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古徵壹號(hào)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2021-12-02

項(xiàng)目名稱

古徵壹號(hào)建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）。

項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目用地面積約112,503.26平方米（折合約168.75畝），規(guī)劃總建筑面積378,049.55平方米，其中地上總建筑面積325,315.81㎡（住宅291,005.44㎡，集中商業(yè)14,439.25㎡，配套設(shè)施5,678.23平方米），地下總建筑面積52,733.75㎡，容積率2.89，建筑密度20%，設(shè)置總住宅戶數(shù)2,290.00戶，居住人數(shù)約7328人。

項(xiàng)目鳥瞰圖

項(xiàng)目建設(shè)地址

本項(xiàng)目擬選址于古徵壹號(hào)項(xiàng)目位于澄城縣新城區(qū)，基地西側(cè)為醫(yī)院，北側(cè)場(chǎng)地目前為空地緊鄰公園路，西側(cè)道路為暉福街， 南側(cè)道路為健康路，東側(cè)道路為光華街。屬于商業(yè)住宅用地。

項(xiàng)目總投資情況

本項(xiàng)目總投資102,033.56萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)66,440.65萬(wàn)元，裝修工程費(fèi)用15,161.53萬(wàn)元，其他費(fèi)用20,431.38萬(wàn)元：

開發(fā)周期

項(xiàng)目開發(fā)周期為五年，其中：

項(xiàng)目一期開發(fā)周期為36個(gè)月，預(yù)計(jì)第18個(gè)月可完成一期項(xiàng)目樓盤封頂預(yù)售，第24個(gè)月完成50%的樓盤銷售，第36個(gè)月可售罄；

項(xiàng)目二期開發(fā)周期為一期售罄后24個(gè)月，預(yù)計(jì)一期售罄后的第12個(gè)月可完成二期項(xiàng)目樓盤封頂預(yù)售，第24個(gè)月可售罄，定制化或者購(gòu)買成品報(bào)告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論

陜西*有限公司新建項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家與渭南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的鼓勵(lì)類項(xiàng)目范圍，項(xiàng)目選定設(shè)備具有技術(shù)先進(jìn)性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有廣闊的銷售市場(chǎng)。項(xiàng)目從開發(fā)期到銷售期（五年期）可實(shí)現(xiàn)銷售收入263,485.14萬(wàn)元、建設(shè)期間投入102,033.56萬(wàn)元，后續(xù)銷售（預(yù)售）期間費(fèi)用60,601.58萬(wàn)元、納稅41,685.86萬(wàn)元（含所得稅）、稅后凈利潤(rùn)59,164.14萬(wàn)元、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率39.22%、稅后靜態(tài)投資回收期4.36年，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)能力具備可行性。

四室兩廳兩衛(wèi)戶型立面圖

旅游環(huán)境

澄城縣已有1500年的建縣史，秦漢的宮殿遺址、隋唐的精進(jìn)寺塔、明代樂(lè)樓等屬國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位。馳譽(yù)中國(guó)水利史的戰(zhàn)國(guó)時(shí)“龍首壩”工程經(jīng)民國(guó)水利大師李儀祉等先賢改造后至今仍惠澤著澄城、大荔。堯頭陶瓷燒制技藝、澄城刺繡榮列國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄。澄城有陜西省最大的現(xiàn)代化縣級(jí)博物館，館內(nèi)矗立的眾多拴馬樁石雕被美術(shù)理論家譽(yù)為“莊戶人家的華表”、“地上兵馬俑”。澄城縣地處陜西渭北高原東部，拴馬樁石雕數(shù)量之多，品位之高，造型之奇特，聞名中國(guó)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅各式各樣的拴馬樁達(dá)2000多個(gè)，分布于各自然村的農(nóng)戶中，居中國(guó)之首。主要景點(diǎn)有：

1、親鄰寨遺址

親鄰寨遺址位于澄城縣羅家洼鄉(xiāng)親鄰村南，是澄城縣現(xiàn)存數(shù)十處古寨中保存較完好、歷史古老的一處堡寨。親鄰寨遺址南北長(zhǎng)約400米，東西寬約300米，堡寨的城墻用夯土筑成。親鄰寨以《古寨寒煙》列澄城八景之一。姚欽明有詩(shī)：“樹杪躋攀石磴懸，手扶藜杖出風(fēng)煙。山連沙漠迷遙嶺，日上連峰景曙天。秋草征夫峰堠外，夕陽(yáng)歸鳥戍樓邊。險(xiǎn)成絕壁生悲感，為憶平章戰(zhàn)伐年。”

2、壺梯山

壺梯山與黃龍山斜坡相接，似斷非斷，似連非連，拔地而起，突兀孤立，山高96米，山頂海拔1200米，因形似水壺，狀如階梯而得名。因澄城八景之一壺梯山樵子而遠(yuǎn)近聞名。

3、瑞云觀

瑞云觀始建于春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，民間有著先有“瑞云觀”后有澄城縣之說(shuō)。瑞云觀位于遮路新石器遺址以西溝底，座北向南僅存三孔磚窯，其余建筑毀壞一空，墻上部分壁畫還保留較好，有著歷史考古價(jià)值。保留下來(lái)的遮路庵正月二十三古廟會(huì)延續(xù)不斷。這里有無(wú)數(shù)泉眼，是縣西河水的發(fā)源地之一。

4、居仙寺

位于親鄰村南“古城”西北半溝中。寺院呈王字形狀，座北向南。傳說(shuō)是韓延壽（韓昌）所建。韓昌原是漢人，是宋王派往遼國(guó)的使者。遼王為達(dá)侵吞中原之目的，曾許給韓昌半壁江山，并封韓昌為元帥統(tǒng)兵百萬(wàn)犯宋。

5、蛾蟒廟

相傳很早以前，有商州年老討飯夫婦二人，路過(guò)車蓋溝，拾到兩個(gè)蛇卵，放在討飯的籠內(nèi)，過(guò)了一段時(shí)間，孵化出兩只小蛇。夫婦二人舍不得丟棄，整天將其帶在身邊喂養(yǎng)，并為其起名“蠕蠕”、“蛾蛾”。老人死后，兩蛇將其馱回，并落在車蓋溝的對(duì)面的塬上，日夜守候，至死不忘前恩，陰?kù)`向兩岸村民托夢(mèng)，要求為老人建墓修廟。十社村民感其誠(chéng)意，集資建成雄偉的“蛾蟒廟”。山不在高，有仙則名，水不在深，有龍則靈。蛾蟒廟原來(lái)由十社共同祭祀，后來(lái)廟體年久破損，車蓋一家獨(dú)自翻修，因此廟地也就給了車蓋村。

6、關(guān)則口長(zhǎng)城故基

在趙莊鄉(xiāng)關(guān)則口村西北，東西走向，依山嶺修筑，東至咸和西莊，西至劉家洼鄉(xiāng)翟尚村，綿延20華里，明顯處長(zhǎng)750米，高2.5米至4.5米，寬2米。

7、澄城古城遺址

元里古城在縣城南15里之交道鄉(xiāng)元里村。澄城縣西北60里的善化鄉(xiāng)居安村西600米處，有王官城遺址。遺址西靠玉泉觀，南臨小河，北邊是小驢溝，東西長(zhǎng)約350米，南北寬約75米高出地面3—5米。縣城西北40里長(zhǎng)寧河南岸之洛城村西，有長(zhǎng)寧縣故城遺址。淤泥故城在縣城西北65里之馮原鎮(zhèn)孫堡村西北1500米處，東西長(zhǎng)400米．南北寬200米，遺址高出地面140米，周圍是斷崖荒坡。從出土文物看，是戰(zhàn)國(guó)時(shí)的古城遺址。

8、堯頭窯遺址

堯頭窯遺址東至白家城，北至澄白路，西至西坡村，南至溝邊，約四平方千米，整個(gè)遺址包括古遺址窯址，瓷片堆積層，古民居建筑群、古道、古樹、作坊和高嶺土等。

目錄

第一章 總論

1.1 項(xiàng)目概述

1.1.1 項(xiàng)目名稱

1.1.2 項(xiàng)目承辦單位

1.1.3 公司介紹

1.1.4 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容

1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)地址

1.1.6 項(xiàng)目總投資情況

1.1.7 開發(fā)周期

1.1.8 資金來(lái)源

1.1.9 銷售規(guī)模

1.2 報(bào)告編制總體說(shuō)明

1.2.1 法律法規(guī)

1.2.2 有關(guān)政策性依據(jù)文件

1.2.3 可行性研究報(bào)告研究范圍

1.2.4 可行性研究報(bào)告編制原則

1.2.5 研究數(shù)據(jù)來(lái)源

1.3 結(jié)論

1.3.1 市場(chǎng)評(píng)價(jià)

1.3.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論

第二章 投資環(huán)境與地產(chǎn)行業(yè)分析

2.1 渭南市澄城縣、投資環(huán)境分析

2.1.1 旅游環(huán)境

2.1.2 人口概況與經(jīng)濟(jì)情況

2.2 中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)分析

2.2.1 疫情見證商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)韌性

2.2.2 土地市場(chǎng)供求雙向復(fù)蘇

2.2.3 需求端戶籍逐步開放，迎接存量人口紅利

2.2.4 銷售仍將保持平穩(wěn)

第三章 周邊地產(chǎn)案例與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)定價(jià)分析

3.1 碧桂園壹號(hào)公館

3.1.1 基本信息

3.1.2 樓盤基本信息

3.1.3 售價(jià)分析

3.2 頤豐苑

3.2.1 基本信息

3.2.2 樓盤基本信息

3.2.3 售價(jià)分析

3.3 匯邦公館

3.3.1 基本信息

3.3.2 樓盤基本信息

3.3.3 售價(jià)分析

3.4 古徵壹號(hào)項(xiàng)目分析

3.4.1 基本信息

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃戶型

3.4.3 售價(jià)分析

3.5 項(xiàng)目銷售模式

3.5.1 多級(jí)聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)模式

3.5.2 渠道拓展

第四章 建設(shè)條件與選址分析

4.1 項(xiàng)目建設(shè)條件分析

4.1.1 地理環(huán)境

4.1.2 交通情況

4.2 項(xiàng)目選址方案

4.2.1 項(xiàng)目選址的原則

4.2.2 土地平整情況

4.2.3 選址方案建設(shè)可行性

第五章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模

5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)和原則

5.1.1 編制依據(jù)

5.1.2 設(shè)計(jì)原則

5.2 項(xiàng)目建筑方案

5.2.1 建筑規(guī)模

5.2.2 設(shè)計(jì)構(gòu)思

5.2.3 建筑特征

5.2.4 建筑智能化

5.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案

5.3.1 規(guī)劃依據(jù)

5.3.2 規(guī)劃原則

5.3.3 規(guī)劃創(chuàng)意構(gòu)思

5.3.4 總體布局

5.3.5 綠地景觀工程

5.4 抗震設(shè)計(jì)方案

5.4.1 建筑物的形狀設(shè)計(jì)

5.4.2 建筑物的結(jié)構(gòu)體系

5.4.3 結(jié)構(gòu)分析

5.4.4 非結(jié)構(gòu)構(gòu)件

5.4.5 結(jié)構(gòu)材料與施工

5.5 公用及輔助工程

5.5.1 給排水工程

5.5.2 變配電工程

5.5.3 動(dòng)力照明及防雷工程

5.5.4 消防工程

5.5.5 通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)

5.5.6 樓宇設(shè)備智能綜合管理系統(tǒng)

5.5.7 火災(zāi)報(bào)警及消防控制系統(tǒng)

5.5.8 室外管網(wǎng)等配套工程

第六章 項(xiàng)目投資估算

6.1投資估算范圍依據(jù)

6.1.1 投資估算范圍

6.1.2 投資估算參考范圍

6.2總投資估算

6.2.1 建安工程費(fèi)用

2、 裝修工程費(fèi)

3、工程其他費(fèi)用

4、項(xiàng)目建設(shè)投核算總結(jié)

6.2.2 項(xiàng)目后期銷售期費(fèi)用

1、外包費(fèi)用

2、財(cái)務(wù)費(fèi)

3、管理費(fèi)用

4、銷售費(fèi)用

5、總結(jié)

6.3 項(xiàng)目開發(fā)期總支出

第七章 財(cái)務(wù)核算

7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

7.2 編制依據(jù)

7.3收入測(cè)算

7.2 利潤(rùn)核算

7.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

7.3.1盈利能力分析

7.3.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

7.3.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

7.3.4項(xiàng)目投資回收期Pt

7.3.5總投資收益率（ROI）

7.4 財(cái)務(wù)生存能力分析

7.5 評(píng)價(jià)結(jié)論

第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

8.1 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

8.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

第九章 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論