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房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀及市場前景
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-01-04

（1）行業(yè)現(xiàn)狀

2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 141,443 億元，比上年增長 7.0%；2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 926,759 萬平方米，比上年增長 3.7%；房屋新開工面積 224,433 萬平方米，下降 1.2%。其中，住宅新開工面積 164,329 萬平方米，下降 1.9%；房屋竣工面積 91,218 萬平方米，下降 4.9%。

2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 147,602 億元，比上年增長 4.4%；2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 975,387 萬平方米，比上年增長 5.2%；房屋新開工面積 198,895 萬平方米，下降 11.4%。其中，住宅新開工面積 146,379 萬平方米，下降 10.9%；房屋竣工面積 101,412 萬平方米，增長 11.2%。

2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132,895 億元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投資 100,646 億元，下降 9.5%。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904,999 萬平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面積 639,696 萬平方米，下降 7.3%。房屋新開工面積 120,587 萬平方米，下降 39.4%。其中，住宅新開工面積 88,135 萬平方米，下降 39.8%。房屋竣工面積 86,222 萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積 62,539 萬平方米，下降 14.3%。

（2）行業(yè)政策及前景

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的高速發(fā)展，出現(xiàn)行業(yè)投資總額增長過猛、房地產(chǎn)投機(jī)行為嚴(yán)重、房價(jià)上漲過快等問題。部分城市房價(jià)過高，上漲過快，引起政府高度重視。國家為此出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列宏觀調(diào)控政策。

2009-2013 年期間國家出臺(tái)了一系列限購、限貸等較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)一再下滑。2014 年開始，房地產(chǎn)市場由局部地區(qū)松動(dòng)蔓延到全國，多數(shù)城市放開限購，11 月 12 日央行降息，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來行業(yè)及貨幣政策雙寬松時(shí)期。

2015 年 3 月 30 日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知，宣布將二套房首付比例降至四成，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付 20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最

低首付 30%；二手房市場全額征收營業(yè)稅，由原來的 5 年改為 2 年。2015 年底以來，中央針對房地產(chǎn)去庫存在需求和供給兩端提出了一系列政策：在需求側(cè)，松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快農(nóng)民工市民化，落實(shí)戶籍制度改革，建立購租并舉的住房制度等，激發(fā)有效需求；在供給側(cè)，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，根據(jù)一線城市、二線城市及三四線城市的不同情況，采取差別化的土地供給政策，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量，擴(kuò)大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應(yīng)的中低檔住宅供應(yīng)量，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度等。隨著政策環(huán)境逐步寬松，我國房地產(chǎn)市場逐步回暖。

2016 年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新局面，政策環(huán)境也呈現(xiàn)新的變化。兩會(huì)提出因城施策去庫存，但隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，上海、深圳、南京等熱點(diǎn)城市持續(xù)出臺(tái)收緊調(diào)控政策；另一方面，對于庫存高企的省市，地方繼續(xù)出臺(tái)系列政策化解房地產(chǎn)庫存。

2017 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)預(yù)期將繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革逐步深化，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定對房地產(chǎn)市場的發(fā)展至關(guān)重要，經(jīng)濟(jì)增長通過增加企業(yè)利潤，擴(kuò)大就業(yè)，提升居民收入等方面不斷強(qiáng)化對房地產(chǎn)的影響作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定 2017 年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的主基調(diào)，財(cái)政政策更加積極有效，深化供給側(cè)改革，著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這都有利于為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

2018 年以來，房地產(chǎn)調(diào)控已見成效，房市趨于平穩(wěn)，政策繼續(xù)從緊壓力較輕，預(yù)期會(huì)放松信貸、扶持樓市及加大基建投資等。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。與此同時(shí)，政府工作報(bào)告要求落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并提出健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

2022 年，黨的二十大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展定下了基調(diào)。國務(wù)院印發(fā)通知提出，要給予地方更多自主權(quán)，因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的 40 多項(xiàng)工具，支持剛性和改善性住房需求。有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行、國家外匯局等部門也提出，要加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保

交樓、穩(wěn)民生”工作等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資端政策松動(dòng)，監(jiān)管部門指示六大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，年內(nèi)至少增加 6,000 億元的融資規(guī)模，證監(jiān)會(huì)提出在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在 A 股市場融資等。

長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻較低，市場參與主體結(jié)構(gòu)較為分散，開發(fā)商規(guī)模普遍較小。隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年提升。從行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，剛性需求逐漸占據(jù)市場主流，中低檔房源市場份額占比明顯擴(kuò)大。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績，以供應(yīng)中低檔房源為主、采取標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)并且以“快速周轉(zhuǎn)”為主要戰(zhàn)略的企業(yè)銷售業(yè)績較好。預(yù)計(jì)未來在行業(yè)集中度上升的前提下，有著良好產(chǎn)品定位的大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力將繼續(xù)增強(qiáng)。