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長沙縣黃興鎮(zhèn)-海吉星農(nóng)產(chǎn)品市場二期繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 農(nóng)產(chǎn)品    2023-11-21

1、項(xiàng)目背景

（1）國家和政府政策支持農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在促進(jìn)產(chǎn)銷銜接和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)、保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給，以及引導(dǎo)生產(chǎn)資源市場化配置等方面的作用日顯突出。我國政府高度重視農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，將農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展和促進(jìn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的有效供給作為重要任務(wù)，列入近幾年的中央一號文件。

2023 年，中央一號文件《關(guān)于做好 2023 年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見》指出，抓緊抓好糧食和重要農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)保供，嚴(yán)格“菜籃子”市長負(fù)責(zé)制考核，發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易作用，深入實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口多元化戰(zhàn)略，做大做強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品加工流通業(yè)，完善農(nóng)產(chǎn)品流通骨干網(wǎng)絡(luò)，改造提升產(chǎn)地、集散地、銷地批發(fā)市場，布局建設(shè)一批城郊大倉基地，支持建設(shè)產(chǎn)地冷鏈集配中心，確保農(nóng)產(chǎn)品物流暢通。

國家不斷加大對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的政策支持，2022 年以來陸續(xù)出臺了《“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)規(guī)劃》《關(guān)于進(jìn)一步做好糧食和大豆等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)相關(guān)工作的通知》《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》《社會資本投資農(nóng)業(yè)農(nóng)村指引（2022 年）》《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》《“菜籃子”市長負(fù)責(zé)制考核辦法實(shí)施細(xì)則》《2023 年數(shù)字鄉(xiāng)村發(fā)展工作要點(diǎn)》《全國現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)規(guī)劃（2023—2030 年）》《中央財辦等部門關(guān)于推動農(nóng)村流通高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》等一系列支持行業(yè)發(fā)展的重要政策，鼓勵和支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場體系的建設(shè)和發(fā)展。

今后一個時期，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場行業(yè)仍將圍繞強(qiáng)化市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)冷鏈設(shè)施和物流配送系統(tǒng)建設(shè)，推動市場信息化建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全和食品安全監(jiān)管，推動農(nóng)產(chǎn)品全產(chǎn)業(yè)鏈條建設(shè)，補(bǔ)齊農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)短板，創(chuàng)新交易模式，加強(qiáng)產(chǎn)銷對接等方面持續(xù)提檔升級。

隨著國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，國家明確支持大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，鼓勵和引導(dǎo)龍頭企業(yè)參與農(nóng)產(chǎn)品流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)、農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)經(jīng)營、農(nóng)產(chǎn)品品牌培育打造，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（2）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場仍是我國農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善

我國土地資源稟賦和人口聚集方式?jīng)Q定傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以家庭為單位，規(guī)模小且分散，形成不了規(guī)模供給；下游超市、餐飲企業(yè)集中度低，消費(fèi)者需求多樣、分散，形成不了規(guī)模需求。因此，我國農(nóng)產(chǎn)品流通市場呈現(xiàn)“小生產(chǎn)、大流通、大市場”的特征，流通主體大多是個體商戶、個體運(yùn)輸戶和經(jīng)紀(jì)人，產(chǎn)品批量小，流動性大，缺乏規(guī)范和指導(dǎo)。由于農(nóng)產(chǎn)品品類齊全但標(biāo)準(zhǔn)化程度相對較低的特點(diǎn)，為滿足各地消費(fèi)者差異化的消費(fèi)需求，需要充分發(fā)揮線下農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場集散來自全國各地以及國外的農(nóng)副產(chǎn)品。

雖然在政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)需求變化、供需形勢等多重因素影響下，近年來農(nóng)產(chǎn)品流通多種新興業(yè)態(tài)涌現(xiàn)，但新興業(yè)態(tài)其貨物分散、物流成本高、范圍覆蓋小，并不足以完全替代線下的大型農(nóng)批市場。因此，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場在農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的集散功能短期不會發(fā)生改變，線下農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場仍是農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。

近年來，在農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、商務(wù)部、國家發(fā)展改革委等中央部委和地方政府的持續(xù)支持下，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場的信息收集發(fā)布系統(tǒng)、電子交易平臺系統(tǒng)、產(chǎn)后處理與儲藏保鮮、質(zhì)量安全檢測系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)、市場地面硬化、水電道路系統(tǒng)改造、交易廳棚改擴(kuò)建、客戶生活服務(wù)設(shè)施、管理信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，為批發(fā)交易市場實(shí)現(xiàn)保障供應(yīng)、穩(wěn)定價格、發(fā)布信息、形成價格、快速檢測等功能和提升交易效率提供了必要的支持。

（3）我國持續(xù)提升的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)需求帶動農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易持續(xù)增長，行業(yè)聚集效應(yīng)凸顯

隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提高、人均可支配收入的快速增長、人們生活水平的穩(wěn)步提升，對主要農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)也穩(wěn)步增長。2017 年至 2021 年我國主要農(nóng)產(chǎn)品人均消費(fèi)水平不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)增長空間巨大。

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場作為我國農(nóng)產(chǎn)品流通的重要環(huán)節(jié)，消費(fèi)需求的增加將拉動市場交易量和交易額，促使農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)《中國商品交易市場統(tǒng)計年鑒》和《中國貿(mào)易外經(jīng)統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國銷售額過億的大型農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場交易金額從 2017 年度的 18,365.68 億元增長至2021 年度的 20,228.13 億元，交易金額持續(xù)增長。

與此同時，隨著市政的發(fā)展和城市功能布局的調(diào)整和優(yōu)化，現(xiàn)有的很多農(nóng)批市場無論是服務(wù)功能、交易效率還是自身形象都與城市周邊環(huán)節(jié)的發(fā)展顯得格格不入，減少批發(fā)市場數(shù)量，擴(kuò)大單體市場規(guī)模，提升市場服務(wù)能級，調(diào)整優(yōu)化市場布局，提升市場形象，提升土地使用效率和集約化水平等成為很多城市的不二選擇。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國大型農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場數(shù)量從 2017 年度的 937 個減少至 2021 年度的 758 個，聚集效應(yīng)凸顯。在國內(nèi)一些特大型消費(fèi)城市也會像國外很多特大型城市一樣，大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場會長期保持較高的市場占有率和份額，仍然具有廣闊的發(fā)展空間。

（4）農(nóng)批市場須與城市和諧發(fā)展，外遷轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫

近年來，我國城市化進(jìn)程不斷加快、城市城區(qū)人口激增、城市框架不斷拉大，促使城市建設(shè)用地成倍增長，城市中心區(qū)域急速向外圍擴(kuò)展，市區(qū)傳統(tǒng)老舊農(nóng)批市場對城市發(fā)展的制約越來越凸顯，社會對傳統(tǒng)老舊農(nóng)批市場外遷的呼聲也越來

越高，傳統(tǒng)農(nóng)批市場外遷轉(zhuǎn)型升級已迫在眉睫。為使批發(fā)市場與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，許多城市將會對農(nóng)批市場進(jìn)行升級改造、異地搬遷，提升土地使用效率、擴(kuò)大單體市場規(guī)模、優(yōu)化市場功能布局、提升農(nóng)批市場服務(wù)城市的功能。優(yōu)化城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)點(diǎn)布局，改造升級農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，已成為國家與地方的發(fā)展規(guī)劃之一。

（5）農(nóng)批市場向著集交易、運(yùn)輸、配送、加工、儲藏等為一體的多功能方向發(fā)展

當(dāng)前大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場功能單一，僅提供交易功能，能夠具有集加工、保鮮、包裝、倉儲、配送于一體的綜合型批發(fā)市場數(shù)量較少，且場所存在臟亂差的問題一直是城市環(huán)境整治的重點(diǎn)。

在保鮮儲藏方面，傳統(tǒng)批發(fā)市場上進(jìn)行交易的農(nóng)產(chǎn)品多是以常溫物流、自然物流或是散裝的形式出現(xiàn)，農(nóng)產(chǎn)品從生產(chǎn)基地發(fā)出，多是農(nóng)產(chǎn)品采摘后的最初狀態(tài)。由于農(nóng)產(chǎn)品本身的生物特點(diǎn)，易腐易爛易變質(zhì)、含水量高、保鮮期短，如果不對其進(jìn)行低溫處理與保鮮，最后進(jìn)入消費(fèi)者餐桌的農(nóng)產(chǎn)品很難保證它的“鮮活”性。

在配送方面，通過數(shù)字化手段對客戶的配送需求量進(jìn)行統(tǒng)計，對那些產(chǎn)品需求量小、種類多、配送地點(diǎn)接近的客戶，采取集中配送、共同配送的方式，提高車輛的裝載運(yùn)輸效率，節(jié)約物流成本、提高配送效率，同時充分節(jié)省物流的處理空間和人員，緩解批發(fā)市場物流配送設(shè)施有限的困境，減少批發(fā)市場內(nèi)運(yùn)輸車輛過多造成的交通堵塞。

在國家相關(guān)政策推動下，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場也更加強(qiáng)調(diào)批發(fā)市場的公益性，農(nóng)產(chǎn)品市場功能不只是交易、集散功能，集交易、運(yùn)輸、配送、加工、儲藏等為一體的多功能性是重要發(fā)展方向。將批發(fā)市場改造成信息交流、中轉(zhuǎn)儲藏、檢測認(rèn)證的綜合平臺，通過多元的資源整合，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場將在保障市場供應(yīng)、促進(jìn)食品安全、服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用。

（6）信息化、數(shù)字化是農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域重要發(fā)展方向

隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化建設(shè)，信息技術(shù)在農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的應(yīng)用和深度融合，信息化、數(shù)字化將成為農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域核心競爭力，傳統(tǒng)農(nóng)批市場的升級改造成為必然選擇。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場作為一個綜合產(chǎn)業(yè)園，“人、貨、場、車、環(huán)境”都非常復(fù)雜。隨著信息和人工智能技術(shù)的不斷發(fā)展，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型這一大的產(chǎn)業(yè)環(huán)境背景下，信息化、智慧化的應(yīng)用場景也會不斷增加，智慧倉儲、智慧物流、智能管控也將成為農(nóng)批市場的重要發(fā)展方向。

在充分掌握互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等工具的基礎(chǔ)上，通過數(shù)字化將農(nóng)產(chǎn)品流通中的人員、貨物、場地、車輛等要素，同生產(chǎn)、批發(fā)、零售的環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新、提高效率的最終目的。同時，通過應(yīng)用工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)識解析技術(shù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)手段，建立農(nóng)產(chǎn)品全鏈條追溯體系，建立農(nóng)產(chǎn)品生物性與化學(xué)性食品安全風(fēng)險管控機(jī)制，保障食品安全，防止群體性食安事件風(fēng)險。

國家鼓勵和支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場數(shù)字化和信息化的建設(shè)和發(fā)展，財政部和商務(wù)部于 2021 年 5 月 10 日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》（財辦建〔2021〕37 號），鼓勵和支持開展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息化和智能化改造，發(fā)展智慧農(nóng)貿(mào)市場，加快構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系，提升農(nóng)產(chǎn)品流通效率。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場數(shù)字化和信息化將是未來重要的發(fā)展方向，也將成為農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域核心競爭力之一。

2.項(xiàng)目實(shí)施目的

（1）積極響應(yīng)國家政策，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)

深農(nóng)集團(tuán)以“致力美好生活”為奮斗目標(biāo)，積極踐行“一頭連著農(nóng)村，一頭連著城市”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，不斷推動商業(yè)模式創(chuàng)新，精心打造以保障食品安全、提升食品品質(zhì)、提高流通效率為核心的高端批發(fā)市場品牌“海吉星”，通過數(shù)字化建設(shè)賦能農(nóng)批市場，促進(jìn)農(nóng)批市場主業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，健全農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯體系和食品檢測系統(tǒng)，堅守食品安全底線，打造從田間到餐桌的農(nóng)產(chǎn)品流通全產(chǎn)業(yè)鏈，切實(shí)保障人民群眾“菜籃子”供應(yīng)充足、物價穩(wěn)定、安全健康。

目前，公司已成為國內(nèi)經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的知名企業(yè)，與各地政府及合作股東保持著良好穩(wěn)定的合作關(guān)系。公司緊跟國家政策，積極主動與多地政府溝通，加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場的布局和發(fā)展，充分發(fā)揮公司在市場運(yùn)營管理方面的優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)，維持行業(yè)領(lǐng)先地位，提升公司的經(jīng)營業(yè)績和股東回報，實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)。

（2）聚焦光明海吉星二期項(xiàng)目，探索和構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場新型運(yùn)營模式，鞏固公司在深圳市場龍頭地位

光明海吉星是國家商務(wù)部改革試點(diǎn)項(xiàng)目、深圳市重大項(xiàng)目和重點(diǎn)民生工程，被列入“粵港澳大灣區(qū)菜籃子工程”和“深圳市 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度專班農(nóng)林牧漁專班項(xiàng)目”。作為深圳市重點(diǎn)“菜籃子”工程之一，光明海吉星項(xiàng)目建成后將與深圳海吉星項(xiàng)目相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)深圳市打造“一東一西”“一體兩翼”的農(nóng)產(chǎn)品保供中心，進(jìn)一步優(yōu)化深圳市“菜籃子”供應(yīng)體系，確保深圳肉菜等農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)穩(wěn)定。

光明海吉星項(xiàng)目定位為光明國際都市食材集配中心，立足光明、服務(wù)深圳、輻射灣區(qū)。項(xiàng)目采用分期方式建設(shè)，其中一期工程即將投入使用，經(jīng)營品類以肉類為核心，涵蓋白條肉、分割肉、禽類、凍品、蔬菜等，其中肉類交易將承接深圳市肉類流通供應(yīng)鏈的升級改革，同時配置產(chǎn)品加工、倉儲物流、辦公配套等其他功能性區(qū)域。

二期項(xiàng)目將建設(shè)配套供應(yīng)水果、水產(chǎn)、糧油干調(diào)制品等農(nóng)副產(chǎn)品，同時引入凈菜加工、中央廚房、團(tuán)餐配送、冷鏈倉儲等服務(wù)，形成農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)及食品加工總部基地，使得光明海吉星整體市場基礎(chǔ)設(shè)施完善，種類齊全，能夠提供豐富、便捷的批發(fā)采購體驗(yàn)，滿足區(qū)域城配一站式采購需求。三期項(xiàng)目正在規(guī)劃中，計劃拓展肉類、禽類、蔬菜經(jīng)營區(qū)域及補(bǔ)充配套功能。

二期項(xiàng)目的順利實(shí)施，將與光明海吉星一期項(xiàng)目形成功能性互補(bǔ)，打造集智能交易、智能物流、智能供應(yīng)鏈服務(wù)于一體的新型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易中心，打造深圳市西部菜籃子工程，保障深圳市農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，進(jìn)一步提升公司“海吉星”品牌知名度和影響力，鞏固和加強(qiáng)公司在深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域龍頭地位。

（3）深耕重點(diǎn)區(qū)域，完善長沙海吉星二期項(xiàng)目建設(shè)，鞏固公司在湖南、中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)先地位

長沙海吉星定位為“全國示范、中南第一”的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心，其分兩期建設(shè)，其中一期項(xiàng)目承接長沙馬王堆蔬菜批發(fā)市場的搬遷和擴(kuò)容發(fā)展，成為中南地區(qū)較有影響力的蔬菜樞紐市場及全國較有影響力的蔬菜中轉(zhuǎn)樞紐；二期項(xiàng)目計劃承接長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場搬遷，功能定位為以海鮮、淡水產(chǎn)交易為核心，集大宗采購、城市加工配送、終端零售配貨、食品安全檢測于一體的綜合型農(nóng)批市場。

長沙海吉星二期項(xiàng)目秉承“加固一期、創(chuàng)新二期、保持與時代同步”的整體發(fā)展思路，立足“做大做強(qiáng)海鮮水產(chǎn)”的發(fā)展目標(biāo)，本著穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營理念，該項(xiàng)目確立了“整體規(guī)劃、分步推進(jìn)”的建設(shè)思路，先期工程主要滿足馬王堆海鮮水產(chǎn)市場的搬遷需求，后期繼續(xù)建設(shè)工程則以擴(kuò)大海鮮水產(chǎn)批發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模、發(fā)展新經(jīng)營業(yè)態(tài)為主。目前，先期工程已基本完成建設(shè)，預(yù)計將于 2024 年投入運(yùn)營。

長沙海吉星二期項(xiàng)目致力于打造中南地區(qū)乃至全國具有重要影響力的海鮮水產(chǎn)交易樞紐，從而進(jìn)一步完善長沙海吉星經(jīng)營業(yè)態(tài)，使其成為以長株潭地區(qū)為中心，中南最大、全國一流的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心，鞏固和加強(qiáng)深農(nóng)集團(tuán)在中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)先地位。

3、項(xiàng)目基本情況

長沙海吉星定位為“全國示范、中南第一”的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心，其分兩期建設(shè)，其中一期項(xiàng)目承接長沙馬王堆蔬菜批發(fā)市場的搬遷和擴(kuò)容發(fā)展，成為中南地區(qū)較有影響力的蔬菜樞紐市場及全國較有影響力的蔬菜中轉(zhuǎn)樞紐；二期項(xiàng)目計劃承接長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場搬遷，功能定位為以海鮮、淡水產(chǎn)交易為核心，集大宗采購、城市加工配送、終端零售配貨、食品安全檢測于一體的綜合型農(nóng)批市場。

二期項(xiàng)目確立了“整體規(guī)劃、分步推進(jìn)”的建設(shè)思路，分兩階段進(jìn)行，先期工程主要滿足馬王堆海鮮水產(chǎn)市場的搬遷需求，后期繼續(xù)建設(shè)工程除滿足海鮮水產(chǎn)品交易擴(kuò)容需求外，還將發(fā)展蔬菜加工配送、海鮮餐飲加工、冷庫等新交易業(yè)態(tài)，進(jìn)一步完善長沙海吉星經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前，先期工程已基本完成建設(shè)，預(yù)計將于 2024 年投入運(yùn)營。本項(xiàng)目屬于長沙海吉星二期項(xiàng)目的后期繼續(xù)建設(shè)工程，是二期工程剩余功能區(qū)和配套設(shè)施的建設(shè)。

項(xiàng)目總投資 58,125.05 萬元，擬使用募集資金 52,000.00 萬元，項(xiàng)目將由長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)位于長沙市長沙縣黃興鎮(zhèn)。

2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

（1）現(xiàn)有的舊市場搬遷改造需求迫切

公司旗下的馬王堆海鮮水產(chǎn)市場作為長沙市主要海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場，承擔(dān)了長沙 90%以上的海鮮水產(chǎn)供給，并輻射株洲、湘潭等省內(nèi)市州，以及周邊江西、湖北等省市。隨著人們對海鮮水產(chǎn)的消費(fèi)需求穩(wěn)步提升，長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)交易規(guī)模不斷提高，場地資源嚴(yán)重不足，高負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，市場基建設(shè)施漸趨老化，場內(nèi)交通擁擠，停車位緊張，阻滯了貨物流轉(zhuǎn)速度，已難以滿足湖南地區(qū)日益增長的海鮮水產(chǎn)流通和消費(fèi)需求。

為此，公司擬通過該項(xiàng)目的實(shí)施，建設(shè)現(xiàn)代化海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場，徹底解決長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境差、經(jīng)營規(guī)模不足等問題。

（2）發(fā)展加工配送業(yè)務(wù)，豐富長沙海吉星經(jīng)營業(yè)態(tài)

批發(fā)市場有效連接產(chǎn)區(qū)與銷區(qū)，是滿足居民對農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)需求的關(guān)鍵。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和收入水平的提升，居民消費(fèi)水平持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，海鮮水產(chǎn)消費(fèi)已成為市民餐飲消費(fèi)的主要構(gòu)成之一。

長沙海吉星致力于建立長沙市農(nóng)產(chǎn)品銷售終端的供應(yīng)母體，除發(fā)展傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)業(yè)務(wù)外，還將大力發(fā)展超市、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位、酒樓飯店等潛在蔬菜、海鮮加工配送市場，為所在地的“菜籃子工程”搭建統(tǒng)一配送、標(biāo)準(zhǔn)配送的經(jīng)營模式，保障“餐桌治污工程”和“食品安全工程”的實(shí)施。本項(xiàng)目緊跟市場需求新方向，除完善海鮮水產(chǎn)批發(fā)交易功能區(qū)外，還將配套建設(shè)蔬菜加工配送、海鮮餐飲加工、冷庫等功能區(qū)，從而進(jìn)一步豐富長沙海吉星的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

（3）鞏固公司在中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域領(lǐng)先地位

長沙海吉星定位為“全國示范、中南第一”的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心，其分兩期建設(shè)，其中一期項(xiàng)目承接長沙馬王堆蔬菜批發(fā)市場的搬遷和擴(kuò)容發(fā)展，成為中南地區(qū)最大的蔬菜樞紐市場及全國最大的蔬菜中轉(zhuǎn)樞紐。

二期項(xiàng)目秉承“加固一期、創(chuàng)新二期、保持與時代同步”的整體發(fā)展思路，立足“做大做強(qiáng)海鮮水產(chǎn)”的發(fā)展目標(biāo)，本著穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營理念，該項(xiàng)目確立了“整體規(guī)劃、分步推進(jìn)”的建設(shè)思路，先期工程主要滿足馬王堆海鮮水產(chǎn)市場的搬遷需求，后期繼續(xù)建設(shè)工程則以擴(kuò)大海鮮水產(chǎn)批發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模、發(fā)展新經(jīng)營業(yè)態(tài)為主。目前，先期工程已基本完成建設(shè)，預(yù)計將于 2024 年投入運(yùn)營。

長沙海吉星二期項(xiàng)目致力于打造中南地區(qū)乃至全國具有重要影響力的海鮮水產(chǎn)交易樞紐，從而進(jìn)一步完善長沙海吉星經(jīng)營業(yè)態(tài)，使其成為以長株潭地區(qū)為中心，中南最大、全國一流的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心，鞏固和加強(qiáng)深農(nóng)集團(tuán)在中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)先地位。

3、項(xiàng)目建設(shè)的可行性

（1）符合國家政策和地方政府發(fā)展規(guī)劃

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在促進(jìn)產(chǎn)銷銜接，保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給，以及引導(dǎo)生產(chǎn)資源市場化配置等方面的作用日顯突出。我國高度重視農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，將農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展和促進(jìn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的有效供給作為重要任務(wù)，列入近幾年的中央一號文件。

國家不斷加大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的政策扶持，陸續(xù)出臺了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場監(jiān)督管理的規(guī)定（征求意見稿）》《“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)規(guī)劃》《“十四五”全國農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地市場體系發(fā)展規(guī)劃》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境促進(jìn)生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通的實(shí)施意見》《關(guān)于壓實(shí)“菜籃子”市長負(fù)責(zé)制做好農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)保供工作的通知》《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見》等一系列支持行業(yè)發(fā)展的重要政策，鼓勵和支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場的建設(shè)和發(fā)展。

長沙市政府把加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)提高到轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、推進(jìn)“兩型社會”建設(shè)、提升城市綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力的戰(zhàn)略高度?！堕L沙市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2011-2020)》文件提出“全力構(gòu)建以霞凝港、黃花國際機(jī)場為依托，公路、鐵路和內(nèi)河航運(yùn)為主題，高效、便捷的多式聯(lián)運(yùn)物流網(wǎng)絡(luò)。突出抓好恒光國際物流園、長沙海吉星項(xiàng)目、長株潭煙草物流中心等一批重點(diǎn)物流項(xiàng)目”。長沙海吉星項(xiàng)目建設(shè)符合地方政府發(fā)展規(guī)劃。

（2）馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場良好的客戶基礎(chǔ)與知名度

長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場經(jīng)過多年經(jīng)營，已成為全國海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場的標(biāo)桿，占據(jù)長沙海鮮批發(fā) 90%以上份額，以馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場為中心的區(qū)域，已成為長沙海鮮水產(chǎn)領(lǐng)域的名片。長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場擁有一批忠實(shí)、粘合度高的客戶，共同發(fā)展意愿強(qiáng)烈，是該項(xiàng)目的重要客戶基礎(chǔ)。

長沙馬王堆公司先后榮獲“全國首批公益性農(nóng)產(chǎn)品示范市場”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”“中國百強(qiáng)商品市場”“湖南省生活必需品應(yīng)急保供骨干企業(yè) 2021-2023年”“2021 年全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場百強(qiáng)”等榮譽(yù)，長沙馬王堆公司及長沙馬王堆海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場良好知名度，也將吸引之前散落的海鮮水產(chǎn)批發(fā)用戶入駐，這都為該項(xiàng)目建成后的客戶開拓提供了強(qiáng)力支撐。

（3）一期項(xiàng)目已投入運(yùn)營，一二期聯(lián)動規(guī)模效應(yīng)明顯

根據(jù)長沙市和湖南省的需要，長沙海吉星總規(guī)劃用地 828 畝，規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品交易量為 600 萬噸/年，項(xiàng)目定位為“全國示范、中南第一”的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中一期項(xiàng)目承接馬王堆蔬菜市場的搬遷和擴(kuò)容發(fā)展，成為中南地區(qū)較有影響力的蔬菜樞紐市場及全國較有影響力的蔬菜中轉(zhuǎn)樞紐，已于 2016 年投入運(yùn)營，目前日進(jìn)場蔬菜 12,000 噸以上，年交易額 400 億以上，目前已進(jìn)入成熟運(yùn)營期，市場交易規(guī)模穩(wěn)步提升。

二期項(xiàng)目計劃承接馬王堆海鮮市場搬遷，功能定位為以海鮮、淡水產(chǎn)交易為核心，集大宗采購、城市加工配送、終端零售配貨、食品安全檢測于一體的綜合型農(nóng)批市場，與項(xiàng)目一期構(gòu)成多個優(yōu)勢品種聯(lián)動的綜合型農(nóng)產(chǎn)品市場。公司在一期項(xiàng)目中積累的老市場搬遷、新市場擴(kuò)容、市場管理等方面的本地化運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，為該項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

（4）項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯

項(xiàng)目所在地長沙市是全國兩型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)核心城市，作為長株潭農(nóng)產(chǎn)品流通的集散地，具有良好的農(nóng)產(chǎn)品流通條件和較大的產(chǎn)品市場份額，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。該項(xiàng)目將充分依托長沙市區(qū)位優(yōu)勢、交通條件、農(nóng)產(chǎn)品資源基礎(chǔ)，建設(shè)立足湖南，輻射湖北、江西等省市的海鮮水產(chǎn)區(qū)域中轉(zhuǎn)，打造集分撥、當(dāng)?shù)嘏渌?、倉儲、運(yùn)輸、流通加工和物流信息管理等全面統(tǒng)一的集約化、效益化海鮮水產(chǎn)現(xiàn)代物流樞紐中心。

4、項(xiàng)目投資概算

項(xiàng)目初步投資概算如下（實(shí)際投資規(guī)?？赡芨鶕?jù)最終規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整）：

建筑工程費(fèi)用 48,153.41萬元；工程建設(shè)其它費(fèi)用 2,619.31萬元；設(shè)備購置安裝費(fèi) 4,584.47萬元；預(yù)備費(fèi) 2,767.86萬元；項(xiàng)目總投資 58,125.05萬元。

5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

依據(jù)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算結(jié)果，該項(xiàng)目建成并完全達(dá)產(chǎn)后，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率約為 8.17%，靜態(tài)投資回收期約 13.48 年（含建設(shè)期 2 年），經(jīng)營期內(nèi)平均每年貢獻(xiàn)約 4,803 萬元凈利潤及 6,561 萬元經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)良好。

6、項(xiàng)目涉及的審批、備案事項(xiàng)

該項(xiàng)目已取得長沙縣國土資源局出具的《不動產(chǎn)權(quán)證書》（湘[2017]長沙縣不動產(chǎn)權(quán)第 0027414 號）。截至本報告首次發(fā)布日，該項(xiàng)目涉及的項(xiàng)目備案、環(huán)保等相關(guān)審批或備案手續(xù)正在辦理中。

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