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房地產(chǎn)行業(yè)政策、發(fā)展概況及發(fā)展趨勢分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-01-31

（1）全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

改革開放以來，特別是 1998 年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。

目前，從房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資情況來看，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132,895億元，比上年下降 10%。其中，住宅投資 100,646 億元，下降 9.5%。由于政策推動，以及信貸資源收緊，新開工面積顯著增長，竣工面積增長幅度較為緩慢，導(dǎo)致施工面積增長顯著。

數(shù)據(jù)顯示，2022 年全國房屋施工面積累計達(dá) 639,696 萬平方米，同比下降 7.3%；2022 年房屋新開工面積 120,587 萬平方米，下降 39.4%，其中，住宅新開工面積 88,135 萬平方米，下降 39.8%；2022 年全國房屋竣工面積 86,222 萬平方米，下降 15%，其中，住宅竣工面積 62,539 萬平方米，下降14.3%。2022 年全國商品房銷售面積 135,837 萬平方米，比下降增長 24.3%。

（2）全國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢

持續(xù)向好的經(jīng)濟(jì)形勢、快速的城市化進(jìn)程以及人口紅利是支持中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要動力。目前來看，我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。盡管由于我國出生率的大幅下降和預(yù)期壽命的不斷增加，我國人口紅利正逐步消失，老齡化進(jìn)程有加快趨勢，但中國第三次嬰兒潮（1982-1990）帶來的結(jié)婚登記頂峰仍將產(chǎn)生足夠的增量，人口紅利在未來 5-10 年內(nèi)仍將是市場需求的正向驅(qū)動因素。

因而我國房地產(chǎn)行業(yè)的中長期前景依然向好。但經(jīng)過多年的高速發(fā)展，并在宏觀調(diào)控政策的推動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，存量房資源流轉(zhuǎn)正逐步成為政策的主要著力點。

1）宏觀經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)發(fā)展長期向好

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展。2007-2022 年期間，除去 2020年、2022 年疫情影響外，我國 GDP 年增速均超過 7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長幅度亦維持在 7.7%以上。盡管未來宏觀經(jīng)濟(jì)增速可能會逐步放緩，但在國家的大力扶持下，國家經(jīng)濟(jì)仍能夠維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

此外，根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均 GDP 在 600-800 美元時，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入1,300-8,000 美元時，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。2022 年我國人均 GDP 約為 12,741 美元，房地產(chǎn)行業(yè)已步入穩(wěn)定快速增長期。

2）城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用或?qū)p弱

人口的大規(guī)模向城市遷移是房地產(chǎn)市場需求的重要支撐。我國城鎮(zhèn)化率從1996 年的 30.48%提升至 2022 年的 65.22%，年均提高 1.34%，比照發(fā)達(dá)國家平均 70%-80%的城市化率，理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。

長期以來，城市中常住非戶籍人口并沒有享受到相應(yīng)的社會福利和待遇，并且統(tǒng)計方式可能存在一定的誤差，造成我國的實際城鎮(zhèn)化水平存在低估可能。戶籍制度改革將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，使得原來的這些常住非戶籍人口將逐步獲得城市戶籍。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)化率將會保持快速增長，但這種增長對房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的帶動作用或?qū)p弱。

3）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，利潤率呈現(xiàn)下降趨勢

全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長，但整個行業(yè)仍處于兩極分化狀態(tài)：一線和強二線城市的住宅成交面積明顯回升，三、四線城仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、投資活動依然低迷，銷售難度依然較大。

另一方面，作為房地產(chǎn)基本生產(chǎn)資料的土地供應(yīng)偏緊，價格漲幅較大，建材及人工費用亦呈上升趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本壓力不斷顯現(xiàn)。在上述因素綜合作用下，房地產(chǎn)行業(yè)已告別高速增長時期，利潤率將呈現(xiàn)下降趨勢。

（3）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策

近年來房地產(chǎn)行業(yè)屬國家重點調(diào)控對象，國家對土地、稅收、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行的政策調(diào)整，都將對房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、融資以及項目開發(fā)等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

2019 年以來，政策調(diào)控趨勢未變，并且在 2019 年 7 月召開政治局會議中，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央調(diào)控的決心和政策的連續(xù)性。從市場的數(shù)據(jù)來看，在政策調(diào)控的基調(diào)下，基本達(dá)成。預(yù)計“房住不炒”+“長效機制”仍是未來政策的主基調(diào)，“因城施策”在平衡房價與城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人才引進(jìn)、都市圈發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

未來房地產(chǎn)政策短期將堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，“以穩(wěn)為主，一城一策”的政策基調(diào)不會變。