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物流綜合大樓、物流中心、倉儲庫房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-10-12

1.1 項(xiàng)目概況

1.1.1 項(xiàng)目名稱

銘達(dá)建材倉儲物流中心項(xiàng)目

1.1.2 項(xiàng)目承辦單位

荊門市銘達(dá)商貿(mào)有限公司

1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)

新建項(xiàng)目

1.1.4 項(xiàng)目擬建地址

荊門市東寶工業(yè)園

1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

本次新建項(xiàng)目用地面積為33,333.33㎡(折合約50畝),總建筑面積為28,220.00㎡,容積率1.57,建筑系數(shù)75.06%,綠地率3.5%。主要建設(shè)物流綜合大樓、物流中心、倉儲庫房及消防設(shè)置及輔助工程。

1.1.6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃所采取的措施及原則是:整個(gè)項(xiàng)目一步建設(shè)到位,各項(xiàng)工作實(shí)行平行交叉作業(yè),嚴(yán)格管理和科學(xué)實(shí)施,確保整體進(jìn)度按時(shí)完成。本項(xiàng)目建設(shè)期為6個(gè)月。

1.1.7 項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)模

項(xiàng)目新建完成后滿負(fù)荷運(yùn)營預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3,305.99萬元。項(xiàng)目十年期年均納稅為734.67萬元(含所得稅),具體核算指標(biāo)見附件。

1.1.8 項(xiàng)目投資估算及資金籌措

項(xiàng)目總投資估算為9,000.71萬元。其中,固定資產(chǎn)投資8,230.21萬元(含建安工程費(fèi)、設(shè)備購置及工程建設(shè)其他費(fèi)用等);流動資金770.50萬元。項(xiàng)目資金投入全部由企業(yè)自籌。

1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(2014年修訂);

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2015年修正);

《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》;

《企業(yè)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫參考大綱(2023年版)》(發(fā)改投資規(guī)〔2023〕304號);

《關(guān)于投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱的說明(2023年版)》(發(fā)改投資規(guī)〔2023〕304號);

《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》(第三版);

《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2019年本)》(2021年修改);

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好穩(wěn)外貿(mào)穩(wěn)外資工作的意見》(國辦發(fā)〔2020〕28號);

承辦方的委托書及其提供的有關(guān)資料;

相關(guān)的行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

1.3 可行性研究報(bào)告研究范圍

針對項(xiàng)目的特點(diǎn)、任務(wù)與要求,對其建設(shè)的背景、建設(shè)的意義和市場需求狀況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查、研究與分析。在項(xiàng)目建設(shè)條件分析的基礎(chǔ)上,對項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)資金等方面進(jìn)行了全面的安排。通過定性分析和定量計(jì)算,深入分析論證了本項(xiàng)目建設(shè)的必要性、經(jīng)濟(jì)的合理性與實(shí)施的可行性。其主要內(nèi)容如下:

1、項(xiàng)目概況及市場分析;

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模;

3、建設(shè)條件與選址;

4、設(shè)備及工程方案;

5、公用輔助工程;

6、節(jié)能、節(jié)水與環(huán)境影響評價(jià);

7、項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度;

8、投資估算與資金籌措;

9、經(jīng)濟(jì)效益分析;

10、項(xiàng)目的結(jié)論及建議。

1.4 可行性研究報(bào)告編制原則

1、報(bào)告的編制范圍、編制深度等滿足有關(guān)規(guī)定要求;項(xiàng)目建設(shè)必須遵循國家的各項(xiàng)政策、法規(guī)和法令,符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃。

2、根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一規(guī)范》(建標(biāo)〔2013〕169號)的規(guī)定確定項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。

3、嚴(yán)格執(zhí)行國家計(jì)委關(guān)于政府投資項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約建設(shè)用地、節(jié)能、節(jié)材要求。

4、結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,統(tǒng)籌考慮地方經(jīng)濟(jì)承受能力和實(shí)際需要,堅(jiān)持實(shí)事求是、因地制宜、功能適用、簡樸莊重,建設(shè)規(guī)模適當(dāng)?shù)脑瓌t。

5、對建設(shè)各大區(qū)域的交通、消防、給排水、供電、人防、環(huán)保及室外工程等方面進(jìn)行了綜合考慮。

6、項(xiàng)目總體布局合理、功能齊全,符合今后的工作需要。另外,在建設(shè)過程中不會對周圍環(huán)境和居民產(chǎn)生過大的影響。

7、以科學(xué)、實(shí)事求是的態(tài)度,公正、客觀的反映本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,工程投資堅(jiān)持“求是、客觀”的原則。

8、通過對市場的分析研究以及對項(xiàng)目規(guī)劃的研究,推薦項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、方案,論證項(xiàng)目建設(shè)的合理性。

1.5 結(jié)論

通過對投資建設(shè)銘達(dá)建材倉儲物流中心項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)相關(guān)因素的分析、比較、論證,我們認(rèn)為:本項(xiàng)目實(shí)施是必要的,技術(shù)上是可行的,經(jīng)濟(jì)上也是合理的,項(xiàng)目的實(shí)施有明顯的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,應(yīng)當(dāng)加快落實(shí),盡早建成,發(fā)揮作用。

2.1 項(xiàng)目背景

現(xiàn)代物流行業(yè)的背景可以追溯到人類社會的早期階段,但在過去的幾十年里,特別是在工業(yè)革命、運(yùn)輸技術(shù)進(jìn)步、全球化、信息技術(shù)革新、消費(fèi)者需求變化和可持續(xù)發(fā)展等因素的共同推動下,物流行業(yè)經(jīng)歷了顯著的變革和加速發(fā)展。

首先,工業(yè)革命對物流行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。18世紀(jì)的工業(yè)革命導(dǎo)致了大規(guī)模生產(chǎn)和分工,需要有效的物流系統(tǒng)來支持原材料的供應(yīng)、產(chǎn)品的制造和分銷。這一時(shí)期的物流行業(yè)主要以運(yùn)輸和倉儲為主,為工業(yè)生產(chǎn)提供必要的支持。

隨著運(yùn)輸技術(shù)的進(jìn)步,物流行業(yè)的效率和范圍得到了極大的改善。19世紀(jì)和20世紀(jì)的鐵路、汽車和航空等運(yùn)輸方式的出現(xiàn),使得貨物能夠更快、更便捷地運(yùn)輸?shù)饺蚋鞯?。這些技術(shù)的發(fā)展為物流行業(yè)提供了更廣闊的市場和更多的機(jī)會。

全球化進(jìn)一步推動了物流行業(yè)的發(fā)展。20世紀(jì)后半葉的全球化浪潮導(dǎo)致了全球貿(mào)易的增加和跨國公司的興起,物流行業(yè)因此變得更加復(fù)雜和全球化?,F(xiàn)代物流行業(yè)不僅需要處理國內(nèi)物流,還需要處理國際物流,涉及不同國家和地區(qū)的法律法規(guī)、文化差異、語言障礙等問題。

信息技術(shù)革新為物流行業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著自動化、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)的應(yīng)用,物流過程變得更加智能化、可視化和高效。這些技術(shù)的應(yīng)用使得物流行業(yè)能夠更好地滿足消費(fèi)者的需求,提高物流效率和服務(wù)質(zhì)量。

消費(fèi)者需求的變化也對物流行業(yè)產(chǎn)生了重要影響。隨著電子商務(wù)的興起和快速增長,消費(fèi)者對快速交付和個(gè)性化服務(wù)的需求不斷增加。這推動了物流行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展,促使物流企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和效率,以滿足消費(fèi)者的需求。

然而,物流行業(yè)的發(fā)展也面臨著一些挑戰(zhàn)和問題。其中包括物流服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、物流網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、供應(yīng)鏈不暢通、高素質(zhì)物流專業(yè)人才匱乏等問題。這些問題直接關(guān)系著物流行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,需要行業(yè)內(nèi)外共同努力解決。

此外,隨著環(huán)境意識的增強(qiáng),可持續(xù)發(fā)展成為物流發(fā)展的重要議題。物流行業(yè)需要采取措施減少碳排放、優(yōu)化運(yùn)輸路線、提高能源效率等,以降低對環(huán)境的影響。這既是物流行業(yè)應(yīng)對環(huán)境挑戰(zhàn)的需要,也是其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

總之,現(xiàn)代物流行業(yè)是在多個(gè)因素共同推動下發(fā)展起來的。未來,隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步和消費(fèi)者需求的不斷變化,物流行業(yè)將繼續(xù)面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。但無論如何變化,物流行業(yè)都將致力于提高效率、降低成本、優(yōu)化服務(wù),以滿足社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2.1 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展

銘達(dá)建材倉儲物流中心項(xiàng)目集多種服務(wù)功能于一體,它的建設(shè)和運(yùn)營可以顯著提升地區(qū)的綜合競爭力。物流中心的高效運(yùn)作能夠加速信息流與物質(zhì)流的運(yùn)轉(zhuǎn),進(jìn)而降低社會成本,提高生產(chǎn)效率,并整合社會資源。這樣的中心與鄰近地區(qū)的現(xiàn)代化物流配送體系相銜接,有助于全方位打開企業(yè)對外通道,以產(chǎn)業(yè)升級帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,從而推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的整體增長。

2.2.2 增強(qiáng)荊門市整體服務(wù)功能與競爭力

銘達(dá)建材倉儲物流中心的建設(shè)不僅增強(qiáng)了荊門市的服務(wù)功能,還提升了城市的服務(wù)水平。這種增強(qiáng)和提升有助于吸引更多的商流、人流和資金流向物流中心所屬地區(qū)集中,形成良性互動,從而對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生更大的促進(jìn)作用。

2.2.3 加快貨物周轉(zhuǎn),提升企業(yè)資金流轉(zhuǎn)效率

銘達(dá)建材倉儲物流中心,是作為商品快速流通的場所,通過減少流通環(huán)節(jié)和加快作業(yè)效率,可以加快貨物的周轉(zhuǎn)速度。這進(jìn)一步提升了企業(yè)資金流轉(zhuǎn)的效率,為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

2.2.4 節(jié)約物流資源,促進(jìn)資源合理配置

當(dāng)前,荊門市的物流行業(yè)存在眾多小規(guī)模的倉庫,這導(dǎo)致了重復(fù)建設(shè)和土地資源的低效利用。項(xiàng)目通過建立大型的配送中心,可以有效整合這些資源,減少無效投資和重復(fù)建設(shè),使物流資源得到最大限度的高效利用。

2.2.5 推動荊門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

本項(xiàng)目除少數(shù)管理人員和關(guān)鍵崗位技術(shù)人員由企業(yè)解決外,新增員工均由當(dāng)?shù)卣泄そ鉀Q,項(xiàng)目建成后,將為當(dāng)?shù)靥峁┚蜆I(yè)機(jī)會,可促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和諧發(fā)展;此外,項(xiàng)目的實(shí)施可帶動相關(guān)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,為提高我國綜合國力產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)影響,對于搞活國民經(jīng)濟(jì)、增加國民收入、提高國民生活水平有著非常重要的意義。

項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營后,隨著規(guī)?;\(yùn)營以及效益的不斷增長,項(xiàng)目在GDP、稅收、解決社會就業(yè)等方面的貢獻(xiàn)也將不斷加大,本項(xiàng)目建成后直接帶動就業(yè)超過40人,間接帶動上百個(gè)就業(yè)崗位。同時(shí),本項(xiàng)目可帶動多個(gè)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展,其輻射效應(yīng)、集群效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng),對地方經(jīng)濟(jì)整體的繁榮與增長都將起到廣泛和深遠(yuǎn)的推動作用。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性

2.3.1 政策可行性

回顧我國倉儲物流行業(yè)政策歷程,“十五”期間,倉儲物流行業(yè)主要以搭建框架為主,處于發(fā)展起步階段?!笆晃濉敝痢笆濉逼陂g,倉儲物流行業(yè)受國家政策支持快速發(fā)展,第三方物流企業(yè)紛紛涌現(xiàn),大型物流樞紐建設(shè)工作持續(xù)推進(jìn)?!笆濉睍r(shí)期,冷鏈物流、綠色物流等概念出現(xiàn)在規(guī)劃文件中,倉儲物流建設(shè)進(jìn)一步細(xì)化。到了“十四五”時(shí)期,倉儲物流行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域建設(shè)持續(xù)完善,尤其是冷鏈物流領(lǐng)域得到快速發(fā)展。

《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》要求建設(shè)現(xiàn)代物流體系,統(tǒng)籌物流樞紐設(shè)施,完善國家物流樞紐;優(yōu)化國際物流通道,加快形成內(nèi)外聯(lián)通、安全高效的物流網(wǎng)絡(luò);堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)性和安全性相結(jié)合,補(bǔ)齊短板、鍛造長板,分行業(yè)做好供應(yīng)鏈戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和精準(zhǔn)施策,形成具有更強(qiáng)創(chuàng)新力、更高附加值、更安全可靠的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈。

本項(xiàng)目不屬于《環(huán)境保護(hù)綜合名錄(2021年版)》(環(huán)辦綜合函〔2021〕495號)中“高污染、高環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”產(chǎn)品名錄所列產(chǎn)品;不屬于《市場準(zhǔn)入負(fù)面清單》(2022年版)的禁止準(zhǔn)入項(xiàng)目;亦不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2019年本)》(2021年修改)規(guī)定的“限制類”和“淘汰類”中所列各條款,本項(xiàng)目不屬于高耗水、高耗能、高污染項(xiàng)目。

因此,本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求,在產(chǎn)業(yè)政策上具備可行性。

經(jīng)過思瀚產(chǎn)業(yè)研究院經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)表明,項(xiàng)目在為企業(yè)創(chuàng)造利潤的同時(shí),還可為國家上繳可觀的稅收??梢哉f項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,因此,項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益角度看是可行的。

3.1 倉儲物流行業(yè)定義及分類

倉儲物流(Warehousing Logistics)是利用自建或租賃的庫房、場地,通過儲存、保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物等手段,對物料進(jìn)行一系列的物流管理活動。這一行業(yè)涉及物資的存儲、移動和管理,是物流系統(tǒng)中不可或缺的一環(huán)。

倉儲物流不僅僅是簡單的貨物存儲,還包括了對貨物的分類、包裝、分揀、配送等一系列復(fù)雜的操作。同時(shí),隨著物流行業(yè)的發(fā)展,現(xiàn)代倉儲物流還涉及到了信息技術(shù)的應(yīng)用,如物流信息管理系統(tǒng)、自動識別技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等,以實(shí)現(xiàn)倉儲作業(yè)的自動化、智能化和高效化。

倉儲物流是物流行業(yè)中的一個(gè)重要分支,對于保障供應(yīng)鏈的順暢運(yùn)作、提高企業(yè)的物流效率和服務(wù)質(zhì)量具有重要意義,倉儲物流共分為以下幾類。

普通倉儲:普通倉儲服務(wù)是倉儲物流行業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù),主要提供貨物存儲、保管、裝卸等基礎(chǔ)功能。這類服務(wù)主要面向中小企業(yè)或個(gè)人,滿足其基本的倉儲需求。

流通倉儲:流通倉儲是在普通倉儲基礎(chǔ)上發(fā)展起來的,旨在通過提高倉庫的作業(yè)效率,滿足日益增長的物流需求。流通倉儲通過引入先進(jìn)的物流設(shè)備和技術(shù),提高貨物存儲和分揀的速度和精度,以滿足供應(yīng)鏈上不同環(huán)節(jié)的需求。

冷鏈倉儲:冷鏈倉儲是一種專門用于存儲和管理冷藏、冷凍貨物的特殊倉儲形式。由于冷藏、冷凍貨物對溫度、濕度等環(huán)境要求較高,因此需要特殊的倉儲設(shè)施和管理手段來確保貨物的品質(zhì)和安全。

智能倉儲:智能倉儲是應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行管理和運(yùn)作的一種倉儲形式。通過引入智能化設(shè)備、系統(tǒng)和管理模式,實(shí)現(xiàn)倉庫作業(yè)的自動化、信息化和智能化,提高倉儲效率和服務(wù)質(zhì)量。

跨境電商倉儲:隨著電商的興起,跨境電商倉儲成為倉儲行業(yè)中的一個(gè)新興分支??缇畴娚虃}儲需要具備良好的電商平臺對接能力,以及清關(guān)、退換貨等特殊業(yè)務(wù)的處理經(jīng)驗(yàn),以滿足跨境電商的特殊需求。

專業(yè)化倉儲:專業(yè)化倉儲是指根據(jù)不同類型貨物的特殊性和需求,為具體行業(yè)提供專業(yè)化的倉儲服務(wù)。例如,化工物品、危險(xiǎn)品需要特殊的儲存條件和防護(hù)措施,此時(shí)專業(yè)化倉儲公司可以根據(jù)特定要求提供相應(yīng)的倉庫設(shè)施和管理。

3.2 倉儲物流行業(yè)現(xiàn)狀

3.2.1 中國物流總額持續(xù)增長

從社會物流總額來看,近年來,我國物流總額持續(xù)增長,2018年,我國物流總額僅為283.1萬億元,而2022年,該數(shù)值增長至347.6萬億元,同比增速為3.70%.2023年1至8月,我國物流總額為216.4萬億元,同比增長4.8%。

3.2.2 物流費(fèi)用增速超過物流總額

從物流總費(fèi)用情況來看,中國物流費(fèi)用總額持續(xù)增長。2022年社會物流總費(fèi)用17.8萬億元,同比增長4.4%。社會物流總費(fèi)用與GDP的比率為14.7%,比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn);各年份物流費(fèi)用增速均超出物流總額增速。從結(jié)構(gòu)看,運(yùn)輸費(fèi)用9.55萬億元,增長4.0%;保管費(fèi)用5.95萬億元,增長5.3%;管理費(fèi)用2.26萬億元,增長3.7%。

3.2.3 物流行業(yè)景氣度指數(shù)低位波動

從我國快遞物流指數(shù)來看,2017-2022年,我國快遞物流行業(yè)總體發(fā)展較為穩(wěn)定,僅在2020年初至2020年上半年以及2022年3月至6月波動較大,主要原因?yàn)樵摃r(shí)間段內(nèi)新冠疫情爆發(fā),多地采取封控措施,導(dǎo)致物流行業(yè)需求與供給雙雙下降,物流指數(shù)有所波動。總體來看,2022年第三至四季度,我國物流行業(yè)景氣度指數(shù)在歷史地位區(qū)間波動。

3.2.4 倉儲物流行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長

倉儲費(fèi)用是為儲存保管一定數(shù)量的商品物資所支出的倉儲保管費(fèi)用和應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)管理費(fèi)用的總和。包括支付給儲運(yùn)倉庫的倉租,以及本企業(yè)附屬倉庫中發(fā)生的轉(zhuǎn)庫搬運(yùn)、檢驗(yàn)、挑選整理、修復(fù)、維修保養(yǎng)、包裝費(fèi),庫存物資損耗,和工資,提取職工福利費(fèi)等開支。故以我國物流倉儲業(yè)保管費(fèi)用為統(tǒng)計(jì)口徑,計(jì)算物流倉儲業(yè)的市場規(guī)模。

近幾年我國物流穩(wěn)健增長,物流市場規(guī)模增速快于GDP,相應(yīng)拉動倉儲費(fèi)用逐年提升。根據(jù)中物聯(lián)數(shù)據(jù),物流倉儲行業(yè)的市場規(guī)模持續(xù)增長,增速波動較大。根據(jù)中物聯(lián)數(shù)據(jù),2022年倉儲保管費(fèi)用為5.95萬億元,以此作為中國倉儲物流行業(yè)市場規(guī)模,則2022年中國倉儲物流市場規(guī)模達(dá)到5.95萬億元,同比增長4.39%。

3.3 行業(yè)發(fā)展趨勢

3.3.1 高標(biāo)庫需求旺盛,行業(yè)增長空間大

目前我國高標(biāo)倉主要客群以消費(fèi)企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流為主。由于目前我國電商份額正在快速擴(kuò)張、傳統(tǒng)零售行業(yè)集中度持續(xù)提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級,預(yù)計(jì)未來國內(nèi)高標(biāo)倉需求持續(xù)擴(kuò)大。許多零售商、供貨商以及電商群體積極尋求現(xiàn)代化倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施,以應(yīng)對因訂單激增及運(yùn)輸受阻而產(chǎn)生的供應(yīng)鏈挑戰(zhàn),這也成為高標(biāo)倉需求增長的一大契機(jī)。

3.3.2 供需矛盾下倉儲物流租金持續(xù)上漲

自2008年后全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù),中國物流高標(biāo)倉市場不斷被國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商所看好。同時(shí),國內(nèi)電商快遞崛起和國內(nèi)市場消費(fèi)快速增長,使得目前高標(biāo)倉的增速不能夠滿足我國商品零售業(yè)、制造業(yè)持續(xù)增長的需求,供需矛盾下空置率持續(xù)下降、租金持續(xù)提升,帶動物流高標(biāo)倉市場持續(xù)向好發(fā)展。

4.1 項(xiàng)目規(guī)模

4.1.1 規(guī)模確定的原則

(1)必須符合國家的產(chǎn)業(yè)政策,總體及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。

(2)規(guī)模的確定,必須符合國家和地方總體規(guī)劃和區(qū)域開發(fā)計(jì)劃的要求。

(3)必須符合國民經(jīng)濟(jì)和社會需要,包括市場的需要,產(chǎn)品有可靠的市場。

(4)經(jīng)濟(jì)合理,能獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

4.1.2 本項(xiàng)目產(chǎn)品運(yùn)營規(guī)模

本次新建項(xiàng)目用地面積為33,333.33㎡(折合約50畝),總建筑面積為28,220.00㎡,容積率1.57,建筑系數(shù)75.06%,綠地率3.5%。主要建設(shè)物流綜合大樓、物流中心、倉儲庫房及消防設(shè)置及輔助工程。

4.2 項(xiàng)目運(yùn)營方案

4.2.1 目標(biāo)與定位

明確物流倉儲中心的運(yùn)營目標(biāo)與定位。確定倉儲中心的服務(wù)范圍、客戶群體、貨物類型以及運(yùn)營規(guī)模等。明確目標(biāo)與定位、運(yùn)營策略制定。

4.2.2 設(shè)施與設(shè)備

物流倉儲中心的設(shè)施與設(shè)備是保障運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。項(xiàng)目根據(jù)運(yùn)營規(guī)模和服務(wù)需求,合理配置倉庫、貨架、叉車、裝卸設(shè)備等。同時(shí),為了確保設(shè)施與設(shè)備的正常運(yùn)行,同時(shí)建立完善的維護(hù)和管理制度。

4.2.3 信息化管理

信息化管理是提升物流倉儲中心運(yùn)營效率的重要手段。項(xiàng)目通過引入先進(jìn)的倉儲管理系統(tǒng)(WMS)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動識別技術(shù)等,實(shí)現(xiàn)貨物信息的實(shí)時(shí)更新、查詢和跟蹤。這不僅可以提高貨物管理的準(zhǔn)確性和效率,還可以為客戶提供更加便捷的服務(wù)。

4.2.4 作業(yè)流程優(yōu)化

作業(yè)流程的優(yōu)化是提升物流倉儲中心運(yùn)營效率的關(guān)鍵。項(xiàng)目對貨物的入庫、存儲、出庫等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和分析,找出潛在的瓶頸和問題,并提出相應(yīng)的優(yōu)化措施。可以通過優(yōu)化貨物存儲策略、引入自動化設(shè)備、改進(jìn)作業(yè)流程等方式,提高作業(yè)效率和質(zhì)量。

4.2.5 人員培訓(xùn)與管理

人員是物流倉儲中心運(yùn)營的關(guān)鍵因素。項(xiàng)目建立完善的人員培訓(xùn)和管理制度,提高員工的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識。同時(shí),通過激勵(lì)機(jī)制和績效考核等手段,激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力。

4.2.6 客戶服務(wù)與質(zhì)量管理

優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)是提升物流倉儲中心競爭力的重要途徑。項(xiàng)目將建立完善的客戶服務(wù)體系和質(zhì)量管理制度,及時(shí)響應(yīng)客戶需求和反饋,不斷提高客戶滿意度。同時(shí),通過定期的質(zhì)量檢查和評估,確保服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

4.2.7 安全管理

安全管理是物流倉儲中心運(yùn)營的重要保障。項(xiàng)目建立完善的安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案,確保貨物和員工的安全。同時(shí),定期對設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù),確保其安全可靠。

4.3 設(shè)備方案

4.3.1 設(shè)備選型原則

購置設(shè)備的費(fèi)用在投資成本和運(yùn)營成本中占有相當(dāng)?shù)谋戎?,因此設(shè)備的選型不僅要滿足運(yùn)營技術(shù)的要求,而且要達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、低消耗的經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的目的。因此,本項(xiàng)目設(shè)備選型應(yīng)考慮以下因素:

(1)技術(shù)先進(jìn):設(shè)備具有國內(nèi)先進(jìn)水平,選擇自動化程度高機(jī)械設(shè)備和控制裝置。

(2)主要設(shè)備方案與擬定建設(shè)規(guī)模相適應(yīng),設(shè)備強(qiáng)度和精度應(yīng)最大限度滿足項(xiàng)目的運(yùn)營要求。

(3)設(shè)備之間應(yīng)相互配套,與工作流程相適應(yīng),設(shè)備聯(lián)動應(yīng)保證技術(shù)指標(biāo)合格。

(4)設(shè)備質(zhì)量、性能成熟,并經(jīng)過較長時(shí)間的實(shí)踐檢驗(yàn),為國際國內(nèi)通用設(shè)備,技術(shù)依托條件好。

(5)設(shè)備在保證性能的前提下,力求經(jīng)濟(jì)合理,利于降低材耗、能耗,易于維護(hù)保養(yǎng),運(yùn)行成本相對較低。

4.3.2 配套設(shè)備清單

選擇先進(jìn)的設(shè)備,努力降低能源消耗,是當(dāng)今企業(yè)的發(fā)展趨勢。本項(xiàng)目為確保產(chǎn)品質(zhì)量,提高效益和勞動率,擬購置國內(nèi)先進(jìn)水平設(shè)備,以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,增加企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力。力求使整個(gè)項(xiàng)目做到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、低消耗、高產(chǎn)出,具有國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先水平。

5.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.1 選址原則

項(xiàng)目地址選擇應(yīng)符合以下要求:

(1)地址選擇應(yīng)符合國家的產(chǎn)業(yè)布局、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃的要求,并應(yīng)按照國家規(guī)定的程序進(jìn)行。

(2)配套和服務(wù)企業(yè)的居住區(qū)、交通運(yùn)輸、動力公用設(shè)施、廢料場及環(huán)境保護(hù)工程、施工基地等用地,應(yīng)與用地同時(shí)選擇。

(3)符合環(huán)境保護(hù)要求,避開水源保護(hù)區(qū)、旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)及山谷洼地等容易受洪澇災(zāi)害威脅的地區(qū)。避開商業(yè)繁華區(qū)、公共娛樂場所,與污染源的防護(hù)距離符合有關(guān)安全衛(wèi)生規(guī)定。

(4)應(yīng)具有滿足建設(shè)工程需要的工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件。

5.1.2 建設(shè)地點(diǎn)

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于本項(xiàng)目位于荊門市東寶區(qū)東寶工業(yè)園,屬于東寶區(qū)規(guī)劃的綠色建筑產(chǎn)業(yè)園區(qū),項(xiàng)目地塊交通便利、周邊配套設(shè)施齊全,場地地勢平坦,無滑坡、崩塌、膨脹土、地表液化、斷層碎帶等不良地質(zhì)現(xiàn)象,項(xiàng)目選址符合要求。

5.2 區(qū)域概況

5.2.1 荊門市概況

荊門位于湖北省中部,江漢平原西北部,北通京豫,南達(dá)湖廣,東瞰吳越,西帶川秦,素有“荊楚門戶”之稱,自商周(約公元前16世紀(jì))以來,歷代都在此設(shè)州置縣,屯兵積糧,為兵家必爭之地。

荊門市為地級市,轄京山市、沙洋縣、東寶區(qū)、掇刀區(qū)·高新區(qū)、鐘祥市、漳河新區(qū)和屈家?guī)X管理區(qū),版圖面積1.24萬平方公里。荊門歷史悠久,文化底蘊(yùn)深厚,資源豐富,基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備,是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極具活力的城市之一。

5.2.2 東寶區(qū)概況

1985年5月,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立東寶區(qū),為縣級市轄區(qū)。2004年被湖北省政府明確為享受比照縣市管轄權(quán)限地區(qū)。

東寶區(qū),地處鄂中,北枕荊山余脈,南接江漢平原,是荊門市主城區(qū),東與鐘祥市毗鄰,西與遠(yuǎn)安縣、南漳縣交界,北與宜城市接壤,南接當(dāng)陽市、沙洋縣。全區(qū)南北最大長度約70.75千米,東西最大寬度48千米。東寶區(qū)現(xiàn)轄馬河、栗溪、子陵鋪、石橋驛、牌樓和仙居5鎮(zhèn)1鄉(xiāng),泉口、龍泉2個(gè)街道;全區(qū)共有128個(gè)行政村,36個(gè)社區(qū)居委會,轄區(qū)面積1298平方公里,總?cè)丝?4.5萬(其中非農(nóng)業(yè)人口18萬,農(nóng)業(yè)人口16.5萬)。

5.2.3 社會經(jīng)濟(jì)概況

2021年荊門市全年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)2120.86億元,恢復(fù)至2019年的105.3%較2020年增長10.8%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值277.42億元,增長11.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值878.23億元,增長5.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值965.21億元,增長15.6%。全年固定資產(chǎn)投資比上年增長18.8%,其中:第一產(chǎn)業(yè)上升57.8%,第二產(chǎn)業(yè)上升17.2%,第三產(chǎn)業(yè)上升17.3%。

年末全市共有各類市場主體297576戶,同比增長16.9%。其中,企業(yè)類56251戶,增長12.6%。全市一般公共預(yù)算收入103.17億元,比上年增長29.2%。一般公共預(yù)算收入中稅收收入76.47億元,增加25.3%。一般公共預(yù)算支出239.27億元,減少23.7%。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比下降2.6%。全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值499.70億元,比上年增長10.0%。規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增加11.5%。

5.3 項(xiàng)目建設(shè)條件

5.3.1 地形地貌

荊門市東、西、北三面高,中、南部低,呈向南敞開形,兼有低山坳谷區(qū)、丘崗沖溝區(qū)和平原湖區(qū)。東北部的鐘祥、京山大部分地域地處大洪山南麓,地質(zhì)特征為褶皺斷塊山地,主要由古生界、中生界碳酸鹽巖、碎屑巖以及元古界變質(zhì)巖構(gòu)成,形成低山或丘陵。

最高點(diǎn)為鐘祥市客店鎮(zhèn)的齋公巖,海拔1050米;西北部的東寶區(qū)地域是由大巴山東延至??怠⒛险牡那G山,海拔降至1000米以下,山文線由東西轉(zhuǎn)為北西至東南,蜿蜒形成荊山余脈。主要由二疊三疊紀(jì)石灰?guī)r組成,形成坳谷、沖溝分割起伏和緩的低山、丘陵或崗地。中、南部漢江兩岸的鐘樣市、京山縣部分和沙洋縣大部分地域,主要分布于新生代沉降盆地之中,由于江河沖積和湖泊淤積,形成平原湖區(qū)。最低點(diǎn)為沙洋縣境內(nèi)的長湖湖底和京山市水隆鎮(zhèn)潘家灣河床,海拔27米。

本項(xiàng)目位于荊門市東寶區(qū)東寶工業(yè)園。該場區(qū)位于新華夏系第二沉降帶江漢盆地西北緣與淮陽山字型構(gòu)造前弧西翼的交接地帶,屬于荊山余脈的傾沒端,擬建場地為丘陵區(qū)壟崗與溝谷地貌。場地開闊,地勢總體場地東北高,西南低,地面高程在81.15—88.50m之間。周邊有新城北路、新臺東路等城市道路,交通較為便利,方便建筑材料及大型機(jī)械進(jìn)場施工。

5.3.2 水文條件

荊門市地處漢江中下游,境內(nèi)水系發(fā)達(dá),河流湖泊眾多,溪泉庫溝渠縱橫,形成四大水系。東為府澴河水系,流域面積3722平方千米,占全市國土總面積的3%;南為長湖水系,流域面積1998平方千米,占全市國土總面積的16%;西為漳河水系,流域面積671.8平方千米,占全市國土總面積的5%;中為漢江水系,流域面積9362平方千米,占全市國土總面積的76%。

境內(nèi)流域面積100平方千米以上的河流46條,過境河流主要有漢江、漳河和富水河,入境河流主要有蠻河、長壽河,出境河流主要有京山河、天門河、西荊河,漢江荊門段河道長154千米,漢江皇莊站多年平均過水流量1710立方米每秒。境內(nèi)有大小湖泊87個(gè),其中水面面積百畝以上的有46個(gè)湖泊均被列入全省湖泊保護(hù)名錄),較大湖泊為長湖,借糧湖、南湖次之。

5.3.3 氣候條件

荊門屬亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候,具有陽光充足、降水充沛、四季分明的氣候特征。

年平均氣溫:15.6-16.3℃

極端最高氣溫:40.0℃

極端最低氣溫:-9℃

年平均降水量:804—1067mm

年平均無霜期:239—255天

年平均日照時(shí)數(shù):1997—2100h

年相對濕度:74%

年平均風(fēng)速:3.6m/s

最大風(fēng)速:25m/s

基本風(fēng)壓標(biāo)準(zhǔn)值:0.35kN/㎡

常年主導(dǎo)風(fēng)向:偏北風(fēng),風(fēng)向頻率45%;偏南風(fēng),風(fēng)向頻率20%。

5.3.4 自然資源

荊門礦產(chǎn)資源豐富,全市探明礦種50多種,礦床(點(diǎn))543處,探明儲量并開發(fā)利用的礦產(chǎn)達(dá)23種。尤其是非金屬礦具有礦種多、儲量大、品位高和開發(fā)利用前景廣闊等特點(diǎn)。其中,在石油鉆探和航天工業(yè)等領(lǐng)域有廣泛用途的累托石儲量673萬噸,居全國之首;石膏、白云巖和水泥用石灰?guī)r儲量居湖北省第一位,分別為11.6億噸、12.5億噸和6億噸,磷塊石儲量3.6億噸,居省前列。

5.3.5 工程地質(zhì)水文條件

(1)工程地質(zhì)

根據(jù)鉆探揭露,在鉆探深度揭露范圍內(nèi)分布有兩套共三個(gè)工程地質(zhì)層,分別是第四系全新統(tǒng)素填土層(①),其下為上第三系掇刀石組泥灰?guī)r(②③)。

①素填土(Qml):灰褐色,局部黃褐色,主要由黏性土組成,局部含少量碎石及植物根系,以松散狀為主,局部稍密狀,均勻性較差,堆填時(shí)間大于10年。該層全場區(qū)分布,分布厚度0.6—4.1m.

②強(qiáng)風(fēng)化泥灰?guī)r(N2d3):灰白色為主夾少量灰黃色、灰綠色。成分主要為泥質(zhì)、鈣質(zhì)。巖體風(fēng)化強(qiáng)烈,風(fēng)化裂隙發(fā)育,鉆取巖芯多呈碎塊狀,土夾石狀,RQD一般小于10%。巖體完整程度為極破碎,巖石堅(jiān)硬程度為極軟巖,巖體基本質(zhì)量等級為V類。本次勘察僅在ZK1、ZK2和ZK3分布,分布層厚為1.3—4.8m,該層層頂標(biāo)高為124.36—127.67m.

③中風(fēng)化泥灰?guī)r(N2d2):灰白色,結(jié)構(gòu)構(gòu)造同上。巖芯多呈柱狀、短柱狀,少量碎塊狀。裂隙較發(fā)育。RQD值約65%,屬較破碎、軟巖,巖石浸水或暴曬易崩解、軟化,巖體基本質(zhì)量等級為V類,未揭穿,最大揭露厚度為9.8m,該層層頂標(biāo)高為119.96—127.70m。

根據(jù)勘察結(jié)果,現(xiàn)將本次勘察揭露到的各巖土層劃分如下:1層為I級松土,2層為I級硬土,3層為IV級軟石。

(2)地質(zhì)水文條件

①地表水概述

擬建場區(qū)內(nèi)無溝渠、水塘等地表水。

②地下水概述

根據(jù)鉆探揭露及勘察期間的觀測,道路沿線的地下水埋藏條件較為簡單。①層素填土為弱透水層,②層強(qiáng)風(fēng)化泥灰?guī)r、③層中風(fēng)化泥灰?guī)r均可視為相對隔水層。場地內(nèi)地下水類型主要為賦存于①層填土中的上層滯水,以接受大氣降水補(bǔ)給為主,一般為季節(jié)性含水,雨季含水,旱季疏干,無統(tǒng)一自由水面,其水位變化幅度較大,隨大氣降水及地表排水強(qiáng)度波動。本次勘察過程中及勘察結(jié)束后24小時(shí)均未測得地下水。

③水、土的腐蝕性評價(jià)

本區(qū)環(huán)境類別為Ⅱ類。根據(jù)周邊場區(qū)土樣的腐蝕性分析報(bào)告:擬建工程場地地下水在干濕交替的環(huán)境中對混凝土結(jié)構(gòu)具微腐蝕性,對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具微腐蝕性,場地沿線分布的各巖土層在干濕交替的環(huán)境中對混凝土結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。

5.3.6 交通條件

荊門是長江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市,交通運(yùn)輸便捷。具備“鐵、水、公、空、管”五位一體的現(xiàn)代立體綜合交通運(yùn)輸體系。焦柳、長荊、荊沙、蒙華鐵路,四通八達(dá);呼蘭高鐵與沿江高鐵在此交匯;襄荊宜高鐵、荊荊客運(yùn)高鐵專線即將開通。漢江荊門組合港,通江達(dá)海。滬蓉、二廣、隨岳、棗潛高速、207國道、漢宜公路、皂當(dāng)公路、荊潛公路等,縱橫交織。擬建場地周邊有新城北路、新臺東路等現(xiàn)狀城市道路,交通便捷。

5.4 公用工程條件

本項(xiàng)目周邊有完善的水、電、氣、通信等設(shè)施,從周邊引入即可。項(xiàng)目建設(shè)不影響區(qū)域總體發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目建設(shè)地地質(zhì)情況良好,不受洪水、潮濕環(huán)境的影響,周圍無各種污染源、易燃易爆危險(xiǎn)物品、高噪聲、高壓電線等不利影響因素,建設(shè)地點(diǎn)能滿足項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營需求。

5.5 施工作業(yè)條件

項(xiàng)目建設(shè)場地交通便利,地質(zhì)條件適宜,能夠進(jìn)行多種機(jī)械同時(shí)施工作業(yè)。建材供應(yīng)方面,項(xiàng)目建設(shè)所需水泥、砂、石、管材等建筑材料供應(yīng)都很充足,而且具有相對的價(jià)格優(yōu)勢,地勢條件也很好。荊門市具有一批技術(shù)水平高,實(shí)力雄厚的建設(shè)隊(duì)伍、工程監(jiān)理和管理人才,并在施工和管理方面積累了許多寶貴經(jīng)驗(yàn),同時(shí)施工設(shè)備配套,機(jī)械設(shè)備齊全,能夠適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的需要。

5.6 東寶工業(yè)園的優(yōu)勢條件

省級開發(fā)區(qū)-東寶工業(yè)園于2008年2月獲省政府批準(zhǔn)籌建,2009年5月開始規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃總體面積37平方公里(其中長寧新城9平方公里,綠色建材和裝配式建筑產(chǎn)業(yè)14平方公里,電子信息產(chǎn)業(yè)14平方公里),實(shí)際建成區(qū)20平方公里。

2009年9月,國家現(xiàn)代林業(yè)湖北東寶森工科技產(chǎn)業(yè)園落戶東寶,與東寶工業(yè)園“兩園合一”,2018年11月,東寶工業(yè)園被中國建筑材料企業(yè)管理協(xié)會與中國建筑材料工業(yè)規(guī)劃研究院確定為“2018中國建材園區(qū)20強(qiáng)”,2020年9月,東寶工業(yè)園被中國木材與木制品流通協(xié)會授予“十大木業(yè)園區(qū)(集群)”榮譽(yù)稱號。

截止目前,園區(qū)企業(yè)達(dá)298家,其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)83家、高新技術(shù)企業(yè)19家、外商及港澳臺商投資企業(yè)2家。大力實(shí)施園區(qū)安家計(jì)劃,不斷完善園區(qū)生活配套、公共服務(wù)配套設(shè)施,建有圖書館、檔案館、游泳館、劇場、群眾文化活動中心及政府配套公租房;高度重視園區(qū)生態(tài)區(qū)建設(shè),園區(qū)19公里河道生態(tài)治理基本完成,配建有日處理1.25萬噸的大型生活污水處理廠1座(工業(yè)園南片區(qū)污水處理廠)、日處理2500噸的線路板重金屬專業(yè)污水處理廠1座、日處理200噸的油漆專業(yè)污水處理廠1座,龍鳳山公園、東寶公園2處,實(shí)現(xiàn)了園區(qū)生產(chǎn)生活生態(tài)融合發(fā)展。

東寶工業(yè)園中,綠色建材和裝配式建筑產(chǎn)業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園、電路板產(chǎn)業(yè)園等三個(gè)政府重資產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)基本建設(shè)完成,其中東寶綠建產(chǎn)業(yè)園建成標(biāo)準(zhǔn)化廠房28棟,并建成綠色建材館、智能家居館2個(gè)產(chǎn)業(yè)展示服務(wù)平臺;電子信息產(chǎn)業(yè)園一期、二期、三期共建成標(biāo)準(zhǔn)化廠房52棟,員工宿舍及綜合樓7棟,并建成政務(wù)中心、金融中心、招商中心等產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。

5.7 結(jié)論

綜上所述,項(xiàng)目擬建場地自然條件較好,無不良地質(zhì)現(xiàn)象,周邊配套設(shè)施齊全,交通便捷,施工條件優(yōu)越,公用設(shè)施完全能夠滿足本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的需要。

項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件完全能夠滿足建設(shè)要求。

6.1 總體規(guī)劃方案

6.1.1 項(xiàng)目概況

本次新建項(xiàng)目用地面積為33,333.33㎡(折合約50畝),總建筑面積為28,220.00㎡,容積率1.57,建筑系數(shù)75.06%,綠地率3.5%。主要建設(shè)物流綜合大樓、物流中心、倉儲庫房及消防設(shè)置及輔助工程。

6.1.2 總圖布置

園區(qū)總平面布置與園區(qū)的規(guī)模、發(fā)展、管理體制園區(qū)自然條件、地區(qū)協(xié)作條件、運(yùn)輸方式、安全、衛(wèi)生、環(huán)保等技術(shù)條件與要求有直接關(guān)系,除應(yīng)遵循上述布置原則外,還須考慮以下的主要技術(shù)要求。

(1)運(yùn)營要求

園區(qū)總平面布置必須滿足工藝及物料流程的要求,要充分了解運(yùn)營流程要求,做到流程合理,負(fù)荷集中,運(yùn)輸通暢。流程合理是指根據(jù)園區(qū)組成,正確合理地布置各主要房屋的相互關(guān)系,保證工藝流程連續(xù)通順,避免迂回曲折,使原料及成品的運(yùn)輸線路簡短快捷,確保暢通。負(fù)荷集中是指水、電、汽等公用工程耗量大的庫房和單位,盡可能集中布置,形成負(fù)荷中心,同時(shí)將動力供應(yīng)設(shè)施盡量靠近負(fù)荷中心,以減少各種工程管線,節(jié)約能源。

流程合理和負(fù)荷集中表現(xiàn)在運(yùn)輸方面也必然是短捷通暢的,對交通運(yùn)輸進(jìn)行合理的組織,避免倒運(yùn)、減少交叉。運(yùn)輸線布置的通暢,表現(xiàn)在流程線的布置上也必然是合理的。因此,從這種意義上說,園區(qū)總平面布置實(shí)際上是對運(yùn)輸線的布置。

(2)安全要求

在滿足工藝要求的同時(shí),還必須采取適宜的布置手段滿足防火、防爆、衛(wèi)生、環(huán)保、防地質(zhì)病害等安全要求。

(3)發(fā)展要求

園區(qū)總平面布置應(yīng)滿足發(fā)展的要求。園區(qū)的發(fā)展要求包括兩個(gè)方面的含義:一方面是明確的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃;另一方面是預(yù)計(jì)園區(qū)投產(chǎn)后由于工藝流程的革新改造、市場需求變化帶來產(chǎn)品產(chǎn)量和品種的增加,以及綜合利用的提高等而引起的園區(qū)擴(kuò)建和發(fā)展??偲矫娌贾脩?yīng)該對這兩個(gè)方面的發(fā)展予以充分估計(jì),合理留有發(fā)展用地,處理好近期建設(shè)與遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系。

(4)節(jié)約用地的措施

園區(qū)總平面布置要在既定的場址位置,在滿足工藝要求、安全要求、發(fā)展要求、保護(hù)環(huán)境等條件下,精心設(shè)計(jì),合理規(guī)劃,最大限度地節(jié)約用地。

(5)總平面布置方案

本項(xiàng)目總體呈矩形,按功能把其劃分為物流中心區(qū)、綜合區(qū)和倉儲區(qū),各區(qū)之間以綠化帶加以區(qū)分,彼此聯(lián)系。總平面布置中各建筑物和構(gòu)筑物按一定防火間距布置,考慮防火要求,設(shè)置消防設(shè)施。

6.1.3 豎向布置

園區(qū)豎向布置主要是根據(jù)園區(qū)的工藝要求、運(yùn)輸要求、場地排水要求以及園區(qū)地形、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等條件,確定建設(shè)場地上的高程(標(biāo)高)關(guān)系,合理組織場地排水。

確定豎向布置標(biāo)高應(yīng)保證物流庫房之間交通運(yùn)輸方便,物流庫房標(biāo)高的確定還應(yīng)與園區(qū)道路、排水設(shè)施等連接點(diǎn)的標(biāo)高相呼應(yīng)。當(dāng)場地的地下水位較高時(shí),物流庫房的地坪標(biāo)高應(yīng)盡可能提高,以免設(shè)備基礎(chǔ)的防水工程造價(jià)增加和引起施工困難。

根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn),項(xiàng)目運(yùn)營、辦公相關(guān)的室內(nèi)外高差均定為0.3米,從節(jié)約土方和利于防洪角度考慮,考慮到地下管線、路基基槽和結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的出土量,室內(nèi)地坪標(biāo)高應(yīng)超過室外道路標(biāo)高。

6.1.4 園區(qū)運(yùn)輸

(1)園區(qū)運(yùn)輸設(shè)計(jì)的要求

①盡量使園區(qū)內(nèi)、外的運(yùn)輸與物流庫房內(nèi)部運(yùn)輸密切結(jié)合,統(tǒng)一考慮,把園區(qū)內(nèi)部從原材料輸入、產(chǎn)品外運(yùn)以及物流庫房與物流庫房內(nèi)部各工序之間的流動都作為整體系統(tǒng),進(jìn)行物流系統(tǒng)設(shè)計(jì),使園區(qū)物料運(yùn)輸形成有機(jī)整體。

②園區(qū)運(yùn)輸系統(tǒng)的設(shè)計(jì),要注意物料支撐狀態(tài)的選擇,盡量做到物料不落地,使之有利于搬運(yùn)。

(2)道路布置要求

①道路布置應(yīng)滿足園區(qū)運(yùn)營(包括安裝、檢修)、運(yùn)輸和消防的要求,使園區(qū)內(nèi)外貨物運(yùn)輸順暢、行人方便,合理分散物流和人流,使主要人流、物流路線短捷,運(yùn)輸安全,工程量小。

②道路布置應(yīng)與園區(qū)的總平面布置、豎向布置、鐵路、管線、綠化、美化等布置相協(xié)調(diào)。

③道路應(yīng)盡可能與主要建筑物平行布置。一般采用正交和環(huán)形式布置,對于運(yùn)輸量少的地區(qū)或邊緣地帶可采用盡頭式道路。當(dāng)采用盡頭式布置時(shí),應(yīng)在道路盡頭處設(shè)置回車場。

④道路等級及其主要技術(shù)指標(biāo)的選用,應(yīng)根據(jù)園區(qū)規(guī)模、企業(yè)類型、道路類別、使用要求、交通量等綜合考慮確定。

⑤園區(qū)道路當(dāng)人流集中,采用混合交通會影響行人安全時(shí),應(yīng)設(shè)置人行道。人行道一般應(yīng)結(jié)合人流路線和園區(qū)道路統(tǒng)一考慮進(jìn)行布置,盡量使人行方便。

(3)運(yùn)輸設(shè)備

主要對外運(yùn)輸采用公路運(yùn)輸方式。并配備運(yùn)輸車輛負(fù)責(zé)的貨物運(yùn)送。

6.2 建筑工程方案

6.2.1 建筑設(shè)計(jì)

(1)方案設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)充分結(jié)合地形及周邊環(huán)境,按照統(tǒng)籌兼顧,量力而行,逐步改善的原則,保證本項(xiàng)目各建筑符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保等方面的要求。

本項(xiàng)目規(guī)劃新建鋼結(jié)構(gòu)庫房。庫房內(nèi)部根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行功能分區(qū)設(shè)計(jì),庫房為雙層門式大跨度鋼結(jié)構(gòu),盡可能增加平面空間利用率,增加設(shè)備布局靈活性,建筑物平面尺寸根據(jù)工藝及裝置要求確定,各園區(qū)內(nèi)部根據(jù)工藝流程合理劃分功能區(qū),建筑外墻在滿足節(jié)能要求前提下,增加外窗面積,以利于通風(fēng)采光,減少照明及室內(nèi)機(jī)械通風(fēng)能耗。

新建綜合大樓為框架結(jié)構(gòu),內(nèi)部根據(jù)功能需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。新建輔助用房為單層砌體結(jié)構(gòu),主要包括配電房及泵房、門房與值班室。

單體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該秉承莊重、內(nèi)斂、簡潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格,以“簡潔和諧”作為構(gòu)思主題,各功能區(qū)分區(qū)合理,建筑平面經(jīng)典雅致,建筑分散交錯(cuò)排布,有利于室內(nèi)的采光和通風(fēng),大跨度框架結(jié)構(gòu)體系的利用有利于室內(nèi)功能區(qū)間的靈活布局,同時(shí)也使四周建筑立面形式有豐富的韻律感。

(2)立面設(shè)計(jì)

立面設(shè)計(jì)力求與周邊其他建筑形成統(tǒng)一整體的同時(shí),又能體現(xiàn)建筑的美感與莊重大氣。通過門窗的精細(xì)細(xì)部設(shè)計(jì)與立面圖案造型(在各立面上設(shè)計(jì)品牌LOGO)的合理布置獲得自然、親切的感受,同時(shí)提升品牌形象和影響力。在滿足窗墻面積比的前提下合理設(shè)置窗戶位置及面積,盡可能多地利用自然采光,減少電力照明。

鋼結(jié)構(gòu)建筑立面以象牙白色彩鋼板和藍(lán)色彩鋼板為主,勾勒出企業(yè)品牌LOGO,局部以深灰色外墻涂料進(jìn)行點(diǎn)綴。辦公銷售綜合樓建筑立面以米白色面磚和深灰色面磚結(jié)合,配合陽臺金屬欄桿、百葉窗和立體綠化,豐富建筑立面景觀。

6.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

(1)本工程各單體建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級,設(shè)計(jì)使用年限為50年。建筑場地類別為Ⅱ類,基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為丙類。

(2)本工程物流中心、倉儲庫房采用鋼結(jié)構(gòu);綜合大樓、輔助用房采用框架結(jié)構(gòu),配電房及泵房采用砌體結(jié)構(gòu)。

(3)本工程抗震設(shè)防烈度為6度,設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g,抗震設(shè)防類別屬丙類。

(4)基本風(fēng)壓值:0.30kN/m2、基本雪壓值:0.35kN/m2、地面粗糙度:B類。

(5)本工程基礎(chǔ)選型暫依據(jù)同地段前期工程地質(zhì)勘察報(bào)告,單層鋼結(jié)構(gòu)建筑及多層框架結(jié)構(gòu)建筑暫按樁基礎(chǔ)考慮。

(6)主要結(jié)構(gòu)材料

混凝土強(qiáng)度等級:C20~C35。

鋼筋:HPB300,fy=270N/mm2,HRB335,fy=300N/mm2。

砌體:蒸壓粉煤灰標(biāo)磚、加氣混凝土砌塊。

H型鋼:Q235B/Q345B。

6.3 公用輔助工程方案

6.3.1 給排水方案

(1)設(shè)計(jì)范圍

給排水系統(tǒng)主要包括給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、空調(diào)冷凝水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)(含室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、自噴滅火系統(tǒng))等。

(2)給水系統(tǒng)

①水源

項(xiàng)目無生產(chǎn)。生活用水從園區(qū)現(xiàn)狀自來水主管引入一路DN200供水管作為項(xiàng)目供水水源。為滿足消防要求,項(xiàng)目需配套建設(shè)消防水池一座,容量500立方,供室內(nèi)消防及自噴系統(tǒng)滅火使用。

②給水方式

項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有路市政管網(wǎng)供水,供水水壓0.3MPa,當(dāng)?shù)刈詠硭┧芰Τ渥?,現(xiàn)狀給水水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749相關(guān)規(guī)定要求。項(xiàng)目供水壓力、水量、水質(zhì)均可滿足生產(chǎn)、生活、消防的用水要求,因此生活給水采用市政直接供水方式,以便充分利用市政水壓,節(jié)約能源。

③系統(tǒng)設(shè)計(jì)

引水干管管徑估算采用DN200,園區(qū)內(nèi)管網(wǎng)采用環(huán)狀布置,沿園區(qū)道路布置,管網(wǎng)布置要使各取水點(diǎn)有足夠的水量和水壓,經(jīng)濟(jì)合理,施工方便,線路最短。室內(nèi)給水系統(tǒng)按照規(guī)范要求合理設(shè)置引入管、水表、管道系統(tǒng)、配水裝置和給水附件等。

(3)排水系統(tǒng)

項(xiàng)目排水采用雨、污分流制。污水量按最高日用水量85%計(jì),污水通過園區(qū)內(nèi)部污水管網(wǎng)集中收集經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后,接入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水均為有組織排水,經(jīng)屋面雨水天溝、雨水斗收集后,沿雨水管排下,屋面雨水及場地雨水經(jīng)園區(qū)內(nèi)部雨水管網(wǎng)匯集后接入市政雨水管網(wǎng)。

(4)消防給水系統(tǒng)

消防給水系統(tǒng)由室外消火栓、室內(nèi)消火栓構(gòu)成。室外消防用水由園區(qū)供水管網(wǎng)供給,室外消火栓最大用水量40L/s,消火栓布置間距不大于120m,保護(hù)半徑不大于150m,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí);室內(nèi)消防用水采用臨時(shí)高壓系統(tǒng),室內(nèi)消火栓最大用水量為15L/s;辦公樓室內(nèi)消火栓用水由高位水箱(火災(zāi)初期消防用水)和室外消防水池聯(lián)合供給。

6.3.2 電氣設(shè)計(jì)

(1)設(shè)計(jì)范圍

設(shè)計(jì)范圍包括配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷保護(hù)、安全接地、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。

(2)負(fù)荷等級及電力增容

消防用電設(shè)備為一級負(fù)荷,其余為二、三級負(fù)荷。項(xiàng)目用電主要由辦公生活用電及運(yùn)營用電構(gòu)成,結(jié)合用電系數(shù)和功率因素考慮,根據(jù)園區(qū)總負(fù)荷在變配電室建設(shè)變壓器進(jìn)行電力增容。

(3)供電電源及低壓配電

本項(xiàng)目周圍供配電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,項(xiàng)目供電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T解決電源進(jìn)線,電壓等級為10KV。

本項(xiàng)目工作電源從周邊道路提供的電源進(jìn)線點(diǎn),沿園區(qū)干管路線直埋引入配電房,以電力電纜埋地引入高壓室中高壓開關(guān)柜作為工作電源。動力及照明為380V/220V供電。

一級負(fù)荷由雙重電源供電,并保證當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí),另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞。二級負(fù)荷由兩回路線路供電。消防設(shè)備采用雙電源配電,并在末端配電箱內(nèi)自動切換,雙切箱應(yīng)電氣、機(jī)械互鎖,消防設(shè)備配電裝置均設(shè)置明顯的消防標(biāo)志。

(4)照明系統(tǒng)

辦公場所照明選用節(jié)能型LED燈具,照度標(biāo)準(zhǔn)參照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034—2013)執(zhí)行,樓梯、走道、門廳等處設(shè)疏散指示燈、安全出口指示燈和應(yīng)急照明燈由雙電源供電,燈具自帶鎘鎳電池,應(yīng)急燈放電時(shí)間不小于1h。

工作照明和事故照明電壓為220V,局部照明和危險(xiǎn)場所照明電壓為24V,特別危險(xiǎn)場所照明電壓為12V。一般照明采用無極燈,生活間照明主要采用節(jié)能熒光燈,照度標(biāo)準(zhǔn)參照相關(guān)規(guī)范執(zhí)行,在主要出口和通道設(shè)置自帶蓄電池的疏散指示燈。辦公室、走廊、樓梯間等場所設(shè)置應(yīng)急照明,應(yīng)選擇采用節(jié)能光源的A類燈具。

(5)防雷及接地

本項(xiàng)目按第三類防雷措施設(shè)防。

(6)弱電系統(tǒng)

弱電系統(tǒng)包括有線電視、電話、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、保護(hù)監(jiān)控、客戶對講等。其室外線路均采用電纜直埋的方式,場區(qū)電話進(jìn)戶線及有線電視進(jìn)戶線方位由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T確定。

6.3.3 空調(diào)通風(fēng)與防排煙設(shè)計(jì)

(1)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

綜合樓采用分體式普通空調(diào)系統(tǒng),本次設(shè)計(jì)預(yù)留安裝管道及孔位。辦公樓、倉庫內(nèi)需設(shè)置機(jī)械排煙的區(qū)域設(shè)置排風(fēng)兼排煙系統(tǒng),風(fēng)機(jī)低速排風(fēng),根據(jù)需要間歇運(yùn)行,利用門窗自然通風(fēng),排風(fēng)換氣次數(shù)為2-4次/h。配電間等區(qū)城設(shè)置機(jī)械排風(fēng),換氣次數(shù)不小于4-6次/h。衛(wèi)生間設(shè)置機(jī)械排風(fēng),換氣次數(shù)不低于10次/h。

(2)防排煙系統(tǒng)

綜合樓內(nèi)無法滿足自然排煙要求的區(qū)域設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng),排煙風(fēng)機(jī)位于排煙機(jī)房內(nèi)。著火時(shí)開啟著火防煙分區(qū)排煙閥,排煙閥現(xiàn)場設(shè)置手動開啟裝置。凈高小于等于6m區(qū)域,排煙量按60m3/(h·㎡)計(jì)算且不小于15000m3/h,采用外門窗消防補(bǔ)風(fēng)。

頂層區(qū)域采用電動排煙窗自然排煙,防煙分區(qū)之間設(shè)擋煙設(shè)施,著火時(shí)開啟著火防煙分區(qū),所有電動排煙天窗消防排煙。排煙風(fēng)機(jī)入口處設(shè)置排煙防火閥,排煙防火閥280℃自動熔斷關(guān)閉且連鎖關(guān)閉排煙風(fēng)機(jī)。排煙口距離本防火(煙)分區(qū)最遠(yuǎn)點(diǎn)不大于30m。

6.3.4 消防方案

本項(xiàng)目消防給水系統(tǒng)由室外消火栓、室內(nèi)消火栓及自噴滅火系統(tǒng)構(gòu)成。室外消防用水由園區(qū)供水管網(wǎng)供給,室外消火栓最大用水量40L/s,消火栓布置間距不大于120m,保護(hù)半徑不大于150m,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí);室內(nèi)消防用水采用臨時(shí)高壓系統(tǒng),室內(nèi)消火栓最大用水量為15L/s;職工食堂設(shè)置自噴滅火系統(tǒng),用水量按照6L/min·㎡考慮。辦公樓室內(nèi)消火栓消防用水由高位水箱(火災(zāi)初期消防用水)和室外消防水池聯(lián)合供給。

本項(xiàng)目庫房設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮與園區(qū)現(xiàn)狀建筑之間的消防通道,保持合理的安全疏散距離,并根據(jù)存放物品的火災(zāi)危險(xiǎn)等級合理設(shè)置各建筑間的消防通道,有必要的情況下外墻應(yīng)采用更高一級的防火材料。

6.4 室外工程方案

6.4.1 道路及停車場硬化

本項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)規(guī)模較大,道路和停車場的建設(shè)必須要保證人流及物流的交通疏散要求以及各類車輛的停放要求,本項(xiàng)目按照功能區(qū)域的劃分設(shè)置局部環(huán)形道路系統(tǒng),構(gòu)成場區(qū)的交通路網(wǎng),根據(jù)路網(wǎng)節(jié)點(diǎn)合理設(shè)置停車場。

所有道路面層均為瀝青混凝土面層,荷載等級為BZZ-100,路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)年限為20年。面層結(jié)構(gòu)依次為:4cm厚細(xì)粒式改性瀝青混凝土AC-13C+PCR改性乳化瀝青+5cm厚中粒式改性瀝青混凝AC-20C+PCR改性乳化瀝青+7cm厚粗粒式瀝青混凝土AC-25C+PCR改性乳化瀝青+0.6cm厚稀漿封層(ES-2型)+熱灑SBS改性瀝青+36cm水泥穩(wěn)定碎石(5:95,分兩層鋪筑)+18cm水泥穩(wěn)定碎石(4:96)。

所有停車場、堆場及轉(zhuǎn)運(yùn)場均為混凝土面層,荷載等級為BZZ-100,路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)年限為20年。面層結(jié)構(gòu)依次為:23cm厚水泥混凝土面層(28d抗彎拉強(qiáng)度≥4.5MPa)+30cm5%水泥穩(wěn)定碎石基層(分兩層碾壓)+15cm厚水泥穩(wěn)定級配碎石底基層(經(jīng)驗(yàn)摻量4%)。

6.4.2 室外管線

室外給水管采用生活與消防共用系統(tǒng),擬從周邊道路分別引入一根市政供水主管進(jìn)行供水,管徑為DN200mm,管道材質(zhì)為PE管。

室外雨水經(jīng)收集后匯入市政雨水管網(wǎng)或用于綠化澆灑,污水經(jīng)收集后接入園區(qū)污水處理站。雨水管道為雙壁波紋管,管徑為DN300-DN1000,沿線合理設(shè)置雨水檢查井及雨水口,雨水檢查井為磚砌結(jié)構(gòu);污水管道為雙壁波紋管,管徑為DN300-DN600,沿線合理設(shè)置污水檢查井,污水檢查井為預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)。電信電纜、有線電視電纜、電力電纜(YJY22-0.6/1-4*35型)等均從園區(qū)周邊市政道路引入,主通道采用磚砌管溝敷設(shè)。

6.4.3 室外綠化

本項(xiàng)目設(shè)置集中綠地,同時(shí)在主要道路兩側(cè)均設(shè)置綠化帶,種植行道樹,使職工在工作之余能夠方便地親近自然,修身養(yǎng)性。集中綠地以種植觀賞型喬木為主,搭配花灌木。沿景觀節(jié)點(diǎn)變化搭配,形成既能遮陰又色彩豐富的植物空間。

完整版可行性研究報(bào)告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn),本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則,在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來源、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證,以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性,為項(xiàng)目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報(bào)告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚。

目錄

第一章 總論

1.1 項(xiàng)目概況

1.1.1 項(xiàng)目名稱

1.1.2 項(xiàng)目承辦單位

1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)

1.1.4 項(xiàng)目擬建地址

1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

1.1.6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1.1.7 項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)模

1.1.8 項(xiàng)目投資估算及資金籌措

1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1.3 可行性研究報(bào)告研究范圍

1.4 可行性研究報(bào)告編制原則

1.5 結(jié)論

第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性

2.1 項(xiàng)目背景

2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2.1 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展

2.2.2 增強(qiáng)荊門市整體服務(wù)功能與競爭力

2.2.3 加快貨物周轉(zhuǎn),提升企業(yè)資金流轉(zhuǎn)效率

2.2.4 節(jié)約物流資源,促進(jìn)資源合理配置

2.2.5 推動荊門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性

2.3.1 政策可行性

2.3.2 效益可行性

第三章 行業(yè)市場分析

3.1 倉儲物流行業(yè)定義及分類

3.2 倉儲物流行業(yè)現(xiàn)狀

3.2.1 中國物流總額持續(xù)增長

3.2.2 物流費(fèi)用增速超過物流總額

3.2.3 物流行業(yè)景氣度指數(shù)低位波動

3.2.4 倉儲物流行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長

3.3 行業(yè)發(fā)展趨勢

3.3.1 高標(biāo)庫需求旺盛,行業(yè)增長空間大

3.3.2 供需矛盾下倉儲物流租金持續(xù)上漲

第四章 項(xiàng)目運(yùn)營及設(shè)備方案

4.1 項(xiàng)目規(guī)模

4.1.1 規(guī)模確定的原則

4.1.2 本項(xiàng)目產(chǎn)品運(yùn)營規(guī)模

4.2 項(xiàng)目運(yùn)營方案

4.2.1 目標(biāo)與定位

4.2.2 設(shè)施與設(shè)備

4.2.3 信息化管理

4.2.4 作業(yè)流程優(yōu)化

4.2.5 人員培訓(xùn)與管理

4.2.6 客戶服務(wù)與質(zhì)量管理

4.2.7 安全管理

4.3 設(shè)備方案

4.3.1 設(shè)備選型原則

4.3.2 配套設(shè)備清單

第五章 項(xiàng)目地點(diǎn)與建設(shè)條件

5.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.1 選址原則

5.1.2 建設(shè)地點(diǎn)

5.2 區(qū)域概況

5.2.1 荊門市概況

5.2.2 東寶區(qū)概況

5.2.3 社會經(jīng)濟(jì)概況

5.3 項(xiàng)目建設(shè)條件

5.3.1 地形地貌

5.3.2 水文條件

5.3.3 氣候條件

5.3.4 自然資源

5.3.5 工程地質(zhì)水文條件

5.3.6 交通條件

5.4 公用工程條件

5.5 施工作業(yè)條件

5.6 東寶工業(yè)園的優(yōu)勢條件

5.7 結(jié)論

第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案

6.1 總體規(guī)劃方案

6.1.1 項(xiàng)目概況

6.1.2 總圖布置

6.1.3 豎向布置

6.1.4 園區(qū)運(yùn)輸

6.2 建筑工程方案

6.2.1 建筑設(shè)計(jì)

6.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

6.3 公用輔助工程方案

6.3.1 給排水方案

6.3.2 電氣設(shè)計(jì)

6.3.3 空調(diào)通風(fēng)與防排煙設(shè)計(jì)

6.3.4 消防方案

6.4 室外工程方案

6.4.1 道路及停車場硬化

6.4.2 室外管線

6.4.3 室外綠化

第七章 環(huán)境影響評價(jià)

7.1 環(huán)境評價(jià)依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

7.1.1 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

7.1.2 污染物排放標(biāo)準(zhǔn)

7.2 污染控制目標(biāo)

7.3 施工期環(huán)境影響分析

7.3.1 施工期污染排放情況

7.3.2 施工期大氣污染防治

7.3.3 施工期水污染防治

7.3.4 施工期噪聲污染防治

7.3.5 固廢環(huán)境保護(hù)措施分析

7.4 環(huán)境保護(hù)的建議

7.5 環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論

第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防

8.1 危害因素和危害程度分析

8.1.1 施工作業(yè)

8.1.2 用電設(shè)備

8.1.3 室內(nèi)空氣質(zhì)量

8.2 安全措施方案

8.3 消防設(shè)施

8.3.1 消防用水

8.3.2 消防設(shè)備

8.3.3 消防用電

第九章 循環(huán)經(jīng)濟(jì)與節(jié)能節(jié)水措施

9.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范

9.1.1 依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)和文件

9.1.2 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

9.2 節(jié)能措施及效果分析

第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

10.1 項(xiàng)目建設(shè)期管理

10.2 項(xiàng)目運(yùn)營期組織機(jī)構(gòu)

10.3 人力資源配置

第十一章 投資估算與資金籌措

11.1 投資估算范圍依據(jù)

11.1.1 投資估算范圍

11.1.2 投資估算參考范圍

11.2 項(xiàng)目投資估算

11.3 資金使用和管理

第十二章 財(cái)務(wù)分析

12.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

12.2 編制依據(jù)

12.3 收入測算

12.3.1 預(yù)估說明

12.3.2 項(xiàng)目營業(yè)規(guī)模估算

12.4 銷售稅金及附加

12.5 成本核算

12.6 財(cái)務(wù)評價(jià)分析

12.6.1 盈利能力分析

12.6.2 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析

12.7 評價(jià)結(jié)論

第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和防范

第十四章 結(jié)論與建議

14.1 結(jié)論

14.1.1 本項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃的相符性

14.1.2 項(xiàng)目效益

14.2 建議

附件:財(cái)務(wù)分析過程

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