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萬(wàn)福 61 號(hào)地塊安置區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 九仙產(chǎn)業(yè)投資    2024-08-05

1、項(xiàng)目實(shí)施主體

項(xiàng)目法人及建設(shè)單位均為公司控股子公司仙游縣鯉東投資有限公司。管理、技術(shù)人員主要由建設(shè)單位人員構(gòu)成，不足部分通過(guò)社會(huì)公開(kāi)招聘補(bǔ)足。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

本項(xiàng)目基地位于福建省莆田市仙游縣鯉城街道，東至城東環(huán)路，西至東一環(huán)路，南至北厝路，北至清源路，周邊交通便捷順暢；基地周圍景觀較佳，緊鄰基地的東側(cè)有水域，東南面不遠(yuǎn)處木蘭溪環(huán)繞，自然條件得天獨(dú)厚。

項(xiàng)目總用地面積為 63974.20 平方米（約合95.96 畝），總建筑面積為 229805 平方米，其中，地上建筑面積173605 平方米（其中住宅建筑面積 132200 平方米），地下建筑面積56200 平方米。項(xiàng)目主要建設(shè)住宅樓以及住宅底商、地下室、道路、廣場(chǎng)、景觀綠化等配套設(shè)施。

項(xiàng)目可提供安置房 1206 套，建設(shè)15 棟住宅，1 棟12層，4棟 14 層,10 棟 16 層，車位數(shù) 1435 個(gè)（其中地上停車位213 個(gè)，地下停車位 1222 個(gè)）。

3、項(xiàng)目投資估算

根據(jù)投資估算內(nèi)容和估算方法，對(duì)各項(xiàng)投資進(jìn)行匯總，項(xiàng)目總投資 84,957.70 萬(wàn)元，其中，工程費(fèi)用 67,268.40 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 13,643.70 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 4,045.60 萬(wàn)元。

4、項(xiàng)目用地情況

本項(xiàng)目用地性質(zhì)為建設(shè)用地，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，其建設(shè)符合仙游縣總體規(guī)劃的統(tǒng)一要求，并已取得的仙游縣自然資源局頒發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見(jiàn)書(shū)。

本項(xiàng)目前期采用劃撥形式供地，待項(xiàng)目建設(shè)完工后、安置前，項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)莆政綜【2004】164 號(hào)“以行政劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)，補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按經(jīng)備案的評(píng)估地價(jià) 40%收取”之規(guī)定，核定補(bǔ)交土地出讓金并補(bǔ)辦出讓手續(xù)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓。補(bǔ)交土地出讓金已納入項(xiàng)目總投資，補(bǔ)交土地出讓金后項(xiàng)目將具備對(duì)外出售條件。

該項(xiàng)目用地已劃撥，權(quán)證尚在辦理中，待項(xiàng)目建設(shè)完工后、安置前，補(bǔ)交土地出讓金，并補(bǔ)辦出讓手續(xù)，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓。土地出讓金補(bǔ)交主體為仙游縣鯉東投資有限公司，預(yù)計(jì)金額9,462.68 萬(wàn)元。

5、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，建設(shè)工期為36 個(gè)月。本項(xiàng)目已于2022年 1 月開(kāi)工，預(yù)計(jì)完工時(shí)間將在 2024 年12 月。截至2024 年5月末，項(xiàng)目已投入金額 5.51 億元，目前正在進(jìn)行項(xiàng)目主體部分施工。

項(xiàng)目進(jìn)度百分比（已投金額投資百分比）為64.81%。

6、項(xiàng)目資金來(lái)源

本項(xiàng)目總投資 84,957.70 萬(wàn)元，項(xiàng)目的資本金比例為29.38%，即 24,957.70 萬(wàn)元，通過(guò)債券或銀行借款籌集資金60,000.00萬(wàn)元。該項(xiàng)目擬使用本次債券募集資金 57,000.00 萬(wàn)元（擬使用本期債券募集資金 0.00 萬(wàn)元），剩余缺口來(lái)源為銀行借款。

7、項(xiàng)目納計(jì)劃情況、拆遷安置情況

建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總建筑面積 229805 平方米，可提供安置房1206 套，建設(shè) 15 棟住宅，1 棟 12 層，4 棟14 層,10 棟16 層。

納計(jì)劃情況：該項(xiàng)目納入 2021 年省級(jí)棚改和公租房項(xiàng)目清單，納入套數(shù) 1206 套、建筑面積 220000 平方米。（納入建筑面積為前期預(yù)估數(shù)，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

拆遷安置情況：該項(xiàng)目安置對(duì)象為仙游縣鯉城街道周邊拆遷戶，該項(xiàng)目共涉及拆遷戶 1148 戶，拆遷面積144152 ㎡，安置方式為貨幣化安置、原地安置（即征遷單位給予被征遷人房屋征遷補(bǔ)償費(fèi)用，在自愿的基礎(chǔ)上，被征遷人有權(quán)以低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)建設(shè)的安置房，允許按規(guī)定適當(dāng)增加選購(gòu)面積），拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為7,000 元/㎡（各戶根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)不同略有差異），由政府承擔(dān)拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)貼。

8、項(xiàng)目建設(shè)必要性和社會(huì)效益

（1）項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)十四五規(guī)劃保障和改善民生的具體體現(xiàn)

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居?！保?

同時(shí)，“統(tǒng)籌規(guī)劃保障性住房、棚戶區(qū)改造和配套設(shè)施建設(shè)，確保建筑質(zhì)量，方便住戶日常生活和出行”。本項(xiàng)目的實(shí)施能從根本上改善這些棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，使棚戶區(qū)居民真正享受到與城市居民同等的居住條件，是落實(shí)黨中央政策，建設(shè)和諧社會(huì)，改善民生的需要。

（2）實(shí)施棚戶區(qū)改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的有效途徑

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造是重大的擴(kuò)大內(nèi)需舉措，是將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生的有機(jī)結(jié)合，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的根本要求。

從一定意義上說(shuō)，棚戶區(qū)改造不僅是一項(xiàng)民生工程，事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效途徑。它可以一手拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，一手拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

項(xiàng)目的建設(shè)，可拉動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)家電、家具、裝修等消費(fèi)增長(zhǎng)，因此發(fā)展?jié)摿艽?；可充分增加以服?wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)就業(yè)崗位，同時(shí)也是擴(kuò)大居民消費(fèi)最有效的途經(jīng)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)上漲，已引起低收入者在內(nèi)的普通百姓的不滿，此舉將有利于從供給的角度平抑房?jī)r(jià)，從需求的角度緩和社會(huì)矛盾。

（3）項(xiàng)目是改善居民生活居住條件，構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市的需要

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的逐漸提高，人們對(duì)于居住條件的要求也日漸提高。

在滿足基本溫飽的基礎(chǔ)上，改善自身居住環(huán)境成了人們迫切的愿望，也是各級(jí)政府推進(jìn)城市建設(shè)的重要目標(biāo)。項(xiàng)目處于仙游縣鯉北片區(qū)，其中建筑布局不合理，且由于年代久遠(yuǎn)，房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)及消防安全隱患嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施落后、區(qū)間道路規(guī)劃不合理、衛(wèi)生條件差等一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出，如果不加以重視解決，將會(huì)嚴(yán)重影響片區(qū)中低收入群眾的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。

因此，項(xiàng)目的建設(shè)可以使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理，解決居民的住房問(wèn)題，改善該片區(qū)居民居住條件，提高居民生活質(zhì)量，提升整個(gè)城市的環(huán)境質(zhì)量，有助于仙游縣構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居縣城。

（4）合理規(guī)劃土地，提高土地利用率

從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)看，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，土地開(kāi)發(fā)價(jià)值尚未得到充分體現(xiàn)。片區(qū)內(nèi)主要以散亂住宅等村鎮(zhèn)建筑為主，公共設(shè)施較為分散，布局不合理，土地利用率低，造成土地資源的浪費(fèi)，不僅存在各種安全隱患，而且嚴(yán)重制約了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成了該片區(qū)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸。

項(xiàng)目的實(shí)施，不僅改善了棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，還將為建立和諧社會(huì)，以人為本，關(guān)心民生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，使住房困難群體、低收入家庭能享受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策，提高居住和生活質(zhì)量，共享改革發(fā)展成果做出巨大貢獻(xiàn)；同時(shí)，將打通道路關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，完善城市功能配套，改善群眾居住環(huán)境，繁榮區(qū)域商貿(mào)氛圍，提升片區(qū)的整體品位，改善群眾的生活品質(zhì)。因此項(xiàng)目建設(shè)具有十分重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。

9、項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益

1）安置小區(qū)住宅房出售收入

根據(jù)仙游縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的《關(guān)于仙游縣鯉南海亭花園 A 區(qū)安置房項(xiàng)目、仙游縣鯉南海亭花園B 區(qū)安置房項(xiàng)目和鯉北萬(wàn)福 61 號(hào)地塊安置區(qū)項(xiàng)目相關(guān)情況的說(shuō)明》，鯉北萬(wàn)福61 號(hào)地塊安置區(qū)項(xiàng)目均位于仙游縣核心地段，周邊有建發(fā)璽院、浩宇榕樾府等樓盤(pán)，市場(chǎng)均價(jià)為 10400 元/平。根據(jù)以上周邊樓盤(pán)價(jià)格，按照謹(jǐn)慎原則，鯉北萬(wàn)福 61 號(hào)地塊安置區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)安置價(jià)為6200 元/平、優(yōu)惠價(jià)為 7000 元/平，符合市場(chǎng)行情。

以安置價(jià)銷售的面積 105,760.00 ㎡，以優(yōu)惠價(jià)銷售的面積26,440.00 ㎡，住宅出售總收入 84,079.20 萬(wàn)元，其中采用安置價(jià)部分銷售收入 65,571.20 萬(wàn)元，采用優(yōu)惠部分銷售收入18,508.00 萬(wàn)元。由于仙游縣商品房（住宅）去化周期約為8.2 個(gè)月，保守起見(jiàn)暫估項(xiàng)目可在 4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

2）住宅底商用房申購(gòu)收入

根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)，預(yù)計(jì)住宅底商用房單價(jià)為15,200.00 元/㎡，該項(xiàng)目共計(jì)住宅底商用房面積 38,035.00 ㎡，住宅底商用房銷售收入57,813.20 萬(wàn)元。暫估可同住房一致在 4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

3）地下車位出售收入

根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)，預(yù)計(jì)地下車位單價(jià)為10 萬(wàn)元/個(gè)，該項(xiàng)目共計(jì)地下車位 1,222.00 個(gè)，地下車位銷售收入12,220.00 萬(wàn)元。暫估車庫(kù)可同住房一致在 4 年銷售完畢，每年銷售情況相同。

4）稅金及附加

①增值稅：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019 年第39號(hào)）的規(guī)定，項(xiàng)目增值稅率暫按 8%計(jì)取。

②城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅稅額的5%計(jì)取。

③教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的 3%計(jì)取。

④地方教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)取。

⑤本項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，增值額不超過(guò)20%，不計(jì)土地增值稅。

（2）成本費(fèi)用分析

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括銷售人員工資、營(yíng)銷推廣費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等，銷售費(fèi)用按照銷售額的 2%估算。管理費(fèi)用包括管理人員工資福利、獎(jiǎng)金、公司經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公行政費(fèi)等，管理費(fèi)用按照銷售額的1%估算。

（3）凈收益測(cè)算

按照公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體持股比例100.00%，該項(xiàng)目投資回收期 3 年，運(yùn)營(yíng)期收入合計(jì)154,112.40 萬(wàn)元，凈收益合計(jì) 142,818.33 萬(wàn)元，凈收益可覆蓋項(xiàng)目按照持股比例計(jì)算的總投資 84,957.70 萬(wàn)元。

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