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房地產(chǎn)行業(yè)市場狀況及政策分析
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-02-24

（1）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。近幾年，房地產(chǎn)投資快速增長，已經(jīng)成為全社會投資的一個重要組成部分、成為當前拉動經(jīng)濟增長的一個重點。由于房地產(chǎn)投資的速度比較快，它在整個社會固定資產(chǎn)投資中的比重也是逐步上升的。

1998 年房改以來，中國城鎮(zhèn)化率快速推進、人均居住條件顯著改善，也催生了房地產(chǎn)開發(fā)銷售這個百萬億級市場。作為資源整合行業(yè)，房企數(shù)量隨著市場規(guī)模擴大迅速增加。隨著行業(yè)規(guī)模結(jié)束快速增長、房價快速上漲引發(fā)政策調(diào)控，行業(yè)出現(xiàn)短周期波動和整體毛利率緩降，房企競爭壓力陡增。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)政策

2010 年，房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，政府為遏制房價過快上漲，先后采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。2010 年 1 月 10 日，國務(wù)院出臺國十一條，嚴格二套房貸款管理；4 月 14 日國務(wù)院常務(wù)會議出臺“新國四條”，確定了以下政策：抑制不合理住房需求，將二套房首付提高至 50%；

增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑臵土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式；加快保障性安居工程建設(shè)，各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成 2010 年建設(shè)保障性住房 300 萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的工作任務(wù)，大力發(fā)展公共租賃住房；加強市場監(jiān)管，嚴格依法查處土地閑臵及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑臵等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購臵土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

4月 17 日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）出臺。

4 月 18 日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

9 月 29 日，國家有關(guān)部委要求在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù).完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。

11 月 3 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā) 關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。公積金新政強調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 1.10 倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款等一系列調(diào)控政策。

2011 年，國家出臺了比較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。2011 年 1 月 26 日，國務(wù)院推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（“新國八條”）：要求強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 1.10 倍，省會居民暫停購買第三套房；嚴格住房用地供應(yīng)管理。

各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保；合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

原則上對已有 1 套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?1 套住房；對已擁有 2 套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?1 套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

2012 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，在保證經(jīng)濟發(fā)展的背景下堅持調(diào)控不放松，通過差別化信貸等手段，支持合理自住需求，抑制投資投機需求，保障房建設(shè)力度持續(xù)加大。主要表現(xiàn)在：一是在穩(wěn)增長的背景下，調(diào)控方向不變，保護合理自住需求。2012 年，央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房，多個城市的首套房貸利率從去年下半年的基準利率下浮至 85 折，針對首套房貸政策松動跡象明顯。地方政府微調(diào)樓市政策，促進釋放剛需，但未突破限購、限價等政策紅線。

2013 年，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然延續(xù)，持續(xù)限購，差別化信貸稅收政策愈加深化，保障房建設(shè)力度仍將加大，保護支持合理住房需求，抑制投資投機需求的調(diào)控思路將是總體方向。在總結(jié)過去十年房地產(chǎn)市場變化和房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗之后，新一屆政府進一步認識到，房地產(chǎn)市場特別是房價平穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟至關(guān)重要。

2014 年，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，重申首套房最低首付比例為 30%，貸款利率下限為貸款基準利率的 0.70 倍，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；在首套房認定標準方面，對擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

10 月 9 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），通知要求各地降低公積金門檻，包括取消數(shù)項收費，只要連繳 6 個月就能申請貸款，實行異地互認，支持二次使用公積金等。

2015 年，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有 1 套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于 40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為 20%；對擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為 30%。

2015 年 8 月，住建部、財政部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》，擁有 1 套住房并已結(jié)清購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，公積金最低首付款比例降至 20%。9 月 15日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，其中對于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目實施保障性住房和普通商品住房項目維持 20%不變，其他項目由 30%降為 25%。

2016 年，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動 5 個百分點；對擁有 1 套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于 30%。

2017 年起，中共中央政治局會議明確“堅決遏制房價上漲”，為房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)；央行貨幣政策預(yù)期轉(zhuǎn)向中性偏積極；棚改貨幣化安置逐步退出房價上漲壓力大的城市。各地繼續(xù)出臺政策完善限購、限售，強化差別化信貸，積極開展房地產(chǎn)市場亂象治理行動，同時調(diào)整住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

2019 年，根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會分析，從房地產(chǎn)市場運行來看，2019 年房地產(chǎn)投資增速較去年明顯上升平穩(wěn)；項目新開工增速回落；土地成交價款和土地購置面積大幅下跌；商品房銷售面積負增長，銷售金額增速回落；商品房庫存持續(xù)減少后有所回升；季度內(nèi)國房景氣指數(shù)逐月回升。

2020 年，全國商品房銷售額 17.36 萬億，同比增長 8.7%，其中商品住宅銷售額 15.46 萬億，同比增長 10.8%；辦公樓銷售額 0.50 萬億，同比下降 5.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額 0.99 萬億，同比下降 11.2%，其他未列明屬性商品房銷售額 0.41 萬億，同比增長 7.7%。商品住宅銷售額占商品房整體的 89%，較 2019年同期增長 1.7%，對商品銷售額增長貢獻度為 109%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房主要以投資和企業(yè)自購為主，受實體經(jīng)濟影響較大，需求不振，占比分別為2.9%、5.7%。

全年商品房銷售面積 17.61 億㎡、同比增長 2.6%，銷售均價 9,858 元/㎡、同比增長 5.9%，總體呈現(xiàn)量價齊升，穩(wěn)中向好。全國商品房待售面積 4.99 億㎡，較去年基本持平；新開工面積 22.4 億㎡、竣工面積 9.1 億㎡，分別同比下降 1.2%、4.9%，考慮到疫情原因，總體較為平穩(wěn)。從全年商品房銷售額的增速來看，顯著高于銷售面積增速，主要是住宅價格同比高增所致。

2020 年，“房住不炒”與“三穩(wěn)”是主基調(diào)，但由于對沖疫情和“六?！钡男枰?，貨幣寬松力度較大，多地政府上半年也出臺扶持政策托底樓市，使得銷售持續(xù)超預(yù)期。疫情之下，全年流動性寬松，保值和避險需求驟升，住宅量價齊升，而以投資和企業(yè)購置為主的商辦萎靡不振。住宅方面長三角、珠三角、西北及部分區(qū)域核心城市領(lǐng)銜量價齊升，但區(qū)域間分化仍較大，二線的郊縣及非核心城市群的三四線城市大多以價換量。

2021 年，全國房價總體穩(wěn)定。12 月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲 4.4%和 5.3%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲 2.8%和 1.5%。商品房銷售和房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速穩(wěn)定。

2021 年商品房銷售面積比上年增長 1.9%；比 2019 年增長 4.6%，兩年平均增長2.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長 4.4%；比 2019 年增長 11.7%，兩年平均增長 5.7%。

2022 年 3 月，劉鶴副總理主持國務(wù)院金融委會議，指出“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”；11 月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布金融 16 條，供給側(cè)“三支箭政策”接連落地。

2023 年 7 月 24 日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。會議未提及“房住不炒”，并首次提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，當前房地產(chǎn)行業(yè)供給端持續(xù)去化以及需求端慢復(fù)蘇的背景下，行業(yè)過熱發(fā)展的階段已經(jīng)成為過去式，“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”成為必要手段，過去在行業(yè)供需較旺時期出臺的限制性政策有望進一步松動。

房地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀因素影響較大。從中長期的角度，房地產(chǎn)行業(yè)可能受到宏觀經(jīng)濟整體增長速度、城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展階段以及老齡化社會加速到來等經(jīng)濟基本面的影響。從中短期的角度，政策層面對于行業(yè)的周期波動可能帶來一定影響。政府可能根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展的整體狀況，通過土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和稅收政策等一系列措施，引導(dǎo)和規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展。

從 2002 年以來，國家相繼采取了一系列宏觀政策措施，出臺了一系列政策法規(guī)，從信貸、土地、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、市場秩序、公積金政策等方面對房地產(chǎn)市場進行了規(guī)范和引導(dǎo)。宏觀經(jīng)濟形勢和政府政策將影響房地產(chǎn)市場的總體供求關(guān)系、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，并可能使房地產(chǎn)市場短期內(nèi)產(chǎn)生波動。

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、行業(yè)容量大、相關(guān)產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟比重大，是國家調(diào)控經(jīng)濟運行的重要抓手。近年來，隨著金融危機的發(fā)生和不斷發(fā)展深化，國家多次通過調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度達到穩(wěn)定經(jīng)濟增速的目的。與此同時，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，住宅價格迅速攀升，已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定和民生福祉的重要經(jīng)濟指標，對此，中央政府亦多次出臺抑制房價快速上漲的政策。

隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速和城鎮(zhèn)化進程的加速，我國商品住宅價格在過去十年迅速攀升，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟健康發(fā)展和民生福祉的重要因素。國家多次通過調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度達到規(guī)范房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定經(jīng)濟增速、促進社會和諧的目的。