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武漢市紅橋村城中村改造-紅橋城 K6 住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-12-06

（一）項(xiàng)目背景

1、堅(jiān)持“房住不炒”定位，政策基調(diào)“穩(wěn)”字當(dāng)頭

從 2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”開(kāi)始，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)一直是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。2016 年 10 月以來(lái)，北京、上海、廣州等多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)及限貸政策，對(duì)首套房與非首套房，有貸款與無(wú)貸款，戶(hù)籍居民與非戶(hù)籍居民等情形的首付比例、限購(gòu)套數(shù)提出了細(xì)化要求，政策基調(diào)由松趨緊。

2017 年，各地政府對(duì)于限購(gòu)及限貸政策不斷進(jìn)行深化，非本地戶(hù)籍居民購(gòu)房的社?；騻€(gè)稅繳納年限有所延長(zhǎng)，且對(duì)于限購(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的范圍有所增加，政策基調(diào)繼續(xù)收緊。2018 年，房地產(chǎn)政策調(diào)控繼續(xù)構(gòu)建長(zhǎng)短結(jié)合的制度體系，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)繼續(xù)提速，更加強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類(lèi)調(diào)控”，地方政府適機(jī)出臺(tái)調(diào)控政策的主動(dòng)性明顯增強(qiáng)。

2019 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。2020 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策“房住不炒、因城施策”總基調(diào)保持穩(wěn)定；上半年信貸政策中性偏積極，多地政府從供需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇，下半年則因“三道紅線(xiàn)”要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有息負(fù)債規(guī)模增速壓降，多地調(diào)控政策再次收緊。2021 年是“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，中央延續(xù)“房住不炒”總基調(diào)，

“三道紅線(xiàn)”政策效果愈發(fā)顯現(xiàn)。2022 年 10 月 16 日，中國(guó)共產(chǎn)黨第二十次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

反復(fù)重申“房住不炒”彰顯了政策定力，不斷強(qiáng)化房屋的居住屬性。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的支柱性行業(yè)，其穩(wěn)定、健康地發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入“穩(wěn)增長(zhǎng)”的時(shí)代背景下具有重要地位。預(yù)計(jì)未來(lái)“房住不炒”的調(diào)控態(tài)度仍將堅(jiān)定，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的指導(dǎo)思想不會(huì)改變；隨著土地供應(yīng)等長(zhǎng)效機(jī)制的健全完善，保障性租賃住房等住房供應(yīng)體系的不斷豐富，將進(jìn)一步鞏固行業(yè)調(diào)控的成果，夯實(shí)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2、高速發(fā)展紅利減退，未來(lái)前景依然可觀(guān)

在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化。1998 年，我國(guó)實(shí)施住房制度改革，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會(huì)化的新體制。自此以后，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)二十余年的快速發(fā)展，主要得益于人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利、房地產(chǎn)金融化紅利等四大紅利，然而紅利效益均在逐步減弱。

人口紅利方面，我國(guó)正面臨人口總量減少、結(jié)構(gòu)老齡化等壓力。城市化紅利方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已越過(guò) 60%大關(guān)，高速增長(zhǎng)不再。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中高速增長(zhǎng)階段，且在新冠肺炎疫情等沖擊下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或仍將面臨較大下行壓力。房地產(chǎn)金融化紅利方面，隨著“房住不炒”理念逐漸深入，中央先后出臺(tái)“三道紅線(xiàn)”、“貸款集中度管理”等一系列房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的配套政策。

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的格局，縱使高紅利不再，市場(chǎng)的基本需求和合理的利潤(rùn)空間依然存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開(kāi)始回歸本源，居民的居住需求將是我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心支撐。

長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進(jìn)，“中心城市+城市群”對(duì)于經(jīng)濟(jì)要素與人口的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，城市居民對(duì)居住面積及住房品質(zhì)提升的需求不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景依然可觀(guān)。同時(shí)，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，行業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。因此，房企探索新發(fā)展模式迫在眉睫，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)成為主要目標(biāo)，能夠與時(shí)俱進(jìn)、根據(jù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變自身經(jīng)營(yíng)的房企將取得良好發(fā)展。

3、房企紓困三箭齊發(fā)，融資環(huán)境持續(xù)改善

2022 年 11 月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紓困政策密集出臺(tái)，從信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道出發(fā)，“三箭齊發(fā)”支持我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)滿(mǎn)足合理融資需求。信貸與債券融資方面，11 月 21 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期，并用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。

股權(quán)融資方面，11 月 28 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)中稱(chēng)，決定恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮 REITs 盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用并積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)增速趨穩(wěn)、房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻等大背景下，本輪紓困政策密集出臺(tái)旨在助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的原則，充分吸取過(guò)去行業(yè)內(nèi)存在的杠桿率過(guò)高、金融化過(guò)度等經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，把握政策機(jī)遇，切實(shí)推動(dòng)存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解。

（二）紅橋城 K6 住宅項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目區(qū)位和市場(chǎng)前景

紅橋城 K6 住宅項(xiàng)目是武漢市紅橋村城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地之一，項(xiàng)目處于武漢二環(huán)漢口中心區(qū)，位于武漢市江岸區(qū)三眼橋路，北側(cè)鄰江大路，距發(fā)展大道約 160 米，西臨蔡家田路。

項(xiàng)目向北經(jīng)發(fā)展大道連接二環(huán)線(xiàn)快速通道，無(wú)縫快速銜接武漢三鎮(zhèn)；向南連接建設(shè)大道，解放大道，中山大道等漢口主干道，驅(qū)車(chē)經(jīng)澳門(mén)路通向長(zhǎng)江公鐵隧道，可以快捷到達(dá)武昌核心區(qū)域，交通便捷。

紅橋城 K6 住宅項(xiàng)目周邊分布著多所省級(jí)示范學(xué)校，教育資源豐富。同時(shí)，地塊 3 公里范圍內(nèi)還有市區(qū)內(nèi)少有的自然生態(tài)公園“解放公園”，配套齊全。

2、項(xiàng)目具體情況

（1）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目:紅橋城 K6 住宅項(xiàng)目;

項(xiàng)目實(shí)施主體：湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司;

項(xiàng)目區(qū)位:武漢市江岸區(qū)紅橋村;

凈用地面積/平方米:6,454.41;

總建筑面積/平方米:52,242.63;

可售建筑面積/平方米:37,206.52;

（2）項(xiàng)目備案和資格文件取得情況

本項(xiàng)目已取得的備案和資格文件如下：

其他相關(guān)文件按照有關(guān)部門(mén)的規(guī)定正在陸續(xù)辦理中。

（3）項(xiàng)目投資概算及籌資方式

本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 66,356.89 萬(wàn)元，截至目前，項(xiàng)目已投入資金 35,325.47 萬(wàn)元，未來(lái)計(jì)劃使用募集資金 25,556.00 萬(wàn)元，其余資金由公司自籌解決。

此報(bào)告為正式報(bào)告摘取部分。需編制政府立項(xiàng)、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報(bào)告咨詢(xún)思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。

來(lái)源：思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 福星股份