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杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-07-16

（1）項目審批情況

項目建設(shè)單位為杭州高新國有控股集團有限公司下屬全資子公司杭州濱江城建發(fā)展有限公司。項目已取得所需全部合規(guī)性文件，已獲得審批合規(guī)性文件。

（2）項目建設(shè)內(nèi)容

1）建設(shè)地點

項目位于杭州市濱江區(qū)長河單元，濱文路與建業(yè)路交叉口北側(cè)，項目用地由2 個地塊組成，分別為 M1-12 地塊和 M1-14 地塊。其中，M1-12 地塊東至建業(yè)路，西至百仁路，南至濱文路（彩虹快速路），北至方陸盛街；M1-14 地塊東至南川路，西至建業(yè)路，南至濱文路（彩虹快速路），北至方陸盛街，詳見下圖。

2）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

在杭州濱江區(qū)長河單元征地 55.9 畝，共兩個地塊。其中，M1-12 地塊面積23.8 畝，M1-14 地塊 32.1 畝。在 M1-12 地塊上建設(shè) 1 座 17 層高層廠房、1 座 27層超高層廠房以及裙房，總建筑面積 62796m2。

在 M1-14 地塊上建設(shè) 2 座 22 層高層廠房、1 座 5 層多層廠房以及裙房，總建筑面積 74795m2。在項目的地下建設(shè) 2 層地下車庫，建筑面積 63720m2，配套機動車車位 983 個，非機動車位 2895個。項目采取標(biāo)準(zhǔn)廠房的設(shè)計方案，配套基本的生產(chǎn)用電、給排水、照明、空調(diào)、通風(fēng)、消防等條件。入駐企業(yè)按照對應(yīng)產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝進行工藝布局、潔凈裝修等工程改造。

3）項目建設(shè)必要性

①是建設(shè)更高水平的“數(shù)字濱江”，促進電子、信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)高新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的需要

《杭州市濱江區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)綱要》提出，要充分發(fā)揮數(shù)字經(jīng)濟的先發(fā)優(yōu)勢，搶抓智能時代的發(fā)展先機，以數(shù)字技術(shù)帶動全區(qū)整體科技變革、產(chǎn)業(yè)變革和社會治理方式變革，推進數(shù)字經(jīng)濟和數(shù)字治理雙輪驅(qū)動、創(chuàng)新發(fā)展、融合發(fā)展。

基于上述規(guī)劃要求和目標(biāo)，杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體按照發(fā)展信息化、智能化產(chǎn)業(yè)發(fā)展而建設(shè)。項目旨在為數(shù)字、電子、信息、智能、系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)設(shè)施和服務(wù)配套。通過建設(shè)工業(yè)綜合體，吸引更多企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)和生產(chǎn)，又可為各實體企業(yè)之間的協(xié)同和協(xié)作提供了便利條件。因此，本項目對于實現(xiàn)數(shù)字產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是非常必要的。

②是解決高新區(qū)土地資源短缺問題，促進企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的現(xiàn)實需要

杭州高新區(qū)在數(shù)字經(jīng)濟方面引領(lǐng)全國，但是其發(fā)展仍面面臨一些挑戰(zhàn)和短板，尤其是發(fā)展空間受限。在十家世界一流高科技園區(qū)創(chuàng)建序列中，杭州高新區(qū)（濱江）的面積最小、土地要素最為緊張。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，原有空間趨近飽和，難以滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)進一步擴張發(fā)展的需要。加之區(qū)域競爭加劇，其它園區(qū)為招商引資、招才引智競相給出優(yōu)厚條件，導(dǎo)致高新區(qū)（濱江）企業(yè)出現(xiàn)流失，制約高新區(qū)（濱江）長期發(fā)展。

這就要求高新區(qū)必須充分挖掘和利用資源，盡量提高單位土地的產(chǎn)出水平，提升企業(yè)的生產(chǎn)和配套水平。杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體按照電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的需求，充分利用土地資源，盡量建設(shè)高層廠房，完善生產(chǎn)體系配套條件，容納更多的生產(chǎn)企業(yè)入駐。

同時，電子產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代節(jié)奏快，很多創(chuàng)新型小企業(yè)資金有限，難以背負投資廠房的重型資產(chǎn)。通過本工業(yè)綜合體的建設(shè)，有利于創(chuàng)新型小企業(yè)節(jié)約項目資金投入，將更多的精力和財力投入到技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)。因此，本項目的建設(shè)既有利于解決高新區(qū)土地資源不足的問題，也有利于企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，是非常必要的。

（3）用地情況

用地情況方面，杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體目前已繳納土地出讓金，并已取得土地不動產(chǎn)權(quán)證。

（4）項目投資規(guī)模

杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體總投資額198,092.00萬元。

注：發(fā)改企業(yè)債券〔2022〕261 號同意本次債券所籌資金的 125,500.00 萬元用于本項目，由于債券發(fā)行時間未匹配公司項目建設(shè)所需資金使用進度，故截至 2024 年 5 月末，公司已使用 29,286.83 萬元銀行貸款用于本項目，其中 16,122.43 萬元銀行貸款系替代擬使用債券資金，即本項目實際擬使用債券資金合計不超過 109,377.57 萬元，目前已使用 20,000.00萬元，本期債券擬使用 17,000.00 萬元。

杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體土地費用為 5,025.00萬元，已納入項目總投資金額。

（5）項目建設(shè)進度情況

本項目實施分前期工作（可研報告編制及批復(fù)）、方案初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程招標(biāo)、工程施工（土建工程、安裝工程、裝修工程、竣工驗收）、交付使用。本項目預(yù)計建設(shè)期 4 年，運營期 26 年。本期債券存續(xù)期 7 年。本項目于 2021 年 10 月完成立項、勘察設(shè)計等前期準(zhǔn)備工作，于 2021 年 12月開工建設(shè)，預(yù)計 2025 年 12 月工程竣工。

項目建設(shè)范圍包括兩個地塊：M1-12 和 M1-14 地塊，建設(shè)內(nèi)容為地上四棟高層廠房及裙房，地下兩層地下車庫，地上建筑面積 13.76 萬 m2，其中生產(chǎn)廠房建筑面積合計約 11.72 萬 m2，職工食堂建筑面積 7486m2，另外門廳、設(shè)備用房、公共休息等配套用房建筑面積約 1.29 萬 m2。地下建筑面積 6.37 萬 m2，合計建筑面積約 20.13 萬 m2。

截至 2024 年 5 月末，杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體項目主體全部結(jié)頂，B 樓構(gòu)架層施工；幕墻、機電安裝完成 10%，裝飾樣板間基本完成。

截至 2024 年 5 月末，已完成投資金額 73,465.00 萬元，投資完成率為 37%，其中自有資金 24,178.00 萬元，外部融資 49,287.00 萬元。

（6）產(chǎn)業(yè)分析

杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體的建設(shè)目標(biāo)是按照數(shù)字、電子、信息類產(chǎn)品的生產(chǎn)要求，為入駐企業(yè)提供生產(chǎn)設(shè)施及配套設(shè)施。產(chǎn)品方向為 3C 電子類及智能硬件類，也包含成套系統(tǒng)。

1）3C 電子類產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)

3C 數(shù)碼產(chǎn)品是計算機（Computer）、通信（Communication）和消費類電子產(chǎn)品（ConsumerElectronics）三類電子產(chǎn)品的簡稱。3C 數(shù)碼產(chǎn)品涉及范圍十分廣闊，通常包括電腦、手機、平板電腦、數(shù)碼相機、影音娛樂設(shè)備等傳統(tǒng)產(chǎn)品以及智能可穿戴設(shè)備、5G 手機、AR/VR、服務(wù)機器人、智能家居、TWS 耳機、無人機等新興產(chǎn)品。

3C 產(chǎn)品種類繁多，產(chǎn)品應(yīng)用各不相同，難以進行統(tǒng)一的定量市場分析。但是從行業(yè)發(fā)展角度看，當(dāng)前，我國發(fā)展成為全球最大的 3C 數(shù)碼產(chǎn)品生產(chǎn)國。3C電子制造業(yè)發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)鏈完整。有 70%以上的電子產(chǎn)品均在我國進行制造和裝配，市場容量非常大。而隨著 5G 時代的到來，3C 數(shù)碼產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)將迎來新的快速發(fā)展的機會。產(chǎn)業(yè)處于蓬勃發(fā)展階段。

2）智能制造硬件產(chǎn)業(yè)

近幾年，國家將智能制造裝備產(chǎn)業(yè)視為高端制造業(yè)的一個重點領(lǐng)域，持續(xù)出臺了相關(guān)政策和配套措施，大力扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。受益于國家政策的大力推動，更多的企業(yè)進行研發(fā)、生產(chǎn)和投資智能制造裝備，形成了智能制造裝備產(chǎn)業(yè)體系。這些智能制造裝備能夠提升生產(chǎn)效率、技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)制造過程的智能化、綠色化。

在產(chǎn)業(yè)方面，受到國家政策導(dǎo)向以及數(shù)字化產(chǎn)業(yè)政策的不斷推行，中國智能制造業(yè)產(chǎn)值規(guī)模一直保持增長趨勢。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)結(jié)果：2017 年中國智能制造業(yè)產(chǎn)值規(guī)模達 1.5 萬億元，2018 年達到 1.748 萬億元，2019 年達到2.108 萬億元，2020 年達到 2.5 萬億元，2022 年產(chǎn)值規(guī)模突破 3 萬億元。

（7）產(chǎn)品定位

本工業(yè)綜合體的產(chǎn)品定位主要以信息化、智能化產(chǎn)品應(yīng)用基礎(chǔ)，涉及的產(chǎn)品類型舉例如下：

1）智能通訊類：

物聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)關(guān)、路由器、交換機、光傳送平臺等智能連接產(chǎn)品；H3C 服務(wù)器、HPE 服務(wù)器等等智慧計算產(chǎn)品；H3C 存儲、HPE 儲存設(shè)備等智能存儲產(chǎn)品；云屏、云臺等智能終端設(shè)備；網(wǎng)絡(luò)攝像機等。

2）消費數(shù)碼類產(chǎn)品：平板、手機等。

3）智能硬件類：SCADA 系統(tǒng)、無線傳感器、可編程邏輯控制器、RFID射頻識別標(biāo)簽、機器視覺、伺服控制器等。

考慮到本項目采用高層建筑的方案，項目不包括大型工業(yè)機器人等需要大型加工設(shè)備的產(chǎn)品。但是可生產(chǎn)配套核心部件或系統(tǒng)。

（8）項目未來收入來源

本項目的收入主要包括廠房出租、停車位和廠房出售等。

公司所在地杭州高新區(qū)（濱江）由杭州國家高新區(qū)、杭州市濱江區(qū)兩區(qū)管理體制整合而成，是浙江省杭州市下轄 13個縣（市）區(qū)之一，首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。

2023 年，杭州高新區(qū)（濱江）全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2,467.90 億元、增長 8.0%，總量保持全市第三，增速全市第二；規(guī)上工業(yè)增加值883.4 億元、增長 7.0%，總量全市第一、增速全市第二；全年完成含合作區(qū)（園）固定資產(chǎn)投資 393.4 億元、增長 7.9%，其中工業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)投資分別增長 21.9%、22.1%、20.5%。

杭州高新區(qū)（濱江）地區(qū)總體用地情況較為緊張、工業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，主要為集約用地，因此杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體的廠房為多層廠房。從產(chǎn)業(yè)特征來看，該項目的定位為數(shù)字化、智能化產(chǎn)品，產(chǎn)品的重量和尺寸較小，對廠房的土建工程配套要求不高，大多數(shù)電子、信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品都可以進行生產(chǎn)，因此從行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)角度看，應(yīng)以盡量提高場地利用率為主要原則。

參考項目方面，智造供給工業(yè)綜合體中的高層廠房主要用于電子、通信等行業(yè)的研發(fā)和制造，其建筑功能與設(shè)計要求與參照的彩宏大廈、騰虎科技大廈、寰諾科技園、凱和大廈、遠方中心、杭州活水工業(yè)園、濱江物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)和東方通信科技園等項目建設(shè)要求類似，上述項目均可用于項目規(guī)劃時確定的生產(chǎn)研發(fā)用途，具備作為高層廠房的職能，后續(xù)可入駐與用途對應(yīng)的生產(chǎn)類企業(yè)。

同時，根據(jù)智造供給工業(yè)綜合體不動產(chǎn)權(quán)證，土地用途為工業(yè)用地，未來僅工業(yè)企業(yè)可以入駐，如以電子產(chǎn)品部件組裝為主的企業(yè)，包括 3C 電子、監(jiān)控、控制器、SCADA，或提供成套智能系統(tǒng)設(shè)計和智能裝備成套服務(wù)的企業(yè)等，與傳統(tǒng)商業(yè)辦公樓的入駐企業(yè)存在一定差別。

項目中的高層廠房與一般商業(yè)辦公樓的主要差別體現(xiàn)在以下方面：廠房建筑物由于除了人員外，需要布置生產(chǎn)設(shè)備，因此樓層荷載要高于一般商業(yè)辦公樓，因此廠房的建筑結(jié)構(gòu)工程造價要高于一般辦公建筑。

建筑物內(nèi)人員密度不同。廠房內(nèi)以生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)線布置為主，人員較少，辦公樓以辦公人員為主，人員較多。

公用動力設(shè)施的配置不同。如配電照明、給排水、通風(fēng)空調(diào)、垂直運輸?shù)裙迷O(shè)施設(shè)計，廠房以服務(wù)生產(chǎn)設(shè)備為主，辦公樓是以服務(wù)人員為主。

安全、環(huán)保等要求不同。廠房內(nèi)有工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容，生產(chǎn)過程中可能會產(chǎn)生廢氣、包裝材料廢棄物和生產(chǎn)廢水等污染物，辦公樓一般只有生活廢水、廢棄物等。

生產(chǎn)環(huán)境不同。廠房內(nèi)按照生產(chǎn)工藝需要，在不同的區(qū)域設(shè)置不同的環(huán)境條件，如恒溫、潔凈、濕度控制。一般辦公通常僅考慮舒適性空調(diào)。

1）廠房出租

參照項目周邊高層研發(fā)、生產(chǎn)廠房出租市場價格，并結(jié)合本項目特點和建成后市場需求預(yù)測，按初始 1.8 元/m2/天計算，每 3 年漲 5%；出租率預(yù)期在運營期前兩年分別為 70%和 80%，自運營期第三年起出租率預(yù)期為 100%考慮。

項目位于工業(yè)園區(qū)較為集中的地段，周邊工業(yè)園區(qū)和商業(yè)項目公共停車服務(wù)價格水平為 6 元/小時，該項目按 6 元/小時、每個車位平均每天停車 5 小時測算，并結(jié)合未來需求預(yù)測，按 30 元/天計算，每 3 年漲 5%。

3）廠房出售

參照項目周邊類似高層研發(fā)、生產(chǎn)廠房出售參考價，并結(jié)合本項目建設(shè)成本、預(yù)期利潤率和未來市場需求預(yù)測。項目周邊高層建筑大多以科研、辦公用房為主，工業(yè)生產(chǎn)廠房多以多層為主，本項目參照高層辦公研發(fā)用房出售價格，并結(jié)合工業(yè)生產(chǎn)廠房需求進行調(diào)整，本項目按 14000 元/m2計算。銷售進度按竣工后 3 年內(nèi)每年 40%、40%和 20%的進度完成。銷售部分廠房在銷售之前按出租考慮，采用先租后售方式。

4）職工食堂出租

職工食堂出租面積共 0.7 萬平方米，按初始出租單價為 2 元/平方米/天，每3 年漲 5%測算，出租單價的測算主要根據(jù)職工食堂與廠房造價水平差異，參照廠房租金價格并進行適當(dāng)調(diào)整后得出；預(yù)計職工食堂一次性整體出租，因此出租率按每年 100%測算，運營期內(nèi)共計出租收入 1.7 億元。

由于項目處于較為前期的建設(shè)階段，尚未有明確的擬入駐企業(yè)情況，未就入駐事項簽署意向協(xié)議。本項目未來入駐企業(yè)主要以電子產(chǎn)品部件組裝為主的企業(yè)，包括 3C 電子、監(jiān)控、控制器、SCADA，或提供成套智能系統(tǒng)設(shè)計和智能裝備成套服務(wù)的企業(yè)等。

（9）項目總成本情況

建設(shè)單位僅對持有的物業(yè)提供必要的維修維護、地下停車位維護保養(yǎng)和必要的銷售、管理工作，主要成本費用詳述如下：

1）燃料動力費：主要為地下車庫日常照明、通風(fēng)消防等用電用水成本，按75 萬 kwh/年用電量估算；

2）折舊費：建筑物固定資產(chǎn)按 30 年平均折舊計，殘值率按 5%計；

3）修理費按自持的固定資產(chǎn)原值的 0.2%提取；

4）攤銷費：其他待攤資產(chǎn)按 5 年攤銷；

5）財務(wù)費用：本項目長期貸款利率按 4.5%計算，無經(jīng)營期短期貸款；

6）管理費用：負責(zé)工業(yè)綜合體的綜合管理，日常管理費按 10 人，人均 5 萬元/年計算。地下車位管理費按停車費收入的 8%計算；

7）銷售費用：主要為前期出售物業(yè)的銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費用，按銷售收入的1%計算。

注：本項目以本次債券獲批時點和獲批規(guī)模進行的相關(guān)收益測算。

根據(jù)測算，杭政工出【2021】3 號杭州市濱江區(qū)智造供給工業(yè)綜合體債券融資金額共計 125,500.00 萬元，項目存續(xù)期內(nèi)累計營業(yè)收入 118,323.00 萬元，可實現(xiàn)凈收益為 114,553.00 萬元，能夠覆蓋債券存續(xù)期內(nèi)利息 39,532.50 萬元（債券利率假設(shè)為 4.50%），存續(xù)期利息覆蓋倍數(shù)為 2.90 倍。公司需償還建設(shè)部分的 債券本息預(yù)計合計為 165,032.50 萬元，扣除債券存續(xù)期內(nèi)歸屬公司的凈收益， 資金缺口為 50,479.50 萬元。

針對資金缺口，公司已制定有效補償措施，如通 過公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、良好的盈利能力和較為充足的貨幣資金等對 償還本金提供有力的保障措施。運營期內(nèi)，項目累計營業(yè)收入 302,260.00 萬元，可實現(xiàn)凈收益 272,650.00 萬元，能夠覆蓋項目總投資額 198,092.00 萬元，覆蓋倍數(shù)為 1.38 倍。

本次債券項目存續(xù)期償債資金缺口主要來源于公司日常經(jīng)營活動產(chǎn) 生的現(xiàn)金流。近三年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入分別為 354,975.83 萬元、 420,816.41 萬元和 593,250.81 萬元，經(jīng)營現(xiàn)金流入較為充裕。

公司近年來保持著較好的盈利能力。近三年，公司分別實現(xiàn)營業(yè)收入 146,842.54 萬元、170,828.40 萬元和 242,217.58 萬元，實現(xiàn)凈利潤分別為 49,352.06 萬元、34,428.50萬元和 33,025.19 萬元。此外，最近三年末，公司貨幣資金分別為 460,041.42萬元、215,756.42 萬元和 486,295.73 萬元，貨幣資金較充足。

隨著公司業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，公司的營業(yè)收入、凈利潤及經(jīng)營活動現(xiàn)金流有望進一步改善或提升，從而為償還本期債券本息提供保障。

此外，公司資信狀況良好，與多家銀行建立了長期穩(wěn)定的信貸業(yè)務(wù)關(guān)系，具有較強的間接融資能力。截至 2023 年末，公司從銀行獲得授信額度為 508.16億元，已使用授信額度 214.90 億元，未使用授信余額 293.27 億元。良好的銀企關(guān)系為公司項目投融資提供了較為充分的流動性支持，為本次債券的還本付息提供了有力資金保障。

此報告為公開摘錄部分，如需定制化政府立項、銀行貸款、投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚。