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福建莆田仙游-鯉南海亭花園B區(qū)安置房項(xiàng)目可研報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-08-05

1、項(xiàng)目實(shí)施主體

項(xiàng)目法人及建設(shè)單位均為公司控股子公司仙游縣城南新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。管理、技術(shù)人員主要由建設(shè)單位人員構(gòu)成，不足部分通過社會(huì)公開招聘補(bǔ)足。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

本項(xiàng)目建設(shè)仙游縣鯉南海亭花園 B 區(qū)安置房。項(xiàng)目總用地面積為 36717.67 平方米，總建筑面積 136561.4 平方米，其中地上建筑面積 105061.4 平方米，地下建筑面積 31500.00 平方米。

項(xiàng)目主要建設(shè)8 棟地上 26 層、24 層安置房，一棟 2 層文化活動(dòng)中心。其中住宅建筑面積 94717.26 平方米，住宅底商建筑面積4247.68 平方米，文化活動(dòng)中心面積 2000 平方米，配套用房建筑面積為1844.54 平方米；配套建設(shè)道路、綠化、停車位、人防、消防、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)等設(shè)施。

項(xiàng)目綠化面積11020.00 平方米，綠化率 30.01%，建筑密度 28.28.91%，容積率2.80。本項(xiàng)目建成后，可提供安置房 855 套，供 2993 人居?。?.5 人/戶）；建設(shè)停車位2517 個(gè)，其中，地上機(jī)動(dòng)車停車位 64 個(gè)，地下機(jī)動(dòng)車停車位921個(gè)，地上非機(jī)動(dòng)車停車位 284 個(gè)，地下非機(jī)動(dòng)車停車位1248 個(gè)。

3、項(xiàng)目投資估算

本項(xiàng)目總投資 54,500.00 萬元，其中工程費(fèi)用為39,949.28萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為 9,669.96 萬元，預(yù)備費(fèi)用為2,480.96萬元，建設(shè)期利息 2,400.00 萬元。

4、項(xiàng)目用地情況

本項(xiàng)目用地性質(zhì)為建設(shè)用地，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，其建設(shè)符合仙游縣總體規(guī)劃的統(tǒng)一要求，并已取得仙游縣自然資源局頒發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見書。

本項(xiàng)目前期采用劃撥形式供地，待項(xiàng)目建設(shè)完工后、安置前，項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)莆政綜【2004】164 號(hào)“以行政劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)，補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按經(jīng)備案的評(píng)估地價(jià) 40%收取”之規(guī)定，核定補(bǔ)交土地出讓金并補(bǔ)辦出讓手續(xù)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓。補(bǔ)交土地出讓金已納入項(xiàng)目總投資，補(bǔ)交土地出讓金后項(xiàng)目將具備對(duì)外出售條件。

仙游縣鯉南海亭花園B區(qū)安置房項(xiàng)目的項(xiàng)目用地已取得政府劃撥文件，相關(guān)權(quán)證正在辦理中，待項(xiàng)目建設(shè)完工后、安置前，補(bǔ)交土地出讓金，并補(bǔ)辦出讓手續(xù)，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓。

土地出讓金補(bǔ)交主體為仙游縣城南新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，金額預(yù)計(jì)不超過 8,261.47 萬元。公司承諾本次債券募集資金不用于繳納土地出讓金。

5、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

根據(jù)《可行性研究報(bào)告》，本工程建設(shè)期為2 年。

本項(xiàng)目已取得相關(guān)施工許可證，并于 2022 年 12 月正式開工，預(yù)計(jì)完工時(shí)間將在2024 年 12 月。截至 2024 年 5 月末，本項(xiàng)目已投入金額2.91 億元，目前正在進(jìn)行項(xiàng)目主體部分施工。項(xiàng)目進(jìn)度百分比（已投金額投資百分比）為 53.36%。

6、項(xiàng)目資金來源

本項(xiàng)目總投資 54,500.00 萬元，項(xiàng)目的資本金比例為26.6%，即14,500.00 萬元，通過債券或銀行借款籌集資金40,000.00 萬元。

7、項(xiàng)目納計(jì)劃情況、拆遷安置情況

（1）建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總建筑面積136561.4 平方米，可提供安置房 855 套，共計(jì) 8 幢 24、26 層。

（2）納計(jì)劃情況：該項(xiàng)目已納入 2022 年省級(jí)棚改和公租房項(xiàng)目清單，共納入套數(shù) 855 套、建筑面積139600 平方米。（納入建筑面積為前期預(yù)估數(shù)，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

（3）拆遷安置情況：該項(xiàng)目安置對(duì)象為鯉南鎮(zhèn)玉田片區(qū)的拆遷戶，該項(xiàng)目共涉及拆遷戶 793 戶，拆遷面積103024 ㎡，安置方式為貨幣化安置、原地安置（即征遷單位給予被征遷人房屋征遷補(bǔ)償費(fèi)用，在自愿的基礎(chǔ)上，被征遷人有權(quán)以低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買對(duì)應(yīng)建設(shè)的安置房，允許按規(guī)定適當(dāng)增加選購(gòu)面積），拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為6,800 元/㎡（各戶根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)不同略有差異），由政府承擔(dān)拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)貼。

8、項(xiàng)目建設(shè)必要性和社會(huì)效益

本項(xiàng)目總體建設(shè)必要性和社會(huì)效益同“仙游縣鯉南海亭花園A區(qū)安置房”項(xiàng)目一致。就本項(xiàng)目中涉及到建設(shè)文化活動(dòng)中心的情況說明如下：游縣鯉南海亭花園 B 區(qū)安置房項(xiàng)目將建設(shè)一座文化活動(dòng)中心，建筑面積 2000 平方米，面積占比 1.46%；建筑工程費(fèi)558.20 萬元，投資占比 1.02%；文化活動(dòng)中心建筑面積和投資額均占比較小。

同時(shí)，文化活動(dòng)中心主要用于居民黨建宣傳、思想教育等活動(dòng)，不具商業(yè)盈利性質(zhì)，其功能主要是提高居民文化素質(zhì)，豐富居民文化生活，是基層公共文化服務(wù)的堅(jiān)實(shí)陣地，符合社區(qū)居民需求。

綜上，仙游縣鯉南海亭花園 B 區(qū)安置房項(xiàng)目中建設(shè)一座文化活動(dòng)中心具有合理性。

9、項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益

（1）預(yù)期收益

項(xiàng)目預(yù)計(jì)在計(jì)算期第三年開始銷售，住宅可銷售面積為94717.26 平方米（安置價(jià)部分占比約80%，優(yōu)惠價(jià)部分占比約20%，分 4 年銷售完成），住宅底商可銷售面積為4647.68 平方米（分 4 年銷售完成），車庫(kù) 921 個(gè)（分 4 年銷售完成）。

1）安置小區(qū)住宅房出售收入

根據(jù)仙游縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的《關(guān)于仙游縣鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園B 區(qū)安置房項(xiàng)目和鯉北萬福 61 號(hào)地塊安置區(qū)項(xiàng)目相關(guān)情況的說明》，仙游縣鯉南海亭花園A區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園 B 區(qū)安置房項(xiàng)目位于仙游縣核心地段，周邊有“好景家園”、“蘭溪·新天地等樓盤”，市場(chǎng)均價(jià)為8750 元/平。

根據(jù)以上周邊樓盤價(jià)格，按照謹(jǐn)慎原則，仙游縣鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園B 區(qū)安置房項(xiàng)目安置價(jià)為 6100 元/平、優(yōu)惠價(jià)為 6700 元/平，符合市場(chǎng)行情。本次項(xiàng)目以安置價(jià)銷售的面積 76,000.00 ㎡，以優(yōu)惠價(jià)銷售的面積 18,717.30 ㎡。

在不考慮公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例時(shí)，本項(xiàng)目住宅出售總收入 58,900.60 萬元，其中采用安置價(jià)部分銷售收入46,360.00 萬元，采用優(yōu)惠部分銷售收入12,540.60 萬元。由于仙游縣商品房（住宅）去化周期約為8.2 個(gè)月，保守起見暫估項(xiàng)目可在 4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

2）住宅底商用房申購(gòu)收入

根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)，預(yù)計(jì)住宅底商用房單價(jià)為15,000.00 元/㎡，該項(xiàng)目共計(jì)住宅底商用房面積 4,247.70 ㎡，在不考慮公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例時(shí)，本項(xiàng)目住宅底商用房銷售收入6,371.50萬元。暫估可同住房一致在 4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

3）地下車位出售收入

根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)，預(yù)計(jì)地下車位單價(jià)為10 萬元/個(gè)，該項(xiàng)目共計(jì)地下車位 921 個(gè)，在不考慮公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例時(shí)，本項(xiàng)目地下車位銷售收入 9,210.00 萬元。暫估車庫(kù)可同住房一致在4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

4）稅金及附加

①增值稅：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019 年第39號(hào)）的規(guī)定，項(xiàng)目增值稅率暫按 8%計(jì)取。。

②城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅稅額的5%計(jì)取。

③教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的 3%計(jì)取。

④地方教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)取。

⑤本項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，增值額不超過20%，不計(jì)土地增值稅。

若按公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例92.32%計(jì)算，本項(xiàng)目銷售收入合計(jì) 68,761.87 萬元，其中采用安置價(jià)部分銷售收入42,799.55萬元，采用優(yōu)惠部分銷售收入 11,577.48 萬元，住宅底商用房銷售收入 5,882.17 萬元，地下車位銷售收入 8,502.67 萬元。

（2）成本費(fèi)用分析

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用。

銷售費(fèi)用包括銷售人員工資、營(yíng)銷推廣費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等，銷售費(fèi)用按照銷售額的 2%估算。管理費(fèi)用包括管理人員工資福利、獎(jiǎng)金、公司經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公行政費(fèi)等，管理費(fèi)用按照銷售額的1%估算。

若按照公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例92.32%計(jì)算，則項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本合計(jì) 2,062.86 萬元，其中銷售費(fèi)用1,375.24 萬元，管理費(fèi)用687.62 萬元。

（3）凈收益分析

根據(jù)項(xiàng)目整體收益，該項(xiàng)目投資回收期4 年，運(yùn)營(yíng)期收入合計(jì)74,482.10 萬元，凈收益合計(jì) 70,272.04 萬元，凈收益可覆蓋項(xiàng)目總投資 54,500.00 萬元。按照公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例92.32%，則該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期收入合計(jì) 68,761.87 萬元，凈收益合計(jì) 64,875.15 萬元，凈收益可覆蓋項(xiàng)目按照持股比例計(jì)算的總投資 50,314.40 萬元。

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