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陜西省西咸新區(qū)-世貿(mào)銘城DK3項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 西藏城市發(fā)展    2023-03-21

（一）項目背景

1、“保交樓、保民生”，國家政策支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求

2022 年下半年以來，中央密集出臺房地產(chǎn)供給端紓困政策。7 月 28 日，中共中央政治局會議指出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

8 月 31 日，國務(wù)院常務(wù)會議指出支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

11 月 8 日，中國銀行間市場交易商協(xié)會提出繼續(xù)推進并擴大民企債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民企發(fā)債融資。

11 月 21 日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求。

11 月 23 日，央行、銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中供給側(cè)方面提出按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。

11 月 28 日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人提出，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局，證監(jiān)會支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，加大權(quán)益補充力度，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

目前，中央層面對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，在此背景下，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任充分貫徹落實黨中央部署，積極響應(yīng)“保交樓、保民生”的國家號召，加大權(quán)益補充力度，充分利用好資本市場股權(quán)融資功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

2、城鎮(zhèn)化進程為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來持續(xù)動力

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020 年我國人均住房面積為 38.6 平方米，較 2010 年增長 8.6 平方米，其中改善型需求占比達到 27%。2021 年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到 64.72%，比 2020 年末提高 0.83 個百分點。根據(jù)中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所的測算結(jié)果，按目前趨勢推測，到 2035 年我國的城鎮(zhèn)化率可達到 74.39%，城鎮(zhèn)化率提升帶來的住房需求在未來十年間依然強勁。另一方面，我國大量城市已經(jīng)進入城市更新的重要時期，在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等改造為主要內(nèi)容的城市更新存量改造，也會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。

3、房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動投資、促進消費、保持國民經(jīng)濟持續(xù)增長中發(fā)揮了重要作用。近年來，中央堅定落實“房住不炒”，強化土地、金融、財稅端的調(diào)控力度，不斷鞏固房地產(chǎn)長效機制成果。隨著行業(yè)長效機制的不斷健全，多層次住房供應(yīng)體系的不斷豐富，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入良性循環(huán)和健康發(fā)展階段。

（二）項目概況

1、項目基本情況

項目名稱：世貿(mào)銘城 DK3 項目

項目總投資： 133,581.59萬元

項目建設(shè)地址：陜西省西咸新區(qū)涇河新城正陽大道與崇文新街十字西南角

項目開發(fā)主體;控股子公司陜西世貿(mào)銘城建設(shè)開發(fā)有限公司

規(guī)劃占地面積:59,301 ㎡（約 88.95 畝）平方米

總建筑面積: 227,113.79 ㎡平方米

本項目建設(shè)地址位于陜西省西咸新區(qū)涇河新城正陽大道與崇文新街十字西南角。項目規(guī)劃總用地面積 59,301 ㎡（約 88.95 畝），擬建設(shè)高層住宅樓及地下車庫等配套設(shè)施。

2、項目的市場前景

本項目建設(shè)地址位于陜西省西咸新區(qū)涇河新城正陽大道與崇文新街十字西南角。涇河新城是西咸新區(qū)的五大新城之一，主體功能是建設(shè)西安國際化大都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)和循環(huán)經(jīng)濟園區(qū)，將以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為總領(lǐng)，以建設(shè)現(xiàn)代田園城市為目標(biāo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為依托，以完善的產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶，實現(xiàn)五個組團產(chǎn)業(yè)互補、錯位布局、協(xié)同發(fā)展。

隨著涇河新城經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進，涇河新城人口快速增長，同時居民消費水平也快速提高，對住房需求迅速增加。本項目為涇河新城地區(qū)的房地產(chǎn)項目，具備較好的市場前景。本項目屬公司在建項目，計劃于 2025 年 4 月開始交付。

3、項目資格文件取得情況

國有建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同:陜西省咸陽市涇陽縣（2017）54 號.

土地使用權(quán)證:陜（2018）涇陽縣不動產(chǎn)權(quán)第 0000253 號.

建設(shè)用地規(guī)劃許可證:西咸規(guī)地字第 05-2019-014 號.

建設(shè)工程規(guī)劃許可證:西咸規(guī)地字第 05-2020-002 號.

建筑工程施工許可證:編號 610151202104125001 環(huán)境影響登記表 備案號：20186104000200000230.

4、項目投資概算

本項目總投資約為 133,581.59 萬元，其中土地費用 7,892.63 萬元，工程前期費用 11,557.61 萬元，建安工程費用 84,710.17 萬元，市政工程費 12,400.41 萬元，項目管理費用 3,803.39 萬元，市場推廣費用 1,974.42 萬元，不可預(yù)見費用 3,374.15萬元，財務(wù)費用 7,868.82 萬元。

5、項目進展情況與資金籌措

本項目目前已開工。項目擬投入募集資金 35,000 萬元，其余資金公司通過自有資金、銀行貸款等途徑解決。

需定制化編制政府立項、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報告咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。