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廊坊市三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)-海尚苑西區(qū)住宅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 三湘印象    2023-05-05

（一）項(xiàng)目背景

1、融資端政策持續(xù)落地，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資

2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房住不炒的定位，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生。2022 年 12月 15 日至 16 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中再次提出要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、穩(wěn)民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求。

期間內(nèi)，國(guó)家密集出臺(tái)相關(guān)政策支持行業(yè)健康發(fā)展：2022 年 11 月 8 日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；2022 年 11 月21 日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款投放等要求；2022 年 11 月 28 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)就資本支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)上恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

綜上，國(guó)家積極引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和預(yù)期提供有力保障。

2、房地產(chǎn)行業(yè)短期基本面承壓

受銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理、土地“兩集中”等方面的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)短期基本面仍然承壓。一方面，2022 年度，我國(guó)房地產(chǎn)投資共計(jì)132,895.41 億元，同比下降 10.00%，其中 2022 年四季度全國(guó)房地產(chǎn)投資29,336.87 億元，同比下降 16.26%，均低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資整體增速，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用有所弱化。另一方面，2022 年度，全國(guó)購(gòu)置土地面積 10,052.07 萬(wàn)平方米，同比下降 53.40%；2022 年度，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和房屋銷(xiāo)售面積分別為 120,587.07 萬(wàn)平方米和 135,836.89 萬(wàn)平方米，同比下降 39.40%和 24.30%。短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)承受較大發(fā)展壓力。

3、房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展空間較大

自 2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸居住屬性，居民的居住需求成為支撐我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，而城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入都將影響居民的居住需求，進(jìn)而影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。根據(jù)《2022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，在城鎮(zhèn)化率方面，截至 2022 年末，全國(guó)人口 14.12 億人，其中我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口 9.21 億人，常住人口城鎮(zhèn)化率為 65.22%，根據(jù)《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030 年）》預(yù)測(cè)，到 2030 年，常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 70%；在經(jīng)

濟(jì)發(fā)展水平方面，2012 年至 2022 年，我國(guó)人均 GDP 從 39,771 元提高到了85,698 元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為 7.98%；在人均可支配收入方面，2012 年至 2022年，我國(guó)居民人均可支配收入從 16,510 元提高到了 36,883 元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.37%。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷增加和我國(guó)人均 GDP 以及可支配收入的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在中長(zhǎng)期仍有較大發(fā)展空間。

（二）海尚苑住宅項(xiàng)目市場(chǎng)前景

燕郊經(jīng)過(guò)多年發(fā)展目前已具備形成北京衛(wèi)星城的格局，承載北京市外溢人口居住需求。本次海尚苑住宅項(xiàng)目位于燕郊北部新城，地處環(huán)京東部最適宜工作和生活的區(qū)域之一，距離順義區(qū)直線距離 3 公里，距離天安門(mén)直線距離 40 公里。項(xiàng)目配套了 3 萬(wàn)平方米商業(yè)中心，周邊享有綠地資源、教育資源、醫(yī)療資源。同時(shí)，該項(xiàng)目在 2022 年連續(xù)迎來(lái)政策利好，一方面北京軌道交通 22 號(hào)線（平谷線）全線獲批，海尚苑住宅項(xiàng)目緊鄰 22 號(hào)線高樓站，交通優(yōu)勢(shì)明顯；另預(yù)計(jì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

本項(xiàng)目占地 26 萬(wàn)平方米，站位北京外溢區(qū)，傳承公司“海尚系列”經(jīng)典，堅(jiān)持綠色低碳科技地產(chǎn)發(fā)展之路，全面推廣新技術(shù)、新材料運(yùn)用，充分發(fā)揮“節(jié)能社區(qū)”“環(huán)保社區(qū)”“和諧社區(qū)”的三湘品牌特色，運(yùn)用七大綠色科技系統(tǒng)，五大智能科技，發(fā)揮品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)環(huán)京市場(chǎng)，再造區(qū)域標(biāo)桿。目前燕郊已經(jīng)成為河北省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的代表性區(qū)域，產(chǎn)業(yè)升級(jí)將使得產(chǎn)業(yè)人口快速導(dǎo)入，使新城人口功能結(jié)構(gòu)更為豐富，為本項(xiàng)目帶來(lái)了較大的市場(chǎng)潛力。

海尚系列是公司核心品牌之一，海尚苑住宅項(xiàng)目是公司“立足長(zhǎng)三角，布局京津冀”發(fā)展戰(zhàn)略的落地項(xiàng)目，也是公司品牌在北方市場(chǎng)立足的示范性項(xiàng)目，項(xiàng)目的順利實(shí)施對(duì)于提升公司在北方市場(chǎng)的知名度、后續(xù)業(yè)務(wù)開(kāi)展以及增厚公司利潤(rùn)水平均具有重要意義。該項(xiàng)目目前已處于建設(shè)階段，通過(guò)募集資金對(duì)海尚苑住宅項(xiàng)目的支持，能夠緩解公司資金壓力，推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施，推動(dòng)公司“保交樓、穩(wěn)民生”的重要工程的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

（三）項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)

項(xiàng)目名稱(chēng)：海尚苑西區(qū)住宅項(xiàng)目

項(xiàng)目投資總額：104,176.63 萬(wàn)元

項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2024 年 5 月

實(shí)施主體：控股子公司三河市湘德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，公司持股占比50.49%，其他非關(guān)聯(lián)股東持股占比 49.51%，本次向特定對(duì)象發(fā)行的募集資金到位后，公司將以增資或借款形式投入實(shí)施主體

地理位置：河北省廊坊市三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃燕高北路西側(cè)、YJ2011-015 號(hào)地南側(cè)

2、項(xiàng)目基本情況

本項(xiàng)目總占地面積 51,247 平方米，土地用途為城鎮(zhèn)居住用地，總建筑面積146,411.81 平方米，總戶數(shù) 864 戶，產(chǎn)品有住宅、配套服務(wù)設(shè)施等多種規(guī)劃形態(tài)，項(xiàng)目整體容積率為 2.0，建筑密度 14.48%，綠化率達(dá) 35%。

3、資格文件取得情況

4、投資估算及籌資方式

工程費(fèi)用 82,287.97萬(wàn)元，土地費(fèi)用 14,727.26萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 4,547.11萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 2,614.28萬(wàn)元，投資總額 104,176.63萬(wàn)元。

截至 2022 年 11 月 30 日，本項(xiàng)目已投入 46,091.79 萬(wàn)元，主要用于土地費(fèi)用及工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目擬使用 42,000.00 萬(wàn)元募集資金，全部用于該項(xiàng)目剩余工程費(fèi)用支出。

5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。具體指標(biāo)如下表所示：

銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 203,083.11萬(wàn)元，凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 40,816.69萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%） 20.10%。

6、項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)和進(jìn)展情況

本項(xiàng)目已于 2020 年 8 月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)竣工日期為 2024 年 5月。

此報(bào)告為正式報(bào)告摘取部分。需編制政府立項(xiàng)、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報(bào)告咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。