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湖南省瀏陽市-鄉(xiāng)村振興農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 金陽新城    2024-01-19

（一）項目建設(shè)背景

根據(jù)公司的職能定位，公司在金陽新城建設(shè)方面，重點是大片區(qū)開發(fā)、文旅科技產(chǎn)業(yè)、政府產(chǎn)業(yè)扶植基金、經(jīng)七路以東產(chǎn)業(yè)項目平地工程以及基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)、土地整理、鄉(xiāng)村振興等業(yè)務(wù)。本項目所在地位于北園村與百塘村。

北園村與百塘村位于金陽新城城市規(guī)劃邊界，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人口以中老年為主，土地房屋荒廢較多。為高效集約化利用土地，改善村集體面貌，增加農(nóng)民收入。公司與當(dāng)?shù)卣蛢蓚€村莊的開發(fā)進行了多輪洽談，最終達成以市場化的形式建設(shè)本項目。

（二）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

本期債券項目為長沙市國家級瀏陽經(jīng)開區(qū)鄉(xiāng)村振興百塘農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展項目，屬于《農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展專項債券發(fā)行指引》（發(fā)改辦財金規(guī)〔2017〕1340號）所支持的第六類多業(yè)態(tài)復(fù)合型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

本項目總用地面積為4,231,380.00平方米（合6347.07畝），全部為集體用地，使用方式為流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)費用已納入項目總投資，估算土地費用10,888.00萬元。本項目主要包括百塘農(nóng)業(yè)科研基地建設(shè)工程、金陽鄉(xiāng)村旅游區(qū)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)工程。具體如下：

1、百塘農(nóng)業(yè)科研基地建設(shè)工程：包含農(nóng)業(yè)科研實驗基地、智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心、農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場，具體如下：

（1）農(nóng)業(yè)科研實驗基地：流轉(zhuǎn)農(nóng)用地6000畝并進行有機農(nóng)田土壤改良工程。建設(shè)智能連體溫室大棚建設(shè)工程40個；建設(shè)單體圓拱大棚建設(shè)工程500畝；標(biāo)準(zhǔn)實驗田5400畝。

（2）智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心：流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地101.92畝，配套建設(shè)科研中心建設(shè)工程88270㎡、智慧農(nóng)業(yè)展示館16100㎡、示范農(nóng)業(yè)培訓(xùn)中心25320㎡，智慧農(nóng)業(yè)會展中心6200㎡。

（3）農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場：流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地15.95畝，農(nóng)產(chǎn)品交易市場建設(shè)工程21280㎡。

2、金陽鄉(xiāng)村旅游區(qū)：項目用地約175畝，包含稻作體驗區(qū)、撈刀河堤岸及旅游配套設(shè)施建設(shè)工程，具體如下：

（1）稻作體驗區(qū)建設(shè)工程：建設(shè)內(nèi)容包含稻田種植項目、親子農(nóng)耕體驗區(qū)建設(shè)工程、農(nóng)耕游樂區(qū)建設(shè)工程。

（2）撈刀河堤岸建設(shè)工程：建設(shè)內(nèi)容包含撈刀河濱河生態(tài)堤岸工程、共享休閑運動球場建設(shè)工程、碼頭建設(shè)及江上游船項目。

（3）旅游配套設(shè)施建設(shè)工程：建設(shè)內(nèi)容包含配套物業(yè)改造工程、工藝品展示加工互動體驗基地、游客服務(wù)中心、停車場建設(shè)工程、智慧旅游導(dǎo)向系統(tǒng)。

3、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)工程

（1）基礎(chǔ)設(shè)施更新工程：主要包含村主要農(nóng)村路網(wǎng)提質(zhì)改造、北盛大道（中心消防站-盛世路）改造、農(nóng)村生活污水治理、垃圾站及公共衛(wèi)生間建設(shè)工程、鄉(xiāng)村亮化設(shè)施升級改造工程。

（2）村莊面貌整治工程：包含民居簡易大棚整改及優(yōu)化、村民養(yǎng)殖環(huán)境治理、宅前屋后菜地及綠地優(yōu)化。

根據(jù)國家發(fā)改委《農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展專項債券發(fā)行指引》：“農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展專項債券，是指以建立更加完善的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條、培育更加豐富的農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、打造更加高效的產(chǎn)業(yè)組織方式、構(gòu)建更加緊密的利益聯(lián)結(jié)機制為導(dǎo)向，資金用于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目的企業(yè)債券，重點包括以下六類項目：

1、產(chǎn)城融合型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，主要包括推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有機結(jié)合，培育農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑旅游等“農(nóng)字號”特色小城鎮(zhèn)，建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展園區(qū)等。

2、農(nóng)業(yè)內(nèi)部融合型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，主要包括以農(nóng)牧結(jié)合、農(nóng)林結(jié)合、循環(huán)發(fā)展為導(dǎo)向，發(fā)展農(nóng)林牧漁結(jié)合、綠色生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)項目等。

3、產(chǎn)業(yè)鏈延伸型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，主要包括以農(nóng)業(yè)向后延伸或者農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)向農(nóng)業(yè)延伸為重點，建設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施、農(nóng)產(chǎn)品加工和倉儲物流、營銷網(wǎng)點等。

4、農(nóng)業(yè)多功能拓展型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，主要包括通過推進農(nóng)業(yè)與旅游、教育、文化、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)深度融合，拓展農(nóng)業(yè)新的功能，建設(shè)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)事教育體驗、文化創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)村生態(tài)康養(yǎng)和能源農(nóng)業(yè)等新業(yè)態(tài)項目。

5、新技術(shù)滲透型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，主要包括以信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等新技術(shù)在農(nóng)業(yè)中的應(yīng)用為重點，發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，建設(shè)涉農(nóng)電子商務(wù)、智慧農(nóng)業(yè)等項目。

6、多業(yè)態(tài)復(fù)合型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，主要包括同時兼有上述幾種類型或者融合其中兩個以上類型的項目。”

項目選址位于百塘村與北園村，主要建設(shè)鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)，以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施，符合第6點重點支持類項目要求。項目中的百塘農(nóng)業(yè)科研基地建設(shè)工程主要建設(shè)農(nóng)業(yè)科研及展示中心、農(nóng)產(chǎn)品交易設(shè)施，符合第3點產(chǎn)業(yè)鏈延伸型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目要求；項目中的金陽鄉(xiāng)村旅游區(qū)與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)主要建設(shè)休閑農(nóng)業(yè)及鄉(xiāng)村旅游設(shè)施以及相關(guān)配套工程，符合第4點農(nóng)業(yè)多功能拓展型農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目要求。

（三）項目建設(shè)資金來源

本項目總投資估算117,758.00萬元，其中項目資本金53,758.00萬元來源于公司自有資金，將在項目建設(shè)期內(nèi)逐步投入；債券融資64,000.00萬元。

（四）項目用地情況

項目共用地6347.07畝，其中6080畝為農(nóng)用地，267.07畝為建設(shè)用地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍?

本項目使用農(nóng)用地的部分全部為農(nóng)業(yè)建設(shè)，按照土地用途現(xiàn)狀使用，集體建設(shè)用地為村集體對廢棄宅基地或村辦廠房清理后取得，不改變原土地用途，不涉及繳納土地報批規(guī)費，不涉及辦理占補平衡手續(xù)。根據(jù)瀏陽市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局出具的項目審查意見，項目不涉及占用基本農(nóng)田，原則同意項目申報。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019修訂）第六十三條之規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。根據(jù)公司與項目所在地村委會簽訂的流轉(zhuǎn)協(xié)議，村委會方不得侵犯公司財產(chǎn)（包括生產(chǎn)生活設(shè)施、設(shè)備、產(chǎn)品和成果等）安全，并積極維護公司的生產(chǎn)經(jīng)營。

公司已分別與項目所在地百塘村的村民委員會和北園村的村民委員會簽訂了《土地流轉(zhuǎn)合同》，公司取得項目用地取得方式合法合規(guī)，已合法擁有項目所在地農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)，租賃期限為20年，至2041年到期，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)時間大于項目建設(shè)運營期。

另外，根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳2016年印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》規(guī)定，經(jīng)營主體有權(quán)在流轉(zhuǎn)合同到期后按照同等條件優(yōu)先續(xù)租承包土地。同時，根據(jù)中華人民共和國民法典第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，

超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同。根據(jù)司法實踐，土地租賃合同到期不能對抗承租人對土地建筑物形成的物權(quán)。綜上，租賃期限到期后，公司在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，租賃關(guān)系穩(wěn)定。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》(2021修訂)第四十二條之規(guī)定，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請辦理不動產(chǎn)登記。

因此，公司在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建造的建筑物、構(gòu)建物及其附屬設(shè)施依據(jù)法律法規(guī)后續(xù)有權(quán)申請不動產(chǎn)登記。公司已獲得了由主管部門出具的用地規(guī)劃，并按照相關(guān)規(guī)定進行了環(huán)境影響登記表與項目備案，后續(xù)公司將根據(jù)項目報建相關(guān)要求履行相關(guān)報建手續(xù)，因此，項目建設(shè)完成后，項目所涉集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建造的建筑物、構(gòu)建物及其附屬設(shè)施不動產(chǎn)權(quán)證書的取得不存在實質(zhì)性障礙，使用集體用地并進行出租合法合規(guī)。

金陽鄉(xiāng)村旅游區(qū)主要建設(shè)稻作體驗區(qū)建設(shè)工程、撈刀河景觀帶建設(shè)工程與旅游配套設(shè)施建設(shè)工程。其中稻作體驗區(qū)建設(shè)工程使用農(nóng)用地 80畝，建設(shè)稻田種植項目工程（50畝）親子農(nóng)耕體驗區(qū)建設(shè)工程（30 畝）。

使用集體建設(shè)用地 95 畝，建設(shè)穿越基地建設(shè)工程（60 畝）與農(nóng)耕游樂區(qū)建設(shè)工程（35 畝）；撈刀河景觀帶使用集體建設(shè)用地 8 畝，建設(shè)共享休閑運動球場建設(shè)工程；旅游配套設(shè)施建設(shè)工程使用集體建設(shè)用地 62.4 畝，建設(shè)配套物業(yè)（24 畝）、游客服務(wù)中心（1.8 畝）與停車場（20.4 畝）。

上述農(nóng)用地為按現(xiàn)狀使用，集體建設(shè)用地為村集體對廢棄宅基地或村辦廠房清理后取得，不改變原土地性質(zhì)，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。

（五）項目建設(shè)的合理性、必要性、經(jīng)濟效益和社會效益

1、項目建設(shè)的合理性與必要性

（1）項目是金陽新城補短板需要

瀏陽市屬于湖南省轄縣級市，由長沙市代管，連續(xù)多年保持百強縣前列。2021 年，瀏陽市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1,616.6 億元，比上年增長 7.3%；實現(xiàn)一般公共預(yù)算收入 145.36億元，增長 12.89%；2021 年，瀏陽市常住人口 143.01 萬人。

項目所在地金陽新城地處瀏陽主城區(qū)與長沙主城區(qū)中間地帶，目前已形成電子信息、生物醫(yī)藥、智能制造為主導(dǎo)，以健康食品和再制造為特色的“三主兩特”產(chǎn)業(yè)格局，創(chuàng)造了瀏陽市 50%以上生產(chǎn)總值與財政收入。但金陽新城處于起步發(fā)展階段，第三產(chǎn)業(yè)配套不足，超 10 萬人的企業(yè)職工休閑娛樂設(shè)施缺乏。本項目建設(shè)將在一定程度上彌補金陽新城產(chǎn)業(yè)短板，促進產(chǎn)業(yè)人口引得來、留得住。

（2）項目是進一步實現(xiàn)瀏陽鄉(xiāng)村振興的需要

2022 年 10 月 14 日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部國家鄉(xiāng)村振興局《關(guān)于公布2022 年國家鄉(xiāng)村振興示范縣名單的通知》，將瀏陽市等 100 個申報單位納入 2022 年國家鄉(xiāng)村振興示范縣創(chuàng)建名單。項目所在地北園村與北塘村位于金陽新城城市規(guī)劃邊界，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人口以中老年為主，土地房屋荒廢較多，為有效利用土地，改善村集體面貌，增加農(nóng)民收入，公司與當(dāng)?shù)卣蛢蓚€村莊的開發(fā)進行了多輪洽談，最終達成以市場化的形式建設(shè)本項目。項目的建設(shè)，將為兩個村莊注入產(chǎn)業(yè)活力與就業(yè)機會，是進一步落實產(chǎn)業(yè)興村、就業(yè)富民，全面實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的需要。

2、項目建設(shè)的經(jīng)濟效益與社會效益

（1）項目的建設(shè)有利于拉動城鄉(xiāng)市場

項目建設(shè)涉及到勞力、技術(shù)、資金的投入，充分吸引農(nóng)村閑散勞動力參與項目建設(shè)與運營，引導(dǎo)社會資本加大對金陽新城建設(shè)的投入，豐富金陽新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動本地消費能力的提升。同時，項目建設(shè)的實施與運營還將帶動建筑、建材、交通運輸、化工、種子等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的繁榮。

（2）項目的建設(shè)將改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件

目前項目所在地村容村貌不佳，村莊基礎(chǔ)設(shè)施如照明、垃圾回收、公共空間等嚴(yán)重缺乏，亟需改進提升，無法滿足文旅項目的基本要求。項目的建設(shè)將對村莊面貌進行統(tǒng)一整治，有效改善農(nóng)

村人居環(huán)境。同時，項目的建設(shè)將農(nóng)村分散的土地資源進行集約化利用，將進一步提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，提升糧食產(chǎn)量與流通。

3、智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心的功能定位、建設(shè)的合理性和必要性

瀏陽是農(nóng)業(yè)大縣，通過培育發(fā)展，全市已形成糧食、蔬菜、水果、油菜、烤煙、茶葉、藥材、畜禽等八大特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局。擁有農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志 6 個，瀏陽油茶、蜂蜜、生豬、黑山羊、小水果、優(yōu)質(zhì)稻、特色烤煙、有機蔬菜等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成門類齊全的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，是全國糧食生產(chǎn)大縣、全國生豬調(diào)出大縣、全省綜合油料大縣。

2021 年 11 月 19 日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合公示了創(chuàng)建農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)名單（第一批），全國共有100個縣（市、區(qū)）入選。瀏陽榜上有名，是湖南省 4 個入選縣（市、區(qū)）之一。其示范探索主要聚焦智慧農(nóng)業(yè)。

智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心是促進瀏陽市傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級重要舉措，是促進科技與農(nóng)業(yè)緊密結(jié)合的重要紐帶，是組織開展農(nóng)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的重要平臺，是示范推廣成套化、標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)業(yè)新技術(shù)的輻射源。

智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心包括科研產(chǎn)業(yè)區(qū)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示（培訓(xùn)）區(qū)兩個功能區(qū)?？蒲挟a(chǎn)業(yè)區(qū)主要開發(fā)農(nóng)作物種子加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工與保鮮、工廠化培育、高效低毒農(nóng)藥、專用肥料、新型飼料、植物生長調(diào)節(jié)劑及胚胎生物技術(shù)等的中試與轉(zhuǎn)化，培訓(xùn)科技型企業(yè)、促進科技成果轉(zhuǎn)化，以物化產(chǎn)品的開工服務(wù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)民。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示（培訓(xùn)）區(qū)集農(nóng)業(yè)科技展覽、成果展示、科普培訓(xùn)、觀光休閑等功能于一體。為全省基層農(nóng)業(yè)科技人員提供現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，為農(nóng)業(yè)高科技成果展示、農(nóng)業(yè)發(fā)展史、農(nóng)業(yè)科技發(fā)展史、農(nóng)業(yè)科技知識普及及珍稀優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品展覽等提供平臺。

（六）項目收益測算

項目收入來源主要為門票收入、游船項目收入、標(biāo)準(zhǔn)試驗田出租收入、大棚出租收入、物業(yè)出租收入以及停車費收入等，項目計算期為 17年（2 年建設(shè)期和 15 年運營期），運營期主要收入項目情況如下：

1、鄉(xiāng)村旅游區(qū)收入

（1）稻作觀光區(qū)及撈刀河堤岸運營收益

①景區(qū)旅游人數(shù)分析

近年來，瀏陽充分突出研學(xué)特色，挖掘研學(xué)內(nèi)涵、豐富研學(xué)內(nèi)容，為中小學(xué)生開展研學(xué)旅行提供層次更高、類型更多、內(nèi)涵更深的研學(xué)品牌。目前，圍繞“美麗鄉(xiāng)村游”、“紅色記憶游”、“農(nóng)旅文化體驗”、“非遺文化體驗”等研學(xué)主題，瀏陽推出了一系列精品研學(xué)旅游線路，實現(xiàn)了研學(xué)旅行差異化、特色化、主題化。同時，項目周邊有蒼坊旅游區(qū)（胡耀邦故里）、文家市秋收起義紀(jì)念館、大圍山國家森林公園、周洛大峽谷、重龍峽景區(qū)等多個旅游資源，紅

色旅游與山區(qū)自然風(fēng)光每年吸引大量游客。同時，本項目地處長沙 市主城區(qū)與瀏陽市主城區(qū)中間地帶，距離長沙市主城區(qū)約 30-60 分 鐘車程。本項目將破解園區(qū)以及長沙市居民周末旅游難題，滿足瀏 陽市旅游人口中不同品味游客需求。據(jù)統(tǒng)計，瀏陽 2020 年接待旅游人數(shù) 3095.06萬人次，增長 3.1%；旅游產(chǎn)業(yè)收入 316.39億元，增長 1.8%。2021 年“十一”國慶假期，全 市共計接待游客 117.21萬人次。

根據(jù)國慶期間瀏陽類似景區(qū)旅游人數(shù)及國慶旅游占比情況，分 析得出瀏陽市旅游類景區(qū)旅游人數(shù)為 24 萬人-108萬人

根據(jù)長沙市 2017-2019 年十一旅游人數(shù)數(shù)據(jù)與全年旅游接待人數(shù)比，分析得出十一旅游人數(shù)占比約為全年旅游人數(shù)的 6%。

本項目依托稻作觀光區(qū)及瀏陽市特色旅游資源，打造鄉(xiāng)村旅游項目助力鄉(xiāng)村振興。基地建設(shè)包含稻田景觀、稻田種植、穿越基地、時光街、親子農(nóng)耕體驗區(qū)、農(nóng)耕游樂區(qū)、撈刀河江上游船等主題園區(qū)。

項目建設(shè)完成后面向瀏陽特色旅游人群、長沙市中小學(xué)素質(zhì)教育、周末休閑游人員。根據(jù)以上分析對比數(shù)據(jù)，預(yù)計拓展及旅游項目建設(shè)完成后預(yù)計年接待人數(shù) 18 萬人（按調(diào)查案例 75%估算）；瀏陽九道游船項目屬單獨收費項目，按項目游玩人數(shù) 30%轉(zhuǎn)化率計算體驗人數(shù)，則年接待人數(shù) 5.4萬人。

②景區(qū)價格分析

根據(jù)項目規(guī)劃，本項目預(yù)計采用一票制模式運營景區(qū)；一票制涵蓋大地之春稻田公園、桃花源穿越基地、親子農(nóng)耕體驗區(qū)、農(nóng)耕游樂區(qū)、稻田景觀等區(qū)域內(nèi)游玩游樂設(shè)施；瀏陽九道游船項目單獨收取費用。

根據(jù)調(diào)查長沙市及周邊娛樂拓展類項目收費根據(jù)項目類型價格一般為 154-299 元/人（如下表）；本項目內(nèi)拓展及旅游項目按全園一票通計費，收費標(biāo)準(zhǔn)按 120 元/人計算，瀏陽九道游船項目收費標(biāo)準(zhǔn)按 40元/人計算?？紤]通貨膨脹等因素，項目收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計每 5 年上漲 10%。

項目投資建設(shè)完成后，公司將聘請專業(yè)團隊運營管理，目前公司正與旅游運營企業(yè)洽談合作，暫未簽訂意向協(xié)議。運營費用按收入的 35%計入經(jīng)營成本。則項目運營期間，收入預(yù)計為39295.00 萬元。

（2）配套物業(yè)出租收入

本項目建設(shè)完成后，新青年時光街、撈刀河濱河水街、工藝品展示加工互動體驗基地及配套物業(yè)共 74620 ㎡均對外出租。

根據(jù)景區(qū)、網(wǎng)紅打卡點一般物業(yè)租金水平，謹(jǐn)慎估計，本項目房屋租金按 42 元/平方米進行計算，考慮通貨膨脹等因素，租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計每 5 年上漲 10%。項目運營第 1-3 年出租率分別按 75% 、85%、90%，項目運營第 4 年起按 95%預(yù)計。

（3）停車位出租收入

項目停車場配建機動車停車位 454 個，竣工驗收后全部出租。出租單價依據(jù)《長沙市機動車停放服務(wù)收費實施細(xì)則》（長發(fā)改價費〔2021〕69 號）、《瀏陽市機動車停放服務(wù)收費實施細(xì)則》（瀏發(fā)改聯(lián)函〔2021〕2 號）文件，本項目停車收費采用分段計時收費的方式：在二級區(qū)域，計時方式白天時段 1 元/半小時，夜間時段(晚8 時至次日 7 時)1 元/小時;計次方式每次 10 元。

無論哪種方式，該類停車場 24 小時限價為 20 元，凡進入停車場時間不超過 15 分鐘的免收停車費。結(jié)合項目在當(dāng)前實際停車收費標(biāo)準(zhǔn)，為簡單計算，項目全部按長租車位計算，出租單價按 20 元/天（即 600 元/月）計算，車位出租價格按計算期每 5 年上浮 10%計算。項目運營第 1-3 年出租率分別按 75%、85%、90%，項目運營第 4 年起按 95%預(yù)計。

2、百塘農(nóng)業(yè)科研基地收入

百塘農(nóng)業(yè)科研基地擬建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實驗田 5400 畝，智能連體溫室大棚 40 個，單體圓拱大棚 400 畝，以及智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心135,890平方米，農(nóng)產(chǎn)品綜合交易市場 21,280 平方米，將重點吸納農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)集聚，為農(nóng)民組織、農(nóng)業(yè)企業(yè)、科研院所等提供集生產(chǎn)、科研、展示、交易一站式基礎(chǔ)設(shè)施。

從供給面來看，目前瀏陽市無規(guī)模化的農(nóng)業(yè)科研基地，無法滿足農(nóng)業(yè)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展需求，無法充分釋放農(nóng)業(yè)產(chǎn)供銷一體化的集聚效應(yīng)。

從需求面來看，瀏陽市作為農(nóng)業(yè)傳統(tǒng)大縣，已形成糧食、蔬菜、水果、油菜、烤煙、茶葉、藥材、畜禽等八大特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局。擁有農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志 6 個，是全國糧食生產(chǎn)大縣、全國生豬調(diào)出大縣、全省綜合油料大縣。項目所在地北盛鎮(zhèn)歷史上為瀏陽市四大糧倉之一，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，農(nóng)業(yè)企業(yè)眾多。

根據(jù) 2023 年 2 月瀏陽市委、市政府《關(guān)于全面推進國家鄉(xiāng)村振興示范創(chuàng)建加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強縣（市）的實施方案》（下稱《實施方案》），瀏陽將確保糧食播種面積穩(wěn)定在 121.6 萬畝以上、產(chǎn)量穩(wěn)定在 56.4 萬噸以上，蔬菜種植（復(fù)種）面積穩(wěn)定在 70萬畝以上，水果種植面積穩(wěn)定在 18.5 萬畝以上。而 2021 年全年瀏陽糧食種植面積僅 118 萬畝，蔬菜 67 萬畝，存在一定缺口。未來幾年瀏陽市將加大對規(guī)?；Z食、蔬菜產(chǎn)業(yè)支持力度，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)企業(yè)或種植大戶進駐科研基地從事規(guī)模化農(nóng)業(yè)。

同時，《實施方案》還明確瀏陽市將搶抓創(chuàng)建全國農(nóng)業(yè)科技現(xiàn)代化先行縣契機，支持更多省內(nèi)外農(nóng)業(yè)院士來瀏設(shè)立院士農(nóng)業(yè)工作室、建立院士農(nóng)業(yè)項目基地，深化與湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等院校院士專家團隊的合作，推進“1+1+N”院縣合作模式?？蒲谢啬苡行鹾峡蒲性核跒g建立農(nóng)業(yè)項目基地的需求。

此外，項目所在地瀏陽經(jīng)開區(qū)擁有規(guī)模以上健康食品企業(yè)30多家，匯聚了鹽津鋪子、美丹食品、金磨坊、壇壇鄉(xiāng)、老匠手作、九道灣、匯湘軒、佳元祿等十多個全國知名品牌，主要生產(chǎn)熟食、

方便食品、休閑食品、調(diào)味品等 300 多個品種。規(guī)劃到 2025 年，休閑食品及上下游產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)產(chǎn)值 200 億元以上，而 2020 年產(chǎn)值僅為64.9 億元，存在較大缺口。未來瀏陽經(jīng)開區(qū)將瞄準(zhǔn)食品產(chǎn)業(yè)鏈上下游開展定向招商，促進產(chǎn)業(yè)鏈向前端原材料基地、后端研發(fā)基地延伸?？蒲谢厝腭v率將進一步提升。

公司已與湖南金色農(nóng)華種業(yè)科技有限公司就標(biāo)準(zhǔn)實驗田、棚簽訂意向協(xié)議，擬租賃標(biāo)準(zhǔn)實驗田 2400 畝，溫室大棚 5 個，圓拱大棚 200 畝，智慧農(nóng)業(yè)科技中心 1 萬平方米；與長沙利誠種業(yè)有限公司瀏陽分公司就標(biāo)準(zhǔn)實驗田、大棚、智慧農(nóng)業(yè)科研中心簽訂意向協(xié)議，擬租賃標(biāo)準(zhǔn)實驗田 3000 畝，溫室大棚 10 個，圓拱大棚 200 畝以及智慧農(nóng)業(yè)科技中心 3000 平方米；

與瀏陽市九曲灣農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司就智慧農(nóng)業(yè)科研中心、農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場簽訂意向協(xié)議，擬租賃智慧農(nóng)業(yè)科研中心及培訓(xùn)中心共 5000 平方米、農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場 3000 平方米；與瀏陽市盛百農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司就智慧農(nóng)業(yè)科研中心、農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場簽訂意向協(xié)議，擬租賃智慧農(nóng)業(yè)科研中心 3000 平方米、農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場 1500 平方米；與瀏陽市戰(zhàn)馬農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司就農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場簽訂意向協(xié)議，擬租賃農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場 5000 平方米。

（1）農(nóng)業(yè)科研基地租賃收入

①智能連體溫室大棚租賃收入

本項目流轉(zhuǎn) 6000 畝集中連片的農(nóng)田進行土壤改良并建設(shè)智能連體溫棚、單體圓拱大棚，打造大棚蔬菜基地；其中建設(shè)智能連體溫室大棚 40 個，建設(shè)單體圓拱大棚 500 畝。項目建設(shè)完成后出租給有機蔬果種植企業(yè)。

根據(jù)建設(shè)單位簽訂意向協(xié)議，智能連體溫室大棚租賃價格為 7.2萬元/個/年（折合 4 元/㎡/月）；單體圓拱大棚租賃價格為 400元/畝.月。

②標(biāo)準(zhǔn)實驗田租賃收入

標(biāo)準(zhǔn)實驗田獲取收益模式為出租，公司已通過流轉(zhuǎn)獲得農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，總流轉(zhuǎn)費用為 6432 萬元，已納入項目總投資。公司將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租至專業(yè)的農(nóng)業(yè)企業(yè)和種糧大戶獲得租金收入，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。公司已與意向企業(yè)湖南金色農(nóng)華種業(yè)科技有限公司、長沙利誠種業(yè)有限公司瀏陽分公司就標(biāo)準(zhǔn)實驗田簽訂意向協(xié)議，意向租賃面積為標(biāo)準(zhǔn)實驗田的 100%。

本項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實驗田 5400 畝，建設(shè)完成后租賃價格按 800 元/畝計算。根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》第十八條：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。因此，本項目有機農(nóng)田租賃率按 100%考慮。則計算期內(nèi)有機農(nóng)田出租收入為 432 萬元/年。

（2）智慧農(nóng)業(yè)科研中心及展示中心出租收入

本項目建設(shè)智慧農(nóng)業(yè)科研中心 88270 ㎡，智慧農(nóng)業(yè)展示館16100㎡，示范農(nóng)業(yè)培訓(xùn)中心 25320 ㎡，智慧農(nóng)業(yè)會展中心 6200 ㎡。

根據(jù)市場調(diào)研及詢價顯示，瀏陽市現(xiàn)有科研用房主要租金水平為 33-42元/平方米.月。

根據(jù)建設(shè)單位提供的租賃意向合同，建設(shè)完成后科研中心、智慧農(nóng)業(yè)展示館、示范農(nóng)業(yè)培訓(xùn)中心、智慧農(nóng)業(yè)會展中心按每月 30 元/㎡對外出租，租金每 5 年上漲 10%。項目運營第 1-3 年出租率分別按 75%、85%、90%，項目運營第 4 年起按 95%預(yù)計。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019 修訂）第六十三條之規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。根據(jù)公司與項目所在地村委會簽訂的流轉(zhuǎn)協(xié)議，村委會方不得侵犯公司財產(chǎn)（包括生產(chǎn)生活設(shè)施、設(shè)備、產(chǎn)品和成果等）安全，并積極維護公司的生產(chǎn)經(jīng)營。

公司已分別與項目所在地百塘村的村民委員與北園村的村民委員會簽訂了《土地流轉(zhuǎn)合同》，公司取得項目用地取得方式合法合規(guī)，已合法擁有項目所在地集體建設(shè)用地使用權(quán)，租賃期限為 20 年，至 2041 年到期，集體建設(shè)用地使用權(quán)時間大于項目建設(shè)運營期。根據(jù)中華人民共和國民法典第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同。根據(jù)司法實踐，土地租賃合同到期不能對抗承租人對土地建筑物形成的物權(quán)。綜上，租賃期限到期后，公司在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，租賃關(guān)系穩(wěn)定。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》(2021 修訂)第四十二條之規(guī)定，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請辦理不動產(chǎn)登記。因此，公司在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建造的建筑物、構(gòu)建物及其附屬設(shè)施依據(jù)法律法規(guī)后續(xù)有權(quán)申請不動產(chǎn)登記。

公司已獲得了由主管部門出具的用地規(guī)劃，并按照相關(guān)規(guī)定進行了環(huán)境影響登記表與項目備案，后續(xù)公司將根據(jù)項目報建相關(guān)要求履行相關(guān)報建手續(xù)，因此，項目建設(shè)完成后，項目所涉集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建造的建筑物、構(gòu)建物及其附屬設(shè)施不動產(chǎn)權(quán)證書的取得不存在實質(zhì)性障礙。

（3）農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場出租收入

本項目建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易綜合市場 21280.00 ㎡。根據(jù)市場調(diào)研及詢價顯示，瀏陽市現(xiàn)有綜合用房月租金水平為 53-72 元/平方米。

根據(jù)建設(shè)單位提供的租賃意向合同，建設(shè)完成后農(nóng)業(yè)文化綜合交流中心按每月 50 元/㎡對外出租，租金每 5 年上漲 10%。項目運營第 1-3 年出租率分別按 75%、85%、90%，項目運營第 4 年起按95%預(yù)計。

綜上 1-2，項目運營期內(nèi)經(jīng)營總收入 211235.00萬元

3、運營成本

項目運營后的經(jīng)營成本費用主要有管理費（含人員工資及福利費），維護費，宣傳推廣費，托管運營費，財務(wù)費用等。

（1）管理費（含人工工資及福利費）

項目建設(shè)完成后主要對外租賃或托管運營，企業(yè)配備人員較少；根據(jù)企業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營模式，本項目管理費（含人工工資及福利費）按收入的 2%計算管理費。

（2）維護費

本項目年維修費按照固定資產(chǎn)工程費用投資的 0.5%估算。

（3）宣傳推廣費

本項目宣傳推廣費按每年 50 萬計息。

（4）托管運營費

本項目旅游項目將聘請專業(yè)運營管理團隊運營，運營管理費用按收入的 35%計入經(jīng)營成本。

（5）財務(wù)費用

項目擬申請債券融資 64,000.00 萬元，分兩年發(fā)行，預(yù)測利率暫定為 5.00%。

（6）總成本費用

根據(jù)以上分析計算，項目運營期內(nèi)經(jīng)營成本費用 49972.25萬元。

4、項目收益情況

運營期內(nèi)，項目預(yù)計可實現(xiàn)經(jīng)營收入 211,235.00 萬元，扣除經(jīng)營成本、稅金及附加等后的項目凈收益為 161,262.75 萬元，項目凈收益能夠覆蓋項目總投資。在本期債券存續(xù)期內(nèi)，項目可實現(xiàn)經(jīng)營收入 61,830.00 萬元，扣除經(jīng)營成本、稅金及附加等后的項目凈收益為 48,904.00 萬元，能夠覆蓋本次資金用于該項目部分的利息。經(jīng)測算，項目所得稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 4.98%，所得稅后項目投資回收期為 14.31（含建設(shè)期 2 年）。

（七）項目審批情況

根據(jù)湖南省發(fā)展和改革委員會對項目出具的專項意見，項目屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》允許類。項目已取得立項批復(fù)、環(huán)境影響登記表，相關(guān)批復(fù)或登記備案文件均由有權(quán)部門頒發(fā)或按照法律法規(guī)程序登記備案取得，符合相關(guān)規(guī)定。

1）節(jié)能審查

根據(jù)國家發(fā)改委《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》（2016 年第 44 號令）第六條，年綜合能源消費量不滿 1000 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，且年電力消費量不滿 500 萬千瓦時的固定資產(chǎn)投資項目，以及用能工藝簡單、節(jié)能潛力小的行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項目應(yīng)按照相關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范建設(shè)，不再單獨進行節(jié)能審查。項目運營期年綜合能耗635.62 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，年電力消費量 417.18 萬千瓦時，不單獨進行節(jié)能審查。

2）社會穩(wěn)定性評估

項目不涉及整體征地拆遷工作，不會對項目區(qū)域內(nèi)的群眾利益和生產(chǎn)生活產(chǎn)生影響，項目因此未進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

綜上，本項目已經(jīng)獲得了由主管部門出具的用地規(guī)劃，并按照相關(guān)規(guī)定進行了環(huán)境影響登記表與項目備案。項目批復(fù)及登記備案文件合法合規(guī)，符合相關(guān)要求。后續(xù)公司將根據(jù)項目報建相關(guān)要求履行報建手續(xù)。

（八）項目建設(shè)期及進度情況

項目建設(shè)期為 2 年，項目尚在辦理工程規(guī)劃與施工許可手續(xù)，項目已開工。公司已投入項目資金6,835.00萬元，投資完成率 5.80%，預(yù)計 2025 年 10月完工。