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國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-04-29

①我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新常態(tài)，短期內(nèi)政策調(diào)控措施有望改善外部發(fā)展環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的完善一定程度上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象，短期內(nèi)行業(yè)投資和銷售有所放緩。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)，從粗放型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間。

另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十來年的發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模已接近峰值，加上人口紅利消退，城市化速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)生變革。政府將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間，以及新的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立和完善，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過渡，將逐步進(jìn)入新常態(tài)。

隨著 2022 年下半年開始，國(guó)家發(fā)布多重政策推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，在需求端部分城市放開限購限貸政策旨在提振消費(fèi)者信心，在供給端加大對(duì)行業(yè)的金融支持力度，改善房企的融資環(huán)境，有利于房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

②城鎮(zhèn)化繼續(xù)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力

城鎮(zhèn)化進(jìn)程構(gòu)成房地產(chǎn)的真實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)。隨著城市人口的增長(zhǎng)，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發(fā)展的基本動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)2023 年城鎮(zhèn)化水平為 66.16%，正處于城鎮(zhèn)化水平 30-70%的加速發(fā)展階段。

與同期美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家 70-80%的城鎮(zhèn)化率相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平依然存在較大提升空間，城鎮(zhèn)化水平提升給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了兩方面的需求：新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補(bǔ)償與更新需求，有望成為未來發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。

③房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入分化和整合的階段，優(yōu)質(zhì)龍頭房企將脫穎而出

短期內(nèi)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入新常態(tài)，2022年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期，各地政府因城施策，旨在穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，提振消費(fèi)者購房信心。

而且隨著市場(chǎng)不斷發(fā)展和消費(fèi)者需求更加細(xì)分，新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也更加豐富，市場(chǎng)發(fā)展已出現(xiàn)不斷分化趨勢(shì)，不同區(qū)域和不同企業(yè)的表現(xiàn)差異明顯：區(qū)域表現(xiàn)方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡和地區(qū)差異導(dǎo)致人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域流入、向大中城市不斷集聚，擁有人口匯聚能力的一二線核心城市主要區(qū)域供求關(guān)系保持健康，仍有較大的發(fā)展空間，而土地供應(yīng)量大、人口增長(zhǎng)緩慢或凈流出的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將承受巨大壓力；企業(yè)方面，較中小房企，綜合性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)掌握更多在一二線核心城市的儲(chǔ)備資產(chǎn)，資源優(yōu)勢(shì)更加突出，長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿善凇?

更為重要的是，由于融資和品牌的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)也將繼續(xù)優(yōu)于中小房企，行業(yè)集中度持續(xù)快速提升，業(yè)內(nèi)企業(yè)間大規(guī)模整合、并購事件頻繁出現(xiàn)，大型房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，具有品牌優(yōu)勢(shì)和資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，將獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并成為行業(yè)整合的主導(dǎo)者。

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