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上海市崇明區(qū)地塊征收安置房項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 亞通股份    2023-09-27

（一）項目背景

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)眾多上下游行業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。國家政府部門連續(xù)出臺政策支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，以防范房地產(chǎn)市場金融風險，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022 年 11 月 28 日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱：“允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務，包括與‘保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等”。

2022 年 12 月 15 日至 16 日，中央經(jīng)濟工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2023 年 8 月 25 日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》。會議指出，推進保障性住房建設(shè)，有利于保障和改善民生，有利于擴大有效投資，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計，用改革創(chuàng)新的辦法推進建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時注重加強配套設(shè)施建設(shè)和公共服務供給。

2023 年 8 月 27 日，證監(jiān)會發(fā)布一系列資本市場利好政策，其中，在上市公司再融資監(jiān)管方面提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

在此背景下，房地產(chǎn)公司應當積極響應國家“保交樓、保民生”的號召，加大權(quán)益補充力度，充分利用好資本市場股權(quán)融資功能，實施改善資產(chǎn)負債表計劃，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險，更好地服務穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

（二）項目實施目的

1、響應國家政策，積極踐行國企社會責任

公司作為崇明區(qū)國資控股的上市公司，是上海市崇明區(qū)城市建設(shè)領(lǐng)域的重要主體，公司積極投身于崇明世界級生態(tài)島建設(shè)，重點參與保障房等生態(tài)島配套產(chǎn)業(yè)，承擔了上海市崇明地區(qū)大量區(qū)塊建設(shè)和保障房建設(shè)任務。

公司積極響應國家提出的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“保交樓、保民生”政策號召，為房地產(chǎn)行業(yè)改善“保交樓”問題、實現(xiàn)“保民生”目的提供堅實助力。公司本次向特定對象發(fā)行 A 股股票募集資金擬投入公司目前正在開發(fā)建設(shè)的上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)長興 G9CM－0401 單元 38－07 地塊項目（以下簡稱“長興島 38 號地塊安置房項目”），并補充流動資金及償還債務。

2、優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強公司資金實力，助力公司長遠發(fā)展

公司屬于規(guī)模較小的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著市場競爭激烈、資金壓力大等挑戰(zhàn)，同時，公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，具有資金需求規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時間長等特征，充足的現(xiàn)金流對于公司發(fā)展至關(guān)重要。

（一）項目基本情況

1、項目情況要點

項目名稱：崇明區(qū)長興鎮(zhèn) G9CM－0401 單元 38－07 地塊征收安置房項目

項目預計開發(fā)周期：39 個月

項目預計交付時間：2026 年 6 月

項目實施主體：上海長鴻興通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

規(guī)劃用地面積（平方米）：136,463.90

總建筑面積（平方米）：394,869.00

2、項目基本情況

本項目位于崇明區(qū)長興鎮(zhèn)，北至長興江南大道、南到金滂路、東臨豐福路、西至鳳舞路。本項目規(guī)劃用地面積 136,463.90 平方米，規(guī)劃建設(shè)征收安置房項目，總建筑面積 394,869.00 平方米。

3、項目市場前景

本項目所在的長興島位于崇明區(qū)東南部，是上海北部崇明三島之一，三面臨江，一面臨海，自然環(huán)境極佳。長興島東面與橫沙島相鄰，西南面與浦東、寶山兩區(qū)隔水相望，交通便利，是連接浦東和崇明島的樞紐之一，也是未來打造宜居宜業(yè)的生態(tài)旅游島區(qū)域。

本項目具有區(qū)域優(yōu)勢，用地所處 38 街坊隸屬于長興島鳳凰社區(qū)，位于鳳凰社區(qū)中心（規(guī)劃）的東面，東側(cè)為長興家園居住區(qū)和長興小學，西側(cè)為規(guī)劃中的37 街坊動遷安臵房，南側(cè)為鷺島華庭居住區(qū)，北臨長興鎮(zhèn)生態(tài)公園與政府機構(gòu)辦公區(qū)域，東南角的 38-04 地塊為已建的豐福幼兒園。距規(guī)劃中的軌交崇明線長興島站直線距離小于 3 公里，交通便利。

4、投資估算

本項目的總投資預計為 391,203.97 萬元，其中土地成本 112,203.44 萬元、前期工程費 8,534.78 萬元、建筑安裝工程費 187,689.01 萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費14,410.88 萬元、配套設(shè)施費 18,599.32 萬元、資金成本 11,000.00 萬元、其他稅金及費用 38,766.54 萬元。

5、項目進展情況與資金籌措

本項目目前已開工。項目計劃投資總額為 391,203.97 萬元，擬使用募集資金39,900.00 萬元，其余資金公司將通過自有資金、銀行貸款等途徑解決。

6、項目經(jīng)濟評價

經(jīng)測算，該項目具備良好的經(jīng)濟效益。項目建成后，將為公司帶來更多的經(jīng)濟利益。