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上海市黃浦區(qū)-豫園商圈文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 豫園股份    2023-03-04

為落實(shí)上海市黃浦區(qū)舊區(qū)改造規(guī)劃、提升公司文化商業(yè)業(yè)務(wù)板塊的綜合競爭力，公司本次發(fā)行募集資金擬部分用于實(shí)施“文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目”。該項(xiàng)目實(shí)施前，公司已擁有文化商業(yè)核心資產(chǎn)即上海豫園商城，該文化商業(yè)資產(chǎn)位于上海市中心的豫園商圈內(nèi)圈，具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，并已成為上海市知名旅游地標(biāo)。近年來，公司又啟動(dòng)了位于豫園商圈核心區(qū)域的文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目。

通過“文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目”的實(shí)施，公司將在上海豫園商圈形成區(qū)域聯(lián)動(dòng)、功能定位互補(bǔ)的大型文化商業(yè)綜合體，文化商業(yè)空間進(jìn)一步增加。從而，公司豫園商圈自有物業(yè)價(jià)值將得以進(jìn)一步提升，商業(yè)能級及經(jīng)營業(yè)績進(jìn)一步增加。因此，本次募集資金投資項(xiàng)目之“文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目”系公司現(xiàn)有文化商業(yè)板塊的進(jìn)一步拓展，是公司踐行“1+1+1”戰(zhàn)略布局之“城市產(chǎn)業(yè)地標(biāo)”的重要措施。

1、項(xiàng)目概況

文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目由上市公司全資子公司上海確誠房地產(chǎn)有限公司、上海豫泰房地產(chǎn)有限公司共同實(shí)施。本項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)豫園商圈，距人民廣場、南京路步行街、外灘、新天地等標(biāo)志性景觀較近，緊鄰上海地鐵 10 號線和14 號線豫園站，靠近上海地鐵 1 號線人民廣場站及 8 號線大世界站，地理位置優(yōu)越。

本項(xiàng)目規(guī)劃打造一個(gè)集文化展示、餐飲酒吧、購物娛樂等于一體的高檔文化商業(yè)綜合體，與公司原有豫園商城物業(yè)形成區(qū)域聯(lián)動(dòng)、功能定位互補(bǔ)的大型文化商業(yè)綜合體，系公司零售商業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)建。

本項(xiàng)目由豫泰地塊及確誠地塊組成，總用地面積為 21,201 平方米；總建筑面積為 140,000 平方米，地上為 70,000 平方米，地下為 70,000 平方米；地上商業(yè)最高為 6 層；地下為 4 層，地下一層及二層為商業(yè)，地下三層及四層為車庫及設(shè)備用房等，車位數(shù)為 800 個(gè)；綠化率為 10%。

2、項(xiàng)目實(shí)施的必要性

（1）舊區(qū)改造有利于提升居民生活質(zhì)量

豫園距離人民廣場、外灘、南京路、淮海路、新天地等全市頂級商圈距離較近。同時(shí)，豫園風(fēng)貌區(qū)又是上海中心城內(nèi)整體性最好、規(guī)模最大的一處以上海傳統(tǒng)地域文化為風(fēng)貌特色的歷史文化風(fēng)貌區(qū)，其古色古香的建筑群、代表傳統(tǒng)地方文化特色的各類特色產(chǎn)品，每年吸引了大量客流。

然而，黃浦區(qū)是一個(gè)“二元結(jié)構(gòu)”特點(diǎn)顯著的區(qū)。一方面，區(qū)內(nèi)頂級寫字樓、高檔住宅大廈云集，商業(yè)商務(wù)發(fā)達(dá)，旅游資源豐富，是體現(xiàn)上海繁榮繁華的窗口；但另一方面，又是上海危舊房最密集、舊改任務(wù)最重的城區(qū)之一。舊區(qū)人口密集、衛(wèi)生條件差、居住環(huán)境惡劣，嚴(yán)重困擾了居民的日常生活。本項(xiàng)目前期已累計(jì)投入近 45 億元用于動(dòng)拆遷等工作，原有居民通過舊改有效改善了居住條件與生活質(zhì)量。

本項(xiàng)目通過對舊區(qū)改造實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥”，本項(xiàng)目所屬的豫泰地塊及確誠地塊將由生活環(huán)境相對有限的舊城區(qū)改造為與原有豫園風(fēng)貌區(qū)建筑風(fēng)格和諧的新型高檔文化商業(yè)綜合體。

因此，本項(xiàng)目具有突出的社會(huì)價(jià)值。

（2）整體提升豫園風(fēng)貌區(qū)文化產(chǎn)業(yè)能級

上海是世界著名的商業(yè)文化旅游城市，形成了各具特色的商業(yè)街和商圈。黃浦區(qū)是上海的經(jīng)濟(jì)、行政、文化中心所在地，亦為上海的心臟、窗口和名片。區(qū)內(nèi)萬商云集、市場繁榮，南京路步行街、淮海路、豫園等商圈，以及外灘萬國建筑群、中共一大會(huì)址、田子坊里弄、新天地石庫門等文化歷史景點(diǎn)蜚聲中外。

以豫園、城隍廟為核心的上海老城廂區(qū)域，歷史文化深厚，是上海城的發(fā)源地。豫園風(fēng)貌區(qū)留存有上海 700 多年城市發(fā)展的歷史痕跡，蘊(yùn)藏著各個(gè)城市發(fā)展時(shí)期豐富的物質(zhì)與非物質(zhì)的歷史遺存。近年來，通過以延續(xù)歷史文化和改善環(huán)境為目標(biāo)的修繕改造，豫園商圈已成為代表上海文化特色、展現(xiàn)上海明清年代風(fēng)貌魅力最獨(dú)特的地區(qū)。

隨著上海市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型加快，近年來，上海市中心及周邊不斷開發(fā)興建了多個(gè)綜合性、體驗(yàn)性的新型商圈，多個(gè)商業(yè)副中心正在成為新的城市地標(biāo)，加上中心城區(qū)人口外遷趨勢顯著，這些副中心地區(qū)正以全新打造的商業(yè)模式，吸引和分散傳統(tǒng)商業(yè)中心客流。

（文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目及周邊商務(wù)區(qū)區(qū)位示意圖）

由于豫園商圈中心建筑布局已基本成型、定位明確，開發(fā)新型業(yè)態(tài)的空間有限，而本項(xiàng)目的建設(shè)將為豫園風(fēng)貌區(qū)拓展功能、優(yōu)化布局提供新的途徑。本項(xiàng)目建成后，將為豫園商圈引入多種新的文化休閑業(yè)態(tài)，如品牌體驗(yàn)中心、傳統(tǒng)藝術(shù)展示等。這些功能的開發(fā)，為展示城市文化魅力提供了新的窗口，為整個(gè)豫園商圈發(fā)展注入新的活力，進(jìn)一步提升了豫園風(fēng)貌區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)能級。

因此，本項(xiàng)目具有突出的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。

（3）符合公司文化商業(yè)板塊發(fā)展戰(zhàn)略

公司現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)集群最早系由豫園商城逐步發(fā)展完善形成，文化商業(yè)是公司始終堅(jiān)持的主要發(fā)展方向之一，公司已擁有位于沈陽汗王宮的“盛京龍城”和位于蘇州觀前街的多處文化商業(yè)地標(biāo)。

本項(xiàng)目將圍繞豫園商城打造豫園商圈全新的“商·旅·文”概念，提升老豫園商業(yè)能級。項(xiàng)目將融合外灘金融文化、老城廂文化等多元文化，成為上海海派文化與國際時(shí)尚文化交融的標(biāo)志性區(qū)域；將以“大豫園國際珠寶文化旅游中心”為

核心功能，通過產(chǎn)業(yè)資源整合、標(biāo)桿項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)、商圈改造提升等有效手段，最終成功將泛豫園地區(qū)打造成為國際大都市中央文化旅游區(qū)。除本項(xiàng)目新建物業(yè)外，公司原有存量物業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步提升，公司文化商業(yè)業(yè)務(wù)板塊的資產(chǎn)質(zhì)量及盈利能力將得到顯著提升。

因此，本項(xiàng)目具有突出的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

3、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

（1）上海零售業(yè)持續(xù)景氣，為本項(xiàng)目實(shí)施奠定良好基礎(chǔ)

上海是我國最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，上海零售業(yè)在我國零售業(yè)的發(fā)展中，無論從規(guī)模和水平來看，都處于領(lǐng)先地位。上海作為國內(nèi)零售業(yè)態(tài)發(fā)展異常迅猛、成熟、活躍的代表城市，高檔百貨、大賣場、本土連鎖超市及便利店打造了上海形態(tài)多元、經(jīng)營廣泛、分布密集的零售業(yè)態(tài)勢。2021 年上海市批發(fā)和零售業(yè)增加值為5,554.03 億元，比上年增長 8.4%；全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 18,079.25 億元，比上年增長 13.5%；全年完成電子商務(wù)交易額 32,403.6 億元，比上年增長 10.2%。

截至 2021 年底，上海市 3 萬平方米以上的既存購物中心共 343 家，其中，商場商業(yè)建筑面積 20 萬平方米以上的有 16 家。2021 年上海市全市購物中心實(shí)現(xiàn)營業(yè)額達(dá) 2,343.2 億元，比上年增長 29.1%。2021 年上海市引入首店 1,078 家，其中 85%左右的首店入駐購物中心；全球首店 10 家、中國首店 156 家，占 l4.5%；零售業(yè)態(tài)首店 307 家，占 28.5%；餐飲首店 649 家，占 60.1%；國際品牌首店 173家，占 16%。首店已成為購物中心吸客增流的重要內(nèi)容和手段。

（2）項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢顯著，新業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Υ?/strong>

豫園商圈位于市中心區(qū)域，距離南京東路、淮海中路和陸家嘴核心商圈較近，且地鐵可直達(dá)，具有良好的區(qū)位、交通優(yōu)勢。豫園商圈受到外灘、人民廣場的旅游、觀光客流以及南京東路、南京西路的休閑、購物客流輻射，加上本身的文化歷史背景，具有區(qū)位優(yōu)勢條件優(yōu)越。隨著市區(qū)存量建設(shè)用地的不斷開發(fā)，近年來，由于市中心核心地區(qū)的布局規(guī)劃逐步明晰，開發(fā)建設(shè)不斷完善成熟，商圈規(guī)模逐步成型。因此，這些核心地區(qū)的商圈已很難擴(kuò)大。因此，市中心商業(yè)用房將較難大規(guī)模新建。這也造就了市中心商圈的商業(yè)價(jià)值。黃浦、徐匯、靜安等地開發(fā)商依靠持有核心地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，可獲得租金和物業(yè)增值的雙重收益。本項(xiàng)目所在商圈屬于中心城區(qū)核心商圈，區(qū)域優(yōu)勢顯著，地理位置稀缺，未來租金升值空間巨大。

（上海市主要頂級商圈分布區(qū)位圖）

傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體以百貨為主要的購物消費(fèi)形式，如南京東路。而隨著購物中心作為新興業(yè)態(tài)，吸引購物人群的體驗(yàn)式消費(fèi)模式日益顯著，新建商圈的購物中心業(yè)態(tài)比重較大，如五角場、中山公園等。目前，豫園商圈也以百貨的業(yè)態(tài)為主，且總量相對較小，這也是由于商圈的可利用地塊相對有限。因此，綜合性、體驗(yàn)性的消費(fèi)需求為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了可行性。

4、項(xiàng)目投資概算

文化商業(yè)零售擴(kuò)建項(xiàng)目投資總額 811,145.70 萬元，本次董事會(huì)前已投入資金448,301.85 萬元，本次募集資金擬將不超過 217,617.00 萬元的募集資金用于本項(xiàng)目。

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