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杭州環(huán)北專業(yè)市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 麗尚國潮    2023-06-30

（一）項(xiàng)目實(shí)施背景

1、國家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策推動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展

黨的二十大報(bào)告指出，要加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局；把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來，增強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動(dòng)力和可靠性；著力擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。2022 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。

2022 年 12 月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》，國家發(fā)改委印發(fā)《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》，提出促進(jìn)消費(fèi)投資，內(nèi)需規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破；全面促進(jìn)消費(fèi)，加快消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)，著力滿足個(gè)性化、多樣化、高品質(zhì)消費(fèi)需求；持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)，提高吃穿等基本消費(fèi)品質(zhì)，更好滿足中高端消費(fèi)品消費(fèi)需求；加快培育新型消費(fèi)，支持線上線下商品消費(fèi)融合發(fā)展。

2023 年以來，商務(wù)部圍繞“改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，營造消費(fèi)氛圍，提振消費(fèi)信心”及早謀劃，把 2023 年定位為“消費(fèi)提振年”，以此為主線，統(tǒng)籌開展全國性消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)，通過省市聯(lián)動(dòng)、各地區(qū)互動(dòng)、各相關(guān)協(xié)會(huì)積極配合，興商聚市，形成一波接一波的消費(fèi)熱潮。

綜上，隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的深入實(shí)施，擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策措施持續(xù)發(fā)力，國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2、2023 年以來國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)加快恢復(fù)，紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)、百貨零售行業(yè)持續(xù)復(fù)蘇

根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，2023 年以來國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)加快恢復(fù)，2023 年一季度最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 66.6%，重新成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一拉動(dòng)力。

根據(jù)中國紡織工業(yè)聯(lián)合會(huì)流通分會(huì) 2022 年、2023 年一季度《紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行分析》，2022 年全國萬平米以上 854 家紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)總成交額為2.13 萬億元，同比下降 8.54%，其中重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 44 家紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)總成交額為 1.39 萬億元，同比下降 5.05%；2023 年一季度，紡織服裝流通領(lǐng)域呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 44 家紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)總成交額為 3,698.62 億元，同比增長(zhǎng) 22.8%；未來紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)數(shù)量減少、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、水平提升的運(yùn)行特點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)資源將進(jìn)一步向重點(diǎn)商圈、重點(diǎn)市場(chǎng)集聚，不斷提升專業(yè)市場(chǎng)集約化發(fā)展水平。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 43.97 萬億元，同比下降 0.2%，其中限額以上百貨店零售額同比下降 9.3%；2023 年 1-5 月社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 18.76 萬億元，同比增長(zhǎng) 9.3%，其中限額以上百貨店零售額同比增長(zhǎng)11.4%。根據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會(huì)《2022-2023 年中國百貨零售業(yè)發(fā)展報(bào)告》，百貨零售業(yè)樣本企業(yè)中 85.7%的受訪企業(yè)預(yù)計(jì) 2023 年銷售額有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，75%的受訪企業(yè)認(rèn)為未來 1-3 年應(yīng)著力提升顧客體驗(yàn)；百貨零售企業(yè)通過調(diào)改升級(jí)，百貨商店打造符合年輕化、潮流化的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容，有助提升客流與銷售。

綜上，2023 年以來國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)加快恢復(fù)，隨著國內(nèi)消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放，疊加相關(guān)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策支持和活動(dòng)促進(jìn)，紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)、百貨零售行業(yè)將有望持續(xù)復(fù)蘇并保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

3、數(shù)字化轉(zhuǎn)型是順應(yīng)國家戰(zhàn)略和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的必然選擇

2022 年 12 月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》，支持線上線下商品消費(fèi)融合發(fā)展，加快傳統(tǒng)線下業(yè)態(tài)數(shù)字化改造和轉(zhuǎn)型升級(jí)。2023 年 2 月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《數(shù)字中國建設(shè)整體布局規(guī)劃》，提出全面提升數(shù)字中國建設(shè)的整體性、系統(tǒng)性、協(xié)同性，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，以數(shù)字化驅(qū)動(dòng)生產(chǎn)生活和治理方式變革；普及數(shù)字生活智能化，打造智慧便民生活圈、新型數(shù)字消費(fèi)業(yè)態(tài)、面向未來的智能化沉浸式服務(wù)體驗(yàn)。

根據(jù)中國紡織工業(yè)聯(lián)合會(huì)流通分會(huì)《2022 年紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行分析》，近年來紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)行業(yè)不斷強(qiáng)化新平臺(tái)、新模式、新業(yè)態(tài)的探索和應(yīng)用，呈現(xiàn)“線上線下融合化、供應(yīng)鏈協(xié)同化和內(nèi)外貿(mào)一體化”的趨勢(shì)。

根據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會(huì)《2022-2023 年中國百貨零售業(yè)發(fā)展報(bào)告》，近年來百貨零售業(yè)行業(yè)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型和加速全渠道融合，各種應(yīng)用模式、各類數(shù)字化產(chǎn)品和工具層出不窮，不斷壯大數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，數(shù)字化應(yīng)用和運(yùn)營能力日益增強(qiáng)，并通過對(duì)前臺(tái)和中后臺(tái)的數(shù)字化建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)線上線下一體化，驅(qū)動(dòng)全渠道精細(xì)化運(yùn)營。

4、國家出臺(tái)政策鼓勵(lì)發(fā)展智能倉儲(chǔ)，電商產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提升云倉服務(wù)需求

（1）國家出臺(tái)政策鼓勵(lì)發(fā)展智能倉儲(chǔ)

2022 年 5 月，國務(wù)院印發(fā)《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，鼓勵(lì)物流資源共享，整合分散的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送能力，發(fā)展共建船隊(duì)車隊(duì)、共享倉儲(chǔ)、共同配送、統(tǒng)倉統(tǒng)配等組織模式，提高資源利用效率；加快高端標(biāo)準(zhǔn)倉庫、智慧立體倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)；推進(jìn)物流智慧化改造，深度應(yīng)用 5G、北斗、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，分類推動(dòng)物流基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)，加快物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展智慧物流樞紐、智慧物流園區(qū)、智慧倉儲(chǔ)物流基地、智慧港口、數(shù)字倉庫等新型物流基礎(chǔ)設(shè)施；完善現(xiàn)代物流服務(wù)體系，加快運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、流通加工、包裝、裝卸等領(lǐng)域數(shù)字化改造、智慧化升級(jí)和服務(wù)創(chuàng)新。

2022 年 8 月農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)《農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)數(shù)字化建設(shè)指南》，提出引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品流通數(shù)字轉(zhuǎn)型，加快建設(shè)產(chǎn)地云倉，完善集物流管理系統(tǒng)、自動(dòng)化技術(shù)、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)于一體的智能倉儲(chǔ)體系，推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)店、倉儲(chǔ)、分裝、運(yùn)輸、配送等各環(huán)節(jié)數(shù)字化管理。

根據(jù)思瀚產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，近年來中國智能倉儲(chǔ)市場(chǎng)化程度不斷加快，市場(chǎng)規(guī)模由 2018 年的約 800 億元增長(zhǎng)至 2022 年的 1,450 億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)16.03%；預(yù)測(cè) 2028 年其市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)至 3,400 億元，2022-2028 年年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 15.26%，未來中國智能倉儲(chǔ)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（2）電商產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提升云倉服務(wù)需求

近年來，我國電子商務(wù)行業(yè)井噴式發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額由 2018 年的 7.02 萬億元增加至 2022 年 11.96 萬億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 14.25%；實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由 2018 年的18.43%上升至 27.21%。根據(jù)網(wǎng)經(jīng)社《2022 年度中國直播電商市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告》，2022 年中國直播電商交易規(guī)模達(dá) 3.5 萬億元，同比增長(zhǎng) 48.21%。

以電子商務(wù)尤其是直播電商等為代表的新業(yè)態(tài)及消費(fèi)類物流需求保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)的消費(fèi)需求形式從“少品種、大批量、少批次、長(zhǎng)周期”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嗥贩N、小批量、多批次、短周期”。云倉模式利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)以及現(xiàn)代管理方式，通過預(yù)測(cè)銷售和提前將庫存布局到離消費(fèi)者最近的倉庫，縮短配送時(shí)間；利用強(qiáng)大、高效的倉庫間的干線運(yùn)輸體系，縮短從生產(chǎn)商到倉庫的運(yùn)輸時(shí)間；

通過信息系統(tǒng)強(qiáng)大的訂單選倉能力和干線快速的調(diào)撥能力，使各分倉的庫存實(shí)現(xiàn)共享，從而降低整個(gè)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)中的庫存量，提高企業(yè)資金利用效率。因此，電商企業(yè)可以通過按需購買倉儲(chǔ)物流服務(wù)，有助于縮短配送和運(yùn)輸時(shí)間，提高物流效率和資金利用效率，有效降低倉儲(chǔ)物流成本，使得市場(chǎng)對(duì)云倉服務(wù)的需求不斷提升。

二、項(xiàng)目概況

杭州環(huán)北專業(yè)市場(chǎng)位于杭州鳳起路黃金商圈核心區(qū)，主要經(jīng)營時(shí)尚女裝、品牌男裝及絲綢產(chǎn)品，是杭州市大型的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。本項(xiàng)目擬投資 8,140.00萬元，對(duì)杭州環(huán)北專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行改造升級(jí)，包括對(duì)其負(fù)一層至五層的公共區(qū)域和外立面進(jìn)行裝修改造，更換部分空調(diào)設(shè)備等。

項(xiàng)目建設(shè)完成后，將改善市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境和軟硬件設(shè)施，提升市場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)，提升市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，從而提升市場(chǎng)運(yùn)營質(zhì)量，改善市場(chǎng)經(jīng)營效益。

三、項(xiàng)目實(shí)施的必要性

1、緊抓紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇的有利契機(jī)，促進(jìn)公司專業(yè)市場(chǎng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)

2023 年以來，國內(nèi)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國紡織工業(yè)聯(lián)合會(huì)流通分會(huì) 2022 年、2023 年一季度《紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行分析》，2022 年全國萬平米以上 854 家紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)總成交額為 2.13 萬億元，同比下降 8.54%，其中重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 44 家紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)總成交額為 1.39 萬億元，同比下降 5.05%；2023 年一季度，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 44 家紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)總成交額為 3,698.62 億元，同比增長(zhǎng) 22.8%；未來紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)數(shù)量減少、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、水平提升的運(yùn)行特點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)資源將進(jìn)一步向重點(diǎn)商圈、重點(diǎn)市場(chǎng)集聚，不斷提升專業(yè)市場(chǎng)集約化發(fā)展水平。

通過本次項(xiàng)目的實(shí)施，公司緊抓紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇的有利契機(jī)，對(duì)公司專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行改造升級(jí)，可以有效改善整體購物環(huán)境和市場(chǎng)形象，提升市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)公司專業(yè)市場(chǎng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

2、進(jìn)一步提升市場(chǎng)形象和服務(wù)品質(zhì)，提高市場(chǎng)出租率，增加經(jīng)營效益

公司專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營年限較長(zhǎng)，公共區(qū)域空間布局不合理、裝修陳舊破損、相關(guān)設(shè)施設(shè)備老化、設(shè)計(jì)不符合業(yè)務(wù)發(fā)展需求等問題日益顯現(xiàn)，對(duì)商家和消費(fèi)者的吸引力逐步減弱。

本項(xiàng)目擬對(duì)以下方面進(jìn)行改造升級(jí)：

①通過對(duì)公共區(qū)域重新設(shè)計(jì)改造，注入潮流商業(yè)裝飾元素，使市場(chǎng)氛圍更時(shí)尚，改善經(jīng)營環(huán)境，增強(qiáng)市場(chǎng)的品牌附加值；在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下，通過合理增設(shè)商鋪來提高空間利用率、增加租金收入；優(yōu)化市場(chǎng)動(dòng)線布局，增強(qiáng)商鋪引流，縮小商鋪間的坪效差距，實(shí)現(xiàn)樓層整體的均衡性發(fā)展。

②通過使用節(jié)能環(huán)保材料對(duì)外立面更新改造，可以增強(qiáng)保溫性能，提升空調(diào)的運(yùn)行效率，降低能耗；提升外立面安全性，消除安全隱患；提升建筑外立面整體的質(zhì)感，滿足專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于時(shí)尚元素的需求，進(jìn)一步提高市場(chǎng)整體形象。

③更換部分老舊設(shè)備，增強(qiáng)消費(fèi)舒適性和體驗(yàn)感，降低維保成本，提升市場(chǎng)整體的物業(yè)服務(wù)響應(yīng)能力，有效提高服務(wù)質(zhì)量。

綜上，通過本次募投項(xiàng)目的實(shí)施，將進(jìn)一步提升市場(chǎng)形象和服務(wù)品質(zhì)，有助于提高專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營質(zhì)量，增加公司經(jīng)營效益。

四、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

1、國家及地方產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)專業(yè)市場(chǎng)做大做強(qiáng)

2021 年 5 月，國家商務(wù)部等七部門印發(fā)《商品市場(chǎng)優(yōu)化升級(jí)專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025）》，提出將商品市場(chǎng)打造成為商品流通的重要平臺(tái)、擴(kuò)大內(nèi)需的重要載體、優(yōu)化供給的重要引擎，基本建成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、服務(wù)新發(fā)展格局的現(xiàn)代商品市場(chǎng)體系；到 2025 年，培育一批商品經(jīng)營特色突出、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈服務(wù)功能強(qiáng)大、線上線下融合發(fā)展的全國商品市場(chǎng)示范基地，產(chǎn)銷銜接機(jī)制更加穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)輻射帶動(dòng)作用更加顯著，商品流通效率有效提升。

2021 年 6 月，浙江省商務(wù)廳、浙江省市場(chǎng)監(jiān)督管理局印發(fā)《浙江省商品市場(chǎng)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出堅(jiān)持分類施策、梯次培育、分級(jí)監(jiān)管，集中精力抓好大型綜合性市場(chǎng)、產(chǎn)地型龍頭市場(chǎng)和銷地型批發(fā)市場(chǎng)等戰(zhàn)略樞紐型市場(chǎng)的創(chuàng)新和提升，形成以點(diǎn)帶面，以優(yōu)促劣，整體共進(jìn)的發(fā)展格局；堅(jiān)持迭代升級(jí)、綜合集成，持續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)硬件建設(shè)，完善綜合配套功能，提升服務(wù)能力。

通過本次項(xiàng)目的實(shí)施，有助于公司專業(yè)市場(chǎng)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)，符合國家及地方產(chǎn)業(yè)政策。

2、公司豐富的市場(chǎng)管理和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障

公司深耕專業(yè)市場(chǎng)管理行業(yè)，管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的運(yùn)營能力，已將杭州環(huán)北專業(yè)市場(chǎng)打造成為立足杭城、面向華東、輻射全國的專業(yè)服裝采批市場(chǎng)，客戶主要分布在浙江、河南、安徽、江蘇、山東、河北、湖南等地區(qū)，覆蓋國內(nèi)知名二級(jí)服裝批發(fā)市場(chǎng)及周邊省份的大量采批客戶，并與全國幾十家市場(chǎng)、商超、連鎖、線上平臺(tái)等保持了密切的合作關(guān)系；已將南京環(huán)北專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為集服裝百貨批發(fā)零售為一體的服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有眾多的省級(jí)代理服裝品牌，輻射至周邊 3 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。公司專業(yè)市場(chǎng)已在行業(yè)內(nèi)積累較強(qiáng)的品牌影響力、優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的客戶資源基礎(chǔ)。

公司已成功對(duì)杭州環(huán)北專業(yè)市場(chǎng)部分樓層實(shí)施改造升級(jí)。公司結(jié)合豐富的市場(chǎng)管理和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，已制定本次改造升級(jí)實(shí)施計(jì)劃，擬在 3 年之內(nèi)以分批、分層、局部進(jìn)行的方式，以不影響正常營業(yè)的原則逐步完成整個(gè)項(xiàng)目的改造升級(jí)工作。

五、項(xiàng)目投資概算

本項(xiàng)目總投資為 8,140.00 萬元

六、項(xiàng)目實(shí)施主體

本項(xiàng)目的實(shí)施主體為全資子公司杭州環(huán)北絲綢服裝城有限公司。

七、項(xiàng)目建設(shè)周期

本項(xiàng)目建設(shè)周期為 3 年。

八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

本項(xiàng)目不產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)完成后，將改善市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境和軟硬件設(shè)施，提升市場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)，改善市場(chǎng)形象，提升消費(fèi)者的購物體驗(yàn)，提升市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并對(duì)商戶的經(jīng)營以及市場(chǎng)的招商產(chǎn)生積極影響。

九、項(xiàng)目審批及備案情況

本項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)正在辦理中。