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深圳南山區(qū)粵海街道城市更新單元建設項目可行性研究報告銀行貸款
   2021-05-24

項目擬建地址

項目位于南山區(qū)粵海街道，臨近深圳大學，處于大沙河創(chuàng)新走廊高新園區(qū)片區(qū)內(nèi)。西鄰城市次干道科技大道，南臨規(guī)劃城市次干道科發(fā)路(現(xiàn)狀為支路)，可便捷接入深南大道、沙河西路等城市、區(qū)域交通動脈。距前海中心約 5 公里，距寶安國際機場約 15 公里，區(qū)域位置良好，對外交通條件便利。

圖表1-1 項目區(qū)域位置圖

項目投資估算及資金籌措

項目總投資估算為56,081.98萬元。其中：固定資產(chǎn)投資47,721.98萬元;建設期利息3,360.00萬元;流動資金5,000.00萬元。

圖表1-2 項目總投資額度一覽表（單位：萬元）

項目建設背景

2020年，是全面貫徹《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》和《深圳市戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》的關(guān)鍵期，也是深化改革、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的攻堅期。深圳開始由工業(yè)化后期跨入后工業(yè)化階段，工業(yè)型經(jīng)濟為主逐步轉(zhuǎn)向服務型經(jīng)濟為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。

南山區(qū)定位為世界級創(chuàng)新型濱海中心城區(qū)。構(gòu)筑大灣區(qū)要素集聚高地，依托深圳西部港區(qū)、廣深沿江高速、深圳灣大橋等交通設施，以及臨近寶安機場、深中通道等優(yōu)勢，形成海陸空港全方位連接大灣區(qū)的要素高地。作為粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域，南山將堅持世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位，沿深圳灣串聯(lián)超級總部基地、后海金融商務總部基地、蛇口片區(qū)和前海片區(qū)，打造灣區(qū)總部經(jīng)濟帶，將深圳灣CBD建設成為世界一流的灣區(qū)CBD。

圖表1-3 總平面布局示意

良好的創(chuàng)新生態(tài)是肥沃土壤。近年來，南山區(qū)整合優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新生態(tài)之“環(huán)”，形成“原始創(chuàng)新—技術(shù)創(chuàng)新—產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”創(chuàng)新層級鏈和“自主創(chuàng)新—協(xié)同創(chuàng)新—開放創(chuàng)新”創(chuàng)新形態(tài)鏈，不斷構(gòu)筑創(chuàng)新發(fā)展高地。

圖表1-4 空間效果示意圖

依據(jù)《深圳南山區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《深圳南山區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》的指導精神，深圳市南山區(qū)政府提出了打造“大沙河創(chuàng)新走廊”的規(guī)劃，該規(guī)劃為項目地塊升級改造提供了早期指引。

項目位于南山區(qū)，處于規(guī)劃“大沙河創(chuàng)新走廊”“三核兩帶”的產(chǎn)業(yè)布局中深圳灣園區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展核。該片區(qū)以深圳灣高新區(qū)為依托，以互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導，持續(xù)引進國家級創(chuàng)新機構(gòu)和海外一流創(chuàng)新機構(gòu)，匯聚高端創(chuàng)新人才，構(gòu)筑戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展核。

本項目所述互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)將開展技術(shù)與標準研發(fā)平臺建設，實施科技攻關(guān)與應用創(chuàng)新計劃，重點突破移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和電子商務應用的核心技術(shù)。大力發(fā)展移動電子商務、移動多媒體、移動電子政務等移動互聯(lián)網(wǎng)重點領(lǐng)域，不斷拓展互聯(lián)網(wǎng)新興應用領(lǐng)域。構(gòu)建電子商務支撐平臺，積極推進電子商務應用。突出發(fā)展即時通訊、數(shù)字音樂、動漫游戲、網(wǎng)絡資訊、網(wǎng)絡廣告和網(wǎng)絡下載等互聯(lián)網(wǎng)應用服務。

報告研究認為，項目現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)層級低、物質(zhì)空間環(huán)境較差，符合城市更新管理辦法關(guān)于拆除重建的條件;同時，結(jié)合深圳灣高新園區(qū)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃，依托“大沙河創(chuàng)新走廊”規(guī)劃對片區(qū)產(chǎn)業(yè)的帶動效應，項目大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，有效推進互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的聚集，加快“大沙河創(chuàng)新走廊”的發(fā)展，是項目改造升級產(chǎn)業(yè)定位的合理方向。

2 項目建設的必要性

2.1 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級

通過城市更新和產(chǎn)業(yè)升級，依托大沙河創(chuàng)新走廊的支持，推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高新技術(shù)發(fā)展;在深圳“四個難以為繼”的大背景下，進行產(chǎn)業(yè)升級、發(fā)展成為高附加值產(chǎn)業(yè)才是企業(yè)發(fā)展的出路。

2.2 提升空間環(huán)境，塑造良好的城市形象

通過對項目的改造，改善空間環(huán)境，完善城市功能，增強產(chǎn)業(yè)空間承載力，提升區(qū)域競爭力，加快區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

通過高規(guī)格的規(guī)劃和建設、推進區(qū)域城市、產(chǎn)業(yè)及配套功能的完善;通過城市更新優(yōu)化城市空間環(huán)境，提高土地集約利用和低碳生態(tài)發(fā)展，推進“大沙河創(chuàng)新走廊”建設，發(fā)揮輻射示范作用，以點帶面，推動南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

2.3 完善配套設施，提供良好的產(chǎn)業(yè)服務平臺

通過對地塊生產(chǎn)型配套(圍繞項目產(chǎn)業(yè)方向，發(fā)展企業(yè)辦公、技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)業(yè)孵化)的完善，為科技企業(yè)發(fā)展、科技人才創(chuàng)業(yè)提供完善的服務。

3 項目建設的可行性

3.1 地方政策大力扶持支撐項目可行

1、深圳市通過改革創(chuàng)新促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

牢固樹立創(chuàng)新發(fā)展、深圳質(zhì)量的理念，更加突出規(guī)劃統(tǒng)籌，推進空間規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有機銜接，實現(xiàn)城市空間布局和功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化;更加突出有扶有控、有保有壓，以結(jié)構(gòu)性、差別化的土地供給，引導空間資源向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重點方向、重點領(lǐng)域、重點行業(yè)和重點企業(yè)配置，限制、淘汰落后產(chǎn)能;更加突出節(jié)約集約，加大土地利用強度，促進優(yōu) 質(zhì)要素資源向產(chǎn)業(yè)基地和園區(qū)集聚，提高空間資源綜合利用效益; 更加突出改革創(chuàng)新，著力在土地整備、二次開發(fā)利用、產(chǎn)業(yè)用地用房供給等方面取得新突破，釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以更少的空間資源消耗支撐更長時期、更高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、深圳加快實施城市更新

2009 年 11 月，《深圳市城市更新辦法》出臺，目標是進一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約和集約利用，促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。辦法規(guī)定了綜合整治、功能改變和拆除重建等三類具體措施，為城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了政策依據(jù)。

2012 年 1 月，《深圳市城市更新辦法實施細則》出臺，以推進實施《深圳市城市更新辦法》，規(guī)劃城市更新活動，建立規(guī)范、有序的城市更新長效機制。

2012 年 8 月，市政府召開了第五屆六十三次常務會議，審議并原則通過《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，措施中在加快城市更新歷史用地處置、完善城市更新地價政策、強化城市更新實施管理等方面提出了一系列具體措施。

2015 年 8 月，深圳市規(guī)土委發(fā)布《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》，明確了城市更新單元規(guī)劃的審批職能分工，旨在規(guī)范流程、提高效率。

2016 年 11 月，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，提出了“優(yōu)化更新結(jié)構(gòu)、提倡有機更新、加大配套及保障性住房供應”的理念。

2017 年 1 月，《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》強調(diào)：大幅提高城市更新項目的人才住房、保障性住房配建比例，鼓勵軌道站點周邊、符合條件的現(xiàn)狀舊工業(yè)區(qū)調(diào)整規(guī)劃功能用于建設人才住房、保障性住房。

本項目的建設是貫徹落實深圳市城市更新政策的重要表現(xiàn)。項目發(fā)展具備一定的制度支撐，面臨良好的政策環(huán)境。

3、深圳市制定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級目標

當前，深圳正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的關(guān)鍵時期，進一步創(chuàng)新土地利用方式，挖掘土地資源潛力，優(yōu)化空間資源配置。保障重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求，是推進土地管理制度改革，提升土地節(jié)約集約利用水平的內(nèi)在要求;是加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建以“高新軟優(yōu)”為特征的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的迫切需要;是增強城市發(fā)展后勁，加快建設現(xiàn)代化國際化先進城市的必然選擇，對打造科學發(fā)展的“深圳質(zhì)量”，努力實現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)定增長、可持續(xù)的全面發(fā)展，具有重大意義。

本項目片區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，提升土地利用價值，符合整個深圳發(fā)展戰(zhàn)略，面臨良好地發(fā)展機遇。

3.2 經(jīng)濟效益顯著支撐項目可行

項目建設將為深圳市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造就業(yè)機會、增加財政稅收、活躍帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮積極作用。項目總建筑面積約 3.53 萬平方米，均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，除了產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)引入，如香港麗達集團有限公司等，以及產(chǎn)業(yè)配套電子商務平臺，將引進中小民營企業(yè) 100 多家，將形成研發(fā)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和中小民營科技企業(yè)集群。

經(jīng)預測，項目全部建成運營后，將聚集 100 多家中小型企業(yè)、3 家以上總部企業(yè)，創(chuàng)造 2 萬個就業(yè)崗位，實現(xiàn)園區(qū)營業(yè)收入 25 億元/年，總稅收貢獻 1.2 億元/年，成為南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新高地，進一步鞏固和加強深圳市在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)先位置，加強深港青年創(chuàng)新合作。

3.3 承辦單位自身實力強勁支撐項目可行

公司成立于 1993 年，是致力于無線電監(jiān)測與管理軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成及提供最終技術(shù)解決方案的國家級高新技術(shù)企業(yè)。公司擁有員工近 200 人，其中工程技術(shù)人員占70%，碩士學歷以上人員超過 10%，擁有多名享受國務院特殊津貼專家顧問。

憑借強大的技術(shù)實力，嶸興公司自主開發(fā)了無線電智能管理操作系統(tǒng)(簡稱RIM)、無線電監(jiān)測測向系統(tǒng)、無線電監(jiān)測聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、無線電頻率臺站系統(tǒng)、無線電監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析系統(tǒng)、電磁兼容分析系統(tǒng)、無線電管理信息綜合平臺系統(tǒng)和數(shù)字化寬帶監(jiān)測系統(tǒng)及新一代小型無線電監(jiān)測定位站等硬件產(chǎn)品，最大程度滿足了行業(yè)內(nèi)無線電管理業(yè)務的需求，引領(lǐng)了無線電監(jiān)測事業(yè)的走向。