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甘肅蘭州-中高端酒店投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 麗尚國(guó)潮    2024-06-01

在國(guó)內(nèi)旅游及商旅市場(chǎng)復(fù)蘇及消費(fèi)升級(jí)的大背景下，中高端酒店市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。公司擬結(jié)合多年酒店運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，在公司蘭州自有物業(yè)亞歐國(guó)際大廈投資開(kāi)發(fā)中高端酒店。

通過(guò)本次項(xiàng)目的實(shí)施，公司將進(jìn)一步拓展中高端酒店業(yè)務(wù)版圖，并可與亞歐國(guó)際大廈的出租業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，增強(qiáng)公司盈利能力。

1、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目擬投資 3,239.09 萬(wàn)元，在蘭州公司自有物業(yè)亞歐國(guó)際大廈建設(shè)和經(jīng)營(yíng)一家中高端酒店，酒店位于亞歐國(guó)際 38 層-40 層、42 層-46 層，建筑面積為13,691.14 平方米，包含客房 150 間以及大堂、餐廳、廚房、洗衣間、健身房等配套設(shè)施。

本項(xiàng)目擬與季宿企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華住集團(tuán)”）合作，由華住集團(tuán)提供酒店技術(shù)顧問(wèn)和管理服務(wù)，打造中高檔品牌 Intercity Hotel 城際酒店西北首店。

2、項(xiàng)目實(shí)施的必要性

（1）緊抓旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、旅游行業(yè)全面復(fù)蘇的機(jī)遇，擴(kuò)大公司酒店業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模并增加經(jīng)營(yíng)效益

近年來(lái)，甘肅省、蘭州市相繼發(fā)布相關(guān)政策，促進(jìn)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。2023年 5 月，甘肅省印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)文化和旅游深度融合實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出力爭(zhēng)到 2028 年文化和旅游產(chǎn)業(yè)增加值占全省地區(qū)生產(chǎn)總值的 6%、人均文化旅游消費(fèi)達(dá)到 1,000 元以上。

2024 年 3 月，蘭州市發(fā)布《文化蘭州建設(shè)實(shí)施方案》，提出把蘭州打造成西部旅游大環(huán)線重要樞紐和全國(guó)重要旅游目的地，到 2028 年力爭(zhēng)創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)文化和旅游消費(fèi)示范城市。

根據(jù)甘肅省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023 年甘肅省接待國(guó)內(nèi)游客 3.88 億人次，同比增長(zhǎng) 187.8%；國(guó)內(nèi)旅游收入 2,745.8 億元，同比增長(zhǎng) 312.9%；旅游人均花費(fèi) 708元，同比增長(zhǎng) 43.6%；住宿和餐飲業(yè)增加值 190.6 億元，同比增長(zhǎng) 21.7%。

根據(jù)蘭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023 年蘭州市接待國(guó)內(nèi)游客 0.9 億人次，同比增長(zhǎng) 197.3%；國(guó)內(nèi)旅游收入 649.4 億元，同比增長(zhǎng) 337.9%；旅游人均花費(fèi) 647.4 元，同比增長(zhǎng)12.1%；住宿和餐飲業(yè)增加值 49.2 億元，增長(zhǎng) 24.5%。

通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，公司將在蘭州投資開(kāi)發(fā)中高端酒店，有助于公司緊抓國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的有利契機(jī)，擴(kuò)大公司酒店業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加公司經(jīng)營(yíng)效益。

（2）進(jìn)一步拓展公司中高端酒店業(yè)務(wù)版圖，與亞歐國(guó)際大廈的出租業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)

本項(xiàng)目所在物業(yè)亞歐國(guó)際大廈地處蘭州核心商圈，是集甲級(jí)寫(xiě)字樓、中高端酒店、購(gòu)物中心、休閑健身娛樂(lè)等多元業(yè)態(tài)于一身的蘭州市地標(biāo)性建筑，在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的品牌知名度。本項(xiàng)目能夠進(jìn)一步擴(kuò)大公司中高端酒店業(yè)務(wù)版圖，為周邊的商務(wù)人士及旅客提供高品質(zhì)的住宿服務(wù)，從而增加顧客的粘性和消費(fèi)潛力；

本項(xiàng)目定位與亞歐國(guó)際大廈相匹配，能夠進(jìn)一步完善物業(yè)的配套業(yè)態(tài)，與公司自持物業(yè)亞歐國(guó)際大廈的出租業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，有助于進(jìn)一步提高物業(yè)整體知名度與商業(yè)活力，提升物業(yè)整體形象、消費(fèi)與商務(wù)體驗(yàn)，進(jìn)一步增強(qiáng)公司盈利能力。

3、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

（1）消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)中高端酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，公司擁有豐富的中高端酒店開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

受益于居民收入水平的提升，我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在由生存型消費(fèi)向精神型消費(fèi)升級(jí)、由物質(zhì)型消費(fèi)向服務(wù)型消費(fèi)升級(jí)、由傳統(tǒng)消費(fèi)向新型消費(fèi)升級(jí)。在旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)酒店行業(yè)朝著更加品質(zhì)化、個(gè)性化和科技化的方向發(fā)展。中高端酒店因其高品質(zhì)的硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量和整體體驗(yàn)，越來(lái)越受到市場(chǎng)的青睞，中高端酒店市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。

根據(jù)市場(chǎng)需求情況，本項(xiàng)目定位中高端酒店。公司在蘭州自有物業(yè)亞歐商廈經(jīng)營(yíng)自有品牌亞歐大酒店（蘭州西關(guān)店）多年，該酒店在攜程評(píng)定的蘭州高檔酒店榜排名前 20 名。公司擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的中高端酒店開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，且熟悉蘭州市旅游和酒店市場(chǎng)情況，可以根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境與人文環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)和提供特色服務(wù)，建設(shè)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的中高端特色標(biāo)桿酒店。

（2）本項(xiàng)目采用品牌合作+自持物業(yè)模式，保障項(xiàng)目順利實(shí)施和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

本項(xiàng)目擬與知名酒店管理集團(tuán)華住集團(tuán)旗下中高端品牌 Intercity Hotel 城際酒店合作，打造該品牌在國(guó)內(nèi)西北地區(qū)首店。華住酒店將為公司提供酒店技術(shù)顧問(wèn)和管理服務(wù)，在項(xiàng)目初步研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施采購(gòu)、工程建造監(jiān)督、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等方面提供指導(dǎo)和支持，并在酒店建成提供管理服務(wù)。

合作品牌以人文體驗(yàn)為基調(diào)，擁有個(gè)性的設(shè)計(jì)與細(xì)節(jié)的質(zhì)感，綜合了精益求精的品質(zhì)和高效智能的系統(tǒng)，主打中高端商務(wù)和旅客群體，打造西北首店為項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)，公司可借助華住集團(tuán)以及第三方平臺(tái)成熟的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，保障酒店的高入住率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，本項(xiàng)目擬選址公司自有物業(yè)亞歐國(guó)際大廈，與租賃物業(yè)相比，自持物業(yè)有利于項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，并減少項(xiàng)目租金支出，提高項(xiàng)目收益率，增強(qiáng)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4、項(xiàng)目投資概算

本項(xiàng)目總投資為 3,239.09 萬(wàn)元。

5、項(xiàng)目實(shí)施主體

本項(xiàng)目的實(shí)施主體為全資子公司麗尚亞歐（甘肅）酒店管理有限公司。

6、項(xiàng)目建設(shè)周期

本項(xiàng)目建設(shè)周期為 1 年。

7、項(xiàng)目效益

本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 26.63%，稅后投資回收期為 4.49 年（含建設(shè)期）。

8、項(xiàng)目審批及備案情況

本項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)正在辦理中。