)能力，關(guān)系人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定；近年來江西省大力推進(jìn)江西特色的國(guó)家應(yīng)急救援航空體系示范省的創(chuàng)建；2019 年，江西省應(yīng)急管理廳印發(fā)了《江西省 2019 年應(yīng)急管理工作要點(diǎn)的通知》，通知指出：要加快推動(dòng)航空應(yīng)急救援體系“兩個(gè)基地、一個(gè)實(shí)驗(yàn)室”建設(shè)，依托省航空護(hù)林局建設(shè)南昌航空應(yīng)急救援基地，整合中航 602 所和昌飛公司資源、推動(dòng)建立景德鎮(zhèn)航空應(yīng)急救援技術(shù)服務(wù)保障基地，依托中航昌飛公司建立航空應(yīng)急救援重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，推動(dòng)形成航空應(yīng)急救援的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)國(guó)家航空應(yīng)急救援體系示范省。

航空應(yīng)急救援依托航空制造業(yè)、航空運(yùn)營(yíng)業(yè)、航空服務(wù)業(yè)和航空基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)且屬高科技范疇。有著厚重的航空底蘊(yùn)、先進(jìn)的航空技術(shù)的景德鎮(zhèn)是該省航空強(qiáng)省的主戰(zhàn)場(chǎng)、主陣地之一；因此在景德鎮(zhèn)高新區(qū)航空小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)園區(qū)是加強(qiáng)江西特色的國(guó)家應(yīng)急救援航空體系建設(shè)，推動(dòng)江西省通航產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突破口之一；也是著力打造具有江西特色的國(guó)家應(yīng)急救援航空體系建設(shè)示范省的重要舉措。

3、是推動(dòng)景德鎮(zhèn)市航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展新突破的必要

通航產(chǎn)業(yè)是我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，具有巨大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，但我國(guó)目前仍處于發(fā)展瓶頸期；加強(qiáng)應(yīng)急救援航空體系建設(shè)，是目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)的推動(dòng)我國(guó)通航產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突破口之一。2020 年 3 月，江西省省委書記到景德鎮(zhèn)市調(diào)研指出：針對(duì)疫情防控短板，國(guó)家將大力提升公共衛(wèi)生等應(yīng)急救援能力建設(shè)，通用航空產(chǎn)業(yè)將大有可為。

景德鎮(zhèn)是我國(guó)最主要的直升機(jī)研發(fā)和總裝生產(chǎn)基地，相繼被評(píng)為“國(guó)家新型工業(yè)化直升機(jī)產(chǎn)業(yè)示范基地”“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”“國(guó)家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點(diǎn)”“國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)區(qū)域集聚發(fā)展試點(diǎn)”“江西省首批軍民融合示范基地”“江西省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”；

2017 年 1 月，景德鎮(zhèn)獲批全國(guó)首批通用航空產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)，著力打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的通航產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和特色示范區(qū)；景德鎮(zhèn)市通用航空產(chǎn)業(yè)、發(fā)展基礎(chǔ)“實(shí)”、研發(fā)制造“強(qiáng)”、平臺(tái)起點(diǎn)“高”、配套保障“全”，作為景德鎮(zhèn)市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)；是推動(dòng)景德鎮(zhèn)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要抓手。航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)依托航空制造業(yè)、航空運(yùn)營(yíng)業(yè)、航空服務(wù)業(yè)和航空基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)且屬高科技范疇，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

4、有利于優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進(jìn)景德鎮(zhèn)市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

2015 年以來，景德鎮(zhèn)高新區(qū)進(jìn)一步推動(dòng)科技服務(wù)規(guī)?；?、體系化發(fā)展，科技服務(wù)能力逐步增強(qiáng)，持續(xù)推進(jìn)“創(chuàng)業(yè)苗圃—孵化器—加速器”科技創(chuàng)業(yè)孵化鏈條建設(shè)，服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)環(huán)境日臻完善。

同時(shí)為促進(jìn)景德鎮(zhèn)市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，景德鎮(zhèn)市科技局著力優(yōu)化科技創(chuàng)新政策環(huán)境，并出臺(tái)了一系列文件，為景德鎮(zhèn)市科技創(chuàng)新發(fā)展增添了新的動(dòng)力；且景德鎮(zhèn)市大力實(shí)施重大科技項(xiàng)目，服務(wù)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)。加大服務(wù)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)力度，創(chuàng)新方法申報(bào)實(shí)施國(guó)家、省、市級(jí)各類計(jì)劃項(xiàng)目。本項(xiàng)目為景德鎮(zhèn)市高新區(qū)航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)有利于優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境、加快創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才集聚。發(fā)揮企業(yè)引才的積極性，加速、加大科技人才集聚的速度和規(guī)模，助力景德鎮(zhèn)市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及高新技術(shù)發(fā)展。

5、企業(yè)發(fā)展的必要性

合盛公司自成立以來一直秉承“大道謀德，合而盛盈”的企業(yè)文化，該項(xiàng)目在取得收益的同時(shí)對(duì)周邊的基礎(chǔ)建設(shè)起到一定的完善作用，符合合盛公司的發(fā)展規(guī)劃，為公司將來打造成為具備獨(dú)立融資能力且主業(yè)突出、現(xiàn)金流充足、效益較好、管理規(guī)范的產(chǎn)業(yè)類實(shí)體公司奠定良好的基礎(chǔ)。

6、是共享社會(huì)福祉的需要

本項(xiàng)目建成后將需要大量專業(yè)的技術(shù)人員及管理人員，需要普通職工、雜工等，可解決部分人群就業(yè)問題；且為區(qū)域企業(yè)提供良好的工作平臺(tái)，同時(shí)還帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、增加就業(yè)有著非常積極的作用。項(xiàng)目的建設(shè)充分體現(xiàn)了決勝全面建成小康社會(huì)的決心，是全區(qū)域共享社會(huì)福祉的需要。

7、經(jīng)濟(jì)效益

經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資 156,600.00 萬元，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入合計(jì) 206,460.00萬元，稅金及附加合計(jì) 15,511.38 萬元，經(jīng)營(yíng)成本 19,965.15 萬元，所得稅為13,951.06 萬元，凈利潤(rùn)為 46,349.33 萬元，稅前內(nèi)部收益率 3.94%，項(xiàng)目稅后投資回收期為 13.26 年（含建設(shè)期）。

8、社會(huì)效益

本項(xiàng)目通過完善景德鎮(zhèn)高新區(qū)航空應(yīng)急救援綜合平臺(tái)，形成集信息集散、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、運(yùn)行監(jiān)測(cè)、政策咨詢服務(wù)于一體的信息化、專業(yè)化、系統(tǒng)化的軍民融合公共服務(wù)體系。實(shí)現(xiàn) 70%的軍品社會(huì)化配套，助推合作開放，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，大力開發(fā)民用品生產(chǎn)，增強(qiáng)軍民融合型企業(yè)實(shí)力。

打造一流的航空應(yīng)急救援綜合平臺(tái)和航空應(yīng)急救援基地。項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)對(duì)景德鎮(zhèn)市航空救援體系的建設(shè)將起到良好的推動(dòng)和促進(jìn)作用，會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。項(xiàng)目產(chǎn)品方案與生產(chǎn)規(guī)模是科學(xué)合理的，技術(shù)設(shè)備、原輔材料均符合生產(chǎn)要求，資金估算、資金來源均能保證產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)需要，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)基本達(dá)到國(guó)家專項(xiàng)基金投資要求，經(jīng)濟(jì)上可行。

9、是打造高新區(qū)航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)高地的必要

景德鎮(zhèn)是中國(guó)直升機(jī)事業(yè)的搖籃，航空是景德鎮(zhèn)市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是高新區(qū)的首位產(chǎn)業(yè)。近年來，高新區(qū)致力于打造“制造與運(yùn)營(yíng)相融合、總裝與配套為一體、航空企業(yè)集中連片發(fā)展”的航空產(chǎn)業(yè)高地，推動(dòng)構(gòu)建一江兩岸、一鎮(zhèn)四區(qū)空間布局，即航空研發(fā)制造區(qū)、航空零部件生產(chǎn)區(qū)、通航文化旅游綜合服務(wù)區(qū)、航空小鎮(zhèn)功能配套區(qū)。

航空相關(guān)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，是連接各功能區(qū)的樞紐，是通航企業(yè)落戶建成投產(chǎn)和大廠大所產(chǎn)學(xué)研基地的載體，也是高新區(qū)產(chǎn)業(yè)高地建設(shè)目標(biāo)的著力點(diǎn)與落腳點(diǎn)。航空應(yīng)急救援工業(yè)園區(qū)是連接上游航空設(shè)備研發(fā)制造與下游救援場(chǎng)景應(yīng)用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于打通高新區(qū)航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

10、是保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全的必要

航空緊急救援具有救援范圍廣、響應(yīng)速度快、救助精度高、救援難度高的特點(diǎn)，在拯救居民生命安全、減少財(cái)產(chǎn)損失和維護(hù)國(guó)家安全方面都發(fā)揮了不可忽視的重大作用。人民安全是總體國(guó)家安全觀的宗旨，習(xí)近平總書記亦強(qiáng)調(diào)應(yīng)急管理是國(guó)家治理體系和治理能力的重要組成部分，承擔(dān)防范化解重大安全風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)應(yīng)對(duì)處置各類災(zāi)害事故的重要職責(zé)，擔(dān)負(fù)保護(hù)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要使命。

在應(yīng)急救援體系中，航空應(yīng)急救援的優(yōu)勢(shì)形成了對(duì)其他救援方式的有力補(bǔ)充，在航空滅火、航空救援、航空醫(yī)療救護(hù)、航空應(yīng)急通信/指揮四大航空應(yīng)急救援體系中作用日益顯著。本項(xiàng)目建成后，有助于推進(jìn)航空應(yīng)急救援基地網(wǎng)絡(luò)化，完善景德鎮(zhèn)市高新區(qū)及其救援力量覆蓋區(qū)域的應(yīng)急救援體系，對(duì)保障區(qū)域內(nèi)人民生命財(cái)產(chǎn)安全有著重要意義。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施具有充分的必要性及經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

（四）開工時(shí)間及建設(shè)期限

項(xiàng)目建設(shè)期為2年。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)管理有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目實(shí)施須制定建設(shè)項(xiàng)目總體及分階段工程進(jìn)度計(jì)劃，確保建設(shè)任務(wù)按期完成。截至2023年6月末，本項(xiàng)目處于前期招標(biāo)階段，暫未開工。

（五）項(xiàng)目資金來源落實(shí)情況

本期債券項(xiàng)目總投資為156,600.00萬元，計(jì)劃發(fā)行債券融資50,000.00萬元，占項(xiàng)目總投資的31.93%；銀行貸款等渠道融資58,000.00萬元，占項(xiàng)目總投資的37.04%；資本金投入29,752.9萬元，資本金占項(xiàng)目總投資額的31.03%，符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》（國(guó)發(fā)〔2015〕51號(hào)）對(duì)項(xiàng)目資本金的要求。本項(xiàng)目資本金已根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)情況分階段到位。

公司承諾將積極籌措資金，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度足額陸續(xù)注入項(xiàng)目實(shí)施主體。如項(xiàng)目超過概算，項(xiàng)目資金缺口將由公司以自有資金、銀行貸款等途徑予以解決，確保項(xiàng)目建設(shè)資金足額到位。

（六）項(xiàng)目盈利性分析

本項(xiàng)目為景德鎮(zhèn)市高新區(qū)航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，涉及的業(yè)態(tài)有研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓、中試車間、單層廠房、多層廠房、定制廠房、停車位等，通過對(duì)各類業(yè)態(tài)進(jìn)行出租、出售獲得收入。

1、孵化器平臺(tái)

（1）研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓

本項(xiàng)目研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓用于入孵企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)，基于企業(yè)研發(fā)試驗(yàn)需要配備公輔工程設(shè)備等，目前景德鎮(zhèn)市尚無同類型研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓出租價(jià)格參照，主要參考產(chǎn)業(yè)園、研究院辦公樓出租價(jià)格。

①出租

目前景德鎮(zhèn)市高新區(qū)部分辦公樓出租價(jià)格在 21.7-37.8 元/㎡·月之間。

根據(jù)以上分析，同時(shí)考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域、交通及人流量等，本項(xiàng)目研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓租金取 30.00 元/㎡·月。本項(xiàng)目研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓出租面積為 14,784 ㎡，出租單價(jià)每三年上漲 5%。運(yùn)營(yíng)期第一年出租率為 80%，第二年為 90%，之后為 90%。

②出售

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目所在區(qū)域辦公樓在售價(jià)格在 8,000.00-10,500.00 元/㎡之間。

根據(jù)以上分析，同時(shí)考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域、交通及人流量等，本項(xiàng)目研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓銷售價(jià)格取 8,500.00 元/㎡。本項(xiàng)目研發(fā)試驗(yàn)樓銷售面積為 22,176 ㎡，銷售單價(jià)為 8,500 元/㎡，每年增長(zhǎng) 500 元，直至增長(zhǎng)至 10,000 元/㎡，預(yù)計(jì)銷售期為 5 年，銷售比例依次為 10%、15%、20%、25%、30%。

（2）綜合辦公樓

本項(xiàng)目綜合辦公樓主要用于雙創(chuàng)企業(yè)辦公，為廠房、中試車間配建的經(jīng)營(yíng)辦公用房，建筑面積 15,840 ㎡，占總建設(shè)面積的 4.03%，投資額 5,095.44 萬元，占總投資的 3.26%，出租與出售價(jià)格主要參考項(xiàng)目所在區(qū)域辦公樓的出租與出售價(jià)格，出租及出售收入為 12,005.14 萬元，占總收入的 5.81%。

①出租

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前景德鎮(zhèn)市辦公樓出租價(jià)格在 21.7-37.8 元/㎡·月之間。

根據(jù)以上分析，同時(shí)考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域、交通及人流量等，本項(xiàng)目綜合辦公租金取 30.00 元/㎡·月。本項(xiàng)目綜合辦公樓出租面積為 6,336 ㎡，出租單價(jià)每三年上漲 5%，運(yùn)營(yíng)期第一年出租率為 80%，第二年為 90%，之后為 90%。

②出售

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目所在區(qū)域辦公樓在售價(jià)格在 8,000.00-10,500.00 元/㎡之間。

本項(xiàng)目綜合辦公樓銷售面積為 9,504 ㎡，本項(xiàng)目綜合辦公銷售價(jià)格取 8500元/㎡，每年增長(zhǎng) 500 元，直至增長(zhǎng)至 10000 元/㎡，預(yù)計(jì)銷售期為 5 年，銷售比例依次為 10%、15%、20%、25%、30%。

2、應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)中試車間、廠房出租及出售收入

本項(xiàng)目中試車間主要用于入孵企業(yè)新產(chǎn)品測(cè)試等，建筑面積為 126,402.80 ㎡，考慮項(xiàng)目自身定位以及發(fā)展前景，將其 82,161.82 ㎡進(jìn)行出租，剩余 44,240.98 ㎡進(jìn)行出售。本項(xiàng)目廠房主要用于入孵企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)產(chǎn)品，建筑面積為 202,750.50 ㎡，包括單層廠房、多層廠房、定制廠房（包括航空新材料定制廠房、通航設(shè)備制造定制廠房），考慮項(xiàng)目自身定位以及發(fā)展前景，將其 131,787.83 ㎡進(jìn)行出租，剩余 70,962.67 ㎡進(jìn)行出售。中試車間及廠房出租及出售價(jià)格參考當(dāng)?shù)毓I(yè)廠房出租及出售價(jià)格。

（1）出租

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前景德鎮(zhèn)市高新區(qū)工業(yè)廠房租賃價(jià)格在 30.00 元/㎡·月左右。

根據(jù)以上分析，考慮應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房為框架結(jié)構(gòu)，且為高新區(qū)航空應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)，故本項(xiàng)目中試車間、廠房租金取 28.00 元/㎡·月，出租單價(jià)每三年上漲 5%，運(yùn)營(yíng)期第一年出租率為 80%，第二年為 90%，之后為 90%。

（2）出售

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前景德鎮(zhèn)市高新區(qū)工業(yè)廠房銷售價(jià)格在 2,400.00-3,866.00元/㎡之間。

根據(jù)以上分析，同時(shí)考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域、交通及人流量等，本項(xiàng)目工業(yè)廠房銷售價(jià)格取 3,500.00 元/㎡。本項(xiàng)目應(yīng)急救援標(biāo)準(zhǔn)廠房出售面積為 118,703.66 ㎡，銷售單價(jià)為 3,500.00 元/㎡，每年增長(zhǎng) 500.00 元，直至增長(zhǎng)至 4,500.00 元/㎡，預(yù)計(jì)銷售期為 5 年，銷售比例依次為 10%、15%、20%、25%、30%。

3、人才培訓(xùn)基地和活動(dòng)中心出租收入

本項(xiàng)目人才培訓(xùn)基地和活動(dòng)中心主要用于入孵企業(yè)員工培訓(xùn)、產(chǎn)品展示以及舉辦金融、人才對(duì)接會(huì)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)講座等，建筑面積為 10,000.00 ㎡，考慮項(xiàng)目自身定位以及發(fā)展前景，將其全部進(jìn)行出租，價(jià)格參照辦公用房出租價(jià)格 21.7-37.8 元/㎡·月之間，本項(xiàng)目人才培訓(xùn)基地和活動(dòng)中心出租價(jià)格按 28 元/㎡·月計(jì)取，出租單價(jià)每三年上漲 5%，運(yùn)營(yíng)期第一年出租率為 80%，第二年為 90%，之后為90%。

4、物業(yè)收入

根據(jù)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，本項(xiàng)應(yīng)急救援產(chǎn)業(yè)中試車間、廠房按景德鎮(zhèn)市現(xiàn)有廠房物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，取 1.00 元/㎡·月，孵化器平臺(tái)取2.00 元/㎡·月，考慮到景德鎮(zhèn)市高新區(qū)航空產(chǎn)業(yè)逐漸成熟、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、通貨膨脹等因素，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按每三年上調(diào) 5%估算。

5、停車位出租收入

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，景德鎮(zhèn)市小區(qū)內(nèi)停車位長(zhǎng)期租賃價(jià)格在 200.00-500.00 元/個(gè)·月左右。

根據(jù)以上分析，參照景德鎮(zhèn)市小區(qū)內(nèi)停車位長(zhǎng)期出租市場(chǎng)，考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域、交通及人流量等，本項(xiàng)目停車位長(zhǎng)期租賃單價(jià)取 150.00 元/個(gè)·月。為提供入駐園區(qū)企業(yè)日常生產(chǎn)的停車需要，本項(xiàng)目設(shè)置停車位 1,581 個(gè)，租賃單價(jià)取 150.00 元/個(gè)·月，每三年上調(diào) 5%，出租率 50%估算。

6、廣告牌收入

本項(xiàng)目參照國(guó)內(nèi)外類似成功經(jīng)驗(yàn)，在各類通道立面、建筑外立面、廣場(chǎng)周邊等區(qū)域布設(shè)廣告牌面并收取廣告投放費(fèi)用。廣告位出租收入受投放位置、廣告牌面積、媒體形式、受眾人數(shù)、所處地區(qū)等諸多因素影響，出租價(jià)格相差巨大。參照南昌西站地下停車場(chǎng)，平均租價(jià)：4.79 萬/㎡/年，其中停車場(chǎng)大牌 3.64 萬/㎡/年、停車場(chǎng)柱面 3.24 萬/㎡/年、停車場(chǎng)入口 6.58 萬/㎡/年、停車場(chǎng)內(nèi) 4.55 萬/㎡/年。本項(xiàng)目初步測(cè)算可投放 50 塊廣告版面，每塊平均版面 8 ㎡，按照 2,500.00元/月·㎡測(cè)算，合計(jì) 2.00 萬元/塊/月。運(yùn)營(yíng)期間，出租率按運(yùn)營(yíng)期第一年為 50%，之后每年上漲 10%，直至增長(zhǎng)至 80%，廣告牌出租單價(jià)每三年上漲 5%。

6、項(xiàng)目盈利情況

本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 124,381.84 萬元，可實(shí)現(xiàn)凈收益102,234.80 萬元，公司利率按照 6.50%測(cè)算，存續(xù)期內(nèi)預(yù)計(jì)利息為 8,125.00 萬元，該項(xiàng)目存續(xù)期經(jīng)營(yíng)性凈收益能覆蓋項(xiàng)目所使用的債券利息，覆蓋倍數(shù)為 12.58 倍，本息覆蓋倍數(shù)為 3.09 倍。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 206,460.00 萬元，可實(shí)現(xiàn)凈收益168,046.46 萬元，能夠覆蓋項(xiàng)目總投資 156,600.00 萬元，覆蓋倍數(shù)為 1.07 倍。

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