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近10萬億元市場規(guī)模 住房租賃行業(yè)進入黃金10年
證券日報網(wǎng)    2021-11-22

近日，《2021中國城市租住生活藍皮書》(下稱《藍皮書》)正式發(fā)布，指出基于我國城鎮(zhèn)化率年平均2%的增速，在2030年我國住房租賃市場規(guī)模將近10萬億元，行業(yè)進入發(fā)展的“黃金十年”。

面向如此愿景，如何承接起廣大市場需求，成為行業(yè)各方面臨的核心課題，也是機構(gòu)化長租房發(fā)展的關(guān)鍵。

政策鼓勵發(fā)展“長租”，強調(diào)房屋“住”的本質(zhì)

在傳統(tǒng)住房租賃市場中，主要以個人房東為主的租賃房源，普遍存在配套陳舊、品質(zhì)差、服務(wù)少等問題。而隨著經(jīng)濟水平提高、居民消費水平提升，2011年前后，住房租賃企業(yè)逐漸出現(xiàn)，瞄準租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”，開啟了由“機構(gòu)化”逐漸替代“個人化”的行業(yè)發(fā)展進程。

2015年起，資本入局使“長租公寓”企業(yè)井噴式增長，資本熱潮下的開發(fā)商們集體“搶灘”，盲目、快速、過度擴張引起的風(fēng)險事件頻發(fā)。直到2019年住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發(fā)布，以及各地的監(jiān)管和支持政策陸續(xù)出臺，對行業(yè)進行了有效管理，明確了企業(yè)要在規(guī)范中發(fā)展，使行業(yè)在凈化后步入穩(wěn)定的精耕期。

尤其是2021年“全國兩會”指出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”“完善長租房政策”，更看出在新的發(fā)展階段中，機構(gòu)化長租房將有更大空間，也促使“長租”更加強調(diào)“房”的居住功能，遵循長期“住”的生活本質(zhì)。

對于長租房的市場反饋，《藍皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前有65%的租客將“機構(gòu)化長租房”作為首選。而在業(yè)主層面，自如的“80后”業(yè)主占比達32%，托管時間越來越久，5年以上占比超50%。“頭部”的住房租賃企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展狀態(tài)，以超100萬間的房源管理量走在前列，同時推動了租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升等方面初步趕超世界水平。

提高機構(gòu)化長租房占比達15%以上

但即便如此，“好房難求”的現(xiàn)象在租房旺季仍普遍存在，租客想租到機構(gòu)化長租房仍有一定難度。一方面是，當前我國機構(gòu)化長租房占比不足5%，與國際市場相比的22%-80%水平相差甚遠。因此有不少業(yè)內(nèi)專家建議，在未來10年內(nèi)，要通過培育樣板機構(gòu)，打造中國特色的城市居住租賃模型，提高機構(gòu)化長租房占比，尤其是一線重點城市要達到15%以上，對承接租賃需求有重要意義。

另一方面，提高機構(gòu)化長租房占比的重要方式之一，即是對存量住房的改造盤活?！端{皮書》數(shù)據(jù)顯示，當前住房租賃供給仍以存量供給為主，但房齡20年以上的占比達65.3%；30年以上占比達27.3%。這其中40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配的問題。

對于這部分房源提質(zhì)增效，在未來一段時期，居住供給由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”將成為必然。這意味著，要發(fā)揮專業(yè)化租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用，通過對房屋進行標準化改造，來進行存量房源的整體品質(zhì)提升。

規(guī)模與品質(zhì)并重，“增益租”成行業(yè)模式樣本

政策的針對性指導(dǎo)、供給方式的改變勾勒出行業(yè)未來藍圖，但此過程中，相關(guān)企業(yè)主體也面臨挑戰(zhàn)。一是規(guī)模與品質(zhì)的雙向提升，二是租賃模式的變革。

在業(yè)內(nèi)看來，未來住房租賃企業(yè)對于規(guī)模提升，要跨過業(yè)務(wù)城市房源持有量10萬間的發(fā)展門檻，才有可能使經(jīng)營毛利由負轉(zhuǎn)正，保持穩(wěn)健經(jīng)營情況。同時，企業(yè)要堅持“長期事業(yè)”發(fā)展觀，堅持“品質(zhì)先行”的根本基礎(chǔ)。自如管理團隊對行業(yè)未來認為，規(guī)模提升帶來管理半徑擴大，不僅要依靠強大的管理系統(tǒng)，還要有強大的組織管理能力和組織文化，必須重視前期投入，而無論是10萬間還是100萬間，“品質(zhì)關(guān)”都是住房租賃企業(yè)跨過且長期堅守的第一關(guān)。

在租賃模式變革方面，過去一段時期里，住房租賃企業(yè)推動行業(yè)由C2C向C2B2C轉(zhuǎn)變，而面向未來，則更強調(diào)企業(yè)與個人的“價值共創(chuàng)”。2021年，自如創(chuàng)新求變推出的“增益租”模式即是如此，從單純的委托出租轉(zhuǎn)向長遠穩(wěn)健的伙伴關(guān)系。該模式下，“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng)新機制，不僅是吸引業(yè)主將存量房源投入市場的亮點，也是保障業(yè)主基本利益、降低風(fēng)險的關(guān)鍵。而自如對于供應(yīng)鏈十幾年的打磨，讓裝修成本相對更低的同時，保障居住品質(zhì)，使租客享有更具性價比的居住產(chǎn)品。

總結(jié)來看，住房租賃行業(yè)是個“年輕”的行業(yè)，也是個快速變革的行業(yè)，面對未來近10萬億的市場規(guī)模，機遇與挑戰(zhàn)并存。業(yè)內(nèi)專家認為，在政策指導(dǎo)下，機構(gòu)化長租房占比在不斷提高的同時，“頭部”企業(yè)經(jīng)驗應(yīng)對行業(yè)賦能，從而帶動“中長尾部”發(fā)展，形成各方共創(chuàng)共助的市場格局，而相關(guān)企業(yè)更應(yīng)秉持長遠發(fā)展定力，以審慎態(tài)度強化精細化運營，讓“長租”始終遵循“住”的本質(zhì)。