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福建省仙游縣-鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 九仙產(chǎn)業(yè)投資    2024-08-05

1、項(xiàng)目實(shí)施主體

項(xiàng)目法人及建設(shè)單位均為公司控股子公司仙游縣城南新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。管理、技術(shù)人員主要由建設(shè)單位人員構(gòu)成，不足部分通過(guò)社會(huì)公開招聘補(bǔ)足。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

本項(xiàng)目建設(shè)仙游縣鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房。項(xiàng)目總用地面積為 29480.00 平方米，總建筑面積 115819.37 平方米，其中地上建筑面積 87919.37 平方米，地下建筑面積 27900 平方米。項(xiàng)目主要建設(shè)7 棟 24、26 層住宅樓。其中住宅建筑面積83738.64 平方米，配套用房建筑面積為 1705.24 平方米；

配套建設(shè)道路、綠化、停車位、人防、消防、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)等設(shè)施。項(xiàng)目綠化面積 10300 平方米，綠化率 30.01%，建筑密度15.98%，容積率 2.49。本項(xiàng)目建成后，可提供安置房767 套，供2685 人居?。?.5 人/戶）；建設(shè)停車位 1877 個(gè)，其中，地上機(jī)動(dòng)車停車位52個(gè)，地下機(jī)動(dòng)車停車位 785 個(gè)，地上非機(jī)動(dòng)車停車位1040 個(gè)。

3、項(xiàng)目投資估算

本項(xiàng)目總投資 46,700.00 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用為33,795.58萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為 8,966.40 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用為2,138.10萬(wàn)元，建設(shè)期利息 1,800.00 萬(wàn)元。

4、項(xiàng)目用地情況

本項(xiàng)目用地性質(zhì)為建設(shè)用地，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，其建設(shè)符合仙游縣總體規(guī)劃的統(tǒng)一要求，并已取得的仙游縣自然資源局頒發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見書。本項(xiàng)目前期采用劃撥形式供地，待項(xiàng)目建設(shè)完工后、安置前，項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)莆政綜【2004】164 號(hào)“以行政劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)，補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按經(jīng)備案的評(píng)估地價(jià) 40%收取”之規(guī)定，核定補(bǔ)交土地出讓金并補(bǔ)辦出讓手續(xù)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓。補(bǔ)交土地出讓金已納入項(xiàng)目總投資，補(bǔ)交土地出讓金后項(xiàng)目將具備對(duì)外出售條件。

仙游縣鯉南海亭花園A區(qū)安置房項(xiàng)目的項(xiàng)目用地已取得政府劃撥文件，相關(guān)權(quán)證正在辦理中，待項(xiàng)目建設(shè)完工后、安置前，補(bǔ)交土地出讓金，并補(bǔ)辦出讓手續(xù)，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓。土地出讓金補(bǔ)交主體為仙游縣城南新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，預(yù)計(jì)金額 7,723.02 萬(wàn)元。公司承諾債券募集資金不用于繳納土地出讓金。

5、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

根據(jù)《可行性研究報(bào)告》，本工程建設(shè)期為2 年。截至2022年12 月 31 日，項(xiàng)目施工許可證等資質(zhì)均已辦妥，并于2023 年1月正式開工，預(yù)計(jì)完工時(shí)間將在 2024 年 12 月。截至2024 年5 月末，本項(xiàng)目已投入金額 2.17 億元，目前正在進(jìn)行項(xiàng)目主體部分施工。項(xiàng)目進(jìn)度百分比（已投金額投資百分比）為46.39%。

6、項(xiàng)目資金來(lái)源

本項(xiàng)目總投資 46,700.00 萬(wàn)元，項(xiàng)目的資本金比例為35.76%，即 16,700.00 萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券或銀行借款籌集資金30,000.0萬(wàn)元。該項(xiàng)目擬使用本次債券募集資金 29,000.00 萬(wàn)元（擬使用本期債券募集資金 2,400.00 萬(wàn)元），剩余缺口來(lái)源為銀行借款。

7、項(xiàng)目納計(jì)劃情況、拆遷安置情況

（1）建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總建筑面積 115819.37 平方米，可提供安置房 767 套，共計(jì) 7 幢 24、26 層。

（2）納計(jì)劃情況：該項(xiàng)目已納入 2022 年省級(jí)棚改和公租房項(xiàng)目清單，共納入套數(shù) 767 套、建筑面積111000 平方米（納入建筑面積為前期預(yù)估數(shù)，具體以實(shí)際為準(zhǔn)，下同），已全部納入。

（3）拆遷安置情況：該項(xiàng)目安置對(duì)象為鯉南鎮(zhèn)玉田片區(qū)的拆遷戶，該項(xiàng)目共涉及拆遷戶 691 戶，拆遷面積91075 ㎡，安置方式為貨幣化安置、原地安置（即征遷單位給予被征遷人房屋征遷補(bǔ)償費(fèi)用，在自愿的基礎(chǔ)上，被征遷人有權(quán)以低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買對(duì)應(yīng)建設(shè)的安置房，允許按規(guī)定適當(dāng)增加選購(gòu)面積），拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為6,800 元/㎡（各戶根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)不同略有差異），由政府承擔(dān)拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)貼。

8、項(xiàng)目建設(shè)必要性和社會(huì)效益

（1）項(xiàng)目棚戶區(qū)改造提出的背景

仙游中心城區(qū)北部片區(qū)是仙游的傳統(tǒng)城區(qū)所在，伴隨著城市的迅速發(fā)展，城市向東實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)片區(qū)的建設(shè)，向北則不斷延伸新城建設(shè)。根據(jù)《仙游中心城區(qū)北部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，仙游中心城區(qū)北部片區(qū)規(guī)劃區(qū)整體定位遵循仙游縣城市總體規(guī)劃對(duì)該區(qū)的發(fā)展引導(dǎo)，是以行政、商業(yè)、商貿(mào)為核心的城市綜合發(fā)展片區(qū)。

但鯉城北部片區(qū)部分區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀民居建筑多為自建房，建筑質(zhì)量普遍較差，大多數(shù)建于上世紀(jì) 80、90 年代，臨時(shí)搭蓋較多。本項(xiàng)目依靠國(guó)家和省委、省政府以及仙游縣委、縣政府的各項(xiàng)扶持政策，利用已有的棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)，徹底改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境，提升棚戶區(qū)居民的生活條件，為仙游縣構(gòu)建和諧社會(huì)、實(shí)現(xiàn)仙游縣人民的中國(guó)夢(mèng)做出更大貢獻(xiàn)。

（2）項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)十三五規(guī)劃保障和改善民生的具體體現(xiàn)

本項(xiàng)目的實(shí)施能從根本上改善這些棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，使棚戶區(qū)居民真正享受到與城市居民同等的居住條件，是落實(shí)黨中央政策，建設(shè)和諧社會(huì)，改善民生的需要?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出：堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。

立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。

仙游縣“十三五”規(guī)劃綱要提出堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高品位設(shè)計(jì)，提升城市規(guī)劃和建筑風(fēng)貌形象設(shè)計(jì)水平。堅(jiān)持新區(qū)拓展與舊城改造并重、城市建設(shè)與功能配套并舉，推進(jìn)“一溪兩岸主城區(qū)”向東拓展延伸、南北齊頭并進(jìn)。

推動(dòng)縣行政中心、政法組團(tuán)、“兩校兩中心”整體搬遷，加快永鴻文化城、錦福、財(cái)富中心等一批城市綜合體項(xiàng)目和“兩所兩隊(duì)”、“六館”等公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，大力推進(jìn)東門、垅頭、林碑等棚戶區(qū)改造?；就瓿沙菂^(qū)二環(huán)路范圍內(nèi)開發(fā)及三環(huán)路建設(shè)，拉大城市框架，優(yōu)化城市風(fēng)貌，形成 60 平方公里的縣城規(guī)模。

發(fā)揮中心城區(qū)支撐城鎮(zhèn)化格局重要支點(diǎn)作用，并以此為依托，努力實(shí)現(xiàn)仙游縣城市建設(shè)與湄洲灣港口發(fā)展的有機(jī)聯(lián)動(dòng)。符合仙游推進(jìn)城市發(fā)展“東拓南進(jìn)西擴(kuò)北興中修”的理念，對(duì)于提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)能力以及社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)將起到積極的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造模式，參照“就近安置”政策，安置當(dāng)?shù)氐木用?。由此可見，?xiàng)目的建設(shè)意義重大，勢(shì)在必行。

（3）實(shí)施棚戶區(qū)改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的有效途徑

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造是重大的擴(kuò)大內(nèi)需舉措，是將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生的有機(jī)結(jié)合，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的根本要求。從一定意義上說(shuō)，棚戶區(qū)改造不僅是一項(xiàng)民生工程，事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效途徑。它可以一手拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，一手拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

項(xiàng)目的建設(shè)，可拉動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)家電、家具、裝修等消費(fèi)增長(zhǎng)，因此發(fā)展?jié)摿艽螅豢沙浞衷黾右苑?wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)就業(yè)崗位，同時(shí)也是擴(kuò)大居民消費(fèi)最有效的途經(jīng)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)上漲，已引起低收入者在內(nèi)的普通百姓的不滿，此舉將有利于從供給的角度平抑房?jī)r(jià)，從需求的角度緩和社會(huì)矛盾。

（4）項(xiàng)目是改善居民生活居住條件，構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市的需要

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的逐漸提高，人們對(duì)于居住條件的要求也日漸提高。在滿足基本溫飽的基礎(chǔ)上，改善自身居住環(huán)境成了人們迫切的愿望，也是各級(jí)政府推進(jìn)城市建設(shè)的重要目標(biāo)。

項(xiàng)目處于仙游縣鯉北片區(qū)，其中建筑布局不合理，且由于年代久遠(yuǎn)，房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)及消防安全隱患嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施落后、區(qū)間道路規(guī)劃不合理、衛(wèi)生條件差等一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出，如果不加以重視解決，將會(huì)嚴(yán)重影響片區(qū)中低收入群眾的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。

因此，項(xiàng)目的建設(shè)可以使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理，解決居民的住房問(wèn)題，改善該片區(qū)居民居住條件，提高居民生活質(zhì)量，提升整個(gè)城市的環(huán)境質(zhì)量，有助于仙游縣構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居縣城。

（5）合理規(guī)劃土地，提高土地利用率

從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開發(fā)強(qiáng)度來(lái)看，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，土地開發(fā)價(jià)值尚未得到充分體現(xiàn)。片區(qū)內(nèi)主要以散亂住宅等村鎮(zhèn)建筑為主，公共設(shè)施較為分散，布局不合理，土地利用率低，造成土地資源的浪費(fèi)，不僅存在各種安全隱患，而且嚴(yán)重制約了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成了該片區(qū)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸。

項(xiàng)目的實(shí)施，不僅改善了棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，還將為建立和諧社會(huì)，以人為本，關(guān)心民生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，使住房困難群體、低收入家庭能享受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策，提高居住和生活質(zhì)量，共享改革發(fā)展成果做出巨大貢獻(xiàn)；同時(shí)，將打通道路關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，完善城市功能配套，改善群眾居住環(huán)境，繁榮區(qū)域商貿(mào)氛圍，提升片區(qū)的整體品位，改善群眾的生活品質(zhì)。因此項(xiàng)目建設(shè)具有十分重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。

9、項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益

（1）預(yù)期收益項(xiàng)目

預(yù)計(jì)在 2025 年開始銷售，住宅可銷售面積為83738.64平方米（安置價(jià)部分占比約 80%，優(yōu)惠價(jià)部分占比約20%，分4 年銷售完成），車庫(kù) 785 個(gè)（分 4 年銷售完成）。

1）安置小區(qū)住宅房出售收入

根據(jù)仙游縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的《關(guān)于仙游縣鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園B 區(qū)安置房項(xiàng)目和鯉北萬(wàn)福 61 號(hào)地塊安置區(qū)項(xiàng)目相關(guān)情況的說(shuō)明》，仙游縣鯉南海亭花園A區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園 B 區(qū)安置房項(xiàng)目位于仙游縣核心地段，周邊有“好景家園”、“蘭溪·新天地等樓盤”，市場(chǎng)均價(jià)為8750 元/平。

根據(jù)以上周邊樓盤價(jià)格，按照謹(jǐn)慎原則，仙游縣鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園B 區(qū)安置房項(xiàng)目安置價(jià)為 6100 元/平、優(yōu)惠價(jià)為 6700 元/平，符合市場(chǎng)行情。

以 安 置 價(jià)銷 售 的 面 積 67000.00 ㎡，以優(yōu)惠價(jià)銷售的面積16,738.60 ㎡，在不考慮公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例時(shí)，本項(xiàng)目住宅出售總收入 52,084.90 萬(wàn)元，其中采用安置價(jià)部分銷售收入40,870.00 萬(wàn)元，采用優(yōu)惠部分銷售收入11,214.90 萬(wàn)元。由于仙游縣商品房（住宅）去化周期約為8.2 個(gè)月，保守起見暫估項(xiàng)目可在 4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

2）地下車位出售收入

根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)，預(yù)計(jì)地下車位單價(jià)為10 萬(wàn)元/個(gè)，該項(xiàng)目共計(jì)地下車位 785 個(gè)，在不考慮公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例時(shí)，本項(xiàng)目地下車位銷售收入 7,850.00 萬(wàn)元。暫估車庫(kù)可同住房一致在4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

3）稅金及附加

①增值稅：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019 年第39號(hào)）的規(guī)定，項(xiàng)目增值稅率暫按 8%計(jì)取。

②城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅稅額的5%計(jì)取。

③教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的 3%計(jì)取。

④地方教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)取。

⑤本項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，增值額不超過(guò)20%，不計(jì)土地增值稅。

若按公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例92.32%計(jì)算，本項(xiàng)目銷售收入合計(jì) 55,331.90 萬(wàn)元，其中采用安置價(jià)部分銷售收入37,731.18萬(wàn)元，采用優(yōu)惠部分銷售收入 10,353.60 萬(wàn)元，地下車位銷售收入7,247.12 萬(wàn)元。

（2）成本費(fèi)用分析

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括銷售人員工資、營(yíng)銷推廣費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等，銷售費(fèi)用按照銷售額的 2%估算。管理費(fèi)用包括管理人員工資福利、獎(jiǎng)金、公司經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公行政費(fèi)等，管理費(fèi)用按照銷售額的1%估算。

若按照公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例92.32%計(jì)算，則項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本合計(jì) 1,659.96 萬(wàn)元，其中銷售費(fèi)用1,106.64 萬(wàn)元，管理費(fèi)用合計(jì) 553.32 萬(wàn)元。

（3）凈收益分析

根據(jù)項(xiàng)目整體收益，該項(xiàng)目投資回收期4 年，運(yùn)營(yíng)期收入合計(jì)59,934.90 萬(wàn)元，凈收益合計(jì) 56,504.25 萬(wàn)元，凈收益可覆蓋項(xiàng)目總投資 46,700.00 萬(wàn)元。按照公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例92.32%，則該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期收入合計(jì) 55,331.90 萬(wàn)元，凈收益合計(jì) 52,164.73 萬(wàn)元，凈收益可覆蓋項(xiàng)目按照持股比例計(jì)算的總投資 43,113.44 萬(wàn)元。

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