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菲諾酒店改擴建項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-10-12

1.1 項目概況

1.1.1 項目名稱

荊門市菲諾酒店改擴建項目

1.1.2 項目承辦單位

荊門市海逸勝景酒店有限公司

1.1.3 項目建設(shè)性質(zhì)

改擴建項目

1.1.4 項目地址

荊門市東寶區(qū)白云大道3號

1.1.5 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

本項目在荊門市東寶區(qū)白云大道3號原有海逸酒店的基礎(chǔ)上改造改建。

本次改建改造總面積為20,900.00㎡。主要內(nèi)容為主體改擴建、房間內(nèi)部布局改造、接待大廳、宴會廳、餐廳包房、客房、廚房等經(jīng)營設(shè)施、房間走道等公攤以及新風(fēng)、暖通、水電、消防等輔助工程。

1.1.6 項目實施進(jìn)度安排

本項目實施計劃所采取的措施及原則是：整個項目一步建設(shè)到位，各項工作實行平行交叉作業(yè)，嚴(yán)格管理和科學(xué)實施，確保整體進(jìn)度按時完成。本項目改造建設(shè)期為6個月，項目實施進(jìn)度計劃見下表。

1.1.7 項目運營規(guī)模

項目改建完成后滿負(fù)荷運營預(yù)計可實現(xiàn)，預(yù)估營業(yè)收入2,103.14萬元。項目十年期年均納稅為341.75萬元（含所得稅），具體核算指標(biāo)見附件。

1.1.8 項目投資估算及資金籌措

項目總投資估算為6,000.00萬元。其中，固定資產(chǎn)投資5,580.81萬元（含建安工程費、設(shè)備購置及工程建設(shè)其他費用等）；流動資金419.19萬元。項目資金投入全部由企業(yè)自籌。

1.2 可行性研究報告編制依據(jù)

《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2014年修訂）；

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2015年修正）；

《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；

《企業(yè)投資項目可行性研究報告編寫參考大綱（2023年版）》（發(fā)改投資規(guī)〔2023〕304號）；

《關(guān)于投資項目可行性研究報告編寫大綱的說明（2023年版）》（發(fā)改投資規(guī)〔2023〕304號）；

《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）；

《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2019年本）》（2024年修改）；

承辦方的委托書及其提供的有關(guān)資料；

相關(guān)的行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

1.3 可行性研究報告研究范圍

針對項目的特點、任務(wù)與要求，對其改造建設(shè)的背景、意義和市場需求狀況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查、研究與分析。在項目改建條件分析的基礎(chǔ)上，對項目的改建內(nèi)容、規(guī)模、資金等方面進(jìn)行了全面的安排。通過定性分析和定量計算，深入分析論證了本項目的必要性、經(jīng)濟的合理性與實施的可行性。其主要內(nèi)容如下：

1、項目概況及市場分析；

2、項目改建內(nèi)容及規(guī)模；

3、建設(shè)條件與選址；

4、設(shè)備及工程方案；

5、公用輔助工程；

6、節(jié)能、節(jié)水與環(huán)境影響評價；

7、項目組織管理與實施進(jìn)度；

8、投資估算與資金籌措；

9、經(jīng)濟效益分析；

10、項目的結(jié)論及建議。

1.4 可行性研究報告編制原則

1、報告的編制范圍、編制深度等滿足有關(guān)規(guī)定要求；項目建設(shè)必須遵循國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃。

2、根據(jù)《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一規(guī)范》（建標(biāo)〔2013〕169號）的規(guī)定確定項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。

3、嚴(yán)格執(zhí)行國家計委關(guān)于政府投資項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約建設(shè)用地、節(jié)能、節(jié)材要求。

4、結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，統(tǒng)籌考慮地方經(jīng)濟承受能力和實際需要，堅持實事求是、因地制宜、功能適用、簡樸莊重，建設(shè)規(guī)模適當(dāng)?shù)脑瓌t。

5、對建設(shè)各大區(qū)域的交通、消防、給排水、供電、人防、環(huán)保及室外工程等方面進(jìn)行了綜合考慮。

6、項目總體布局合理、功能齊全，符合今后的工作需要。另外，在建設(shè)過程中不會對周圍環(huán)境和居民產(chǎn)生過大的影響。

7、以科學(xué)、實事求是的態(tài)度，公正、客觀的反映本項目建設(shè)的實際情況，工程投資堅持“求是、客觀”的原則。

8、通過對市場的分析研究以及對項目規(guī)劃的研究，項目的建設(shè)規(guī)模、方案，論證項目建設(shè)的合理性。

1.5 結(jié)論

隨著荊門市旅游業(yè)的快速發(fā)展，酒店需求日益增加，為項目在荊門市的發(fā)展提供了龐大的市場需求和有力的保障。該建設(shè)項目社會效益十分明顯，具有良好的社會基礎(chǔ)，得到廣大群眾大力擁護，與政府的大力支持。

項目的成立符合國家與湖北省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的鼓勵類項目范圍，項目能夠有效的促進(jìn)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

通過對荊門市菲諾酒店改擴建項目所涉及的各項相關(guān)因素的分析、比較、論證，我們認(rèn)為：本項目實施是必要的，技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上也是合理的，項目的實施有明顯的社會效益和經(jīng)濟效益，應(yīng)當(dāng)加快落實，盡早建成，發(fā)揮作用。

2.1 項目背景

酒店，又稱賓館、旅館、商旅、飯店等，是以建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟收益的商業(yè)機構(gòu)，主要為游客提供住宿服務(wù)、餐飲、娛樂、宴會、商務(wù)中心等設(shè)施。

改革開放以來，萬豪、洲際、希爾頓、喜達(dá)屋等外資品牌陸續(xù)入駐中國，同時為了滿足市場經(jīng)濟下日益頻繁的商旅需求，國內(nèi)相繼出現(xiàn)大量的單體酒店，但主要以設(shè)施和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度低、條件差的小型酒店為主。與此同時，部分酒店連鎖品牌成立。1993年，中國首個本土中端酒店品牌維也納誕生。隨著酒店行業(yè)的快速發(fā)展，21世紀(jì)以來，部分酒店積極整合單體酒店，并在全國范圍內(nèi)快速擴張，消費者對于酒店的需求也從滿足基本住宿，升級為平價、衛(wèi)生和安全。

在市場需求持續(xù)變化、經(jīng)濟社會環(huán)境穩(wěn)步發(fā)展的推動下，酒店行業(yè)也在持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整。2015年之后，行業(yè)進(jìn)一步整合深化，并進(jìn)行結(jié)構(gòu)升級，在此階段，中端酒店得到快速發(fā)展，中高端酒店開始萌芽，多品牌、多元化、多梯隊的龍頭酒店企業(yè)逐漸成為市場主導(dǎo)。消費者對于酒店的需求也從平價、安全、衛(wèi)生，升級為品質(zhì)、體驗。今年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的加速回暖，旅游業(yè)得到快速發(fā)展，酒店企業(yè)積極緊抓市場發(fā)展機遇，加快推動產(chǎn)業(yè)革新，在數(shù)字化、智能化、自動化技術(shù)的持續(xù)賦能下，酒店行業(yè)持續(xù)優(yōu)化升級，高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

荊門市的酒店行業(yè)在近年來發(fā)展較為迅速。隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和本地商務(wù)活動的增加，酒店的需求也在逐步上升。特別是在節(jié)假日和周末，酒店往往爆滿。項目原有的酒店設(shè)施已無法滿足日益增長的市場需求，因此需要通過改擴建項目來增加房間數(shù)量、提升服務(wù)質(zhì)量，以更好地滿足市場需求。

受限于設(shè)施規(guī)模陳舊，原海逸酒店無法進(jìn)一步提升市場競爭力，改擴建尤為必要。通過改擴建，酒店將更新設(shè)施、提升品質(zhì)，從而吸引更多客戶，提高市場占有率。

同時，隨著科技的進(jìn)步和消費者需求的升級，酒店設(shè)施需要不斷更新?lián)Q代以適應(yīng)市場變化。未來，菲諾酒店將引入智能化設(shè)備、改善節(jié)能環(huán)保設(shè)施、提升安全性能等，提升酒店的整體競爭力。

2.2 項目建設(shè)的必要性

2.2.1 滿足荊門市市場需求的必要性

隨著荊門市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，酒店住宿、餐飲需求日益增長。原海逸酒店的接待能力已逐漸無法滿足市場需求。菲諾酒店改擴建項目不僅能夠有效增加酒店客房數(shù)量，還將提升會議設(shè)施、餐飲服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)能力，從而更好地滿足商務(wù)、旅游等不同客戶的需求。通過改擴建，菲諾酒店將能夠更好地把握市場機遇，拓展業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)更廣泛的市場覆蓋，進(jìn)而提升荊門市旅游的整體競爭力和市場占有率。

2.2.2 設(shè)施升級與服務(wù)品質(zhì)提升

酒店設(shè)施的老舊和服務(wù)水平的滯后會嚴(yán)重影響客戶體驗和滿意度。菲諾酒店改擴建項目的實施，促使酒店對現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行全面升級，引入更多智能化、人性化的設(shè)計，提升客房舒適度，改善公共區(qū)域環(huán)境。同時，項目的推進(jìn)也將帶動酒店服務(wù)體系的革新，通過培訓(xùn)員工、優(yōu)化服務(wù)流程等措施，提升服務(wù)品質(zhì)和客戶體驗。設(shè)施升級與服務(wù)品質(zhì)的提升將共同助力菲諾酒店在激烈的市場競爭中脫穎而出，贏得更多客戶的青睞和信任。

項目不僅有助于提升酒店的硬件設(shè)施水平，更將為酒店品牌的塑造和傳播提供有力支持。通過改擴建，酒店可以進(jìn)一步彰顯其獨特的品牌魅力和文化內(nèi)涵，吸引更多高端客戶和合作伙伴。同時，項目的實施也將注重環(huán)保、節(jié)能等可持續(xù)發(fā)展理念的融入，降低運營成本，提高資源利用效率，從而為酒店的長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

2.2.3 促進(jìn)荊門市地方經(jīng)濟發(fā)展

本項目除少數(shù)管理人員由企業(yè)解決外，新增員工均由當(dāng)?shù)卣泄そ鉀Q，項目建成后，將為當(dāng)?shù)靥峁┚蜆I(yè)機會，可促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和諧發(fā)展；此外，項目的實施可帶動相關(guān)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于搞活國民經(jīng)濟、增加國民收入、提高國民生活水平有著非常重要的意義。

項目改建運營后，將成為一個規(guī)模領(lǐng)先、效益優(yōu)良的酒店項目。隨著項目規(guī)模化運營以及效益的不斷增長，項目在GDP、稅收、解決社會就業(yè)等方面的貢獻(xiàn)也將不斷加大。項目可提供直接就業(yè)崗位35個，通過產(chǎn)業(yè)輻射影響間接帶動上千個就業(yè)崗位。同時，本項目可帶動多個產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，其輻射效應(yīng)、集群效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng)，對地方經(jīng)濟整體的繁榮與增長都將起到廣泛和深遠(yuǎn)的推動作用。

2.3 項目的可行性

近年來，國家還提出支持和鼓勵連鎖酒店行業(yè)細(xì)分市場業(yè)態(tài)的發(fā)展。例如，2021年6月，文化和旅游部公布的《“十四五”文化和旅游發(fā)展規(guī)劃》提出了推進(jìn)文化和旅游業(yè)態(tài)融合，支持發(fā)展文化主題酒店。

為響應(yīng)國家發(fā)展酒店的號召，各地方省市也相應(yīng)出臺地方政策，主要集中在提升無功補償技術(shù)水平、加大酒店的應(yīng)用以及優(yōu)化酒店的市場化運行。

經(jīng)過思瀚產(chǎn)業(yè)研究院經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)表明，項目在在創(chuàng)造利潤的同時，還可為國家上繳一定的稅收。在項目在財務(wù)上具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險能力，因此，項目從經(jīng)濟效益角度看是可行的。

3.1 酒店行業(yè)概述

酒店是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業(yè)機構(gòu)。酒店主要為游客提供住宿服務(wù)、亦生活的服務(wù)及設(shè)施（寢前服務(wù)）、餐飲、游戲、娛樂、購物、商務(wù)中心、宴會及會議等設(shè)施。

3.2 酒店行業(yè)現(xiàn)狀

3.2.1 總體規(guī)模

在國家文化和旅游部的飯店星級評定標(biāo)準(zhǔn)中，將納入星級飯店評定體系的住宿設(shè)施最小客房數(shù)規(guī)定為15間。參考這一標(biāo)準(zhǔn)，本報告也以15間客房為限，我國住宿業(yè)市場分為兩個部分。15間(含)以上規(guī)模的設(shè)施，稱為酒店住宿業(yè)(以下簡稱酒店業(yè))；15間以下的，稱為其它住宿業(yè)。

截止2022年1月1日，全國住宿業(yè)設(shè)施總數(shù)為361,264家(不包括隔離酒店、不在市場供給端、處于不可預(yù)訂狀態(tài)的酒店)，客房總規(guī)模14,237,709間。其中酒店業(yè)設(shè)施252,399家，客房總數(shù)13,468,588間，平均客房規(guī)模約53間，酒店業(yè)設(shè)施和客房數(shù)分別占我國住宿業(yè)的70%和95%。其它住宿業(yè)設(shè)施108,865家，客房總數(shù)769,121間，平均客房規(guī)模約為7間，其它住宿業(yè)設(shè)施和客房數(shù)分別占我國住宿業(yè)的30%和5%。

從全國酒店業(yè)城市級別分布的總體情況來看，一線城市酒店、副省級城市及省會城市酒店、其它城市酒店這三大區(qū)域的設(shè)施數(shù)分別是1.8萬家、7.3萬家、16.1萬家所占比重分別是7%、29%、64%。

從客房數(shù)來看，一線城市酒店客房數(shù)約為133.1萬間，占10%；副省級城市及省會城市酒店客房數(shù)約為395.6萬間，占29%；其它城市酒店客房數(shù)約為818.2萬間，占61%。由此可見，從數(shù)量上看，我國絕大部分的酒店都分布在除一線城市和副省級城市及省會城市之外的其它城市區(qū)域。

3.2.2 行業(yè)現(xiàn)狀

在新開業(yè)情況方面，2023年全國新開業(yè)酒店數(shù)達(dá)到4.17萬家，新開業(yè)連鎖酒店數(shù)達(dá)到5833家。

整體來看，全國平均房價為227.3元，單月ADR最高出現(xiàn)在8月，同比去年增長28.8%。對比每月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，酒店行業(yè)前兩個季度經(jīng)歷了明顯的報復(fù)性增長，下半年則較為平穩(wěn)與去年基本一致。平均房價明顯高于去年同期水平，最高點出現(xiàn)在7月、8月和1月，對應(yīng)著暑期和春節(jié)旺季。在入住率和房價的影響下，前三季度的單房收益明顯高于去年同期水平。

3.3 未來發(fā)展趨勢

中國經(jīng)濟持續(xù)向好，為酒店行業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。然而，由于全球經(jīng)濟形勢的不確定性，酒店行業(yè)仍需保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。同時，網(wǎng)絡(luò)平臺的興起使得旅游消費生態(tài)閉環(huán)化，為酒店行業(yè)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，目前酒店行業(yè)發(fā)展趨勢主要集中在以下四個方面：

3.3.1 科技智能化趨勢

隨著科技的不斷進(jìn)步，酒店行業(yè)將迎來全面的智能化升級。人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的引入，將極大提升酒店的運營效率和服務(wù)質(zhì)量。例如，通過智能客房系統(tǒng)，客人可以實現(xiàn)自助入住、智能調(diào)節(jié)房間環(huán)境等功能，享受更加便捷舒適的住宿體驗。同時，酒店也可以利用大數(shù)據(jù)分析客戶行為，提供更為精準(zhǔn)的個性化服務(wù)。這一趨勢將有助于酒店降低成本、提升競爭力，同時也為客戶帶來更加智能化的服務(wù)體驗。

3.3.2 個性化服務(wù)趨勢

隨著消費者需求的多樣化，個性化服務(wù)將成為酒店行業(yè)的重要發(fā)展方向。酒店需要深入了解客戶的需求和喜好，提供量身定制的服務(wù)和產(chǎn)品。例如，為商務(wù)客人提供高效的會議設(shè)施和專業(yè)的商務(wù)服務(wù)；為度假客人提供豐富的娛樂活動和獨特的旅游體驗。通過個性化服務(wù)，酒店可以更好地滿足客戶需求，提升客戶滿意度和忠誠度。

3.3.3 細(xì)分市場的發(fā)展趨勢

一、商務(wù)和休閑需求的結(jié)合成為新的消費趨勢，為酒店提供了更多的發(fā)展機會。

二、隨著國內(nèi)旅游市場的不斷擴大，度假市場成為酒店業(yè)新的增長點。國內(nèi)酒店集團紛紛加大在這一領(lǐng)域的投入。

三、獎勵性會議成為一種新的業(yè)務(wù)模式，為酒店帶來了新的收入來源。

3.3.4 新興客群細(xì)分市場的崛起

一、隨著消費結(jié)構(gòu)的升級，新興客群細(xì)分市場逐漸擴大。大童親子消費紅利已經(jīng)到來，成為酒店重要的目標(biāo)客戶。

二、鬢微霜客群有望為休閑度假市場帶來新的增長點，平抑市場季節(jié)性。

三、康養(yǎng)市場持續(xù)增長，健康旅游成為新的消費熱點。

四、環(huán)保健康倡導(dǎo)者對“綠色”酒店的需求增加，為酒店行業(yè)提供了新的發(fā)展方向。

4.1 項目運營方案

4.1.1 運營目標(biāo)

一、提高客戶滿意度和忠誠度，打造良好的口碑。

二、增加酒店收入和市場份額，實現(xiàn)盈利最大化。

三、優(yōu)化酒店管理和服務(wù)流程，提高工作效率。

四、培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊伍，形成良好的企業(yè)文化。

4.1.2 運營策略

一、市場定位與品牌建設(shè)

確定酒店的目標(biāo)市場和客戶群體，制定相應(yīng)的市場定位策略。

通過獨特的品牌形象和設(shè)計風(fēng)格，提升酒店的知名度和美譽度。

加強與客戶的互動和溝通，建立穩(wěn)固的客戶關(guān)系。

二、產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新

根據(jù)客戶需求和市場趨勢，不斷推出新的酒店產(chǎn)品和服務(wù)。

注重產(chǎn)品的差異化和個性化，滿足客戶的多樣化需求。

提高服務(wù)質(zhì)量和效率，確?？蛻臬@得優(yōu)質(zhì)的住宿體驗。

三、營銷與推廣策略

制定全面的營銷策略，包括價格策略、渠道策略和推廣策略。

充分利用網(wǎng)絡(luò)營銷、社交媒體營銷和線下營銷等多種手段，擴大酒店的影響力。

與合作伙伴建立良好的合作關(guān)系，實現(xiàn)資源共享和互利共贏。

四、人力資源管理

招聘具備專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識的員工，確保酒店服務(wù)的高質(zhì)量。

為員工提供系統(tǒng)的培訓(xùn)和發(fā)展機會，激勵員工積極進(jìn)取。

建立良好的員工激勵機制和福利制度，增強員工的歸屬感和忠誠度。

五、財務(wù)與成本控制

制定合理的財務(wù)預(yù)算和計劃，確保酒店運營的財務(wù)穩(wěn)健。

加強成本控制和管理，降低不必要的浪費和支出。

提高資產(chǎn)利用效率，實現(xiàn)酒店經(jīng)營的良性循環(huán)。

六、設(shè)施維護與升級

定期檢查和維護酒店設(shè)施，確保設(shè)施的正常運行和安全性。

根據(jù)市場需求和客戶反饋，適時對酒店設(shè)施進(jìn)行升級和改造。

引入先進(jìn)的設(shè)施和技術(shù)，提升酒店的競爭力和客戶體驗。

4.1.3 運營實施

制定詳細(xì)的實施計劃，明確各項任務(wù)的責(zé)任人、時間節(jié)點和完成標(biāo)準(zhǔn)。

建立有效的監(jiān)控機制，定期對酒店運營情況進(jìn)行評估和分析。

針對運營過程中出現(xiàn)的問題和挑戰(zhàn)，及時調(diào)整和優(yōu)化運營方案。

鼓勵員工積極參與運營方案的實施和改進(jìn)過程，形成良好的團隊氛圍。

4.2 設(shè)備方案

4.2.1 設(shè)備選型原則

設(shè)備的選型不僅要滿足安全的要求，而且要達(dá)到優(yōu)質(zhì)、低消耗的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目投資的目的。因此，本項目設(shè)備選型應(yīng)考慮以下因素：

1、針對性：選擇設(shè)備時，首要考慮的是設(shè)備的針對性。也就是說，所選設(shè)備應(yīng)能滿足酒店的具體業(yè)務(wù)需求，有效針對客戶的需要。

2、先進(jìn)性：技術(shù)先進(jìn)、功能齊全的設(shè)備往往能提供更優(yōu)質(zhì)的效果，提高客戶滿意度。因此，在選型過程中，應(yīng)優(yōu)先考慮技術(shù)先進(jìn)、性能穩(wěn)定的設(shè)備。

3、實用性：在滿足客戶需求的前提下，應(yīng)選擇操作簡單、使用方便的設(shè)備。這樣的設(shè)備不僅可以降低操作難度，減少誤操作的可能性，還能提高效率。

4、可靠性：設(shè)備的品質(zhì)可靠、性能穩(wěn)定是確保項目安全性和穩(wěn)定性的重要因素。因此，在選型過程中，應(yīng)對設(shè)備的品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，選擇有良好售后服務(wù)的品牌。

5、經(jīng)濟性：在滿足需求的前提下，應(yīng)合理控制設(shè)備成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。這包括設(shè)備的購置成本、使用成本以及維護成本等方面的考慮。

4.2.2 配套設(shè)備清單

本項目為確保產(chǎn)品質(zhì)量，提高效益，擬購置國內(nèi)外先進(jìn)水平設(shè)備，以提高客戶體驗的效果和安全。力求使整個項目做到高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、低消耗，具有國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先水平。

5.1 條件分析

5.1.1 地理環(huán)境

荊門市，位于湖北省中部，地處漢江中下游，北接襄陽市和隨州市，西靠宜昌市，東臨孝感市，南與荊州市、潛江市、天門市接壤，介于東經(jīng)111°51′～113°29′，北緯30°32′～31°36′之間，東西最大橫距155千米，南北最大縱距131千米，總面積12339.43平方千米。

荊門市東寶區(qū)白云大道3號。

（2）地形地貌

荊門市東、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞開形，兼有低山坳谷區(qū)、丘崗沖溝區(qū)和平原湖區(qū)。東北部的鐘祥、京山大部分地域地處大洪山南麓，地質(zhì)特征為褶皺斷塊山地，主要由古生界、中生界碳酸鹽巖、碎屑巖以及元古界變質(zhì)巖構(gòu)成，形成低山或丘陵。最高點為鐘祥市客店鎮(zhèn)的齋公巖，海拔1050米；西北部的東寶區(qū)地域是由大巴山東延至?？?、南漳的荊山，海拔降至1000米以下，山文線由東西轉(zhuǎn)為北西至東南，蜿延形成荊山余脈。主要由二疊三疊紀(jì)石灰?guī)r組成，形成坳谷、沖溝分割起伏和緩的低山、丘陵或崗地。中、南部漢江兩岸的鐘祥市、京山市部分和沙洋縣大部分地域，主要分布于新生代沉降盆地之中，由于江河沖積和湖泊淤積，形成平原湖區(qū)。最低點為沙洋縣境內(nèi)的長湖湖底和京山市永隆鎮(zhèn)潘家灣河床，海拔27米。

（3）氣候條件

荊門市地處中緯度北亞熱帶季風(fēng)氣候帶，區(qū)域內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，陽光充足，無霜期長，具有春季溫濕、夏季炎熱、秋季干涼、冬季寒冷的特征；年平均氣溫15.6～16.3℃，日照年均2000小時，濕度74%；年均降雨1000毫米左右，年均降水100～126天，年際變差3.05倍，年蒸發(fā)量800～1200毫米。

本項目工程所在地夏季雷雨天氣較為多發(fā)，在改造施工過程中應(yīng)合理組織施工，制定可靠的防洪防汛防風(fēng)措施。在施工綜合網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度安排上盡量避開及留出雨季不宜施工的工程項目，如混凝土、回填土、合金材料的焊接等。

5.1.2 交通運輸

鐵路

截至2020年，荊門市主要有焦柳鐵路、長荊鐵路和荊沙鐵路過境，主要火車站有荊門站、鐘祥站、京山站，沿江高鐵規(guī)劃設(shè)立荊門西站、鐘祥南站、京山南站。

公路

截至2021年末，荊門市公路里程達(dá)15899公里，增長15.9%，其中，等級公路里程（包括一、二、三、四等）15635公里，增長15.6%；農(nóng)村公路14287公里，增長14.3%。

水路

荊門市臨長江、踞漢江，南水北調(diào)中線的江漢運河貫穿境內(nèi)。

航空

截至2022年，荊門市境內(nèi)有通用機場荊門漳河機場一座。

5.1.3 經(jīng)濟條件

2021年，荊門市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2120.86億元，比上年增長10.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值277.42億元，增長11.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值878.23億元，增長5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值965.21億元，增長15.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的13.4：42.7：43.9調(diào)整為13.1：41.4：45.5，第一產(chǎn)業(yè)比重較上年下降0.3個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重較上年下降1.3個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重較上年上升1.6個百分點。

5.2 區(qū)位條件

5.2.1 區(qū)位選址原則

1、符合國家、地區(qū)規(guī)劃的要求。

2、安全原則，防洪、防震、防地質(zhì)災(zāi)害。

3、節(jié)約項目用地。

4、實事求是的原則，對多個場址調(diào)查研究，進(jìn)行科學(xué)分析和對比。

5、注意環(huán)境保護，以人為本，減少對生態(tài)和環(huán)境的影響。

6、交通和運輸便捷。

7、公用工程聯(lián)接方便（如各種管網(wǎng)系統(tǒng)）等。

5.2.2 選址方案的確定

從綜合情況來看，項目建設(shè)地址選擇在荊門市域內(nèi)，自然環(huán)境、地理條件、交通運輸條件較好，已擁有完備的基礎(chǔ)設(shè)施，具備選址建設(shè)與運營的可行性：

1、改建地點交通運輸方便、快捷、公路暢通，運輸能力強；

2、改建地點原料供應(yīng)有保障，電力供應(yīng)充足，水資源豐富，能夠保證項目建設(shè)的正常運轉(zhuǎn)；

3、改建地政府對旅游及商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度重視，相關(guān)政策到位，積極性高，工作務(wù)實。

6.1 總體規(guī)劃方案

6.1.1 項目概況

本次改建改造總面積為20,900.00㎡。主要內(nèi)容為主體改擴建、房間內(nèi)部布局改造、接待大廳、宴會廳、餐廳包房、客房、廚房等經(jīng)營設(shè)施、房間走道等公攤以及新風(fēng)、暖通、水電、消防等輔助工程。

6.1.2 總圖布置

（1）運營要求

總平面布置必須滿足各類要求，正確合理地布置相互關(guān)系，避免迂回曲折。

流程合理和負(fù)荷集中表現(xiàn)在運輸方面也必然是短捷通暢的，對交通運輸進(jìn)行合理的組織，避免倒運、減少交叉。運輸線布置的通暢，表現(xiàn)在流程線的布置上也必然是合理的。因此，從這種意義上說，總平面布置實際上是酒店服務(wù)的布置。

（2）安全要求

在滿足服務(wù)客戶要求的同時，還必須采取適宜的布置手段滿足防火、防爆、衛(wèi)生、環(huán)保等安全要求。

（3）發(fā)展要求

總平面布置應(yīng)滿足發(fā)展的要求。酒店的發(fā)展要求包括兩個方面的含義：一方面是明確的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃；另一方面是預(yù)計酒店運營后由于市場需求變化，以及綜合利用的提高等而引起的酒店擴建和發(fā)展?？偲矫娌贾脩?yīng)該對這兩個方面的發(fā)展予以充分估計，合理留有發(fā)展用地，處理好近期建設(shè)與遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系。

（4）節(jié)約用地的措施

酒店總平面布置要在既定的場址位置，在滿足服務(wù)要求、安全要求、發(fā)展要求、保護環(huán)境等條件下，精心設(shè)計，合理規(guī)劃，最大限度地節(jié)約用地。

6.1.3 豎向布置

酒店豎向布置主要是根據(jù)酒店的服務(wù)要求、運輸要求、場地排水要求以及酒店地形、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等條件，確定建設(shè)場地上的高程（標(biāo)高）關(guān)系，合理組織場地排水。

確定豎向布置標(biāo)高應(yīng)保證交通運輸方便，標(biāo)高的確定還應(yīng)與道路、排水設(shè)施等連接點的標(biāo)高相呼應(yīng)。

6.2 改擴建工程方案

6.2.1 建筑設(shè)計

（1）方案設(shè)計

本項目設(shè)計時充分結(jié)合地形及周邊環(huán)境，按照統(tǒng)籌兼顧，量力而行，逐步改善的原則，保證本項目建筑符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟、環(huán)保等方面的要求。酒店為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部根據(jù)功能需求進(jìn)行設(shè)計。

輔助用房為單層砌體結(jié)構(gòu)，主要包括配電房及泵房。單體設(shè)計時應(yīng)該秉承莊重、內(nèi)斂、簡潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，以“簡潔和諧”作為構(gòu)思主題，各功能區(qū)分區(qū)合理，建筑平面經(jīng)典雅致，建筑分散交錯排布，有利于室內(nèi)的采光和通風(fēng)，大跨度框架結(jié)構(gòu)體系的利用有利于室內(nèi)功能區(qū)間的靈活布局，同時也使四周建筑立面形式有豐富的韻律感。

（2）立面設(shè)計

立面設(shè)計力求與周邊其他建筑形成統(tǒng)一整體的同時，又能體現(xiàn)建筑的美感與莊重大氣。通過門窗的精細(xì)細(xì)部設(shè)計與立面圖案造型（在各立面上設(shè)計品牌LOGO）的合理布置獲得自然、親切的感受，同時提升品牌形象和影響力。在滿足窗墻面積比的前提下合理設(shè)置窗戶位置及面積，盡可能多地利用自然采光，減少電力照明。

6.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計

（1）本工程各單體建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為一級，設(shè)計使用年限為50年。建筑場地類別為Ⅰ類，基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲類。

（2）酒店采用框架結(jié)構(gòu)，配電房及泵房采用砌體結(jié)構(gòu)。

（3）本工程抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，抗震設(shè)防類別屬乙類。

（4）基本風(fēng)壓值：0.30kN/m2、基本雪壓值：0.35kN/m2、地面粗糙度：B類。

（5）本工程基礎(chǔ)選型暫依據(jù)同地段前期工程地質(zhì)勘察報告，多層框架結(jié)構(gòu)建筑暫按樁基礎(chǔ)考慮。

（6）主要結(jié)構(gòu)材料

混凝土強度等級：C20～C35。

鋼筋：HPB300，fy=270N/mm2，HRB335，fy=300N/mm2。

砌體：蒸壓粉煤灰標(biāo)磚、加氣混凝土砌塊。

H型鋼：Q235B/Q345B。

6.3 公用輔助工程方案

6.3.1 給排水方案

（1）設(shè)計范圍

給排水系統(tǒng)主要包括給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、空調(diào)冷凝水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)（含室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、自噴滅火系統(tǒng)）等。

（2）給水系統(tǒng)

①水源

生活用水從酒店自來水主管引入一路DN200供水管作為項目供水水源。為滿足消防要求，項目配套建設(shè)消防水池一座，容量500立方，供室內(nèi)消防及自噴系統(tǒng)滅火使用。

②給水方式

項目區(qū)現(xiàn)有市政管網(wǎng)供水，供水水壓0.3MPa，當(dāng)?shù)刈詠硭┧芰Τ渥?，現(xiàn)狀給水水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749相關(guān)規(guī)定要求。項目供水壓力、水量、水質(zhì)均可滿足生產(chǎn)、生活、消防的用水要求，因此生活給水采用市政直接供水方式，以便充分利用市政水壓，節(jié)約能源。

③系統(tǒng)設(shè)計

引水干管管徑估算采用DN200，酒店內(nèi)管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，沿酒店道路布置，管網(wǎng)布置要使各取水點有足夠的水量和水壓，經(jīng)濟合理，施工方便，線路最短。室內(nèi)給水系統(tǒng)按照規(guī)范要求合理設(shè)置引入管、水表、管道系統(tǒng)、配水裝置和給水附件等。

（3）排水系統(tǒng)

項目排水采用雨、污分流制。污水通過酒店內(nèi)部污水管網(wǎng)集中收集經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后，接入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水均為有組織排水，經(jīng)屋面雨水天溝、雨水斗收集后，沿雨水管排下，屋面雨水及場地雨水經(jīng)酒店內(nèi)部雨水管網(wǎng)匯集后接入市政雨水管網(wǎng)。

（4）消防給水系統(tǒng)

消防給水系統(tǒng)由室外消火栓、室內(nèi)消火栓構(gòu)成。

室外消防用水由酒店供水管網(wǎng)供給，室外消火栓最大用水量40L/s，消火栓布置間距不大于120m，保護半徑不大于150m，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時；室內(nèi)消防用水采用臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓最大用水量為15L/s；辦公樓室內(nèi)消火栓用水由高位水箱（火災(zāi)初期消防用水）和室外消防水池聯(lián)合供給。

6.3.2 電氣設(shè)計

（1）設(shè)計范圍

設(shè)計范圍包括配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷保護、安全接地、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。

（2）負(fù)荷等級及電力增容

消防、醫(yī)療用電設(shè)備為一級負(fù)荷，其余為二、三級負(fù)荷。項目用電主要由辦公生活用電，結(jié)合用電系數(shù)和功率因素考慮，根據(jù)酒店總負(fù)荷在變配電室建設(shè)變壓器進(jìn)行電力增容。

（3）供電電源及低壓配電

本項目周圍供配電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，項目供電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T解決電源進(jìn)線，電壓等級為10KV。

本項目工作電源從周邊道路提供的電源進(jìn)線點，沿酒店干管路線直埋引入配電房，以電力電纜埋地引入高壓室中高壓開關(guān)柜作為工作電源。動力及照明為380V/220V供電。

一級負(fù)荷由雙重電源供電，并保證當(dāng)一個電源發(fā)生故障時，另一個電源不應(yīng)同時受到損壞。二級負(fù)荷由兩回路線路供電。消防設(shè)備采用雙電源配電，并在末端配電箱內(nèi)自動切換，雙切箱應(yīng)電氣、機械互鎖，消防設(shè)備配電裝置均設(shè)置明顯的消防標(biāo)志。

（4）照明系統(tǒng)

辦公場所照明選用節(jié)能型LED燈具，照度標(biāo)準(zhǔn)參照《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034—2013）執(zhí)行，樓梯、走道、門廳等處設(shè)疏散指示燈、安全出口指示燈和應(yīng)急照明燈由雙電源供電，燈具自帶鎘鎳電池，應(yīng)急燈放電時間不小于1h。

工作照明和事故照明電壓為220V，局部照明和危險場所照明電壓為24V，特別危險場所照明電壓為12V。一般照明采用無極燈，生活間照明主要采用節(jié)能熒光燈，照度標(biāo)準(zhǔn)參照相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，在主要出口和通道設(shè)置自帶蓄電池的疏散指示燈。辦公室、走廊、樓梯間等場所設(shè)置應(yīng)急照明，應(yīng)選擇采用節(jié)能光源的A類燈具。

（5）防雷及接地

本項目按第一類防雷措施設(shè)防。

（6）弱電系統(tǒng)

弱電系統(tǒng)包括有線電視、電話、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、保護監(jiān)控、客戶對講等。其室外線路均采用電纜直埋的方式，場區(qū)電話進(jìn)戶線及有線電視進(jìn)戶線方位由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T確定。

6.3.3 空調(diào)通風(fēng)與防排煙設(shè)計

（1）空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

酒店采用分體式普通空調(diào)系統(tǒng)，本次設(shè)計預(yù)留安裝管道及孔位。同時設(shè)置機械排煙的區(qū)域設(shè)置排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，風(fēng)機低速排風(fēng)，根據(jù)需要間歇運行，利用門窗自然通風(fēng)，排風(fēng)換氣次數(shù)為2-4次/h。配電間等區(qū)城設(shè)置機械排風(fēng)，換氣次數(shù)不小于4-6次/h。衛(wèi)生間設(shè)置機械排風(fēng)，換氣次數(shù)不低于10次/h。

（2）防排煙系統(tǒng)

酒店內(nèi)無法滿足自然排煙要求的區(qū)域設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機位于排煙機房內(nèi)。著火時開啟著火防煙分區(qū)排煙閥，排煙閥現(xiàn)場設(shè)置手動開啟裝置。凈高小于等于6m區(qū)域，排煙量按60m3/（h·㎡）計算且不小于15000m3/h，采用外門窗消防補風(fēng)。

頂層區(qū)域采用電動排煙窗自然排煙，防煙分區(qū)之間設(shè)擋煙設(shè)施，著火時開啟著火防煙分區(qū)，所有電動排煙天窗消防排煙。排煙風(fēng)機入口處設(shè)置排煙防火閥，排煙防火閥280℃自動熔斷關(guān)閉且連鎖關(guān)閉排煙風(fēng)機。排煙口距離本防火（煙）分區(qū)最遠(yuǎn)點不大于30m。

6.3.4 消防方案

本項目消防給水系統(tǒng)由室外消火栓、室內(nèi)消火栓及自噴滅火系統(tǒng)構(gòu)成。

室外消防用水由酒店供水管網(wǎng)供給，室外消火栓最大用水量40L/s，消火栓布置間距不大于120m，保護半徑不大于150m，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時；室內(nèi)消防用水采用臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓最大用水量為15L/s；餐飲區(qū)設(shè)置自噴滅火系統(tǒng)，用水量按照6L/min·㎡考慮。辦公樓室內(nèi)消火栓消防用水由高位水箱（火災(zāi)初期消防用水）和室外消防水池聯(lián)合供給。

本項目改擴建設(shè)計時應(yīng)考慮與酒店現(xiàn)狀建筑之間的消防通道，保持合理的安全疏散距離，并根據(jù)存放物品的火災(zāi)危險等級合理設(shè)置各建筑間的消防通道，有必要的情況下外墻應(yīng)采用更高一級的防火材料。

完整版可行性研究報告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項目投資及資金來源、社會效益、經(jīng)濟效益以及項目建設(shè)的環(huán)境保護等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項目經(jīng)濟上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚。

思瀚發(fā)布，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載。

目錄

第一章 總論

1.1 項目概況

1.1.1 項目名稱

1.1.2 項目承辦單位

1.1.3 項目建設(shè)性質(zhì)

1.1.4 項目地址

1.1.5 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

1.1.6 項目實施進(jìn)度安排

1.1.7 項目運營規(guī)模

1.1.8 項目投資估算及資金籌措

1.2 可行性研究報告編制依據(jù)

1.3 可行性研究報告研究范圍

1.4 可行性研究報告編制原則

1.5 結(jié)論

第二章 項目建設(shè)的背景及必要性

2.1 項目背景

2.2 項目建設(shè)的必要性

2.2.1 滿足荊門市市場需求的必要性

2.2.2 設(shè)施升級與服務(wù)品質(zhì)提升

2.2.3 促進(jìn)荊門市地方經(jīng)濟發(fā)展

2.3 項目的可行性

2.3.2 效益具備可行性

第三章 行業(yè)分析

3.1 酒店行業(yè)概述

3.2 酒店行業(yè)現(xiàn)狀

3.2.1 總體規(guī)模

3.2.2 行業(yè)現(xiàn)狀

3.3 未來發(fā)展趨勢

3.3.1 科技智能化趨勢

3.3.2 個性化服務(wù)趨勢

3.3.3 細(xì)分市場的發(fā)展趨勢

3.3.4 新興客群細(xì)分市場的崛起

第四章 運營方案及設(shè)備需求

4.1 項目運營方案

4.1.1 運營目標(biāo)

4.1.2 運營策略

4.1.3 運營實施

4.2 設(shè)備方案

4.2.1 設(shè)備選型原則

4.2.2 配套設(shè)備清單

第五章 改擴建條件及區(qū)位分析

5.1 條件分析

5.1.1 地理環(huán)境

5.1.2 交通運輸

5.1.3 經(jīng)濟條件

5.2 區(qū)位條件

5.2.1 區(qū)位選址原則

5.2.2 選址方案的確定

第六章 項目改擴建方案

6.1 總體規(guī)劃方案

6.1.1 項目概況

6.1.2 總圖布置

6.1.3 豎向布置

6.2 改擴建工程方案

6.2.1 建筑設(shè)計

6.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計

6.3 公用輔助工程方案

6.3.1 給排水方案

6.3.2 電氣設(shè)計

6.3.3 空調(diào)通風(fēng)與防排煙設(shè)計

6.3.4 消防方案

第七章 環(huán)境影響評價

7.1 環(huán)境評價執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

7.2 污染控制目標(biāo)

7.3 施工期環(huán)境影響分析

7.3.1 施工期污染排放情況

7.3.2 施工期大氣污染防治

7.3.3 施工期水污染防治

7.3.4 施工期噪聲污染防治

7.3.5 固廢環(huán)境保護措施分析

7.4 環(huán)境保護的建議

7.5 環(huán)境影響評價結(jié)論

第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防

8.1 危害因素和危害程度分析

8.1.1 施工作業(yè)

8.1.2 用電設(shè)備

8.1.3 室內(nèi)空氣質(zhì)量

8.2 安全措施方案

8.3 消防設(shè)施

8.3.1 消防用水

8.3.2 消防設(shè)備

8.3.3 消防用電

第九章 循環(huán)經(jīng)濟與節(jié)能節(jié)水措施

9.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范

9.1.1 依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)和文件

9.1.2 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

9.2 節(jié)能措施及效果分析

第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置

10.1 項目建設(shè)期管理

10.2 項目運營期組織機構(gòu)

10.3 人力資源配置

第十一章 投資估算與資金籌措

11.1 投資估算范圍依據(jù)

11.1.1 投資估算范圍

11.1.2 投資估算參考范圍

11.2 項目投資估算

11.3 資金使用和管理

第十二章 財務(wù)分析

12.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

12.2 編制依據(jù)

12.3 收入測算

12.3.1 預(yù)估說明

12.3.2 項目營業(yè)規(guī)模估算

12.4 銷售稅金及附加

12.5 成本核算

12.6 財務(wù)評價分析

12.6.1 盈利能力分析

12.6.2 項目盈虧平衡點分析

12.7 評價結(jié)論

第十三章 項目風(fēng)險預(yù)測和防范

第十四章 結(jié)論與建議

14.1 結(jié)論

14.2 建議

附件：財務(wù)分析過程