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城市文化旅游綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 南翼投資    2024-01-17

（一）項(xiàng)目審批情況

南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策方向，已完成的審核手續(xù)情況如下：

2022.7.6福建省投資項(xiàng)目備案證明：閩發(fā)改備 【 2021 】C061023號

2022.7.19用地預(yù)審與選址意見書：用字第350583202200067號

（二）項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況和資金缺口

本項(xiàng)目總投資為 112,354.02 萬元，其中工程費(fèi)用 75,839.94 萬元，前期設(shè)備購置費(fèi) 10,349.45 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 21,487.94 萬元（含土地費(fèi)為 14,143.70萬元），預(yù)備費(fèi) 4,676.68萬元。

（三）項(xiàng)目建設(shè)情況

1、項(xiàng)目選址、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模

項(xiàng)目選址位于南安市美林街道福溪社區(qū)，東至鳳棲路，北至府前大道，西南至福山路。南安市屬于福建省下轄縣級市，由泉州市代管。

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括南安圖書城、人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心、青少●年校外科學(xué)培訓(xùn)基地、文體教育培訓(xùn)中心、旅游服務(wù)中心及配套文化商業(yè)設(shè)施等。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 137,057.8m2，總建筑面積101,530m2，其中地上建筑面積 45,885m2，地下建筑面積 55,645m2；人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心 12,165m2，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地11,635m2，文體教育培訓(xùn)中心 15,315m2，南安圖書城 11,780m2，旅游服務(wù)中心6,925m2，配套地下商業(yè) 14,900㎡，地上及地下公用設(shè)備用房 740 ㎡，地下機(jī)動車庫 28,070 ㎡，共 590 個停車位。其中配套地下商業(yè)面積占總建筑面積的比例為 14.68%。

2、項(xiàng)目實(shí)施主體

項(xiàng)目實(shí)施主體為公司泉州市南翼投資集團(tuán)有限公司。

3、項(xiàng)目總投資

本項(xiàng)目總投資為 112,354.02 萬元，其中人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心總投資 16,931.27 萬元，旅游服務(wù)中心總投資 9,170.43 萬元，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地總投資 15,892.39 萬元，文體教育培訓(xùn)中心總投資13,551.29萬元，南安圖書城總投資 11,372.69萬元，公共區(qū)域精裝修總投資 6,864.21 萬元，配套地下商業(yè)總投資 12,724.01 萬元，地上及地下公用設(shè)備用房總投資 431.57 萬元，地下機(jī)動車庫總投資16,365.69 萬元，室外工程（包括廣場、綠化等）總投資 9,050.47 萬元。其中配套地下商業(yè)總投資占項(xiàng)目總投資的比例為 11.32%。

本項(xiàng)目計(jì)算期 30年，其中建設(shè)期 3年，運(yùn)營期 27年。本項(xiàng)目總●投資為 11.24億元，資金來源為自有資金和銀行貸款（含債券融資）。其中：擬投入自有資金 4.96 億元，占比 44.11%；債券融資 6.28 億元，占比 55.89%。

4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容具體運(yùn)營模式

（1）功能分區(qū)

南安圖書城位于場地東南角，面向沿江主要濱水景觀，環(huán)境相對安靜，視野開闊，提供良好的閱讀研習(xí)空間。

文體教育培訓(xùn)中心面向主要道路交口，利用多功能演藝中心形成具有標(biāo)志性的建筑形象。

青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地面向主要道路交口，利用球幕劇場形成具有標(biāo)志性的建筑形象。人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心、旅游服務(wù)中心及配套商業(yè)位于場地北側(cè)，利用弧形景觀墻凸顯標(biāo)志性，合理利用采光條件，集約設(shè)置展示空間，展示從過去到現(xiàn)在南安的歷史文化和城市面貌。

圖：南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目功能分區(qū)圖

（2）人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心

本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心地上建筑面積 11,365 ㎡，地下建筑面積 800 ㎡。其基本功能是對文化資源進(jìn)行挖掘、保存、研究與再現(xiàn)，對以地方文化為主題的人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心而言，通過人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心專業(yè)性地將地方文化以多元方式展現(xiàn)，便能彰顯地方文化特色，不僅對地方文化脈絡(luò)給予全面性的詮釋與展現(xiàn)，同時借助人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心功能整合南安地方有形與無形文化資源，充分體現(xiàn)南安文化特殊性。例如：海上絲綢之路、鄭成功時代舟船模型、抗荷復(fù)臺文物、攻臺意象模塊等具有科學(xué)性、歷史性或者藝術(shù)價(jià)值的物品進(jìn)行展現(xiàn)。

人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心包含：1、當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土特色手工藝品、鄉(xiāng)土特色食品和泉州南安非遺文化（例：海上絲綢之路、鄭成功時代）作為長期展示；2、富有南安當(dāng)?shù)靥厣箷?，例如：食品展、汽車展、花藝展、海洋展館、家裝展館等，作為臨時展廳展示。

人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心可直接租給經(jīng)營農(nóng)特、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。臨時展會擬每月安排兩期，每期安排 5-7天。

（3）青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地

本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地地上建筑面積● 11,085㎡，地下建筑面積 550 ㎡。青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地是提高城市口位、完善城市功能的基礎(chǔ)設(shè)施，是科技、經(jīng)濟(jì)、文化、教育綜合水準(zhǔn)的重要展示窗口。通過常設(shè)和短期展覽，以參與體驗(yàn)互動性的展品及展示手段激發(fā)科學(xué)興趣啟迪科學(xué)觀念為目的對公眾進(jìn)行科普教育，增強(qiáng)人們對城市文化的認(rèn)同感與歸宿感。例如：海上絲綢之路路線體驗(yàn)、鄭成功攻臺體驗(yàn)等。

青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地開設(shè)科技體驗(yàn)館，如設(shè)天地探秘體驗(yàn)館，除了太空探索主題還有地球故事、創(chuàng)新之源主題，主題里面的體驗(yàn)項(xiàng)目包含遙望行星、聲光體驗(yàn)科普實(shí)驗(yàn)、電磁奧秘、飛向火星、中國探月、模擬飛行、“牛頓擺”實(shí)驗(yàn)、“離心力”實(shí)驗(yàn)、“跳舞”的磁粉、“奮斗者”潛艇等等，每一個項(xiàng)不僅有趣，同時還能讓人漲了不少知識；創(chuàng)享科技體驗(yàn)館，包含新能源及智能汽車展、高端裝備制造展、新材料與精細(xì)化工展、智能終端展、智慧醫(yī)療展等 5 個分展區(qū)，在這里可以了解很多工業(yè)和高科技原理知識，非常直觀也很有趣。

童夢世界展廳，每個項(xiàng)目都是寓教于樂，更多的是讓小朋友，感知世界、探索自然等體驗(yàn)項(xiàng)目；人工智能領(lǐng)域系列沉浸式體驗(yàn)，體驗(yàn)項(xiàng)目包含 VEXIQ、3D 打印教室、無人機(jī)科普教室、VEX 綜合體驗(yàn)室、機(jī)器人編程體驗(yàn)室及 ROBG 國際賽事體驗(yàn)室等；特效影院（沉浸式體驗(yàn)）、科普劇場等體驗(yàn)項(xiàng)目。

（4）文體教育培訓(xùn)中心

本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)文體教育培訓(xùn)中心地上建筑面積● 10,710 ㎡，地下建筑面積 4605 ㎡。南安文體教育培訓(xùn)中心將是市民群眾開展各類培訓(xùn)、文娛活動的“學(xué)校和樂園”。文體教育培訓(xùn)中心主要包含培訓(xùn)教室和場地、游泳館、健身館等功能用房。擬開展樂器、舞蹈、書法、科技等比較熱門興趣培訓(xùn)（非學(xué)科培訓(xùn)）的青少年兒童培訓(xùn)，同時也開展職工藝術(shù)興趣培訓(xùn)班，均以大班化教學(xué)為主。

（5）南安圖書城

本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)南安圖書城地上建筑面積 10,585 ㎡，地下建筑面積 1195 ㎡。南安圖書城打造集悅讀、文化、藝術(shù)、體驗(yàn)于一體多功能書吧。內(nèi)部除了提供大量可以借閱購買的書籍外，還設(shè)有微音樂廳、茶藝室、文學(xué)講壇、培訓(xùn)等區(qū)域，以文學(xué)情懷為閱讀“燃”燈。

滿足市民、專業(yè)學(xué)者進(jìn)行學(xué)術(shù)研究和交流的重要平臺，是一所功能齊備、設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化南安圖書城，具備出售圖書、文化體驗(yàn)等多種功能。

南安圖書城包含咖啡吧、水吧、多功能廳、網(wǎng)吧、電玩城、兒童樂園、電子產(chǎn)品區(qū)、文化禮品區(qū)、雜志區(qū)等一站式消費(fèi)項(xiàng)目為讀者帶來新的文化消費(fèi)理念。從文化上打造出一站式消費(fèi)模式，這種以文化為核心的商業(yè)模式，成功將文化與商業(yè)對接，是國際上較為流行的新模式。

（6）旅游服務(wù)中心

本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)旅游服務(wù)中心地上建筑面積 2,040㎡，地下建筑面積 4,885 ㎡。旅游服務(wù)中心功能定位是為游客提供展示廳、配套服務(wù)用房等。旅游服務(wù)中心主要為游客接待服務(wù)中心、旅游產(chǎn)品展示、多媒體展示銷售服務(wù)區(qū)、休閑餐飲區(qū)、出售旅游文化用品、紀(jì)念品等其它服務(wù)功能。旅游服務(wù)中心配套用房建筑面積 2,040㎡，主要用于出售旅游文化用品、紀(jì)念品等。

（7）配套地下商業(yè)、地上及地下公用設(shè)備用房、地下機(jī)動車庫

本項(xiàng)目配套商業(yè)地下建筑面積 14,900 ㎡，公用設(shè)備用房地上建筑面積100㎡、地下建筑面積640㎡，機(jī)動車庫地下建筑面積28,070㎡。

（四）項(xiàng)目建設(shè)必要性

1、各子項(xiàng)目建設(shè)必要性

（1）人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心

人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是社會和城市歷史文化的專業(yè)收藏、陳列展覽、宣傳教育機(jī)構(gòu)。

一是人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心對藏品的收藏和通過人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心職能對藏品文化的正確發(fā)展，為保護(hù)社會和城市歷史文化打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為傳承社會和城市歷史文化發(fā)揮著宣傳教育作用。

二是本著對社會和歷史文化負(fù)責(zé)的態(tài)度，為確實(shí)保護(hù)好社會和城市歷史文化見證物，認(rèn)真做好人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心的藏品收藏、征集工作，發(fā)揮著人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心的職能作用。

三是通過對藏品文物的科學(xué)研究工作，把文物知識傳播于當(dāng)世，傳承于后世，對于全民保護(hù)文物和學(xué)習(xí)、了解社會和城市歷史文化知識起到積極的促進(jìn)作用。

四是運(yùn)用人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心●文化旅游場所的社會化職能，隨著人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心開放的需要，結(jié)合實(shí)際改變和改革傳統(tǒng)的方式、方法，適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)征集社會化、科研專業(yè)化、傳播與宣教市場化，對社會和城市歷史文化的傳承起著服務(wù)作用。

人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是旅游和旅游文化的重要人文景觀。旅游及旅游文化是近代興起，現(xiàn)代發(fā)展的一種新的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)文化。人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心之所以能夠在現(xiàn)代迅速繁榮和發(fā)展，是與旅游業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的崛起分不開的。

人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心燦爛的歷史文化和豐富的歷史文物實(shí)物資源，對游客具有擋不住的誘惑。人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是現(xiàn)代旅游業(yè)異常重要的人文景觀和不可回避的旅游資源。

因此，人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是社會文化的重要組成部分，在社會和城市歷史文化中占據(jù)著重要地位，發(fā)揮著重要作用。

（2）青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地

青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地是展示人類先進(jìn)科技成果的場所，其在宣傳普及科普知識，提升公眾科學(xué)素質(zhì)，促進(jìn)社會創(chuàng)新能力等方面具有不可替代的作用。

青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地的建立可以滿足市民對科學(xué)知識的渴求，通過親身體驗(yàn)科技活動，進(jìn)行相關(guān)的實(shí)踐研究，進(jìn)一步加深對科學(xué)原理的理解，感悟科學(xué)的深奧，培養(yǎng)科學(xué)興趣，增強(qiáng)動手能力，激發(fā)青少年對科學(xué)興趣。

因此，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地的建設(shè)不光傳播、普及自然科學(xué)知識，還能做到科學(xué)與人文、科學(xué)的高度結(jié)合。

（3）文體教育培訓(xùn)中心

是構(gòu)建和諧社會的需要。隨著我國社會主義事業(yè)的發(fā)展，在當(dāng)前構(gòu)建社會主義和諧社會的思想理念下，堅(jiān)持“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”的治國執(zhí)政思想，使得群眾的利益和權(quán)益等到了進(jìn)一步的維護(hù)，創(chuàng)建社會主義和諧社會。保障和豐富群眾的業(yè)余文化生活，充分發(fā)揮文體教育培訓(xùn)中心的作用，是構(gòu)建和發(fā)展社會主義和諧社會的需要。

是加快文化事業(yè)發(fā)展的需要。文體教育培訓(xùn)中心的建設(shè)，是對城區(qū)文化事業(yè)的大力補(bǔ)充，進(jìn)一步加強(qiáng)群眾的文化教育素養(yǎng)，對群眾的技能培訓(xùn)、業(yè)余文化生活加強(qiáng)教育和指導(dǎo)，同時也是對于南安市內(nèi)現(xiàn)有的文化場所群眾難于融入的補(bǔ)充，構(gòu)建了一個專門屬于群眾自己的文化活動場所。

在當(dāng)前新形勢下，有效分流失業(yè)人群，再就業(yè)技能培訓(xùn)是重要的途徑之一。文體教育培訓(xùn)中心可作為群眾承載新形勢下的新任務(wù)成為理所當(dāng)然之事。文體教育培訓(xùn)中心是作為地方建設(shè)有中國特色社會主義文化、教育事業(yè)的重要組成部分，是加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)的重要陣地，是工會工作的窗口，是工會聯(lián)系廣大群眾的重要途徑和載體。

文體教育培訓(xùn)中心是豐富和繁榮群眾文化生活的“學(xué)校和樂園”。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，要努力確保群眾文化教育事業(yè)的辦宮、辦校方向。因此，文體教育培訓(xùn)中心的建設(shè)是對城市文化事業(yè)的大力補(bǔ)充，進(jìn)一步加強(qiáng)了群眾的文化教育素養(yǎng)。

（4）南安圖書城

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,建設(shè)南安圖書城目的是提高全民族的思想道德素質(zhì)，科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)，豐富群眾文化生活。

圖書城是城市的靈魂。閱讀帶給人心靈的慰藉，猶如春風(fēng)輕撫萬物，潤物無聲地滋養(yǎng)著城市的荒原。“一個書城，就是一座城市?！币惶幒玫目磿?，足以讓生活在浮華城市的人們備感溫暖。打造體驗(yàn)式文化空間，以兼容并蓄的商品組合、豐富多元的營銷活動，營造有品位、有格調(diào)、有境界的文化旅游服務(wù)場所，引領(lǐng)閱讀時尚，提質(zhì)增效、對標(biāo)晉位，全面提升了連鎖店的服務(wù)水平和服務(wù)能力。

注重布局和業(yè)態(tài)組合外，還將以閱讀為核心，精挑細(xì)選那些能夠影響人們精神生活、體現(xiàn)一個好的書店的審美和趣味的書籍呈現(xiàn)給讀者，讓讀者在這里與心儀的好書相遇。同時配套多種文化功能，建設(shè)成為市民閱讀、學(xué)習(xí)、交流和休閑的復(fù)合式文化生活空間。即實(shí)現(xiàn)了文化與培訓(xùn)、文化與旅游、文化與創(chuàng)意產(chǎn)品、文化與生活的有機(jī)融合，又豐富了實(shí)體書店作為全民閱讀場所的文化體驗(yàn)功能。在運(yùn)營中打造富有新態(tài)度理念的商業(yè)場景，不僅滿足消費(fèi)者的文化認(rèn)同，更能提升商業(yè)的品牌價(jià)值。

因此，南安圖書城建設(shè)滿足城區(qū)市民不斷增長的文化需求、信息需求、知識需求、休閑需求,市民從中獲得收益。

（5）旅游服務(wù)中心

旅游服務(wù)中心可為自助旅游者提供景區(qū)信息、旅游票預(yù)訂、接待、導(dǎo)游預(yù)訂、投訴等服務(wù)。設(shè)立有求必應(yīng)的咨詢窗口，讓自助旅游者可以在這里查閱、索取當(dāng)?shù)芈糜巍俺宰⌒杏钨強(qiáng)省弊钚沦Y料。建立和健全散客預(yù)訂系統(tǒng)，通過電腦聯(lián)網(wǎng)，隨時了解交通信息、飯店的預(yù)訂情況，接受咨詢和預(yù)訂，同時也可以為自助旅游者可以預(yù)訂機(jī)票、車票、酒店客房、自駕車租賃、景區(qū)門票和文藝演出票。根據(jù)自助旅游者不同需求，代為規(guī)劃旅游線路，并開通旅游咨詢電話。

旅游服務(wù)中心可成為旅游部門對外宣傳、促銷、服務(wù)的一個新窗口。以通過政府權(quán)威發(fā)布的形式，向中外旅客充分展示“南安旅游”新形象。由旅游概覽、自助游信息、自助游線路、旅游節(jié)慶、交通指南、美食餐飲、休閑娛樂、旅游論壇等內(nèi)容構(gòu)成，融服務(wù)性、知識性、政務(wù)性于一體，為中外旅游者提供便捷的服務(wù)。

2、項(xiàng)目建設(shè)是豐富市民生活，提升市民生活品質(zhì)需要

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，我國旅游消費(fèi)進(jìn)入快速增長期，人民對豐富精神文化生活的期待越來越高。歷史表明，國家的富強(qiáng)、民族的振興，不僅需要強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)，也需要強(qiáng)大的精神力量。

這就要求我們把豐富人民精神生活作為文化建設(shè)的重要著力點(diǎn)，大力發(fā)展社會主義先進(jìn)文化，積極推動社會主義精神文明建設(shè)，不斷鞏固全黨全國各族人民團(tuán)結(jié)奮斗的共同思想道德基礎(chǔ)，為人民提供更好更多的精神食糧，更好地保障人民群眾基本文化權(quán)益，更好地滿足人民群眾多方面、多層次、多樣性的精神文化需求。

此外，黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持以人民為中心的創(chuàng)作導(dǎo)向，提高文化產(chǎn)品質(zhì)量，為人民提供更好更多精神食糧，讓人民享有健康豐富的精神文化生活，是全面建成小康社會的重要內(nèi)容。建設(shè)社會主義文化強(qiáng)國，必須把滿足人民群眾日益增長的精神文化需求作為社會主義文化建設(shè)的根本目的，做到文化發(fā)展依靠人民、文化發(fā)展為了人民、文化發(fā)展成果由人民共享，切實(shí)保障人民群眾基本文化權(quán)益。

隨著經(jīng)濟(jì)社會和城市的發(fā)展，市民對生活品質(zhì)的要求越來越高，其中健身、旅游、閱讀新子活動成為市民工作之余的主要活動。本項(xiàng)目積極響應(yīng)國家號召，通過將文化產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方式，通過旅游，將我國民俗文化、成功文化及生態(tài)文化寓教于游、寓教于樂，使文化之“魂”廣為弘揚(yáng)、傳之久遠(yuǎn)、生生不息，為人民提供廣闊文化舞臺，豐富群眾文化生活，提高全社會文化生活質(zhì)量。

3、旅游業(yè)發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣窬蜆I(yè)和維護(hù)社會穩(wěn)定的需要

我國勞動力資源豐富，勞動力供大于求的格局將長期存在；就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾越來越突出；新成長勞動力就業(yè)、農(nóng)業(yè)富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中失業(yè)人員再就業(yè)的矛盾交織，使得就業(yè)問題具有長期性、艱巨性和復(fù)雜性。本項(xiàng)目建成后將直接增加就業(yè)崗位數(shù)千人。

同時，本項(xiàng)目作為涉及面廣的旅游業(yè)，含“吃、住、行、游、購、娛”六大要素，涉及交通、運(yùn)輸、倉儲、郵政、信息傳輸、批發(fā)零售、住宿餐飲、文化體育和娛樂等行業(yè)，以及金融、房產(chǎn)、公共管理等服務(wù)業(yè)中的大部分門類，具有產(chǎn)業(yè)融合度高、帶動功能強(qiáng)的特點(diǎn)，能夠吸納大容量勞動力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目增加一個，能夠帶動增加五個就業(yè)崗位。由此可見，本項(xiàng)目能夠直接和間接為當(dāng)?shù)厝嗣裨黾颖姸嗟木蜆I(yè)機(jī)會，能夠帶領(lǐng)當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂唬S護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述，本項(xiàng)目作為文化旅游項(xiàng)目，一方面本項(xiàng)目憑借自身發(fā)展以及旅游業(yè)的強(qiáng)大的帶動作用，將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)綜合發(fā)展。另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了國家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，能夠積極促進(jìn)地域性文化的傳承，促進(jìn)廈漳泉成功文化旅游帶的建設(shè)。還豐富了人們的文化生活，使人們有機(jī)會獲得更多的文化體驗(yàn)。

同時，本項(xiàng)目綜合多項(xiàng)文化和旅游資源，集成發(fā)展，提高規(guī)劃區(qū)域土地附加值。此外，本項(xiàng)目還能夠直接和間接帶動大量人員就業(yè)，增加人民收入效果顯著。由此可見，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益極為顯著，發(fā)展建設(shè)本項(xiàng)目勢在必行。

4、有助于提升旅游品牌市場影響力

構(gòu)建以文化為載體的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展新生態(tài)，是新時代我國旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)建設(shè)重中之重。旅游文化傳播助力旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是未來階段我國推進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)體系必然趨勢。

尤其是信息化時代，利用互聯(lián)網(wǎng)開展信息宣傳，樹立積極品牌及提高品牌影響力，使旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額，強(qiáng)化旅游資源挖掘能力，豐富旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目內(nèi)容，改變原有旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，切實(shí)推動旅游經(jīng)濟(jì)建設(shè)與時代接軌，強(qiáng)化旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展與時俱進(jìn)，使各地區(qū)旅游資源產(chǎn)業(yè)開發(fā)能融入時代發(fā)展新環(huán)境。

另外，運(yùn)用文化傳播助力旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將更好填補(bǔ)旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空白，使文化資源能成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展黏合劑，更好建立一體化旅游發(fā)展新業(yè)態(tài)，優(yōu)化傳統(tǒng)旅游業(yè)發(fā)展布局，為旅游經(jīng)濟(jì)建設(shè)可持續(xù)推進(jìn)夯實(shí)基礎(chǔ)。

5、項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)文旅融合發(fā)展，推動城市旅游發(fā)展的需要

依據(jù)《福建省“十四五”文化和旅游改革發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》、《泉州市“十四五”文化和旅游改革發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》規(guī)劃，旨在進(jìn)一步推進(jìn)文化和旅游在更寬領(lǐng)域、更深層次、更高水平上實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展。通過本項(xiàng)目建設(shè)，將旅游產(chǎn)品植入文化元素，在文化活動中助推旅游產(chǎn)品，也在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中加入文化體驗(yàn)活動，兩者深度融合發(fā)展，充分發(fā)揮融合的乘數(shù)效應(yīng)，助力打造文旅融合的新品牌。

城市旅游文化既是一種文化現(xiàn)象，也是一種文化關(guān)系，既具有融合性，也具有沖突性，是一種復(fù)雜的綜合文化現(xiàn)象；城市旅游文化是一座城市的凝聚力和自信心的來源；城市旅游文化對于城市的現(xiàn)代化非常重要，是城市現(xiàn)代化發(fā)展的推動力。

城市文化通過與旅游產(chǎn)業(yè)融合，可以優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)文化傳播，能夠體現(xiàn)城市空間政治領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域與文化領(lǐng)域相結(jié)合的愿景?！拔幕坡糜?，旅游承載文化”已成為城市重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，城市文化旅游發(fā)展，也是南安市城市發(fā)展的需要。加強(qiáng)南安市文化旅游服務(wù)體系建設(shè)，是保障人民群眾基本文化權(quán)益、滿足人民群眾基本文化需求的主要途徑，是促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定、建構(gòu)中華民族共有精神家園的重要保障，也是履行政府職能、建設(shè)服務(wù)型政府、改善和發(fā)展文化民生的內(nèi)在要求。

它也是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略布局的重大安排，同時提高南安市的知名度和競爭力，通過舉辦大型文化旅游活動，可吸引大量的外地人員來參觀、游覽，從而帶動交通、配套商業(yè)、旅游、賓館服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供更多的就業(yè)崗位，增加就業(yè)人口，保持社會穩(wěn)定，推動南安市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也可以促進(jìn)南安市對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)和文化的交流。

綜上，通過南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)，是現(xiàn)代化城市的需要，是改善城市環(huán)境，塑造城市景觀，樹立城市形象，提高城市品位，完善城市功能的需要，它不但體現(xiàn)了城市的發(fā)展水平和綜合實(shí)力，也是衡量城市文化素質(zhì)和文明修養(yǎng)水平的標(biāo)志之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)可以通過吸納周邊經(jīng)濟(jì)要素，提升經(jīng)濟(jì)競爭力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要和迫切的。

（五）開工時間及建設(shè)期限

南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目的建設(shè)期為三年，建設(shè)期限計(jì)劃為 2022 年 8 月~2025 年 8 月1。目前項(xiàng)目已開始前期工作，尚未正式開工。截至 2023年 10月末，本項(xiàng)目前期已投資金額為 9,000.00萬元，占總投資的比例為 8.01%。

（六）項(xiàng)目用地情況

根據(jù)南安市自然資源局出具的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》（用字第 350583202200067），本項(xiàng)目擬用地面積 13.6527 公頃，其中農(nóng)用地11.7188公頃、建設(shè)用地1.9339公頃。根據(jù)南安市市民中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，本項(xiàng)目所在地屬于文化設(shè)施用地。

根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于南安市 2008 年度第十四批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2009】33 號）、《福建省人民政府關(guān)于南安市 2009 年度第九批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2009】467號）、《福建省人民政府關(guān)于南安市 2010 年度第十一批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2011】48 號）、《福建省人民政府關(guān)于南安市 2018年度第十五批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2018】316 號）文件和《福建省人民政府關(guān)于南安市 2022 年度第四十六批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地〔2022〕1267號），本項(xiàng)目所涉農(nóng)用地均完成城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，完成了“占補(bǔ)平衡”手續(xù)，土地用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，用途為文化設(shè)施用地。

由于《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見書》中擬用地面積地類面積按照土地原始的形態(tài)進(jìn)行披露，因此出現(xiàn)了《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見書》“其中農(nóng)用地11.7188公頃”的表述。

本項(xiàng)目用地目前尚未取得土地證，后續(xù)將通過協(xié)議出讓方式獲取1，用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，用途為文化設(shè)施用地；本項(xiàng)目土地費(fèi)用預(yù)計(jì)為 14,143.70萬元，已納入項(xiàng)目總投資。

（七）項(xiàng)目盈利性分析

1、收入測算

本項(xiàng)目營業(yè)收入包括圖書城租金收入、青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基●地收入、文體教育培訓(xùn)中心收入、人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心收入、旅游服務(wù)中心收入、車位租金收入、物業(yè)管理收入、廣告收入及配套商業(yè)出租收入。

通過網(wǎng)上查詢，南安市的商鋪每平米出租價(jià)約在 60元/月-260元/月之間：1 2023 年 6 月 1 日，公司與南安市自然資源局簽署了土地出讓協(xié)議，目前在繳款階段，尚未辦理土地證。

扣除文體教育培訓(xùn)中心單體項(xiàng)目和室外工程后，項(xiàng)目總投資為 8.98 億元；擬用于本項(xiàng)目的募集資金占項(xiàng)目扣除文體教育培訓(xùn)中心單體項(xiàng)目和室外工程后的總投資比例為 69.97%。

（1）圖書城收入

①書店部分場地出租租金收入

通過網(wǎng)上詢價(jià)，參考南安市周邊商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目圖書城結(jié)合●項(xiàng)目區(qū)位，定價(jià)為月租金 150 元/㎡，南安圖書城按地上建筑面積6,265 ㎡計(jì)算，月租金 150 元/㎡，年上漲率 2%。南安圖書城書店部分場地?cái)M租給品牌書店運(yùn)營，建成后第 1 年的出租率為 40%，此后出租率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全出租。

上述商鋪出租案例系疫情狀態(tài)下的租金水平，且出租率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，圖書城書店部分租金預(yù)測價(jià)格為 150 元/m2/月及出租率設(shè)定較為合理，圖書城書店部分出租收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

②南安圖書城運(yùn)營收入（論壇、講座）

通過市場了解，論壇、講座的內(nèi)容及請的專家或教授層次不同，在價(jià)格上存在較大的差異，現(xiàn)按辦一場普通講座市場定價(jià)大約● 100-300元/人/小時，故南安圖書城定價(jià)培訓(xùn)費(fèi) 120元/人/小時計(jì)算，按地上建筑面積 4,000 ㎡計(jì)算，分 20 間房間，每間按 30 人，使用 20 小時/月，年上漲率2%。建成后第1年的產(chǎn)能利用率為40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

有關(guān)論壇講座定價(jià)參考《中央和國家機(jī)關(guān)培訓(xùn)費(fèi)管理辦法》，一類培訓(xùn)住宿費(fèi)為 500元/人天，伙食費(fèi) 150元/人/天，場地、資料、交通費(fèi) 80 元/人/天，其他費(fèi)用 30 元/人/天，合計(jì) 760 元/人/天。二類培訓(xùn)對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)分別為 400 元、150 元、70 元、30 元，合計(jì) 650 元；三類培訓(xùn)對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)分別為 340 元、130 元、50 元、30 元，合計(jì) 550元。

鑒于市場價(jià)格很多高于中央和國家機(jī)關(guān)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，南安圖書城論談、講座綜合定價(jià) 120 元/人/小時，每間場地使用 20 小時/月，收入預(yù)測相對合理。

本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，南安圖書城論壇、講座運(yùn)營收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（2）青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地培訓(xùn)收入

依據(jù)南安市城市總體規(guī)劃，2020 年南安市全市全年接待國內(nèi)外游客總?cè)藬?shù) 520.55 萬人次測算，平均到青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地體驗(yàn)人數(shù)約 800 人/天；通過市場了解，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地入門門票按 30 元/人。按 365 天計(jì)算，年上漲率 2%。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

另行收費(fèi)項(xiàng)目：

特效影院（沉浸式體驗(yàn)），通過市場了解，需要再支付體驗(yàn)費(fèi)80 元/人，按每天進(jìn)入青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地 25%，即 200 人，按365 天計(jì)算，年上漲率 2%。

天地探秘展廳體驗(yàn)廳，通過市場了解，需要再支付體驗(yàn)費(fèi) 30 元/人，按每天進(jìn)入青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地 25%，即 200 人，按 365天計(jì)算，年上漲率 2%。

創(chuàng)享科技體驗(yàn)廳，通過市場了解，需要再支付體驗(yàn)費(fèi) 30元/人，按每天進(jìn)入青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地 25%，即 200 人，按 365 天計(jì)算，年上漲率 2%。

人工智能（沉浸式體驗(yàn)），通過市場了解，需要再支付體驗(yàn)費(fèi)50 元/人，按每天進(jìn)入青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地 25%，即 200 人，按365 天計(jì)算，年上漲率 2%。

全國類似項(xiàng)目有：

1）廈門科技館●

廈門科技館于 2007 年 3 月 16 日正式對外開放，建筑占地面積21000 平方米，常設(shè)展廳面積 12000 平方米，設(shè)有“海洋搖籃”、“探索發(fā)現(xiàn)”、“創(chuàng)造文明”、“和諧發(fā)展”、“兒童未來”5大主題展館，以及 1 個健康主題樂園、1 個光學(xué)展區(qū)、1 個“海峽兩岸海洋科技展示館”、3 個特效影院，館藏設(shè)施超 400 套件，是綜合性科技館。其收費(fèi)項(xiàng)目價(jià)格水平在 30元至 160 元之間。

2）綿陽科技館

綿陽科技館由娛樂風(fēng)洞、主題展館、球幕影院和中環(huán)影城四部分構(gòu)成。整個科技館以“兩彈一星”為主題，全館占地 8.8萬平方米。綿陽科技館門票價(jià)格為 30元，收費(fèi)項(xiàng)目價(jià)格在 10元至 150元之間。

參考上述案例，本項(xiàng)目青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地運(yùn)營收入測算較為合理。參考案例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系疫情狀態(tài)下的收費(fèi)水平，且本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地培訓(xùn)收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（3）文體教育培訓(xùn)中心收入

①文體教育培訓(xùn)中心擬開展青少年樂器、舞蹈、書法、科技等培訓(xùn)班（非學(xué)科培訓(xùn))，培訓(xùn)中心為普惠性的興趣培訓(xùn)，符合國家雙減政策。同時也開展職工藝術(shù)興趣培訓(xùn)班。

平均收費(fèi)按 628 元/班，每個教室安排 20人。以教室可容納人次倒推培訓(xùn)規(guī)模。本項(xiàng)目中文體教育培訓(xùn)中心約 4,879平方米，設(shè)培訓(xùn)教室 24間，周末及寒暑假從早 9 點(diǎn)到晚 8點(diǎn)（扣除中間午休)，可培訓(xùn) 8個時段，非周末從 4點(diǎn)半到 8點(diǎn)半，可培訓(xùn) 4個時段。簡化計(jì)算按平均每天 5 個時段開課計(jì)算，則按全年 330 天計(jì)算，共設(shè) 24 個班，20 人/班，每天培訓(xùn) 5 小時，按 330 天計(jì)算，年上漲率 2%。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

根據(jù)泉州青少年宮顯示，2022 年其興趣培訓(xùn)收費(fèi)為 650 元-800元等不等，興趣專業(yè)大類分 10 個大類，班級分為新生、初級、中級和高級，共 240 個班級。根據(jù)廈門青少年宮顯示，2022 年其興趣培訓(xùn)收費(fèi)為 650元-950元不等，興趣專業(yè)大類分為 10個大類，共 95個小類，624 個班級。

此外，經(jīng)查詢，據(jù)教育部監(jiān)測的非學(xué)科類培訓(xùn)價(jià)格情況，“2022年 4 月，監(jiān)測城市的基礎(chǔ)體能、足球、乒乓球、游泳、圍棋、中考體育、聲樂、鋼琴、舞蹈、美術(shù)、編程培訓(xùn)平均價(jià)格分別為每小時116 元、86 元、86 元、142 元、80 元、136 元、240 元、242 元、74元、98元、149 元，與 2021年 1 月基本持平?！?

上述獲取的非學(xué)科類培訓(xùn)價(jià)格系疫情狀態(tài)下的價(jià)格水平，且本●項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，文體教育培訓(xùn)中心收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

②文體教育培訓(xùn)中心健身房

通過市場了解，健身中心分為健身工作室和健身區(qū)，按地上建筑面積 3000 ㎡計(jì)算。健身區(qū)招收健身會員并開有瑜伽、有氧操等團(tuán)體課，健身工作室主要開設(shè)私教課程為主。根據(jù)資料顯示，普通健身房的消費(fèi)較高，一年收入為 1500 萬元/年，按 2000 元-2500 元/人次計(jì)算，健身人次應(yīng)達(dá)到 8000-10000人次。

考慮本項(xiàng)目位于縣級市，健身人次按運(yùn)營較好的健身房的 50%計(jì)算，即本健身房的健身人數(shù)為 4000 人次，其中 40%即 1600 人次購買普通會員，在健身區(qū)健身，其中 15%即 600 人購買私教卡，另有 15%的 600 人購買團(tuán)體卡（瑜伽和有氧操)。

私教課定價(jià) 3600 元/2 個月；團(tuán)體課：2000 元/2 個月；健身區(qū)普通會員年卡：1200 元/年。年上漲率 2%。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

此外，根據(jù)《2020 中國健身行業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告》，中國整個健身行業(yè)的健身會員數(shù)約為7029萬（不含港澳臺），在14億的總?cè)丝诨鶖?shù)下，中國的健身人口滲透率為 5.02%，環(huán)比去年增幅 3.19%，從趨勢來看，中國同美國、歐洲的差距在逐漸縮小。會員在健身周邊平均每年投入的費(fèi)用主要集中在 3000元以內(nèi)，占比為 83.26%。

南安市常住人口 151 萬人，根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)測算，本項(xiàng)目健身區(qū)的收入預(yù)測相對合理。前述定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)系疫情狀態(tài)下的行業(yè)數(shù)據(jù)，且本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，文體教育培訓(xùn)中心健身房收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

③文體教育培訓(xùn)中心游泳館

通過市場了解，市場上按游泳館裝修、設(shè)施檔次不同，收費(fèi)存在較大差異，定價(jià)大約20-150元/人/小時。文體教育培訓(xùn)中心游泳館定價(jià) 50 元/次，地上建筑面積 2600 ㎡計(jì)算（標(biāo)準(zhǔn)池 50 米長，25 米寬）設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)游泳池、更衣室、淋浴房等。平均每天按 50 人，按全年 360 天計(jì)算，年上漲率 2%。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，●此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

上述部分案例為疫情狀態(tài)下的價(jià)格數(shù)據(jù)，且本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，文體教育培訓(xùn)中心游泳館收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（4）人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心收入

①長期展館收入

通過市場了解，參考南安市周邊商鋪價(jià)格，正街店面租金 120-500元/㎡，側(cè)街的一般是 50元/㎡。本項(xiàng)目長期展館結(jié)合項(xiàng)目用途，定價(jià)為月租金 150 元/㎡，按地上建筑面積 5361 ㎡計(jì)算，年上漲率2%。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

②臨時展會收入

通過市場了解，臨時展會擬每月安排兩期，每期安排 5-7天，本項(xiàng)目按 5 天計(jì)算。5000平方米（按實(shí)用面積)可安排 36平方米的臨展攤位 80個。大型博覽會的攤位費(fèi)要求較高，但多數(shù)博覽會租金與當(dāng)?shù)胤比A地段租金相匹配，租金只是略高于商鋪?zhàn)饨?。通過網(wǎng)上查詢，泉州會展中心展位租金為 5-7元/天/平方米，福州會展中心的展位費(fèi)為 6-20 元/天/平方米。

本項(xiàng)目的展會中心的規(guī)格及規(guī)模較泉州和福州會展中心低，按 5-6元/天/平方米出租，每個展位租金按 360元/個/期計(jì)算。臨時展會擬每月安排兩期，每期安排 5-7天，本項(xiàng)目按 5 天計(jì)算。5000平方米（按實(shí)用面積)可安排 36平方米的臨展攤位 80 個。一個攤位 360 元/個/期計(jì)算，一年辦 24期，年上漲率2%。建成后第 1年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

綜上，人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心展館預(yù)測價(jià)格低于案例所示價(jià)格水平，上述案例為疫情狀態(tài)下的展位出租價(jià)格案例，且本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（5）配套商業(yè)

通過網(wǎng)上詢價(jià)，參考南安市周邊商鋪月租金價(jià)格為 60 元/㎡-260元/㎡，配套商業(yè)定價(jià)月租金 130 元/㎡，地下建筑面積 14900 ㎡計(jì)算，年上漲率 2%。建成后第 1 年的出租率為 40%，此后出租率每年增加5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全出租。

網(wǎng)上詢價(jià)商鋪?zhàn)饨鹚较狄咔闋顟B(tài)下的租金水平，且本項(xiàng)目出租率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，配套商業(yè)租金預(yù)測價(jià)格為 130 元/m2/月較為合理，配套商業(yè)出租收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（6）旅游服務(wù)中心收入

①食堂收入

旅游服務(wù)中心食堂地下建筑面積 1000㎡計(jì)算，為南安圖書城、人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心、青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地、文體教育培訓(xùn)中心的學(xué)員、家長、游客提供餐服務(wù)。按人均建筑面積 1.5 平方米計(jì)算，食堂可容納 666 人，按 50%-80%上座率測算，人數(shù)為 333-533 人/天，簡化計(jì)算按 350 人/天。通過市場了解，參考泉州市周邊旅游地區(qū)食堂價(jià)格 30-50元/人，旅游服務(wù)中心食堂定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為 30元/人。年上漲率 2%。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

上述景區(qū)餐飲水平案例系疫情狀態(tài)下的價(jià)格水平，且本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，旅游服務(wù)中心食堂預(yù)測價(jià)格為 30元/人較為合理，食堂收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

②配套用房出租收入

通過網(wǎng)上詢價(jià)，參考南安市周邊商鋪月租金為 60 元/㎡-260 元/㎡，旅游服務(wù)中心配套用房定價(jià)月租金 150 元/㎡，地上建筑面積2040㎡計(jì)算，年上漲率 2%。建成后第 1年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

因旅游服務(wù)中心配套用房位于地面，位置較本項(xiàng)目配套商業(yè)（系地下建筑）更佳，因此定價(jià)略高月租金為 150 元/㎡，旅游服務(wù)中心配套用房運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，旅游服務(wù)中心配套用房預(yù)測價(jià)格為 150 元/m2/月較為合理，旅游服務(wù)中心配套用房出租收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（7）停車位運(yùn)營收入

參考《南安市機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（南發(fā)改價(jià)格【2019】11 號）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目按小型客貨車室內(nèi)停車場一類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)次收費(fèi) 5 元/輛，周轉(zhuǎn)率 3 次/天，則全天收費(fèi)為最高收費(fèi) 15 元計(jì)算，每月收費(fèi) 450 元/月，車位租金收入按總停車位 590 個計(jì)算。建成后第 1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

南安市公共停車位供應(yīng)整體較為緊張，且本項(xiàng)目停車場運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，車位費(fèi)收入預(yù)測較為合理，車位費(fèi)收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（8）物業(yè)管理收入

通過市場了解，參考南安市周邊商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，一般是 2.5 元/月-10元/月。物業(yè)收入按地上總建筑面積 45885㎡計(jì)算，2.5 元/㎡/月，年上漲率 2%。建成后第 1年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。

經(jīng)查詢，《南安市發(fā)展和改革局關(guān)于公布南安市政府定價(jià)經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單的通知》中就住房物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定，其他物業(yè)管理費(fèi)未明確，網(wǎng)上查詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為“商場或者商鋪：一級（按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定）；二級（每平方米約為 18元）；三級（每平方米約為 11元）；四級（每平方約為 5 元）；五級（每平方米約為 2.5 元）”。

本項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格水平較低，物業(yè)管理運(yùn)營率在建成后第 13年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，物業(yè)管理收入預(yù)測較為合理，物業(yè)管理收入具備可實(shí)現(xiàn)性。

（9）廣告位出租收入

通過市場了解，泉州周邊地區(qū)廣告位出租情況，一般 5000-50000 元/個/月，本項(xiàng)目廣告位設(shè)立于各個地下停車場匝道口以及各個場館的外立面，設(shè)大屏、中屏廣告位合計(jì) 1000 平方米（預(yù)計(jì)廣告位個數(shù) 50 個左右)，定價(jià)為 0.5 萬元/個/月，年上漲率 2%。建成后第1 年的產(chǎn)能利用率為 40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。根據(jù)泉州市公共資源交易信息網(wǎng)。

上述廣告位出租案例系疫情狀態(tài)下的租金水平，且本項(xiàng)目出租率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，廣告位出租收入預(yù)測價(jià)格為 0.5萬元/個/月較為合理，廣告位出租收入具備可實(shí)現(xiàn)性。