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杭州東部軟件園提升改造項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 數(shù)源    2024-04-20

1、項目背景與意義

杭州東部軟件園園區(qū)成立至今已有23年，園區(qū)物業(yè)存在硬件設(shè)施落后、外立面陳舊不符合節(jié)能環(huán)保要求，園區(qū)內(nèi)部道路破損、機(jī)動車停車位嚴(yán)重不足、園區(qū)綠化環(huán)境缺乏統(tǒng)一規(guī)劃等一系列長期存在問題，已無法滿足入駐高科技企業(yè)對高品質(zhì)寫字樓物業(yè)的需求和舒適生態(tài)環(huán)境的體驗，亟需通過園區(qū)整體環(huán)境的提升改造，滿足高科技企業(yè)對現(xiàn)代化辦公環(huán)境的需求，留住和吸引更多的優(yōu)質(zhì)客戶，提高公司品牌形象，夯實公司主營業(yè)務(wù)，做大做強(qiáng)科技園區(qū)。

1.1 園區(qū)現(xiàn)狀分析

1.1.1 園區(qū)停車現(xiàn)狀

目前園區(qū)現(xiàn)有停車位共約 700 余個（含非劃線區(qū)域），其中創(chuàng)新負(fù)一層 65 個，負(fù)二層 123 個，科大負(fù)二層 67 個，科廣負(fù)一層 136 個（其中：地面 70 個，立體機(jī)械 66 個），地上車位約 309 個。

2023年園區(qū)南面立體車庫拆除，導(dǎo)致減少 146 個立體車位，因園區(qū)停車需求數(shù)量未減少，園區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)停車難的問題。雖然在園區(qū)增加了數(shù)碼大道兩側(cè)以及開放部分地下車位，但高峰期數(shù)量還是不夠，導(dǎo)致 2023年下半年出現(xiàn)多起客戶因沒有停車位引發(fā)的投訴。為了更好地服務(wù)園區(qū)企業(yè)，提升企業(yè)效益，建設(shè)園區(qū)地下立體車庫也將成為園區(qū)下一步提升發(fā)展的重要手段。

1.1.2 園區(qū)設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀

樓宇配套機(jī)房老舊，設(shè)備運(yùn)行環(huán)境惡劣，從而將會導(dǎo)致設(shè)備安全運(yùn)行的不確定情況；創(chuàng)新大廈 VRV 多聯(lián)空調(diào)、1 號樓 2-5 層、2 號樓1-5 層分體空調(diào)安裝運(yùn)行至今已經(jīng)運(yùn)行多年，現(xiàn)設(shè)備進(jìn)入老化階段，客戶使用體驗感差；園區(qū)高配設(shè)備從開園運(yùn)行至今未進(jìn)行過設(shè)備形式試驗，存在安全運(yùn)行的不確定性。

1.1.3 園區(qū)整體環(huán)境現(xiàn)狀

綠化、外立面、市政管網(wǎng)綜合樓改造項目即將完成，區(qū)域內(nèi)外圍路燈照明沒有，需要建設(shè)更新；園區(qū)數(shù)碼大道雨污水管因年久失修，管線之間已經(jīng)脫節(jié)開裂，從而造成排污不暢而臭氣滿揚(yáng)；五號樓因改造取消了衛(wèi)生間，東北輔助樓本身沒衛(wèi)生間，為此這幾個區(qū)域如廁都在三號樓，而三號樓本身衛(wèi)生間沒化糞池所以導(dǎo)致經(jīng)常性滿溢。

1 號樓屋頂、外立面，2 號樓外立面已經(jīng)多年未修，墻體開裂，部分磁磚脫落需要修復(fù)；創(chuàng)新、科大、科廣部門金屬漆外立面脫落、開裂，部分窗戶滲漏需要進(jìn)行修復(fù)。園區(qū)綠化雖然大部分區(qū)域正常，但還有一些需求重新整改，進(jìn)一步提升園區(qū)整體環(huán)境。

1.1.4 存量物業(yè)管理現(xiàn)狀

園區(qū) 1 號樓、2 號樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)老化，特別是設(shè)備、電路等，需要重新改造，進(jìn)一步提升存量物業(yè)價值和整體環(huán)境。

1.1.5 園區(qū)展示廳現(xiàn)狀

園區(qū)智慧展示廳是園區(qū)信息化展示體驗中心，通過聲光電多媒體展示手段，讓參觀者直觀感受園區(qū)信息化建設(shè)成果。展廳作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“會客廳”，可以提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌形象，提供與投資者、合作伙伴等交流和合作的機(jī)會，為招商引資提供有效平臺。目前園區(qū)尚未建設(shè)與自身地位相匹配的展示空間，科技大廈一樓現(xiàn)狀為會議室和黨建展示區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)智慧園區(qū)展示廳。

1.2 項目建設(shè)可行性分析

原項目“東部軟件園園區(qū)提升改造工程和‘智云社’眾創(chuàng)空間項目改造工程”（以下簡稱“原項目”）主要包含 VRV 空調(diào)改造、南大門/一號樓門廳及道路綠化景觀提升改造、外立面整治改造、智慧園區(qū)建設(shè)、存量物業(yè)改造、空調(diào)改造、立體車庫改建、數(shù)碼大道商業(yè)內(nèi)街改造提升、地下管網(wǎng)改造、智云社眾創(chuàng)空間改建提升、電梯更新改造 11 個子項目，截至目前 8 個子項目已使用募集資金開展建設(shè)，3 個子項目尚未開展建設(shè)，如繼續(xù)按原項目計劃進(jìn)行建設(shè)已不能符合東部軟件園園區(qū)目前的實際需求。

為了進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，提高募集資金使用效率，實現(xiàn)股東利益最大化，并結(jié)合園區(qū)發(fā)展的實際需求，經(jīng)過認(rèn)真研究，公司擬將原項目變更為“東部軟件園提升改造項目”。

通過此次園區(qū)提升改造工程，有利于改善園區(qū)環(huán)境，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)營企業(yè)收益。此次改造項目位于杭州市文三路 90 號，地屬市中心核心繁華區(qū)塊，交通便捷通達(dá)，科研院校所齊聚，高科技企業(yè)聚集，項目已建設(shè)發(fā)展成為浙江省杭州市首屈一指的高科技園區(qū)。本項目的投資改造，將有利于提高園區(qū)品質(zhì)、優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營收入，增加公司收益。

2、項目概要

2.1 項目名稱

東部軟件園提升改造項目

2.2 項目建設(shè)單位

杭州東部軟件園股份有限公司（以下簡稱“東軟股份”）

2.3 項目建設(shè)地點

本次提升改造項目地點主要在文三路 90 號東部軟件園內(nèi)，涉及園區(qū)總建筑面積約為 12 萬平方米。

2.4 項目建設(shè)內(nèi)容及投資概算

東部軟件園提升改造項目包含原項目已建成部分和后續(xù)需 建設(shè)項目，是以原項目已建成的部分為基礎(chǔ)，根據(jù)園區(qū)現(xiàn)存的實 際情況對原項目后續(xù)建設(shè)部分進(jìn)行調(diào)整和變更，總投資計劃為8,259.33 萬元。

2.5 項目建設(shè)期限

項目尚未完成的部分實施期為 2024 年 5 月至 2026 年 11 月，共2.5 年。新項目分二期實施：第一期為 2024 年 5 月至 2025 年 6 月，第二期為 2025 年 7 月至 2026 年 11 月。

3、項目經(jīng)濟(jì)評價

4.1經(jīng)濟(jì)效益

“東部軟件園提升改造項目”實施后，園區(qū)辦公樓租金收入每年可增加327萬元。按總可出租面積111939.85平米的80%，租金單價參照周邊寫字樓調(diào)研數(shù)據(jù)，園區(qū)整體租金價格一直偏低，整體改建提升之后，保守預(yù)測按照提高0.1元/天/平方米計算。

（111939.85平方米×80%×0.1元/天/平方米×365天=327萬元）停車費(fèi)每年可增加115.2萬元。按新增160個車位，每個車位按照600元/月/個計算。（160個×600元/月/個×12月=115.2萬元）園區(qū)提升改造項目每年可新增收益442.20萬元，且可保持連續(xù)性增加收入。

3.2投資及社會效益

通過東部軟件園提升改造項目的投資，提升園區(qū)外立面、內(nèi)部綠化、存量物業(yè)等整體品質(zhì)和環(huán)境，將進(jìn)一步吸引一批優(yōu)質(zhì)的高科技企業(yè)、穩(wěn)定園區(qū)已有的科技企業(yè)，形成科技企業(yè)集聚效應(yīng)。

4、結(jié)論

綜合以上分析，認(rèn)為該項目具備可行性，可進(jìn)一步進(jìn)行推進(jìn)和實施。