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京能·西山印共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 京能置業(yè)    2023-03-23

（一）項(xiàng)目的背景

1、行業(yè)迎來積極政策，服務(wù)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定目標(biāo)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。隨著“房住不炒”形成廣泛共識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正在擺脫過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營模式，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎(chǔ)民生行業(yè)地位正在確立穩(wěn)固。

2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，“保交樓、保民生”；2022 年11 月以來，由中國人民銀行牽頭，聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等已發(fā)布多重政策推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)融資政策利好已呈信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”之勢。

中國人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期，并用好民營企業(yè)債券融資支持工具支持民營房企發(fā)債融資。交易商協(xié)會(huì)發(fā)布“‘第二支箭’延期并擴(kuò)容支持民營企業(yè)債券融資再加力”，指出在中國人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

股權(quán)融資方面，中國證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人于 2022年 11 月 28 日就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問中稱決定恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮 REITs 盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，從政策層面支持實(shí)施改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

目前，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任積極響應(yīng)“保交樓、保民生”的國家號召，充分利用好資本市場融資功能促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好發(fā)展空間

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值初步核算結(jié)果，2022 年我國 GDP 為 121.02 萬億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長 3.0%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2022 年居民收入和消費(fèi)支出情況，全國居民人均可支配收入 36,883 元，比上年名義增長 5.0%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.9%。我國經(jīng)濟(jì)仍將維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

（二）京能·西山印項(xiàng)目概況

1、必要性分析

本次項(xiàng)目擬投向公司規(guī)模較大的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“京能·西山印”，該項(xiàng)目定位為共有產(chǎn)權(quán)房，是公司積極參與我國保障性安居工程建設(shè)的重要項(xiàng)目，也是“保交樓、穩(wěn)民生”的重要工程。本次的投入將有效緩解資金投入壓力，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量管理，對于改善民生、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

2、可行性分析

（1）項(xiàng)目情況要點(diǎn)

項(xiàng)目名稱：京能·西山印

項(xiàng)目總投資： 614,865.50萬元

項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期：2021 年 12 月至 2025 年 10 月

項(xiàng)目經(jīng)營主體：由全資子公司北京京能京西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營

建設(shè)用地規(guī)模： 154,004.04平方米

總建筑面積： 331,533.55平方米

預(yù)計(jì)銷售額： 639,018.11萬元

（2）項(xiàng)目資格文件取得情況

（3）項(xiàng)目投資估算

本項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為 614,865.50 萬元，公司計(jì)劃資金投入 49,000.00 萬元，剩余部分由公司通過其他方式解決。

（4）項(xiàng)目收益分析

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況預(yù)測如下：銷售收入 639,018.11萬元，稅后利潤 18,114.46萬元，銷售利潤率 3.78%，總投資凈利潤率 2.95%。

（5）項(xiàng)目市場前景

本項(xiàng)目實(shí)施主體為北京京能京西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系公司的全資子公司。本項(xiàng)目定位為共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，地塊位于北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)，背倚九龍山，面朝黑河，背山面水。

“京能·西山印”距離門頭溝區(qū)政府約 3 公里，周邊鄰近以河灘地區(qū)為核心的城市綜合功能區(qū)。同時(shí)，項(xiàng)目周邊建有醫(yī)院、學(xué)校等生活配套設(shè)施，生活配套設(shè)施齊全。“京能·西山印”致力于提升居住水平、改善人居環(huán)境，打造京西低密全裝修共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

需定制化編制政府立項(xiàng)、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報(bào)告咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。