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高端制造、新材料第三工業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 杭州高新國有控股    2024-07-16

《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》強(qiáng)調(diào)要加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基，促進(jìn)生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合化發(fā)展；同時(shí)提出要發(fā)揮創(chuàng)新要素集聚優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化城市中心城區(qū)功能，完善大中城市宜居宜業(yè)功能，引領(lǐng)新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

《杭州市濱江區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出重點(diǎn)發(fā)展白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設(shè)，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)深度融合，加強(qiáng)現(xiàn)代配套服務(wù)體系建設(shè)，加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)各項(xiàng)配套服務(wù)體系建設(shè)，打造新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

杭政工出【2022】9 號(hào)第三工業(yè)綜合體位于白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城相關(guān)區(qū)塊，建設(shè)內(nèi)容主要包括新制造業(yè)廠房、配套用房、地下車庫及設(shè)備用房等工業(yè)生產(chǎn)及附屬辦公建筑，旨在打造宜業(yè)、宜居、宜旅、宜文的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和和諧創(chuàng)業(yè)示范區(qū)，有利于踐行區(qū)域重大戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新體系建設(shè)，促進(jìn)生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合化發(fā)展，為加快推進(jìn)制造強(qiáng)國戰(zhàn)略提供有力支撐與保障，符合國家及地方重大戰(zhàn)略支持的重大項(xiàng)目建設(shè)的要求。

按照 2023 年國家發(fā)展和改革委發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2024 年本）》，該項(xiàng)目符合鼓勵(lì)類第三十一項(xiàng)“科技服務(wù)業(yè)”中第 10 條“產(chǎn)業(yè)集群綜合公共服務(wù)平臺(tái)”。因此，項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，屬于國家鼓勵(lì)類的產(chǎn)業(yè)類型。

（1）項(xiàng)目審批情況

項(xiàng)目建設(shè)單位為杭州高新國有控股集團(tuán)有限公司下屬全資子公司杭州白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城投資開發(fā)有限公司。項(xiàng)目已取得所需全部合規(guī)性文件。

（2）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

1）建設(shè)地點(diǎn)

項(xiàng)目位于杭州市濱江區(qū)浦樂單元，西至規(guī)劃地塊，北至規(guī)劃綠地，東、南至規(guī)劃支路，詳見下圖。

2）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

項(xiàng)目用地為一類工業(yè)用地，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括新制造業(yè)廠房、配套用房、地下車庫及設(shè)備用房等工業(yè)生產(chǎn)及附屬辦公建筑，項(xiàng)目總建筑面積 44,618.00 平方米，其中地上建筑面積 29,100.00 平方米，地下建筑面積 15,518.00 平方米，容積率2.8，建筑密度 40%，綠地率 20%。

3）項(xiàng)目建設(shè)必要性

①滿足城市總體規(guī)劃，推動(dòng)濱江數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

根據(jù)濱江區(qū)總體規(guī)劃，濱江面向世界、引領(lǐng)未來、服務(wù)全國、帶動(dòng)全市，推動(dòng)高新區(qū)（濱江）高質(zhì)量發(fā)展，建設(shè)更高水平的“創(chuàng)新濱江”“數(shù)字濱江”“國際濱江”，同時(shí)提出了要將白馬湖區(qū)域建設(shè)成為“一城四區(qū)”，白馬湖定位為“錢塘山水韻，創(chuàng)智白馬湖”。

白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城位于杭州高新區(qū)（濱江）南部區(qū)塊，是杭州乃至全國規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最優(yōu)越的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施，將進(jìn)一步完善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和整體面貌，有力的提升區(qū)域整體功能，有利于發(fā)展數(shù)字產(chǎn)業(yè)，有利于推動(dòng)濱江數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

②帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的需要

產(chǎn)業(yè)集聚是一種空間組織形式，事實(shí)表明產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長有著明顯促進(jìn)作用。產(chǎn)業(yè)集聚可以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和帶來外部效應(yīng)，相對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚由于集聚區(qū)內(nèi)知識(shí)溢出的速度較快，其帶來的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和外部效應(yīng)更加明顯，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長。

本項(xiàng)目的建設(shè)結(jié)合城市發(fā)展趨勢(shì)，以文化為載體，聚集創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能，打造新城門戶風(fēng)貌。以數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?yàn)橹饕l(fā)展方向，打造集研發(fā)、中試、園區(qū)孵化為一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的科研辦公及生產(chǎn)環(huán)境。通過產(chǎn)業(yè)集聚，將大大降低企業(yè)成本，提高企業(yè)生產(chǎn)效率、促進(jìn)企業(yè)間的交流合作，提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，共同促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長。

③改善投資環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城自 2008 年 4 月啟動(dòng)以來，按照“宜業(yè)、宜居、宜游、宜文”逐步形成了以動(dòng)漫游戲、文化會(huì)展、設(shè)計(jì)服務(wù)、文化旅游為特色，集研發(fā)、生產(chǎn)、休閑、居住、商貿(mào)多功能為一體的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、白馬湖旅游休閑度假區(qū)、

杭州和諧創(chuàng)業(yè)示范區(qū)。浦樂單元目標(biāo)建設(shè)成綠色生態(tài)、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、宜學(xué)宜居、功能復(fù)合、交通便捷的產(chǎn)城融合新區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)為宜業(yè)、宜居、宜旅、宜文，打造和諧創(chuàng)業(yè)示范區(qū)，做到創(chuàng)業(yè)發(fā)展與生活品質(zhì)的結(jié)合、文化價(jià)值與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)合、個(gè)人創(chuàng)業(yè)與整體的結(jié)合、政府與民間的結(jié)合、對(duì)外開放與內(nèi)生創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合。本項(xiàng)目的建設(shè)正是此目標(biāo)的逐步落實(shí)，創(chuàng)造較好的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，這為招商引資和引進(jìn)人才打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，符合促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

（3）用地情況

用地情況方面，杭政工出【2022】9 號(hào)第三工業(yè)綜合體目前已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。

（4）項(xiàng)目投資規(guī)模及資金來源

注：發(fā)改企業(yè)債券〔2022〕261 號(hào)同意本次債券所籌資金的 24,500.00 萬元用于本項(xiàng)目，由于債券發(fā)行時(shí)間未匹配公司項(xiàng)目建設(shè)所需資金使用進(jìn)度，故截至 2024 年 5 月末，公司已使用5,261.00 萬元銀行貸款用于本項(xiàng)目，即本項(xiàng)目實(shí)際擬使用債券資金不超過 19,239.00 萬元，目前已使用 3,000.00 萬元，本期債券擬使用 2,000.00 萬元。

杭政工出【2022】9 號(hào)第三工業(yè)綜合體土地費(fèi)用為 1,559.00 萬元，已計(jì)入項(xiàng)目總投資金額。

（5）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況

本項(xiàng)目實(shí)施分前期決策、設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工及竣工驗(yàn)收階段等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期 3 年，運(yùn)營期 4 年。本期債券存續(xù)期 7 年。

本項(xiàng)目于 2022 年 11 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2025 年 5 月建成，截至 2024 年 5 月末，杭政工出【2022】9 號(hào)第三工業(yè)綜合體地下室結(jié)構(gòu)完成，正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工，其中主樓進(jìn)行至四層樓面施工，副樓進(jìn)行至三層樓面施工。

截至 2024 年 5 月末，已完成投資金額 10,911.00 萬元，投資完成率為 31.17%，其中自有資金 2,650.00 萬元，外部融資 8,261.00 萬元。

（6）園區(qū)市場(chǎng)分析

1）相關(guān)政策環(huán)境分析

工業(yè)園區(qū)是一個(gè)國家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。中工招商網(wǎng)資料里顯示我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)以及各類省級(jí)工業(yè)園區(qū)等。

工業(yè)園區(qū)作為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展不可或缺的載體，其重要性愈加凸顯。工業(yè)園區(qū)種類包括：科技工業(yè)園區(qū)和生態(tài)工業(yè)園區(qū)兩大類。

根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查顯示，杭州市有工業(yè)園超 2,000 個(gè)，包括云棲小鎮(zhèn)、西溪?jiǎng)?chuàng)意園、塘棲工業(yè)園、跨貿(mào)小鎮(zhèn)、中泰工業(yè)園等等，濱江區(qū)有阿里中心杭州濱江園區(qū)、東忠科技園、阿里巴巴濱江園區(qū)、上峰電商產(chǎn)業(yè)園等。從數(shù)量上看，工業(yè)園市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城位于杭州高新區(qū)（濱江）南部區(qū)塊，總體布局是：

一核：冠山城市核；

二業(yè)：文化創(chuàng)意、生態(tài)旅游；

三帶：緊縮城市帶、田園城市帶、山水城市帶；

四種生活區(qū)：生態(tài)示范特色居住區(qū)、家居改造特色居住區(qū)、高端生態(tài)特色居住區(qū)、新建特色居住區(qū)。高度關(guān)注農(nóng)民改造的特色居住區(qū)，要成為一大亮點(diǎn)。

五園：設(shè)計(jì)公園、文化創(chuàng)意公園、動(dòng)漫公園、白馬湖生態(tài)旅游度假公園、大地生態(tài)產(chǎn)業(yè)公園。最新的政府工作報(bào)告提到：推動(dòng)白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)“樣板區(qū)”建設(shè)，打造全國數(shù)字文化輸出中心。

綜上分析，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策以及白馬湖區(qū)域自身的環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位加持下，白馬湖區(qū)域的工業(yè)園區(qū)建設(shè)將存在巨大的市場(chǎng)前景。

2）高新（濱江）區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

杭州高新區(qū)（濱江）是杭州從“西湖時(shí)代”向“錢塘江時(shí)代”邁進(jìn)的橋頭堡、先行軍，努力建設(shè)世界一流高科技園區(qū)、全國數(shù)字經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)區(qū)、浙江高新產(chǎn)業(yè)重大集聚區(qū)、杭州擁江發(fā)展示范區(qū)，彰顯科技新城首位度和貢獻(xiàn)率。

杭州高新區(qū)（濱江）始終堅(jiān)持發(fā)展高科技、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、建設(shè)科技新城，堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)城融合、民生優(yōu)先”四大戰(zhàn)略，堅(jiān)持一張藍(lán)圖繪到底，通過區(qū)域整體騰籠換鳥，力求實(shí)現(xiàn)濱江整體鳳凰涅槃。

2023 年，杭州高新區(qū)（濱江）全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2,467.90 億元、增長 8.0%，總量保持全市第三，增速全市第二；規(guī)上工業(yè)增加值 883.4 億元、增長 7.0%，總量全市第一、增速全市第二；服務(wù)業(yè)增加值 1,543.40 億元、增長 9.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 462.5 億元、增長 6.7%，一般公共預(yù)算收入 242.1 億元、增長 12.8%。

2023 年，杭州高新區(qū)（濱江）全年完成含合作區(qū)（園）固定資產(chǎn)投資 393.4 億元、增長 7.9%，其中工業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)投資分別增長 21.9%、22.1%、20.5%。創(chuàng)新打造“天堂硅谷·投資 e 平臺(tái)”，搭建五大應(yīng)用場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全集成、過程可監(jiān)管、趨勢(shì)可視化。全年新引進(jìn)人才數(shù) 41,029 人，新招引億元以上項(xiàng)目 48 個(gè)，項(xiàng)目落點(diǎn) 21 個(gè)，摘牌 9 個(gè)，開工 24 個(gè)。

高新區(qū)（濱江）始終堅(jiān)持“綠水青山就是金山銀山”的發(fā)展理念，推進(jìn)全域城市化、全域景區(qū)化建設(shè)，堅(jiān)持以一流的環(huán)境吸引一流的人才、以一流的人才創(chuàng)辦一流的企業(yè)、以一流的企業(yè)反哺一流的城市，通過加快城市化進(jìn)程和優(yōu)質(zhì)公共資源配置，提升區(qū)域綜合承載力，走選商優(yōu)商、集約高效的城市發(fā)展之路。

堅(jiān)持集約高效利用土地，保持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供地“3+2”標(biāo)準(zhǔn)（投入 600 萬元/畝、產(chǎn)出 1000 萬元/畝、稅收100 萬元/畝+員工 300 人、地下開發(fā)兩層），將城市工業(yè)項(xiàng)目容積率放寬到 3.0，并大力開發(fā)地下空間，造就了現(xiàn)代科技新城的城市形態(tài)。

高新區(qū)（濱江）始終致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，走出了一條主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出、高新特色鮮明的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。產(chǎn)業(yè)園區(qū)大多以研發(fā)辦公及企業(yè)總部為主，入駐企業(yè)以軟件和服務(wù)外包、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意等為主。

（7）產(chǎn)業(yè)分析

1）高端裝備業(yè)市場(chǎng)分析

改革開放 40 年，我國制造業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展，已經(jīng)成為世界上工業(yè)體系最完備、工業(yè)產(chǎn)值與規(guī)模最大的國家。高端裝備制造領(lǐng)域，我國在智能制造裝備、海洋工程裝備、先進(jìn)軌道交通裝備、新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得顯著成績(jī)，高端裝備制造業(yè)產(chǎn)值占裝備制造業(yè)的比重已超過 10%，高端裝備制造業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從未來趨勢(shì)看，我國將逐步改變世界高端裝備產(chǎn)業(yè)格局，重塑世界高端裝備產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈，崛起成為一支最重要的國際力量。

當(dāng)前，我國裝備制造業(yè)中的大部分細(xì)分產(chǎn)業(yè)在全球價(jià)值鏈中仍然處于中低端位置，尤其是關(guān)鍵材料和核心零部件仍受制于人。但是，強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)、高強(qiáng)度的研發(fā)投入、巨大的內(nèi)部市場(chǎng)需求和不斷的高科技人才供給，將促進(jìn)我國在高端裝備在各領(lǐng)域逐漸實(shí)現(xiàn)量的積累和質(zhì)的突破。

在新一輪科技革命推動(dòng)下，我國高端裝備制造企業(yè)已經(jīng)逐步進(jìn)入高鐵、航空航天、衛(wèi)星通訊、智能制造等高附加值產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)變革，打破發(fā)達(dá)國家掌控的全球價(jià)值鏈固化狀態(tài)。在世界高端裝備制造產(chǎn)業(yè)格局重塑的過程中，中國企業(yè)成為一道亮麗的名片。

2）新材料市場(chǎng)分析

新材料是我國重點(diǎn)推進(jìn)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一。對(duì)于支撐整個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，保障國家重大工程建設(shè)，具有重要戰(zhàn)略意義。我國將大力發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)，新材料產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景將十分廣闊。隨著科學(xué)技術(shù)發(fā)展，人們?cè)趥鹘y(tǒng)材料的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)代科技的研究成果，開發(fā)出新材料。目前，我國新材料市場(chǎng)呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

①新材料發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，前景廣闊

我國新材料產(chǎn)業(yè)正處于強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，未來中國新材料產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)增長速度將繼續(xù)保持在 20％以上。

從新材料產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)上看，電池材料和光電新材料領(lǐng)域的技術(shù)壁壘已經(jīng)打開，即將迎來高速發(fā)展階段。在磁性材料、人工晶體、新能源材料等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，國內(nèi)企業(yè)依靠技術(shù)引進(jìn)和自主創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷完善，不但滿足了國內(nèi)發(fā)展的需求，在國際上也占據(jù)重要地位，一大批產(chǎn)品或企業(yè)開始對(duì)全球的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大的影響。

超導(dǎo)材料、納米材料、半導(dǎo)體照明等新材料產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步建立起來，這些產(chǎn)業(yè)擁有自己的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，并基本與世界發(fā)展同步，打破了國外企業(yè)對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)的壟斷。

②區(qū)域式發(fā)展模式帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展

我國新材料產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展主要依托礦產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、技術(shù)與人才、區(qū)位及市場(chǎng)等，其中資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為關(guān)鍵依托要素。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國新材料產(chǎn)業(yè)基地近 1/3 分布在中西部地區(qū)，主要依托資源優(yōu)勢(shì)；而東部地區(qū)則主要依靠市場(chǎng)、技術(shù)與人才等要素。各地的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)基地為新材料產(chǎn)業(yè)集群的持續(xù)健康發(fā)展提供了有力保障。各區(qū)域新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及分布各有優(yōu)勢(shì)、各有特色。

長江三角洲是我國最大的制造業(yè)基地，在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中一半是具有比較優(yōu)勢(shì)的材料行業(yè)，并且在材料產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)值比重達(dá)到了 50％以上，市場(chǎng)占有率則普遍高于全國市場(chǎng)份額的 20％，個(gè)別行業(yè)如紡織和化纖占到了全國市場(chǎng)的 50％左右，從發(fā)展勢(shì)頭上看，材料產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)還在進(jìn)一步擴(kuò)張；珠江三角洲新材料產(chǎn)品行業(yè)集中度高，出口創(chuàng)匯能力較強(qiáng)，外向型特點(diǎn)突出，科技創(chuàng)新活躍。京津冀魯?shù)貐^(qū)是全國科技創(chuàng)新資源最為集中的地區(qū)，新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。

電子信息材料、能源材料、生物醫(yī)用材料、納米材料、超導(dǎo)材料等領(lǐng)域在全國具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和特色。這種在產(chǎn)業(yè)集聚背景下和區(qū)域分工是我國目前新材料發(fā)展戰(zhàn)略的基本方向，以高速知識(shí)更新和高頻技術(shù)創(chuàng)新為基本特征的新材料產(chǎn)業(yè)，在通過專業(yè)化程度的不斷提高而促進(jìn)了具體行業(yè)的進(jìn)一步創(chuàng)新。

③上下游產(chǎn)業(yè)整合促進(jìn)新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展

新材料產(chǎn)業(yè)屬于整個(gè)制造業(yè)上游產(chǎn)業(yè)，面對(duì)的下游產(chǎn)業(yè)廣闊。如能源、汽車、建筑、計(jì)算機(jī)、電子信息、航空航天、交通運(yùn)輸?shù)取．a(chǎn)業(yè)整合、共同發(fā)展的觀點(diǎn)和模式，無論對(duì)上游的新材料產(chǎn)業(yè)還是對(duì)下游的各行業(yè)來說，都是促進(jìn)需求、面向市場(chǎng)的雙贏之策。

從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正迎來一個(gè)前所未有的高增時(shí)代。新材料作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支撐，將顯示出更加廣闊的發(fā)展前景，因此新材料必須與其它產(chǎn)業(yè)加快融合，形成更加合理的上下游產(chǎn)業(yè)鏈和多種形式的產(chǎn)業(yè)格局，不斷提高獨(dú)立自主的創(chuàng)新能力，以適應(yīng)新形勢(shì)下國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

④新材料產(chǎn)業(yè)國際轉(zhuǎn)移日益加快，產(chǎn)品技術(shù)走向國際市場(chǎng)

中國作為新材料市場(chǎng)需求大、綜合優(yōu)勢(shì)好的發(fā)展中國家，已成為國際新材料巨頭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要對(duì)象。拜耳、杜邦、GE 等紛紛開始其在中國的戰(zhàn)略布局，通過設(shè)立獨(dú)資或合資公司，建設(shè)大型材料項(xiàng)目，力圖在我國新材料產(chǎn)業(yè)中占有一席之地。國內(nèi)一些實(shí)力較強(qiáng)的新材料企業(yè)利用自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也在不斷加大與國外企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)業(yè)合作，借助國際力量來提升自己的競(jìng)爭(zhēng)水平。

另一方面，國家鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的企業(yè)和跨國公司在行業(yè)內(nèi)建立聯(lián)合的研究中心；促進(jìn)企業(yè)走出去，在國外建立研發(fā)中心或生產(chǎn)基地，實(shí)施人才國際化戰(zhàn)略，積極引進(jìn)國外研究人才和團(tuán)隊(duì)，尤其是領(lǐng)軍人物以及工程化技術(shù)人才的引進(jìn)，在國內(nèi)形成一批技術(shù)帶頭人。

新材料產(chǎn)業(yè)總體分為先進(jìn)基礎(chǔ)材料、關(guān)鍵戰(zhàn)略材料和前沿新材料三個(gè)重點(diǎn)方向。我國新材料產(chǎn)業(yè)起步晚、底子薄、總體發(fā)展慢，仍處于培育發(fā)展階段。新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滯后，已成為制約制造強(qiáng)國建設(shè)的重要瓶頸。當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)提升的關(guān)鍵期，加快發(fā)展新材料，對(duì)推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新，支撐產(chǎn)業(yè)升級(jí)，建設(shè)制造強(qiáng)國具有重要戰(zhàn)略意義。

（8）項(xiàng)目未來收入來源

本項(xiàng)目的收入主要包括工業(yè)園區(qū)的房屋銷售收入、停車位銷售收入等。

1）工業(yè)園房屋出售

項(xiàng)目地上建筑面積為 29,100 ㎡，可全部出售。銷售進(jìn)度預(yù)期在運(yùn)營期前兩年分別為 50%和 100%，銷售期為 2025 年-2026 年共 2 年。參考濱江區(qū)同類型工業(yè)園區(qū)銷售價(jià)格，本項(xiàng)目工業(yè)園房屋銷售單價(jià)按 1.8 萬元/㎡計(jì)算。

濱江區(qū)地下停車位出售價(jià)格約 20 萬元/個(gè)至 40 萬元/個(gè)，本項(xiàng)目可售停車位 278個(gè)，考慮項(xiàng)目為工業(yè)園項(xiàng)目，銷售價(jià)格暫定 20 萬元/個(gè)計(jì)。

由于項(xiàng)目處于較為前期的建設(shè)階段，尚未有明確的擬入駐企業(yè)情況，未就入駐事項(xiàng)簽署意向協(xié)議。本項(xiàng)目未來入駐企業(yè)以軟件和服務(wù)外包、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)等為主。

（9）項(xiàng)目總成本情況

1）經(jīng)營成本

經(jīng)營成本主要包括人員工資及福利費(fèi)、其他經(jīng)營費(fèi)用等。

①人員工資及福利費(fèi)

本項(xiàng)目經(jīng)營過程需要管理人員、水電工人、保潔人員以及車庫服務(wù)人員等。按照營業(yè)收入的 3%計(jì)。

②其他經(jīng)營費(fèi)用

其他經(jīng)營費(fèi)用按照營業(yè)收入的 1.0%計(jì)。

2）利息支出

用于募投項(xiàng)目的債務(wù)資金為 24,500 萬元，假設(shè)融資利率為 4.5%。

3）攤銷費(fèi)

本項(xiàng)目土地費(fèi)攤銷按 10 年考慮，項(xiàng)目建設(shè)用地費(fèi)為 1,559 萬元，因此每年的攤銷額為 156 萬元。

（10）項(xiàng)目收益情況

項(xiàng)目存續(xù)期凈收益=營業(yè)收入-經(jīng)營成本-增值稅-稅金及附加=57,940-2,318-1,699-204=53,719 萬元。

公司承諾本次項(xiàng)目收入優(yōu)先用于償還債券本息。根據(jù)測(cè)算，杭政工出【2022】9 號(hào)第三工業(yè)綜合體債券融資金額共計(jì) 24,500.00萬元3，項(xiàng)目存續(xù)期內(nèi)累計(jì)營業(yè)收入 57,940.00 萬元，可實(shí)現(xiàn)凈收益為 53,719.00 萬元，能夠覆蓋債券存續(xù)期內(nèi)利息 7,718.00 萬元與債券本息 32,218.00 萬元（債券利率假設(shè)為 4.50%），存續(xù)期利息覆蓋倍數(shù)為 6.96 倍。

因此，本項(xiàng)目自身盈利能力較強(qiáng)，良好的項(xiàng)目收益情況為本次債券的還本付息提供了有力的資金保障。運(yùn)營期內(nèi)，項(xiàng)目累計(jì)營業(yè)收入 57,940.00 萬元，可實(shí)現(xiàn)凈收益 53,719.00 萬元，能夠覆蓋項(xiàng)目總投資額 35,000.00 萬元，覆蓋倍數(shù)為 1.53 倍，稅后內(nèi)部收益率為 7.14%，投資回收期為 4.94 年。

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