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蘭州亞歐商廈改造升級項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 麗尚國潮    2023-06-30

（1）項目概況

蘭州亞歐商廈地處蘭州核心商圈，是集百貨零售、餐飲娛樂、酒店休閑于一體的多業(yè)態(tài)綜合性商場，經(jīng)營精品超市、中高端名品百貨、時尚特色的輕餐飲和商務(wù)旅游酒店。

本項目擬投資 16,576.54 萬元，對亞歐商廈進行改造升級，包括對 B1 層超市、1-8 層商場、9-10 層酒店以及外立面進行裝修改造，更換部分電梯設(shè)備及采購安裝戶外 LED 屏等。本項目將根據(jù)百貨零售行業(yè)發(fā)展新趨勢，定位打造精致品質(zhì)的全客層商業(yè)中心，升級提檔與周邊商業(yè)形成錯位經(jīng)營，滿足消費者的時尚生活及社交需求；提升各業(yè)態(tài)品類的豐富度及品質(zhì)，提升品牌等級陣營；增強消費體驗，提升服務(wù)品質(zhì)和經(jīng)營效益，增強市場競爭力。

（2）項目實施的必要性

1）國內(nèi)消費市場加快恢復(fù)，百貨零售企業(yè)通過調(diào)改升級撬動消費

2023 年以來國內(nèi)消費市場加快恢復(fù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022 年社會消費品零售總額為 43.97 萬億元，同比下降 0.2%，其中限額以上百貨店零售額同比下降 9.3%；2023 年 1-5 月社會消費品零售總額為 18.76 萬億元，同比增長 9.3%，其中限額以上百貨店零售額同比增長 11.4%。

近年來，越來越多百貨零售企業(yè)主動迎合時代變化，結(jié)合自身的特點和優(yōu)勢，進行了不同程度、由內(nèi)至外的調(diào)改升級，涉及門店的裝修設(shè)計、商品組合、服務(wù)以及商場定位，以此撬動消費。百貨零售企業(yè)通過調(diào)改升級，改善購物環(huán)境，打造沉浸式、互動式、體驗式的消費場景；調(diào)整品牌組合，借助新店、首店拓寬消費客群；打造符合年輕化、潮流化的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容，提升客流與銷售。

隨著國內(nèi)消費市場的加快恢復(fù)，越來越多的消費者回歸實體店鋪，為了抓住線下回流商機，順應(yīng)百貨零售行業(yè)發(fā)展新趨勢，公司擬對亞歐商廈進行改造升級，以時尚品質(zhì)、潮流活力、自然休閑三個板塊打造本地精致化、年輕化、都市性品質(zhì)商業(yè)，改善消費體驗，豐富業(yè)態(tài)品類，增強市場競爭力。

2）更新老舊設(shè)施設(shè)備，引進更多優(yōu)質(zhì)品牌，升級整體形象和消費體驗，提升經(jīng)營效益

亞歐商廈經(jīng)營年限較長，其中 B1 層超市裝修風(fēng)格、設(shè)施設(shè)備逐步陳舊老化，曾經(jīng)優(yōu)越的購物環(huán)境及消費者體驗感逐漸消退；1-8 層商場物業(yè)條件與競爭店差距日益加大，新品牌招商難度加大、現(xiàn)有品牌店面存在級別下降可能，原有動線的設(shè)計已不能滿足以精致家庭消費者為主的購物習(xí)慣，部分老舊設(shè)施設(shè)備維保費用不斷增加；9-10 層酒店隨著設(shè)施日益陳舊老化，維保成本較高，競爭優(yōu)勢逐漸減弱，復(fù)住率呈下降趨勢；外立面幕墻陳舊老化，辨識度和吸引力逐漸降低。

本項目擬對以下方面進行改造升級：

①B1 層超市：綜合多年經(jīng)營沉淀和品牌積累、本土消費者需求等多方面因素考慮，通過家庭廚房、海鮮世界、預(yù)制菜、進口酒窖、多彩生活等場景化、生活化的經(jīng)營策略，重新定位品類劃分。

②1-8層商場：通過內(nèi)部的平面動線改造、垂直動線改造、各樓層互動空間改造，增設(shè)部分自動扶梯，改變原動線不足，同時增加優(yōu)質(zhì)鋪位，促進優(yōu)質(zhì)品牌引進，搭建精致生活品牌氛圍，提高消費者留店體驗時間，促進不同業(yè)態(tài)的相互引流，從而實現(xiàn)多業(yè)態(tài)消費相互轉(zhuǎn)化；替換部分老舊設(shè)施設(shè)備，擴充一層中庭場地，增加促銷活動空間，配合活動策劃為高樓層引流，增加時尚辨識度，有效促進銷售；

③9-10 層酒店：對酒店基礎(chǔ)設(shè)施、內(nèi)部裝修和空間利用進行改造和全面升級，提升服務(wù)品質(zhì)和入住體驗，有助于提高入住率和收益率；

④外立面：為了配合亞歐商廈整體經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，增加個性化辨識度，對外立面升級并增加亮化改造，通過矩陣式燈光、戶外 LED 大屏，為消費者帶來煥然一新的體驗，更好地彰顯在消費者心中的商業(yè)地位，提升亞歐商廈的整體形象。

綜上，通過本次募投項目的實施，亞歐商廈將更新老舊設(shè)施設(shè)備，引進更多優(yōu)質(zhì)品牌，有助于升級整體形象和消費體驗，提升公司經(jīng)營效益。

（3）項目實施的可行性

1）國家和甘肅省實施擴內(nèi)需促銷費政策和措施，刺激消費需求逐步釋放，為本項目的順利實施提供政策支持和市場保障

2022 年 12 月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》，國家發(fā)改委印發(fā)《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》，提出促進消費投資，內(nèi)需規(guī)模實現(xiàn)新突破；完善分配格局，內(nèi)需潛能不斷釋放；全面促進消費，加快消費提質(zhì)升級；持續(xù)提升傳統(tǒng)消費，提高吃穿等基本消費品質(zhì)，更好滿足中高端消費品消費需求；加快培育新型消費，支持線上線下商品消費融合發(fā)展。

2023 年 2 月，甘肅省政府印發(fā)《促進經(jīng)濟穩(wěn)中有進推動高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，推動消費擴容提質(zhì)升級，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，制定 2023年全省強商貿(mào)促消費擴內(nèi)需行動實施方案，組織開展“全國消費促進月”甘肅促銷行動等 10 大促銷活動，力爭“季季有主題、月月有活動、周周有場景”；推進城市商業(yè)體系建設(shè)，加快打造蘭州等 5 個區(qū)域（特色）消費中心城市。

綜上，國家和甘肅省陸續(xù)實施擴內(nèi)需促銷費政策和措施，刺激消費需求逐步釋放，為本項目的順利實施提供政策支持和市場保障。

2）公司豐富的商場管理和運營經(jīng)驗為本項目的順利實施提供保障

公司深耕百貨零售行業(yè)，管理和運營團隊具有豐富的商場管理運營經(jīng)驗和具有洞察力的戰(zhàn)略眼光，已將亞歐商廈打造成為集百貨零售、餐飲娛樂、酒店休閑于一體的多業(yè)態(tài)綜合性商場，經(jīng)營國際國內(nèi)高端美妝、服裝服飾、珠寶首飾等品類和中高端商務(wù)旅游酒店，并引進知名、網(wǎng)紅、輕奢餐飲品牌，在當?shù)負碛休^高的品牌知名度。

公司結(jié)合豐富的商場管理和運營經(jīng)驗，能夠準確把握行業(yè)發(fā)展趨勢和公司實際情況，制定清晰可行的發(fā)展戰(zhàn)略，將亞歐商廈定位為精致品質(zhì)全客層商業(yè)中心。公司能夠憑借精準的戰(zhàn)略研判，為商場裝修改造提供前瞻性的安排籌劃，保障商場裝修改造高效實施，分步驟、有計劃地實現(xiàn)商場升級。

（4）項目投資概算

本項目總投資為 16,576.54 萬元。

（5）項目實施主體

本項目的實施主體為全資子公司蘭州亞歐商廈有限責(zé)任公司。

（6）項目建設(shè)周期

本項目建設(shè)周期為 3 年。

（7）項目效益

本項目不產(chǎn)生直接經(jīng)濟效益，項目建設(shè)完成后，將改善商場經(jīng)營環(huán)境和軟硬件設(shè)施，提升商場服務(wù)品質(zhì)，改善商場形象，有利于引進更多知名品牌，提升消費者的購物體驗，提升商場綜合競爭力，并對商戶的經(jīng)營以及招商產(chǎn)生積極影響。

（8）項目審批及備案情況

本項目相關(guān)手續(xù)正在辦理中。