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河南汝州國際度假區(qū)-溫泉世界建設(shè)項目可行性研究報告案例
   2021-05-24

項目簡介

文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，據(jù)中國產(chǎn)業(yè)調(diào)研網(wǎng)發(fā)布的2016年中國文化主題市場現(xiàn)狀調(diào)查與未來發(fā)展趨勢趨勢報告顯示，隨著中國經(jīng)濟的崛起和城市化的加快，主題文化休閑區(qū)這一新型的旅游休閑產(chǎn)品，將逐漸成為人們業(yè)余休閑的主要消費對象。未來中國的民族品牌將更接近國際水準，國際品牌更加希望能進入中國市場。到2020年，主題文化休閑區(qū)每年的入場人次將翻倍，增至超過2億人次。2020年中國將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國際游客，占全球國際游客總量的8.6%。為滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇，從而建造的根據(jù)特定的主題創(chuàng)意，主要以文化復制、文化移植、文化陳列以及高新技術(shù)等手段、以虛擬環(huán)境塑造與園林環(huán)境為載體來迎合消費者的好奇心、以主題情節(jié)貫穿整個休閑活動空間，這是目前發(fā)展文化旅游推進文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新途徑。

“汝州樂華國際度假區(qū)” 是樂華恒業(yè)投資控股有限公司暨“西安樂華城”“石家莊樂華歡樂度假區(qū)”后傾力打造國內(nèi)又一大型體驗式國際文化旅游項目。

本期主要建設(shè)溫泉世界，項目占地338畝。項目的概念設(shè)計思路由美國著名設(shè)計大師道格拉斯道林先生的設(shè)計團隊設(shè)計，依托河南省得天獨厚的旅游資源，建設(shè)涵蓋親近自然的文化主題休閑園區(qū)。

溫泉世界項目建設(shè)投資200016萬元，建設(shè)周期1年。

項目占地338畝，建設(shè)內(nèi)容包括：溫泉世界及配套設(shè)施。計劃于2018年4月建成5月1日正式試運營。

項目整體建成后，將成為華東地區(qū)規(guī)模最大的復合型旅游生態(tài)項目，集“吃、住、行、游、購、娛”為一體的一站式主題休閑度假空間，在完善城市功能、增加就業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面將發(fā)揮重要的推動作用。同時，也將全面開啟河南汝州“主題文化旅游”新時代，改變?nèi)÷糜谓Y(jié)構(gòu)，從而成為華東地區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)的新高地。

第一節(jié)、項目建設(shè)的背景

2016年3月17日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，在規(guī)劃綱要全文中至少15處直接提到旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！毒V要》指出，要大力發(fā)展創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，促進文化與科技、信息、旅游、體育、金融等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展;要廣泛開展教育、體育、旅游、環(huán)保、衛(wèi)生及中醫(yī)藥等領(lǐng)域合作;要發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。旅游與周邊產(chǎn)業(yè)的融合是當下明顯的發(fā)展趨勢，“旅游+”可以衍生出多方位、多層次的市場發(fā)展。多家主營出境游業(yè)務(wù)的旅行社瞄準了金融、體育、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。旅游是一個帶動性產(chǎn)業(yè)，由此產(chǎn)生的帶動作用將對交通、餐飲、零售商業(yè)、甚至異地休閑養(yǎng)老性住房產(chǎn)生極大的帶動作用。

《綱要》提出，大力發(fā)展旅游業(yè)，深入實施旅游業(yè)提質(zhì)增效工程，推進從業(yè)者職業(yè)化、專業(yè)化。實施生活性服務(wù)業(yè)放心行動計劃，推廣優(yōu)質(zhì)服務(wù)承諾標識與管理制度，培育知名服務(wù)品牌。這充分體現(xiàn)了國家決策層對推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)向?qū)I(yè)化和價值鏈高端延伸、生活性服務(wù)業(yè)向精細和高品質(zhì)轉(zhuǎn)變的堅定決心。

2016年12月26日，國務(wù)院發(fā)布《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，《規(guī)劃》中明確了“十三五”期間我國旅游業(yè)發(fā)展要實現(xiàn)四大目標：

一是旅游經(jīng)濟穩(wěn)步增長。城鄉(xiāng)居民出游人數(shù)年均增長10%左右，旅游總收入年均增長11%以上，旅游直接投資年均增長14%以上。到2020年，旅游市場總規(guī)模達到67億人次，旅游投資總額2萬億元，旅游業(yè)總收入達到7萬億元，“十三五”期間，創(chuàng)建500個左右全域旅游示范區(qū);

二是綜合效益顯著提升。旅游業(yè)對國民經(jīng)濟的綜合貢獻度達到12%以上;

三是人民群眾更加滿意。旅游交通更為便捷，旅游公共服務(wù)更加健全，帶薪休假制度加快落實，市場秩序顯著好轉(zhuǎn)，文明旅游蔚然成風，旅游環(huán)境更加優(yōu)美，“廁所革命”取得顯著成效;

四是國際影響力大幅提升。入境旅游持續(xù)增長，出境旅游健康發(fā)展，與旅游業(yè)發(fā)達國家的差距明顯縮小。

“十三五”時期，河南旅游隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的持續(xù)推進，發(fā)展?jié)撃芤矊⒅鸩结尫?。為此，河南旅游?yīng)積極適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化背景下的新機遇和新需求，大力實施“城鄉(xiāng)一體，全域統(tǒng)籌”發(fā)展戰(zhàn)略：一方面，要圍繞都市圈和城市群，充分發(fā)揮城市在配置旅游要素、集散旅游客流方面的載體作用，形成“核心驅(qū)動、板塊帶動、圈層輻射”的全域旅游發(fā)展格局。依托鄭開城際鐵路，加快鄭汴旅游融城步伐，形成資源共享、優(yōu)勢互補、消費集聚的省域核心都市旅游圈。依托正在形成的潛在城市群，進一步發(fā)揮商丘、周口在豫皖城市群中的資源優(yōu)勢，發(fā)揮安陽、鶴壁、濮陽在冀魯豫城市群中的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮信陽、南陽、駐馬店在鄂豫城市群中的綜合競爭優(yōu)勢，建設(shè)區(qū)域性旅游目的地和門戶型旅游集散地。依托“一核兩圈三層”的中原城市群空間格局，打破行政區(qū)劃，整合旅游資源，完善旅游要素，構(gòu)建全域旅游休閑空間。另一方面，要充分發(fā)揮旅游業(yè)在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實現(xiàn)區(qū)域綜合價值開發(fā)等方面的作用，將旅游元素融入城鄉(xiāng)一體化進程，推動“城市休閑、近郊游憩、鄉(xiāng)村旅游”全面發(fā)展、互動發(fā)展。通過完善各類文化創(chuàng)意區(qū)、藝術(shù)休閑區(qū)、濱水游憩區(qū)、城市景觀廊道、休閑娛樂場所、美食購物街區(qū)等，豐富夜間旅游產(chǎn)品，提升城市旅游形象，著力打造商城鄭州、花城洛陽、宋城開封等城市旅游品牌。面向都市居民常態(tài)化休閑需求，在鄭州、洛陽、商丘、南陽、新鄉(xiāng)等中原經(jīng)濟區(qū)特大城市周圍加快布局建設(shè)各類郊野公園、觀光農(nóng)園、親子樂園、休閑農(nóng)莊等，大力推動環(huán)城游憩帶建設(shè)。將旅游業(yè)作為新一輪鄉(xiāng)建運動、扶貧開發(fā)的主導產(chǎn)業(yè)，推廣安徽碧山、河南郝堂、山西許村等經(jīng)驗模式，通過鄉(xiāng)村旅游展示田園風光和鄉(xiāng)村風貌，傳承民間藝術(shù)和鄉(xiāng)土文化，建設(shè)宜居宜業(yè)宜游的美麗鄉(xiāng)村。本項目的建設(shè)正是基于這樣的發(fā)展背景下提出興建的。

第二節(jié)、項目建設(shè)的必要性

1、有利于合理配置區(qū)域資源

區(qū)域旅游資源是旅游業(yè)發(fā)展的重要依托，然而現(xiàn)實中的旅游資源空間分布不均衡，旅游業(yè)發(fā)展不平衡。主題公園從整合資源規(guī)模、調(diào)整資源結(jié)構(gòu)等方面完成了對所在地區(qū)的旅游資源平衡配置。這種科學合理的資源配置方式所產(chǎn)生的市場反響、市場引力、市場效益對資源所在地區(qū)和其他周邊地區(qū)都會起到積極的市場導向作用。

2、有利于提升區(qū)域核心競爭力

從國內(nèi)外旅游發(fā)展的歷史和趨勢來看，主題公園在旅游市場競爭中正在起著越來越重要的作用。成功的主題公園發(fā)展，成為區(qū)域旅游整體形象的一張“名片”，不僅引導日益增長的大眾化休閑娛樂需求的選擇方向，開創(chuàng)了市場導向性旅游資源開發(fā)模式，同時還增添了區(qū)域旅游的文化底蘊，渲染了游樂環(huán)境的氛圍，增強了景區(qū)與游客的互動性。例如深圳錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城、廣東番禺長隆歡樂大世界等的相繼建成開放，現(xiàn)己經(jīng)在全國乃至全世界樹立了該地區(qū)良好的旅游形象，提高了地區(qū)競爭力。

3、有利于形成全新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條

項目建設(shè)不僅僅是作為一種新型的旅游產(chǎn)品予以開發(fā)，而且往往是作為一個高度集約化的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的模式經(jīng)營，即通過文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)拉動一大批與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此項目的建設(shè)為本地區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新的產(chǎn)業(yè)鏈條。

4、有利于優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

在區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整中，文化主題休閑度假區(qū)將扮演越來越重要的角色，這在我國不少地區(qū)都是重要例證。龐大的消費群體其帶來深層次的商業(yè)意義就不僅僅是對旅游業(yè)的影響及意義，而更重要的是這類項目的建成，對當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整發(fā)揮十分關(guān)鍵的作用。項目的引入不僅能主動調(diào)整區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決失業(yè)問題，提供更多的就業(yè)崗位，還將是重新整合并優(yōu)化當?shù)刭Y源，改善市民福祉一個極為重要的舉措。

5、有利于全面驅(qū)動區(qū)域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展

此類項目的發(fā)展有利于全面驅(qū)動區(qū)域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下方面：優(yōu)化旅游目的地的社會綜合環(huán)境;緩解或解決旅游目的地就業(yè)壓力;凝聚城市“人氣”，創(chuàng)造城市亮點，提升城市形象和競爭力;促進城市市政工程建設(shè)，使城市的生活服務(wù)設(shè)施和功能更為完善，吃、住、行、游、購、娛的條件更為優(yōu)越;能夠吸引大規(guī)模的非市中心區(qū)的人流與車流，緩解城市中心區(qū)的壓力，形成一種“反磁力”效應(yīng)，有效形成市民定居郊外的安穩(wěn)的心理定式;對城市文化積累、提升與活化等也具有很大的積極影響。

6、有利于提升城市文化品位

主題文化休閑區(qū)往往是用高品位文化、美學理念在特定地域上塑造藝術(shù)化、濃縮化的園林生態(tài)、水生生態(tài)或電影場景等綜合景觀。其主題要么是致力于人性與童話的綜合、自然與建筑的和諧、現(xiàn)實與科幻的對接，要么是對文明歷史的再現(xiàn)和追憶、對藝術(shù)美感的捕捉和強化，以及對驚險刺激的追求，充分迎合了當代人追求新知和體驗新奇的心態(tài)。

第三節(jié)、項目建設(shè)的可行性

1、符合國家政策導向

2009 年 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》、2012年2月《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》、2014年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》、2015年8月4日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》(國辦發(fā)〔2015〕62號)，以及2017年的一系列規(guī)劃政策將出臺。其中包括《關(guān)于促進全域旅游發(fā)展的指導意見》《全國工業(yè)旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》《關(guān)于促進老年旅游健康發(fā)展的指導意見》《“十三五”全國旅游公共服務(wù)規(guī)劃》《“十三五”旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》《關(guān)于金融支持民間資本投資旅游的指導意見》《全國郵輪旅游發(fā)展總體規(guī)劃》《關(guān)于促進游艇旅游發(fā)展的指導意見》等，預示著未來十年我國旅游產(chǎn)業(yè)將迎來大發(fā)展的黃金十年。樂華國際歡樂度假區(qū)是以生態(tài)為依托，文化為主線，通過多種現(xiàn)代高科技手段和藝術(shù)的完美結(jié)合締造出的一個充滿激情和驚喜的新一代度假園區(qū)。它是產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、集約化發(fā)展的體現(xiàn)，也是新型旅游文化業(yè)態(tài)的創(chuàng)新探索，項目符合國家發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)政策方向。

2、具有足夠的資金保障

樂華恒業(yè)集團實力雄厚，十多年來一直與多家銀行保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，享有良好信譽和最高的信用等級，擁有銀行總授信額度達30多億元;所以本項目可以開拓多種渠道融資，利用政府扶持資金、銀行項目貸款、股權(quán)融資、股東投資等多手段的綜合性融資方式，足以保證項目建設(shè)對資金的基本需要。

3、擁有豐富的管理經(jīng)驗

公司團隊中多人曾經(jīng)參與國內(nèi)大型主題文化園如：錦繡中華、歡樂谷、華僑城等的設(shè)計、建設(shè)、運營，擁有豐富的主題文化創(chuàng)意園設(shè)計、建設(shè)、運營經(jīng)驗，能夠保障本項目順利實施。目前項目已進入建設(shè)期。

4、具有成熟的技術(shù)支持

項目包含眾多大型科技體驗設(shè)施，所以對管理人員的經(jīng)驗和科技體驗設(shè)施的安全性要求極高。公司主要人員曾參與投資運營過深圳東部華僑城、廣州歡樂谷、成都國色天香、泰安方特歡樂世界、龍巖神州歡樂園等國內(nèi)多個大型、頂級創(chuàng)意園項目，具有豐富的項目建設(shè)和運營管理經(jīng)歷。

本項目的總體設(shè)計由國際頂尖設(shè)計大師道格拉斯.道林先生主持，公司就項目設(shè)備選型等問題與中國特種設(shè)備檢測研究院進行了多方面、深層次的溝通，擬采購的設(shè)備廠商和產(chǎn)品均通過上述單位的審核，同時公司和國內(nèi)外多家設(shè)備生產(chǎn)廠商構(gòu)建了良好的合作關(guān)系，培養(yǎng)了一批規(guī)范操作科技體驗設(shè)施的技術(shù)人才，為本項目的設(shè)計、建設(shè)和運營提供了有力的技術(shù)、設(shè)備、人員等方面的保障。

《河南汝州國際度假區(qū)-溫泉世界建設(shè)項目可行性研究報告》大綱

目    錄
項目簡介 5
第一章、總論 7
第一節(jié)、項目背景 7
1、項目名稱 7
2、項目投資及管理運營單位概況 7
2.1.2、公司現(xiàn)狀 7
2.1.3、企業(yè)愿景及企業(yè)規(guī)劃 8
2.2、項目管理運營單位 8
3、可行性研究報告編制主要依據(jù) 9
4、可行性研究報告編制原則 9
5、可行性研究報告編制要求 10
第二節(jié)、項目概況 10
1、擬建地點及周邊環(huán)境 10
2、項目建設(shè)規(guī)模與目標 12
2.2、建設(shè)目標 12
3、建設(shè)周期 12
4、項目投資及資金來源情況 12
5、項目的經(jīng)濟效益 12
6、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 12
第三節(jié)、結(jié)論 13
第二章、項目建設(shè)的背景、必要性及可行性分析 14
第一節(jié)、項目建設(shè)的背景 14
第二節(jié)、項目建設(shè)的必要性 15
1、有利于合理配置區(qū)域資源 15
2、有利于提升區(qū)域核心競爭力 15
3、有利于形成全新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條 16
4、有利于優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 16
5、有利于全面驅(qū)動區(qū)域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展 16
6、有利于提升城市文化品位 16
第三節(jié)、項目建設(shè)的可行性 17
1、符合國家政策導向 17
2、具有足夠的資金保障 17
3、擁有豐富的管理經(jīng)驗 17
4、具有成熟的技術(shù)支持 17
第三章、項目市場與前景分析 19
第一節(jié)、市場基礎(chǔ)調(diào)查 19
1、全球旅游經(jīng)濟發(fā)展 19
2、我國旅游行業(yè)市場規(guī)模及發(fā)展趨勢 20
3、國民經(jīng)濟發(fā)展與旅游消費分析 24
4、河南省國民經(jīng)濟發(fā)展情況 33
5、河南省經(jīng)濟發(fā)展對旅游業(yè)的影響 36
第二節(jié)、市場發(fā)展預測 39
1、游客消費傾向 39
2、國內(nèi)主題公園發(fā)展趨勢 40
第三節(jié)、汝州樂華國際度假區(qū)發(fā)展策略 41
1、文化主導策略 41
2、特色策略 41
3、系統(tǒng)經(jīng)濟策略 41
4、資源整合策略 41
5、整合創(chuàng)新與知識產(chǎn)權(quán)雙輪驅(qū)動策略 42
第四章、場址選擇 43
第一節(jié)、場址擬選 43
1、項目位置 43
2、項目所在地的區(qū)位 43
第二節(jié) 項目優(yōu)勢資源條件 47
1、政策條件優(yōu)勢 47
2、交通優(yōu)勢 49
3、區(qū)位優(yōu)勢 49
4、資源優(yōu)勢 50
5、施工條件 50
6、地塊周邊現(xiàn)狀 51
第四節(jié)、土地面積及取得方式 51
第五章、建設(shè)規(guī)模、總體規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 52
第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計原則 52
1、整體性原則 52
2、生態(tài)原則 52
3、集約性原則 52
4、可持續(xù)原則 52
第二節(jié)、設(shè)計要求 52
第三節(jié)、總體規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 53
第六章、生態(tài)環(huán)境影響與保護 54
第一節(jié)、環(huán)保設(shè)計依據(jù) 54
第二節(jié)、環(huán)境保護原則和目標 54
1、環(huán)境保護原則 54
2、目標 55
第三節(jié)、環(huán)境影響分析 55
1、施工期污染源分析 55
2、交付使用后污染源分析 57
第四節(jié)、環(huán)境保護措施 57
1、施工期主要環(huán)保措施與建議 58
2、項目交付使用后環(huán)境保護措施 61
第五節(jié)、環(huán)境影響評價 61
第七章、消防、安全、節(jié)能與衛(wèi)生防疫 62
第一節(jié)、節(jié)能 62
1、節(jié)能依據(jù) 62
2、節(jié)能原則 62
3、節(jié)能措施 62
第二節(jié)、勞動安全 64
1、勞動安全主要依據(jù) 64
2、勞動安全的原則 65
3、安全隱患分析 65
4、勞動保障和安全措施 65
第三節(jié)、消防 66
1、主要依據(jù) 66
2、消防原則 66
3、火災隱患分析 66
4、消防設(shè)施 67
第四節(jié)、衛(wèi)生防疫 67
1、衛(wèi)生防疫的依據(jù) 67
2、衛(wèi)生防疫的原則 68
3、環(huán)境衛(wèi)生公共設(shè)施 68
4、衛(wèi)生防疫措施 68
第五節(jié)、節(jié)能、安全、消防與衛(wèi)生防疫綜合評述 69
第八章、項目實施組織管理 70
第一節(jié)、招投標 70
1、招標原則 70
2、招標管理 70
3、投標、開標、評標和中標程序 71
第二節(jié)、項目組織機構(gòu) 72
第三節(jié)、項目管理 73
第四節(jié)、營銷策略 74
1、細分市場，強化參與性 74
2、文化包裝 74
3、公園與演藝結(jié)合 74
4、新鮮假日創(chuàng)意 74
5、加強周邊營銷 74
第九章、項目建設(shè)計劃 75
第十章、項目建設(shè)投資 75
第一節(jié)、建設(shè)投資估算 75
1、估算范圍 75
2、估算依據(jù) 75
第二節(jié)、項目建設(shè)投資 75
第三節(jié)、建設(shè)期貸款利息 76
第三節(jié)、項目建設(shè)總投資 76
第十一章、財務(wù)評價 77
第一節(jié)、財務(wù)分析 77
1、財務(wù)評價依據(jù) 77
2、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 77
3、總成本費用估算 77
4、營業(yè)收入、稅金及利潤 78
5、利潤總額與稅后利潤 78
第二節(jié)、財務(wù)評價分析 79
1、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 79
2、財務(wù)盈利性分析 79
第三節(jié)、不確定因素分析 79
1、盈虧平衡分析 79
2、敏感性分析 80
第四節(jié)、結(jié)論 81
第十二章、社會效益分析 82
第一節(jié)、項目對社會影響分析 82
第二節(jié)、項目對所在地的互適性分析 82
第三節(jié)、項目對社會的影響 82
第十三章、研究結(jié)論及建議 84
第一節(jié)、項目綜合評價結(jié)論 84
第二節(jié)、建議 84
項目財務(wù)分析附表 84