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遂寧市河?xùn)|新區(qū)-棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 河?xùn)|開(kāi)發(fā)建設(shè)投資    2024-04-19

（一）項(xiàng)目實(shí)施主體

遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體為河?xùn)|開(kāi)發(fā)建設(shè)投資本部。

（二）項(xiàng)目批復(fù)

該項(xiàng)目已經(jīng)有權(quán)部門批復(fù)同意，具體批復(fù)情況如下：

2022 年10 月31 日遂寧市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文建設(shè)工程規(guī)劃許可證建字第510900202200052號(hào)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證地字第 2017116號(hào)。遂寧市重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。遂寧市河?xùn)|新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估審查的批復(fù)遂東區(qū)經(jīng)投[2018]5號(hào)。

遂寧市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)遂環(huán)評(píng)函[2018]10號(hào)。遂寧市河?xùn)|新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）的批復(fù)遂東區(qū)經(jīng)投[2017]18號(hào)。

該項(xiàng)目存在可研批復(fù)出具時(shí)間早于環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估審查等其他合規(guī)性文件出具時(shí)間的情況，主要系該項(xiàng)目可研批復(fù)同時(shí)承擔(dān)了項(xiàng)目建議書(shū)的功能（即“代項(xiàng)目建議書(shū)”），公司依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件分別向相關(guān)部門申請(qǐng)辦理環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估審查等審批手續(xù)，因此導(dǎo)致可研批復(fù)出具時(shí)間早于其他合規(guī)性文件出具時(shí)間的情況。雖然該項(xiàng)目其他合規(guī)性文件出具時(shí)間晚于可研批復(fù)出具時(shí)間，但主管部門未對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)條件和內(nèi)容進(jìn)行重新審批或調(diào)整批復(fù)。

綜上所述，該項(xiàng)目合規(guī)性文件齊備，審批程序合規(guī)，經(jīng)主管部門正式批復(fù)的合規(guī)性文件仍具有法律效力。

該項(xiàng)目存在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理時(shí)間晚于項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間的情況，主要系公司為保證重大民生工程如期開(kāi)工、保障棚改拆遷戶基本權(quán)益、改善當(dāng)?shù)鼐用褡》織l件所致。該項(xiàng)目已開(kāi)工的部分符合建設(shè)工程規(guī)劃，不涉及停工或違建的情況。根據(jù)《遂寧市城市管理行政執(zhí)法局關(guān)于遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的專項(xiàng)說(shuō)明》，上述事項(xiàng)未涉及行政處罰，不構(gòu)成重大違法違規(guī)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田村。該項(xiàng)目占地面積120,570.00 平方米，建筑面積為 306,632.00 平方米，其中地上建筑面積為 217,796.00 平方米，地下車庫(kù)建筑面積 88,836.00 平方米。地上建筑面積中住宅建筑面積 197,591.00 平方米，附屬商業(yè)建筑面積14,258.40 平方米。

該項(xiàng)目計(jì)劃拆遷 1,010 戶，拆遷戶均選擇實(shí)物安置，相關(guān)拆遷工作已全部完成，實(shí)際拆遷面積 89,017.10 平方米。項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為按照拆遷面積 1:1 的比例進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換回遷。該項(xiàng)目新修住宅2,242 套，其中戶型面積 82 平米約 1,072 套，91.30 平米戶型約 810套，99.30 平米戶型約 360 套。

該項(xiàng)目不含商業(yè)獨(dú)棟，商業(yè)（底商）面積占比為 4.65%，配比較為合理。該項(xiàng)目已履行必要的審批程序，手續(xù)齊全，施工規(guī)范，不存在強(qiáng)拆強(qiáng)建等情況，新修住宅中的 2,225套已于 2018 年 2 月納入四川省及國(guó)家棚戶區(qū)改造計(jì)劃，剩余 17 套計(jì)劃納入遂寧市河?xùn)|新區(qū) 2024 年棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

該項(xiàng)目于 2019年 6 月開(kāi)工建設(shè)，根據(jù)中共四川省委辦公廳、四川省人民政府辦公廳《關(guān)于“一票否決”和目標(biāo)責(zé)任書(shū)事項(xiàng)清理結(jié)果的通知》（川委廳[2019]49 號(hào)）相關(guān)要求，自 2019 年起公司所在地政府未要求公司就此類項(xiàng)目與當(dāng)?shù)卣炗啞赌繕?biāo)責(zé)任書(shū)》，因此公司對(duì)該項(xiàng)目未與當(dāng)?shù)卣炗啞赌繕?biāo)責(zé)任書(shū)》。該項(xiàng)目取得中央補(bǔ)助資金3,630.00 萬(wàn)元。

遂寧市河?xùn)|新區(qū)范圍內(nèi)棚戶區(qū)面積較大、居民安置需求量高，由于部分被征收人存在拆遷前單戶面積過(guò)大或一家多代、多個(gè)家庭共同居住在一套住房中的情況，亦有部分被征收人存在拆遷前人均居住面積較小而希望改善居住環(huán)境的需求，因此本著改善居民住房條件的原則，項(xiàng)目新修住宅數(shù)量大于拆遷戶數(shù)。

新修住宅中的2,225套已于2018年 2 月納入四川省及國(guó)家棚戶區(qū)改造計(jì)劃，剩余 17 套計(jì)劃納入遂寧市河?xùn)|新區(qū) 2024 年棚戶區(qū)改造計(jì)劃。實(shí)物安置以外的其余住宅以略低于市場(chǎng)價(jià)格的方式優(yōu)先向遂寧市河?xùn)|新區(qū)轄區(qū)內(nèi)的棚改項(xiàng)目拆遷戶銷售，若有剩余可向遂寧市其他區(qū)域內(nèi)的棚改項(xiàng)目拆遷戶銷售，以縮短當(dāng)?shù)嘏锔捻?xiàng)目拆遷戶征收安置過(guò)渡期。

（四）項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

1、項(xiàng)目投資概況

該項(xiàng)目總投資為 99,500.00 萬(wàn)元，包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用（含土地購(gòu)置費(fèi)）、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期利息。

該項(xiàng)目拆遷工作由遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一組織實(shí)施，同時(shí)承擔(dān)全部拆遷費(fèi)用。該項(xiàng)目拆遷工作已全部完成，項(xiàng)目業(yè)主不承擔(dān)拆遷成本，項(xiàng)目總投資中不包含拆遷費(fèi)。

該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田村，占地面積120,570.00 平方米，不涉及占用農(nóng)用地、耕地的情況。項(xiàng)目用地已開(kāi)工，符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃。項(xiàng)目用地所屬地塊已經(jīng)依法進(jìn)行了用地預(yù)審，目前尚未辦理權(quán)證。項(xiàng)目用地性質(zhì)為出讓地、取得方式為招拍掛、出讓金金額 18,085.00 萬(wàn)元已納入項(xiàng)目總投資。

該項(xiàng)目總投資 99,500.00 萬(wàn)元，扣除土地出讓金后的總投資金額為81,415.00 萬(wàn)元。本次資金中的 50,000.00 萬(wàn)元擬用于項(xiàng)目建設(shè)，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金占扣除土地出讓金后的項(xiàng)目總投資比例為 61.41%，未超過(guò) 70%，符合《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的通知》（發(fā)改辦財(cái)金[2015]1327 號(hào)）等相關(guān)文件的規(guī)定。

2、經(jīng)濟(jì)效益分析

（1）住房銷售收入

該項(xiàng)目新建住宅建筑面積197,591.00平方米，合計(jì)新建住房2,242套。其中，用于實(shí)物安置的住宅面積 89,017.10 平方米，超出免費(fèi)實(shí)物安置面積的，需棚改戶以略低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買。剩余住宅面積108,573.90平方米擬以略低于市場(chǎng)價(jià)格的方式優(yōu)先向遂寧市河?xùn)|新區(qū)轄區(qū)內(nèi)的棚改項(xiàng)目拆遷戶銷售，若有剩余可向遂寧市其他區(qū)域內(nèi)的棚改項(xiàng)目拆遷戶銷售。

綜合考慮戶型、容積率等因素，通過(guò)安居客、房天下等網(wǎng)站對(duì)該項(xiàng)目所在區(qū)域大中型社區(qū)及周邊類似住宅房源進(jìn)行調(diào)查，區(qū)域內(nèi)有代表性的普通新建商品房住宅房源包括：“優(yōu)筑·河?xùn)|天驕院”樓盤住宅銷售均價(jià)約 0.88 萬(wàn)元/㎡、“邦泰云璽”樓盤住宅銷售均價(jià)約 0.95 萬(wàn)元/㎡、“中梁大唐·壹號(hào)院”樓盤住宅銷售均價(jià)約 0.85 萬(wàn)元/㎡等；區(qū)域內(nèi)有代表性的棚改安置房住宅房源包括：“聯(lián)福家園小區(qū)”棚改安置房二手房掛牌均價(jià)約 0.72 萬(wàn)元/㎡、“小康安置小區(qū)”棚改安置房二手房掛牌均價(jià)約 0.48 萬(wàn)元/㎡、“慈音寺小區(qū)”棚改安置房二手房掛牌均價(jià)約0.62 萬(wàn)元/㎡等。

該項(xiàng)目剩余建設(shè)期為 2 年，住房建成后分 2 年銷售完畢。通過(guò)選取項(xiàng)目周邊現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平作為參考，并根據(jù)該項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體、建設(shè)成本、容積率等因素估算，考慮該項(xiàng)目相關(guān)住房具有一定的安置屬性，預(yù)計(jì)住房銷售單價(jià)為 0.70 萬(wàn)元/平方米。預(yù)計(jì)債券存續(xù)期內(nèi)住房銷售收入 76,001.73 萬(wàn)元。

（2）配套商業(yè)銷售收入

該項(xiàng)目配套商業(yè)（底商）建筑面積 14,258.40 平方米，全部由項(xiàng)目業(yè)主自行安排以市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售。通過(guò)安居客、房天下等網(wǎng)站對(duì)該項(xiàng)目所在區(qū)域大中型社區(qū)及周邊類似商鋪房源進(jìn)行調(diào)查，區(qū)域內(nèi)有代表性的商鋪房源包括：“邦泰·東湖上院”樓盤商鋪門面銷售均價(jià)約 1.86-2.11 萬(wàn)元/㎡、“中鐵尚城驪苑”樓盤商鋪門面銷售均價(jià)約 2.02萬(wàn)元/㎡、“金科集美嘉悅”樓盤商鋪門面銷售均價(jià)約 1.60 萬(wàn)元/㎡等。

該項(xiàng)目剩余建設(shè)期為 2 年，配套商業(yè)建成后分 5 年銷售完畢。綜合考慮該項(xiàng)目良好的地段以及較好的發(fā)展前景，配套商業(yè)單價(jià)在第 3 年至第 7 年按 1.20~1.35 萬(wàn)元/㎡預(yù)測(cè)（平均每年單價(jià)增長(zhǎng) 3%）。

（3）停車位銷售收入

該項(xiàng)目新建停車位 2,455 個(gè)，全部由項(xiàng)目業(yè)主自行安排以市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售，銷售對(duì)象為該項(xiàng)目住宅和商鋪的業(yè)主方，單個(gè)停車位面積約 30 ㎡。通過(guò)安居客、房天下等網(wǎng)站對(duì)該項(xiàng)目所在區(qū)域大中型社區(qū)及周邊類似停車位進(jìn)行調(diào)查，該項(xiàng)目周邊“中鐵龍城”、“東城綠洲”、“凱麗濱江”等樓盤停車位折合每平方米的銷售價(jià)格約 0.42-0.65 萬(wàn)元。

該項(xiàng)目剩余建設(shè)期為 2 年，停車位預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建成后分 5 年銷售完畢。結(jié)合該項(xiàng)目周邊樓盤停車位每平方米銷售均價(jià)情況，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目停車位每平方米銷售單價(jià)為 0.4 萬(wàn)元/㎡，按照單個(gè)停車位面積約 30 ㎡計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)為 12.00 萬(wàn)元。停車位單價(jià)在第 3 年至第 7 年按 12.00~13.51 萬(wàn)元/個(gè)預(yù)測(cè)（平均每年單價(jià)增長(zhǎng) 3%），預(yù)計(jì)債券存續(xù)期內(nèi)停車位出售收入 31,309.90 萬(wàn)元。

綜合考慮該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的的經(jīng)營(yíng)成本（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用）以及稅金及附加（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等）。

（4）項(xiàng)目收益壓力測(cè)試

按照“去除定價(jià)增長(zhǎng)率”、“去除定價(jià)增長(zhǎng)率后定價(jià)下浮 10%”、“去除定價(jià)增長(zhǎng)率后定價(jià)下浮 20%”、“去除定價(jià)增長(zhǎng)率后定價(jià)下浮 30%”四種方式對(duì)遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的項(xiàng)目收益進(jìn)行壓力測(cè)試。

按照“去除定價(jià)增長(zhǎng)率后停車位銷售價(jià)格下調(diào)為 10 萬(wàn)元”、“去除定價(jià)增長(zhǎng)率后停車位銷售價(jià)格下調(diào)為 8 萬(wàn)元”兩種方式對(duì)遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的項(xiàng)目收益進(jìn)行壓力測(cè)試。在上述兩種情況下，遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)羰找婢軌蚋采w該項(xiàng)目總投資。

（五）項(xiàng)目資金來(lái)源及落實(shí)情況

該項(xiàng)目估算總投資 99,500.00 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金 49,500.00萬(wàn)元，資本金比例為 49.75%，已足額到位。資金缺口 50,000.00 萬(wàn)元，擬通過(guò)本次債券向市場(chǎng)融資 50,000.00 萬(wàn)元用于該項(xiàng)目的建設(shè)。

（六）項(xiàng)目實(shí)施情況

該項(xiàng)目于 2019 年 6 月開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)期為 36 個(gè)月。因前期工作開(kāi)展較慢，資金籌集等原因，導(dǎo)致工程進(jìn)度不及預(yù)期。截至 2023年 9 月末，遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已投資金額約為30,905.00 萬(wàn)元，占總投資的比重為 31.06%。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間為 2026 年 3 月末，剩余建設(shè)期約為 2 年。

（七）項(xiàng)目建設(shè)的必要性

棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，讓更多困難群眾住進(jìn)新居，為企業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇，為擴(kuò)大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。

《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020 年）》提出：城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過(guò)程，是人類社會(huì)發(fā)展的客觀趨勢(shì)，是國(guó)家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。按照建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義五位一體總體布局，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，因勢(shì)利導(dǎo)，趨利避害，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化，對(duì)全面建成小康社會(huì)、加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)，具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。

加快棚戶區(qū)改造是新型城鎮(zhèn)化的重要組成部分，可以將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建，以全新的城市功能替換功能性衰敗的空間，促使其重新發(fā)展和繁榮。實(shí)施棚戶區(qū)改造不僅能改善群眾的居住條件，體現(xiàn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化理念，還能完善城市功能、改善城市環(huán)境，集約利用土地，提升城鎮(zhèn)綜合承載能力，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

從現(xiàn)實(shí)情況看，遂寧市絕大多數(shù)城市棚戶區(qū)舊住宅房屋密度大，建成使用時(shí)間久，破損嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施不足，幾乎沒(méi)有配套的公共給水、排水、供氣等設(shè)施，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強(qiáng)烈。解決這些群眾的居住和生活困難問(wèn)題，是各級(jí)黨委、政府義不容辭的責(zé)任。

遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目通過(guò)利用位置優(yōu)勢(shì)，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，有助于遂寧市和諧社會(huì)的構(gòu)建，改善提高了棚戶區(qū)居民人居環(huán)境。另外，遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可以促進(jìn)遂寧市河?xùn)|新區(qū)城市發(fā)展、盤活土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地集約高效利用。

遂寧市河?xùn)|新區(qū)馬田棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)部分住房銷售、配套商業(yè)銷售、地下車位銷售等收入。項(xiàng)目建設(shè)將增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。另外，該項(xiàng)目是遂寧市河?xùn)|新區(qū)重大民生項(xiàng)目，項(xiàng)目的實(shí)施將大大減少居民出行上的不便，極大地提高生活質(zhì)量，還可以發(fā)展社會(huì)公共服務(wù)、加強(qiáng)社會(huì)管理、推進(jìn)平安社會(huì)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)，具有良好的社會(huì)效益。