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2021-2024年本輪樓市刺激政策演變
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-06-14

中國房地產(chǎn)政策周期性相對明顯，同時樓市也整體呈現(xiàn)周期性震蕩上行態(tài)勢。而房地產(chǎn)板塊行情走勢，中短期也往往受政策影響較直接。

回顧最近一輪樓市調(diào)控政策，也呈現(xiàn)從“緊—松—支持—刺激”逐步變化的過程推進。2020 年監(jiān)管層對于房企提出“三道紅線”，同時建立“銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，對于樓市調(diào)控從嚴。

進入 2021 年“房住不炒”、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”仍為主要基調(diào)，但在年末中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)：“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

發(fā)改委副主任解讀中央經(jīng)濟工作會議則提到：“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費”。樓市政策整體呈現(xiàn)先緊后松趨勢。

2022 年前三季度樓市政策整體以“托而不舉”為主基調(diào)。3 月16 日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部等六部門相繼表態(tài)，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，釋放出積極信號。4 月 29 日中央政治局會議，提出支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7 月 28 日，中央政治局會議強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。四季度樓市政策則轉(zhuǎn)向進一步寬松及支持。比如保交樓首次進入中央政治局會議內(nèi)容；金融“16”條等金融政策組合拳力以及房企融資“三支箭”的提出；另外房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位再次被確認，政策力度達到近年高度。

2023 年樓市政策以支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展為主，政策力度進一步加碼。2023年上半年陸續(xù)有二三線城市優(yōu)化當?shù)胤康禺a(chǎn)政策，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。7 月份中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)市場“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，隨后全國各地陸續(xù)放寬或優(yōu)化樓市政策，年末政策環(huán)境接近 2014 年最寬松階段。

2023 年樓市優(yōu)化政策主要包括“認房不用認貸”“取消限購、限售”“降低首套、二套房首付及貸款利率”“指導(dǎo)參考價松動甚至取消”“土地出讓恢復(fù)‘價高者得’模式、取消土地出讓中商品房限價限制”，另一方面，樓市優(yōu)化政策也從低能級城市逐步推廣至北上廣深等一線及部分熱點二線城市。

進入 2024 年，房地產(chǎn)政策整體轉(zhuǎn)向刺激樓市復(fù)蘇為主。1 月份政策加大住房租賃金融支持、經(jīng)營性物業(yè)貸款新規(guī)發(fā)布，隨后房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制全面鋪開，降低LPR等陸續(xù)出臺。3 月末政府工作報告中指出房地產(chǎn)行業(yè)目標主要包括“防范風險、優(yōu)化政策、構(gòu)建新模式”。二季度樓市政策再加碼，并且力度空前。

4 月以來，全國多地陸續(xù)放開樓市限購及優(yōu)化當?shù)貥鞘姓摺? 月 30 日中央政治局會議提到“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。其中“消化存量房產(chǎn)”以及“優(yōu)化增量住房”的表述，指明未來房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向“去庫存”為主方向，提振市場信心。會后更多城市加速落地全面放開限購政策，政策力度再升級。

截止當前，僅北上廣深及天津等個別城市沒有全面放開限購，大部分城市限購政策解除。5 月 17 日全國切實做好保交房工作視頻會上，國務(wù)院副總理也表示：“相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。

同日，央行“四箭齊發(fā)”提振樓市：

一是擬設(shè)立3000 億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款 5000 億元。

二是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例。

三是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。

四是下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25 個百分點。其中首套及二套房首付比例下降至中國購房史以來最低水平，而全國層面取消貸款利率下限也是歷史首次，政策力度可謂空前。6 月7 日國常會會議指出，“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，...繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。

后續(xù)政策進一步加碼發(fā)力可期，政策空間仍然存在。從供地情況來看，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好 2024 年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，商品住宅去化周期超過 36 個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。根據(jù)中指監(jiān)測，截止 4 月 29 日，重點 22 城中已有 15 城公布今年供地計劃，商品住宅用地整體計劃供應(yīng)量同比下降 10%。

預(yù)計未來進一步放開限購、放寬落戶、優(yōu)化“以舊換新”、“消化存量房產(chǎn)”、“優(yōu)化增量住房”、“降低稅負”等將是政策的主要方向。政策持續(xù)加碼發(fā)力，將助力樓市加速走出本輪周期底部。而樓市基本面的修復(fù)，預(yù)計也將能更好帶動板塊個股進入第二輪向上修復(fù)行情。

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