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西安航天基地城市地下綜合停車場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 23航發(fā)01    2023-04-17

（一）項(xiàng)目建設(shè)的背景分析

“停車難”與“停車亂”并存，是對當(dāng)前我國城市停車狀況的恰當(dāng)描述。小汽車擠占非機(jī)動車道以及人行道等公共空間的現(xiàn)象比比皆是，嚴(yán)重影響了交通秩序和城市環(huán)境?！巴＼噥y”的主要癥結(jié)在于“停車難”，“停車亂”的現(xiàn)象也讓停車難雪上加霜。

近年來，西安市機(jī)動車保有量增長迅速，每年新增機(jī)動車達(dá)到40 余萬輛，截至 2020 年底，全市機(jī)動車保有量已超過 380 萬輛，平均 3 個(gè)人 1 輛車，整體車均擁有泊位數(shù)僅 0.37 泊位/輛，與國際理想值 1.15-1.2泊位/輛相比存在較大差距。

本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于西安市航天基地內(nèi)，該區(qū)域車流量多、周邊分布多個(gè)大體量住宅小區(qū)，停車需求較大，現(xiàn)有停車位已不能滿足停車需求，導(dǎo)致“停車難”與“停車亂”現(xiàn)象并存，嚴(yán)重影響了交通秩序和城市環(huán)境。為改善該區(qū)域停車難問題，擬實(shí)施建設(shè)地下停車場項(xiàng)目。

（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性

1、項(xiàng)目的建設(shè)，是貫徹落實(shí)國家政策的需要

隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，居民生活水平不斷提升，城市小汽車保有量大幅提高，停車設(shè)施供給不足問題日益凸顯，擠占非機(jī)動車道等公共資源，影響交通通行，制約了城市進(jìn)一步提升品質(zhì)和管理服務(wù)水平。

2015 年 8 月，國家發(fā)展改革委、財(cái)政部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》（發(fā)改基礎(chǔ)〔2015〕1788 號），要求“以居住區(qū)、大型綜合交通樞紐、城市軌道交通外圍站點(diǎn)（P+R）、醫(yī)院、學(xué)校、旅游景區(qū)等特殊地區(qū)為重點(diǎn)，在內(nèi)部通過挖潛及改造建設(shè)停車設(shè)施，并在有條件的周邊區(qū)域增建公共停車設(shè)施。鼓勵(lì)建設(shè)停車樓、地下停車場、機(jī)械式立體停車庫等集約化的停車設(shè)施”。

本項(xiàng)目建設(shè)地下停車場，能夠有效利用空間資源、節(jié)約土地、增加停車設(shè)施供給，符合上述政策要求。

2、項(xiàng)目的建設(shè)，是西安市公共停車場規(guī)劃建設(shè)的需要

為全力解決“停車難”問題，西安市政府于 2021 年 11 月 18 日出臺了《西安市解決“停車難”問題三年行動方案（2021—2023 年）》。《行動方案》指出，將科學(xué)編制全市停車場專項(xiàng)規(guī)劃，加強(qiáng)停車場建設(shè)用地保障，完善機(jī)動車停車位發(fā)展規(guī)劃。加快建設(shè)增加供給，三年新建停車位 51 萬個(gè)（其中每年新建配建車位 15 萬個(gè)，新建公共車位 2 萬個(gè)）；結(jié)合已經(jīng)運(yùn)營

與即將開通的地鐵線路大力建設(shè) P+R停車場，積極利用閑置用地建設(shè)臨時(shí)停車場；充分利用城市廣場、學(xué)校、公園綠地、體育場、旅游景區(qū)以及交通樞紐、公交場站等公共設(shè)施地上、地下空間建設(shè)公共停車設(shè)施。全面形成“以配建停車設(shè)施為主、路外公共停車設(shè)施為輔、路內(nèi)停車為補(bǔ)充”的城市停車體系，逐步構(gòu)建“有位、有序、共建、共享”停車格局，實(shí)現(xiàn)停車治理與城市交通協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、項(xiàng)目的建設(shè)，是解決航天基地“停車難”的需要

為著力改善西安城區(qū)交通出行環(huán)境，西安市出臺了《西安市中心城區(qū)交通優(yōu)化提升三年行動方案（2020-2022 年）》，西安航天基地以中心城區(qū)交通優(yōu)化提升“十大工作任務(wù)”為突破口，精心部署、合理安排，從硬件建設(shè)、優(yōu)化管理等方面展開緩堵保暢和中心城區(qū)交通優(yōu)化提升工作。

隨著航天基地區(qū)域人流聚集程度的不斷提高，車流量日益多、停車需求逐步增大。由于缺少公用停車場，目前該區(qū)域車輛主要沿著道路兩邊停放，導(dǎo)致“停車難”與“停車亂”現(xiàn)象并存，嚴(yán)重影響了

交通秩序和城市環(huán)境。為充分解決停車難問題，航天基地疏堵結(jié)合，盤活資源，增加供給，結(jié)合轄區(qū)停車實(shí)際情況，利用閑置資源緩解停車壓力，積極推進(jìn)公共停車場建設(shè)。

項(xiàng)目周邊車輛停放現(xiàn)狀

本項(xiàng)目配合航天基地城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)施，在三處地塊建設(shè)地下綜合停車場，將有助于節(jié)約用地、節(jié)省投資，同時(shí)可緩解周邊大體量小區(qū)車位供不應(yīng)求的問題，顯著改善航天基地“停車難”問題。

綜上所述：實(shí)施西安航天基地城市地下綜合停車場項(xiàng)目符合國家及西安市的相關(guān)規(guī)劃政策，可以緩解西安航天基地當(dāng)前停車難、停車亂的局面。

（三）項(xiàng)目建設(shè)主體

本項(xiàng)目的建設(shè)主體為西安航天城市發(fā)展控股集團(tuán)有限公司。

（四）項(xiàng)目審批情況

本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策方向，已取得以下批文：

陜西省企業(yè)投資項(xiàng)目備案確認(rèn)書 2110-610159-04- 航天基地行政 2022.4.2201-970038 審批局，關(guān)于西安航天基地城市地下綜合 西航天資源函 航天基地自然。

停車場項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見 〔2022〕7 號 資源和規(guī)劃局 2022.4.28有關(guān)意見的復(fù)函，關(guān)于西安航天基地城市地下綜合 西航天綜函 航天基地綜合。

停車場項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估等 〔2021〕29 號 治理辦公室 2021.11.26級的說明。

注：1、根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會令第 44 號（2016 年）第六條規(guī)定：“年綜合能源消費(fèi)量（當(dāng)量值）不足 1,000 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，且年電力消費(fèi)量不滿 500 萬千瓦時(shí)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，以及用能工藝簡單、節(jié)能潛力小的行業(yè)（具體行業(yè)目錄由國家發(fā)展改革委制定并公布）的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)按照相關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范建設(shè)，不再單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查”。本項(xiàng)目年綜合能源消費(fèi)量為 206.48噸標(biāo)準(zhǔn)煤，故不再單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查。

2、根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄（2021 年版）》第 118 條，涉及環(huán)境敏

感區(qū)的停車場項(xiàng)目需編制報(bào)告表，環(huán)境敏感區(qū)包括國家公園、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)及除上述地區(qū)外的生態(tài)保護(hù)紅線管控范圍，永久基本農(nóng)田、基本草原、森林公園、地質(zhì)公園、重要濕地、天然林，重點(diǎn)保護(hù)野生動物棲息地，重點(diǎn)保護(hù)野生植物生長繁殖地、文物保護(hù)單位。因本項(xiàng)目不涉及上述環(huán)境敏感區(qū)域，故可免于環(huán)評。

（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

本項(xiàng)目建設(shè)期限預(yù)計(jì) 2 年（含工程前期工作 2 個(gè)月），項(xiàng)目建設(shè)期為 2022 年 5 月（預(yù)計(jì)開工時(shí)間為 2022 年 7 月）至 2024 年 4 月，項(xiàng)目實(shí)際開工時(shí)間為 2022 年 7 月，不存在延期開工的情形。受 2022年底新冠疫情感染影響，項(xiàng)目在 2022 年底至春節(jié)期間施工進(jìn)度減緩，2023 年 2 月恢復(fù)。截至 2023 年 2 月末，本項(xiàng)目已基本完成樁基施工，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度約占整體建設(shè)工程的 12%，項(xiàng)目施工進(jìn)度正常；項(xiàng)目已投資金額約為 24,962 萬元，約占項(xiàng)目總投資的 18.25%。

（六）項(xiàng)目總投資及資金來源

本項(xiàng)目總投資 136,740.63 萬元，其中工程費(fèi)用 91,091.89 萬元、其他費(fèi)用 8,379.93 萬元、預(yù)備費(fèi)用 7,957.75 萬元、土地費(fèi)用18,511.06 萬元，建設(shè)期融資利息 10,800.00 萬元。項(xiàng)目資金來源渠道為單位自籌 46,740.63 萬元，占項(xiàng)目總投資 34.18%；使用本次債券資金 70,000.00 元，占項(xiàng)目總投資 51.19%；銀行貸款等其他市場化融資 20,000.00 萬元，占項(xiàng)目總投資 14.63%。

（七）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目擬建設(shè)地下停車場三座，均包括地下兩層?？傆玫孛娣e155,234.92 平方米（232.85 畝），總建筑面積 280,941.37 平方米，其中停車場面積 248,633.11 平方米，配套商服（含人防）面積32,308.26 平方米，可設(shè)置停車位 7,769 個(gè)（充電停車位 971 個(gè)，一般停車位 6,798 個(gè)）。其中：

地 塊 1 地 下 車 庫 用 地 面 積 62,918.00 平 方 米 ， 建 筑 面 積105,876.00 平方米，其中車庫面積 93,700.26 平方米，配套商服（含人防）面積 12,175.74 平方米。可設(shè)置停車位 2,928 個(gè)，其中充電停車位 366 個(gè)（均在地下一層），一般停車位 2,562 個(gè)。

地塊 2 地下車庫用地面積 50,873.63 平方米，建筑面積 96,279.40平方米，其中車庫面積 85,207.27 平方米，配套商服（含人防）面積11,072.13 平方米?？稍O(shè)置停車位 2,662 個(gè)，其中充電停車位 333 個(gè)（均在一層），一般停車位 2,329 個(gè)。

地塊 3 地下車庫用地面積 41,443.29 平方米，建筑面積 78,785.97平方米，其中車庫面積 69,725.58 平方米，配套商服（含人防）面積9,060.39 平方米?？稍O(shè)置車位 2,179 個(gè)，其中充電停車位 272 個(gè)（均在一層），一般停車位 1,907 個(gè)。

上述各地塊車庫均包含地下兩層，主要建設(shè)停車位及配套設(shè)施，用于機(jī)動車輛的停放。各地塊在地下兩層均設(shè)置配套商服用房，主要用于提供商業(yè)服務(wù)，包括洗車房、維修店、便利店等。

（八）項(xiàng)目用地情況

本項(xiàng)目位于西安航天基地內(nèi)，三地塊分別位于神舟五路與航天中路東南角、航創(chuàng)路與神舟七路十字東南角、東長安街與神舟大道十字西北角。根據(jù)航天基地自然資源和規(guī)劃局出具的《關(guān)于西安航天基地城市地下綜合停車場項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見有關(guān)意見的復(fù)函》（西航天資源函〔2022〕7 號），項(xiàng)目總用地面積 232.85 畝，擬占用土地為國有建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃。

地塊 1、地塊2 土地用途為工業(yè)用地兼容社會停車場用地，地塊 3 為科研用地兼容社會停車場用地。項(xiàng)目擬占用土地性質(zhì)均為出讓地，擬通過招拍掛形式取得，土地出讓金已納入項(xiàng)目總投資，暫未完成繳納，公司承諾本次債券募集資金不用于繳納土地出讓金，同時(shí)承諾將在本次項(xiàng)目完工后對地下用地單獨(dú)確權(quán)。

（九）項(xiàng)目盈利性分析

本項(xiàng)目收益來源多樣，項(xiàng)目建成后，停車場對外經(jīng)營，將統(tǒng)一收取停車費(fèi)用；配套商鋪以租售結(jié)合的方式，進(jìn)行出售及出租；停車場及商業(yè)區(qū)可以制作墻體廣告收取廣告費(fèi)用；商業(yè)區(qū)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理模式，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；停車場充電樁對外經(jīng)營，收取充電費(fèi)用。本項(xiàng)目收入中不存在政府補(bǔ)貼。

1、價(jià)格依據(jù)

（1）商鋪出租價(jià)格

西安市各行政區(qū)類似商鋪出租價(jià)格區(qū)間為 3.00 元/m2/天～9.00元/m2/天，平均值為 6.00 元/m2/天。

根據(jù)上表，2019-2021 年西安市商鋪出租均價(jià)年均增長率為5.34%。

本項(xiàng)目停車場配套商業(yè)區(qū)位于西安三環(huán)外，航天基地內(nèi)，附近大體量小區(qū)入住率較高，屬于人流繁華地帶，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按照 5.5 元/m2/天、每三年增長率為 10%來測算。

（2）商鋪出售價(jià)格

西安市各行政區(qū)類似商鋪出售價(jià)格區(qū)間為 1.86 萬元/m2～3.14 萬元/m2，平均值為 2.50 萬元/m2。本項(xiàng)目停車場配套商業(yè)區(qū)位于西安三環(huán)外，航天基地內(nèi)，附近大體量小區(qū)入住率較高，屬于人流繁華地帶，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按照 2 萬元/m2出售價(jià)格來測算。

（3）停車位出租價(jià)格

根據(jù)西安市政府辦公廳印發(fā)的《西安市城市道路和停車場機(jī)動車停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》：收費(fèi)類區(qū)劃分為：

特定區(qū)（道路停車）：由市公安交管部門劃定，提前一周向社會公告;

一類區(qū)：明城墻以內(nèi);

二類區(qū)：明城墻以外至二環(huán)路（含二環(huán)立交橋下）以內(nèi);

三類區(qū)：二環(huán)路以外的城市建成區(qū)。

地下停車場（不含立體停車庫）：

一類區(qū)每 30 分鐘 1.5 元，

二、三類區(qū)每 30 分鐘 1.0 元。

24 小時(shí)內(nèi)連續(xù)停車最高限價(jià)格為，地下停車場（不含立體停車庫）：一類區(qū) 60 元，二、三類區(qū) 40 元。

根據(jù)《西安市停車場管理辦法》第四十二條，“社會資本全額投資建設(shè)的公共停車場停車收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)?！币虼?，本項(xiàng)目定價(jià)參照上述政府定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際承運(yùn)單位及項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目 7:00-22:00 期間按照首小時(shí)停車費(fèi) 5 元，每 30 分鐘增加 1 元，不足半小時(shí)按照半小時(shí)收費(fèi)。22:00-7:00 期間按 15.00 元/次收費(fèi)，具體收費(fèi)情況及輪轉(zhuǎn)次數(shù)見下表。

（4）充電樁價(jià)格

根據(jù)《西安市物價(jià)局關(guān)于我市新能源汽車充電服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（市物發(fā)〔2016〕37 號）：對在居民住宅小區(qū)以及執(zhí)行居民電價(jià)的非居民用戶中設(shè)置的充電設(shè)施用電，所執(zhí)行的居民用電價(jià)格中的合表用戶電價(jià)，經(jīng)請示省物價(jià)局明確，按省物價(jià)局陜價(jià)商發(fā)〔2014〕99 號文件規(guī)定執(zhí)行，即在現(xiàn)行居民目錄電價(jià) 0.4983元/千瓦時(shí)基礎(chǔ)上，每千瓦時(shí)提高 1.26 分，合計(jì)為 0.5109 元/千瓦時(shí)；充電服務(wù)費(fèi)（不含電費(fèi)）按充電電度收??；對公交車和乘用車實(shí)行差別化價(jià)格，具體如下:

1.公交車充電服務(wù)費(fèi)上限標(biāo)準(zhǔn)為 0.35 元/千瓦時(shí);

2.乘用車充電服務(wù)費(fèi)上限標(biāo)準(zhǔn)為 0.40 元/千瓦時(shí)。

鼓勵(lì)充電設(shè)施經(jīng)營企業(yè)對用戶實(shí)行優(yōu)惠政策，允許在此標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)下浮。

本項(xiàng)目收費(fèi)為 0.51+0.40=0.91 元/千瓦時(shí)。

（5）廣告位價(jià)格

商業(yè)區(qū)面積約 32,308.26m2，按照 300m2設(shè)置一個(gè)墻體廣告位（牌）本項(xiàng)目可設(shè)置 108 個(gè)廣告位。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本報(bào)告廣告位出租價(jià)格按照 1,000 元/個(gè)/月，每三年增長率為 10%來測算。

2、總成本費(fèi)用

本次項(xiàng)目人工費(fèi)按 8 萬元/年/人計(jì)算，每 3 年增加 10%，固定資產(chǎn)折舊按照 30 年、5%殘值率計(jì)算，設(shè)施設(shè)備折舊按照 10 年、5%殘值率計(jì)算，攤銷費(fèi)按照 50 年計(jì)算，經(jīng)營費(fèi)用支出按照營業(yè)收入 2%，管理費(fèi)用按照營業(yè)收入 1%計(jì)算，其他費(fèi)用按照人工費(fèi)+經(jīng)營費(fèi)+管理費(fèi)之和的 5%計(jì)算，項(xiàng)目生產(chǎn)所需直接外購水、電費(fèi)按照相應(yīng)價(jià)格收入計(jì)算。

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目運(yùn)營期總成本費(fèi)用為 103,895.91 萬元。其中固定成本 90,978.83 萬元、可變成本 12,917.08 萬元、經(jīng)營成本20,830.49 萬元。

3、營業(yè)收入

（1）車位收入

按照上述車位輪轉(zhuǎn)次數(shù)及價(jià)格依據(jù)，車位使用率按照首年 70%，每年增加 5%，達(dá)到 90%后停止增長。經(jīng)過計(jì)算，得出經(jīng)營期（15年）內(nèi)，車位租賃收入為 160,651.10 萬元。

（2）充電樁收入

停車場可建設(shè) 971 個(gè) 30kw 直流充電樁，按照首年 0.91 元/千瓦時(shí)收取費(fèi)用（電費(fèi)+服務(wù)費(fèi) 1）；首年使用率 50%，每三年增長率為10%測算。經(jīng)營期（15年）內(nèi)充電樁收入為 19,731.90 萬元。

（3）配套商服收入

項(xiàng)目配套商業(yè)區(qū)面積 32,308.26m2，按照 40%出售，60%出租進(jìn)行收益回收，結(jié)合上述商鋪價(jià)格依據(jù)，出租部分按照 5.5 元/m2/天、每三年增長率為 10%測算，出售按照 2 萬元/m2單價(jià)測算。經(jīng)過計(jì)算，得出經(jīng)營期（15 年）內(nèi)，商鋪出售收入為 25,846.60 萬元，出租收入為 71,390.56 萬元。

（4）廣告位收入

商業(yè)區(qū)可布置 108 個(gè)廣告牌，按照首年 1,000 元/個(gè)/月出租，每三年增長率為 10%測算。經(jīng)營期（15 年）內(nèi)廣告位收入為 2,428.65萬元。

（5）物業(yè)收入

商業(yè)區(qū)正常經(jīng)營后，建設(shè)單位可設(shè)置物業(yè)公司對商業(yè)區(qū)進(jìn)行物1 電費(fèi)最終將作為變動成本扣除，充電樁實(shí)際收入僅包括服務(wù)費(fèi)。

業(yè)服務(wù)，按照每年的出租及出售面積，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照首年 24 元/m2/年、每三年增長率為 10%測算。經(jīng)測算，經(jīng)營期（15 年）內(nèi)物業(yè)收入為 1,485.34 萬元。

綜上，項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)（15 年）營業(yè)收入為 281,534.15 萬元

4、經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論

實(shí)施該項(xiàng)目需投入總資金 136,740.63 萬元，在本次債券存續(xù)期內(nèi)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可產(chǎn)生營業(yè)收入 100,089.78 萬元，扣除稅金及附加9,897.26 萬元、經(jīng)營成本 6,697.65 萬元后，凈收益為 83,494.87 萬元，可覆蓋本次債券用于項(xiàng)目的資金利息 21,000.00 萬元，不能覆蓋

本次債券用于項(xiàng)目的資金本息和 91,000.00 萬元，為此公司制定了詳細(xì)的資金缺口償債資金規(guī)劃。在項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可產(chǎn)生營業(yè)收入 281,534.15 萬元，扣除稅金及附加 17,865.96 萬元、經(jīng)營成本 20,830.49 萬元后，凈收益為 242,837.70 萬元，能夠覆蓋項(xiàng)目總投資。本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 13.40 年（稅后）內(nèi)可回收全部投資。投資內(nèi)部收益率所得稅前為 8.53%，所得稅后為 6.20%。

從以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)值。根據(jù)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，本項(xiàng)目投資回收期較適當(dāng)，投資利潤率較高，并有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。