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北京通用人工智能創(chuàng)新園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 24海淀01    2024-09-11

1、項(xiàng)目審批情況

項(xiàng)目建設(shè)單位為北京實(shí)創(chuàng)科技園開發(fā)建設(shè)股份有限公司的全資子公司北京實(shí)創(chuàng)智源有限責(zé)任公司。項(xiàng)目已取得所需全部合規(guī)性文件，已獲得審批合規(guī)性文件如下：

2022 年 6 月27 日北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)：京（2022）海不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0024690號(hào)。

2022 年 3 月25 日北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局：2022 規(guī)自（海）建字 0007號(hào)。

2022 年 3 月25 日北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局：2022 規(guī)自（海）建字 0006號(hào)。

2022 年 6 月 6日北京市海淀區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)：110108202206060101。

注：本項(xiàng)目在北京市城市總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，使用已批準(zhǔn)建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，不涉及新增建設(shè)用地，按照原國土資源部《關(guān)于改進(jìn)和優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和用地審查的通知》 (國土資規(guī)[2016]16 號(hào))有關(guān)規(guī)定,可不進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。

本項(xiàng)目以出讓方式供地，根據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》相關(guān)規(guī)定，無需提供選址意見書?！敖ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證”自 2019 年 4 月 28 日《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》實(shí)施后不再辦理。

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

（1）建設(shè)地點(diǎn)

本項(xiàng)目位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，東至核心區(qū)東側(cè)路，南至創(chuàng)新園緯七路，西至創(chuàng)新園經(jīng)十路，北至創(chuàng)新園緯三路。

（2）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

項(xiàng)目總用地面積47,320.70㎡，地上總建筑面積56,784.84㎡，地下總建筑面積39,745㎡，建設(shè)內(nèi)容為科研設(shè)計(jì)用房及配套服務(wù)用房。

3、項(xiàng)目建設(shè)必要性

（1）本項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹落實(shí)《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》的有力舉措

為搶抓人工智能發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇，構(gòu)筑我國人工智能發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家和世界科技強(qiáng)國，2017 年 7 月國務(wù)院發(fā)布《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出人工智能發(fā)展進(jìn)入新階段，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，為社會(huì)建設(shè)帶來的新機(jī)遇。

盡管我國發(fā)展人工智能具有良好基礎(chǔ)，但也要清醒地看到我國人工智能整體發(fā)展水平與發(fā)達(dá)國家相比仍存在差距，科研機(jī)構(gòu)和企業(yè)尚未形成具有國際影響力的生態(tài)圈和產(chǎn)業(yè)鏈，缺乏系統(tǒng)的超前研發(fā)布局；人工智能尖端人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求；適應(yīng)人工智能發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施、政策法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)體系亟待完善。

《規(guī)劃》提出要構(gòu)建開放協(xié)同的人工智能科技創(chuàng)新體系，布局建設(shè)重大科技創(chuàng)新基地，壯大人工智能高端人才隊(duì)伍，促進(jìn)創(chuàng)新主體協(xié)同互動(dòng)，形成人工智能持續(xù)創(chuàng)新能力?！兑?guī)劃》將“打造人工智能創(chuàng)新高地”作為重點(diǎn)任務(wù)，要求結(jié)合各地區(qū)基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，按人工智能應(yīng)用領(lǐng)域分門別類進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局。開展人工智能創(chuàng)新應(yīng)用試點(diǎn)示范。建設(shè)國家人工智能產(chǎn)業(yè)園。

加快培育建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群。海淀區(qū)作為全國科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，高校云集企業(yè)眾多，天然具有科技和人才優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目選址在海淀北部地區(qū)，可以充分利用中關(guān)村的技術(shù)和人才優(yōu)勢(shì)，有利于集聚高端要素、高端企業(yè)、高端人才，打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新高地。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠加強(qiáng)海淀區(qū)的科技、人才、金融、政策等要素的優(yōu)化配置和組合，有利于加快培育建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹落實(shí)《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》的有力舉措。

（2）本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)《北京市加快科技創(chuàng)新培育人工智能產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》的貫徹執(zhí)行

為深入貫徹落實(shí)國家關(guān)于發(fā)展新一代人工智能的決策部署，進(jìn)一步提升北京市新一代人工智能科技創(chuàng)新能力，促進(jìn)人工智能深度應(yīng)用，培育人工智能產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，中共北京市委、北京市人民政府印發(fā)了制定《北京市加快科技創(chuàng)新培育人工智能產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，《意見》指出要牢牢把握首都城市戰(zhàn)略定位，充分發(fā)揮在人工智能領(lǐng)域的資源優(yōu)勢(shì)，積極構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研深度融合的人工智能技術(shù)創(chuàng)新體系，努力打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新高地。

同時(shí)，《意見》強(qiáng)調(diào)，北京市加快培育人工智能產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是，培育一批具有國際影響力的人工智能領(lǐng)軍人才和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，涌現(xiàn)一批特色創(chuàng)新型企業(yè)，創(chuàng)新生態(tài)體系基本建立，初步成為具有全球影響力的人工智能創(chuàng)新中心。主要任務(wù)是打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群，優(yōu)化人工智能產(chǎn)業(yè)布局。依托中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，組織開展人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)，建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)園，推動(dòng)園區(qū)精細(xì)化、差異化創(chuàng)新發(fā)展，形成具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的人工智能產(chǎn)業(yè)集群。

本項(xiàng)目的建設(shè)，將吸引一批以通用人工智能為特色的創(chuàng)新型企業(yè)入駐，助力人工智能成為本市新的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目聚焦通用智能發(fā)展緊迫需求，為建立創(chuàng)新生態(tài)體系提供優(yōu)質(zhì)硬件，符合《意見》要求的園區(qū)精細(xì)化、差異化發(fā)展，有利于形成具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的通用人工智能產(chǎn)業(yè)集群。

（3）本項(xiàng)目的建設(shè)符合《海淀區(qū)分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）》（2017 年-2035 年）的精神要求

《海淀區(qū)分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）》（2017 年-2035 年）指出要構(gòu)建“兩橫一縱三軸格局，一帶一核多極體系”的城市空間結(jié)構(gòu)以及多極創(chuàng)新資源發(fā)展極。以“一橫軸”為串聯(lián)，提升前沿科技創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)能力，整合北清路前沿科創(chuàng)發(fā)展走廊沿線創(chuàng)新功能區(qū)與科創(chuàng)資源，優(yōu)化創(chuàng)新體系，建設(shè)高端創(chuàng)新要素的聯(lián)動(dòng)紐帶，優(yōu)化永豐、翠湖發(fā)展極創(chuàng)新功能。

營造科技創(chuàng)新交流環(huán)境，提升創(chuàng)新空間國際文化品質(zhì)，增強(qiáng)科技發(fā)展水平和配套能力。探索“商業(yè)+科技”的新型運(yùn)營模式，重點(diǎn)完善北部地區(qū)配套。實(shí)現(xiàn)“一刻鐘產(chǎn)業(yè)服務(wù)圈”覆蓋重點(diǎn)區(qū)域。提供新型孵化器、開發(fā)實(shí)驗(yàn)室、小型金融平臺(tái)等創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施，搭建中小型開發(fā)空間、商業(yè)街等公共交往空間。

建設(shè)突出海淀特色人才活動(dòng)交往場(chǎng)所，引進(jìn)高品質(zhì)商業(yè)設(shè)施，布局多樣化休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，營造濃郁的文化氛圍。本項(xiàng)目位于北清路前沿科創(chuàng)發(fā)展走廊，隸屬于“一帶一核多極體系”中的翠湖發(fā)展極。

本項(xiàng)目的建設(shè)以增強(qiáng)科技發(fā)展配套能力為目的，對(duì)標(biāo)國際一流標(biāo)準(zhǔn)，完善國際功能設(shè)施，建立與國際接軌的產(chǎn)業(yè)環(huán)境；本項(xiàng)目的建設(shè)有利于海淀區(qū)將產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為新發(fā)展動(dòng)力，打造全國乃至全世界的國際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新應(yīng)用示范中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)緊緊圍繞“智慧海淀”的主題，符合《海淀區(qū)分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）》（2017 年-2035 年）的精神要求。

（4）本項(xiàng)目的建設(shè)有利于充分發(fā)揮中關(guān)村地區(qū)的科技和人才優(yōu)勢(shì)，打造中關(guān)村乃至海淀區(qū)的科技品牌

本項(xiàng)目服務(wù)于重大科研任務(wù)，面向基礎(chǔ)研究、前沿科技、學(xué)術(shù)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)應(yīng)用、人才培育等領(lǐng)域，建設(shè)集“政、產(chǎn)、學(xué)、研、用”于一體的 AI 垂直產(chǎn)業(yè)生態(tài)，將園區(qū)建設(shè)成為科學(xué)研究、技術(shù)創(chuàng)新、學(xué)術(shù)交流、人才培育的沃土，以達(dá)到吸引人才、吸引企業(yè)的目的。位于海淀北部生態(tài)科技綠心，北有翠湖國家城市濕地公園，西臨北京鷲峰國家森林公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，更加能夠留住人才。

本項(xiàng)目建成后將努力對(duì)接政府資金、爭(zhēng)取政策支持；吸引基金提供產(chǎn)業(yè)資本賦能；積極為企業(yè)和科研院所提供服務(wù)與綜合資源，鼓勵(lì)企業(yè)釋放需求與資源；鼓勵(lì)科研院所注入研發(fā)力量與資源；為智能網(wǎng)聯(lián)提供應(yīng)用場(chǎng)景。真正實(shí)現(xiàn)“政、產(chǎn)、學(xué)、研、用”于一體的 AI 垂直產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過產(chǎn)學(xué)研用結(jié)合，爭(zhēng)取使我國通用人工智能領(lǐng)域走在世界前列，進(jìn)而推動(dòng)人工通用智能發(fā)展，賦能各行各業(yè)。

本項(xiàng)目建成后將形成通用人工智能發(fā)展的“核爆點(diǎn)”，圍繞平臺(tái)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，支撐我國新一代人工智能規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，為統(tǒng)籌國際國內(nèi)創(chuàng)新資源提供高水平平臺(tái)，吸引國外人工智能企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)設(shè)立研發(fā)中心。依托“一帶一路”戰(zhàn)略，推動(dòng)建設(shè)人工智能國際科技合作基地、聯(lián)合研究中心等，加快人工智能技術(shù)在“一帶一路”沿線國家推廣應(yīng)用。

本項(xiàng)目建成后將使人才資源、科技資源能快速與市場(chǎng)行業(yè)對(duì)接，整合各方優(yōu)勢(shì)資源，共同打造科技新平臺(tái)，助推海淀區(qū)塑造獨(dú)特的品牌形象，形成區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特表達(dá)，成為全球思想和知識(shí)的策源地，科學(xué)創(chuàng)新的始發(fā)地，進(jìn)而為北京“科技中心、文化中心、國際交流中心”建設(shè)添磚加瓦。

4、用地情況

用地情況方面，本項(xiàng)目用地面積為 47,320.70 平方米。北京實(shí)創(chuàng)智源有限責(zé)任公司已繳納上述土地的土地出讓金并納入項(xiàng)目總投資，并已取得土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

5、項(xiàng)目投資規(guī)模及資金來源

總投資額235,950.00萬元，項(xiàng)目資本金58,465.00萬元，銀行貸款52,736.00萬元，其他資金79,749.00，擬使用債券資金45,000.00萬元。

6、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況

該項(xiàng)目于 2022 年 4 月正式開工， 預(yù)計(jì)建設(shè)期為 36 個(gè)月。截至 2024 年7 月末，該項(xiàng)目已投資金額為 11.40 億元，投資完成率約為 48.32%。截至目前，項(xiàng)目主體工程正在施工中，預(yù)計(jì) 2025 年 4 月完工進(jìn)入運(yùn)營期。

7、項(xiàng)目盈利情況

本項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營期共 40 年，其中建設(shè)期 3 年，運(yùn)營期 37 年。

（1）項(xiàng)目收入

本項(xiàng)目主要通過出租辦公、配套商業(yè)用房、地下配套用房及車位等獲取收入。

1）出租價(jià)格

經(jīng)調(diào)查，海淀區(qū)中關(guān)村環(huán)保園創(chuàng)中心、中關(guān)村環(huán)保園創(chuàng)中心與本項(xiàng)目基本同品質(zhì)的科研辦公樓租金水平在 3.5-6.5 元/㎡/日、商業(yè)租金水平在 5.5-8.5元/㎡/日。

本項(xiàng)目地上辦公部分按 4.5 元/㎡/日估算租金，地上商業(yè)部分按 6.5 元/㎡/日估算租金，地下的配套出租部分按照地上辦公出租單價(jià)的 50%計(jì)算，即2.25 元/㎡/日，地下其他可出租部分按地上辦公出租單價(jià)的 30%計(jì)算，即1.35 元/㎡/日。運(yùn)營期內(nèi)房屋租金每 2 年均上漲 5%，地下車位租金為 500 元/個(gè)/月，運(yùn)營期內(nèi)保持不變。

2）出租率

地上辦公、地上商業(yè)、地下配套及地下其他可出租部分，運(yùn)營期內(nèi)前 3 年的出租率依次為 60%、80%、95%，從第 4 年開始每年的出租率均為 95%；車位的運(yùn)營期內(nèi)前 3 年的出租率依次為 60%、80%、95%，從第 4 年開始每年的出租率均為 100%。綜上，經(jīng)初步測(cè)算，運(yùn)營期內(nèi)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入 588,704.87 萬元。

（2）經(jīng)營成本測(cè)算

修理費(fèi)、管理費(fèi)、招商及出租用金等按當(dāng)年經(jīng)營收入的 2%計(jì)?。痪S修費(fèi)按照當(dāng)年運(yùn)營收入的 1%計(jì)??；保險(xiǎn)費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值的 0.1%計(jì)取。運(yùn)營期內(nèi)本項(xiàng)目經(jīng)營成本為 23,060.98 萬元。

（3）稅金及附加測(cè)算

1）增值稅及附加：增值稅銷項(xiàng)稅及進(jìn)項(xiàng)稅稅率分別為 9%及 6%，附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）、教育附加（3%）、地方教育費(fèi)附加（2%）；

2）房產(chǎn)稅：按運(yùn)營期當(dāng)年收入的 12%計(jì)取；

3）城鎮(zhèn)土地使用稅：按 3 元/㎡用地面積/年計(jì)取；

4）印花稅：按運(yùn)營期當(dāng)年收入的 0.05%計(jì)取。運(yùn)營期內(nèi)本項(xiàng)目稅金及附加 115,651.29 萬元。

完整版可行性研究報(bào)告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來源、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項(xiàng)目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報(bào)告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、銀行貸款、內(nèi)部董事會(huì)投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚。