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蘇州市姑蘇區(qū)-平江觀棠商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 天地源    2023-01-12

（一）背景背景

1、“保交樓、保民生”，國(guó)家政策支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資

2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房住不炒的定位，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、保民生；2022 年 11 月 28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)，表示將恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等；2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中再次提出要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求。

目前，政府對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，在此背景下，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任積極響應(yīng)“保交樓、保民生”的國(guó)家號(hào)召，充分利用好資本市場(chǎng)融資功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

2、房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展紅利減退，但中長(zhǎng)期仍存在一定發(fā)展空間

房地產(chǎn)行業(yè)二十余年的快速發(fā)展，主要得益于人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利、房地產(chǎn)金融化紅利等四大紅利，然而紅利效益在逐步減弱。人口紅利方面，我國(guó)正面臨人口增速放緩、結(jié)構(gòu)老齡化等壓力；城市化紅利方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超 60%，高速增長(zhǎng)不再；經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中高速增長(zhǎng)階段；房地產(chǎn)金融化紅利方面，隨著“房住不炒”理念逐漸深入，政府先后出臺(tái)“三道紅線”、“貸款集中度管理”等一系列房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的配套政策。

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的格局，縱使高紅利不再，市場(chǎng)的基本需求和合理的利潤(rùn)空間依然存在，中長(zhǎng)期仍存在一定發(fā)展空間。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開始回歸本源，居民的居住需求將是我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心支撐。長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進(jìn)，“中心城市+城市群”對(duì)于經(jīng)濟(jì)要素與人口的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，城市居民對(duì)居住面積及住房品質(zhì)提升的需求不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景依然可觀。

3、公司業(yè)務(wù)立足總部西安，同時(shí)進(jìn)行全國(guó)化布局

公司按照“立足于區(qū)域深耕，拓展全國(guó)”的主業(yè)發(fā)展思路，目前布局以西安為總部中心的西部經(jīng)濟(jì)圈、以蘇州為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、以深圳為中心的粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈、以天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈、以重慶為中心的成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈和以鄭州為中心的中原經(jīng)濟(jì)圈，形成集地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)等于一體的全國(guó)協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略格局。

（二）平江觀棠項(xiàng)目可行性分析

1、項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目名稱：平江觀棠項(xiàng)目

項(xiàng)目總投資：290,000 萬(wàn)元

占地面積：37,698 平方米

總建筑面積：138,591.54 平方米

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體：蘇州廣信置業(yè)有限公司

項(xiàng)目預(yù)計(jì)交付時(shí)間：2025 年 2 月

項(xiàng)目位置：江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)蘇錦街道廣濟(jì)北路以西、星光路以南

2、項(xiàng)目資格文件取得情況

3、項(xiàng)目投資概算

本項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為 290,000 萬(wàn)元。

4、項(xiàng)目市場(chǎng)前景及銷售情況

本項(xiàng)目類型為普通商品住宅，位于江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)蘇錦街道廣濟(jì)北路以西、星光路以南屬姑蘇區(qū)平江新城地塊。區(qū)域內(nèi)交通便捷，建有蘇州火車站、地鐵 2 號(hào)線、地鐵 4 號(hào)線、中環(huán)快速路、北環(huán)快速路和滬寧高速，為蘇州重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，項(xiàng)目周邊建有蘇州大學(xué)附屬第一醫(yī)院、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等生活配套設(shè)施，生活配套設(shè)施十分齊全。

本項(xiàng)目屬公司在建項(xiàng)目，已于 2022 年 5 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2025 年 2 月交付。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅總套數(shù)為 734 套，部分已取得預(yù)售許可證，截至 2022 年 12月 31 日，本項(xiàng)目已銷售住宅 327 套。

此報(bào)告為正式報(bào)告摘取部分。需編制政府立項(xiàng)、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報(bào)告咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。