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我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-12-07

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展本質(zhì)上來(lái)源于城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市人口對(duì)住房的巨大需求，穩(wěn)定增長(zhǎng)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素。目前來(lái)看，隨著我國(guó)人均可支配收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，以及持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展依然堅(jiān)定向好。

但經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，行業(yè)供需矛盾通過(guò)一系列的宏觀(guān)調(diào)控逐漸趨于緩和，行業(yè)發(fā)展逐漸趨于理性。隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐漸改變，一部分不能適應(yīng)變化的企業(yè)逐漸被淘汰，行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)整合會(huì)逐漸增多，行業(yè)集中度逐漸得到提高。部分有實(shí)力的企業(yè)會(huì)率先“走出去”，開(kāi)拓海外市場(chǎng)。

而且隨著房地產(chǎn)金融的逐漸發(fā)展，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)逐漸向“輕資產(chǎn)”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，使得行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式得到不斷的創(chuàng)新。

（1）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期向好

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展，2020 年度，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為 101.6 萬(wàn)億元，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上看，2020 年是 2010 年的 2.5 倍，我國(guó) GDP 總量也是首次超過(guò) 100 萬(wàn)億人民幣，中國(guó)成為全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)家。

2021 年度，我國(guó) GDP 同比增速全年呈現(xiàn)逐漸抬升態(tài)勢(shì)。即使未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)逐步放緩，但預(yù)期國(guó)家經(jīng)濟(jì)仍能夠維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

（2）持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城鎮(zhèn)居民居住水平的不斷改善有利于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛需求的主要原因在于人口的大規(guī)模向城市遷移，截至 2016年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率水平為 57.35%，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均 70%-80%的水平仍然存在較大差距。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在 30%-70%期間是加速城市化的時(shí)期。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020 年）》，到 2020 年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 60%左右。依此推算，未來(lái) 4 年內(nèi)我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率平均每年將提高 0.66 個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)的新增住房需求仍客觀(guān)存在。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016 年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已超 33 平方米，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革報(bào)告 2013》預(yù)測(cè)，2020 年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到 35 平方米，城鎮(zhèn)居民的住房條件改善需求也將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展。

（3）行業(yè)市場(chǎng)供需矛盾將日益緩和，行業(yè)利潤(rùn)空間將逐步回歸理性

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列的宏觀(guān)調(diào)控，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭得到有效控制，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格上漲勢(shì)頭放緩，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，國(guó)家通過(guò)限購(gòu)、興建保障房等一系列措施，以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，使得緊張的供需矛盾趨于緩和。

部分三、四線(xiàn)城市在之前行業(yè)過(guò)熱的時(shí)候大量興建房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展后出現(xiàn)供大于求的情況，房地產(chǎn)銷(xiāo)售難度顯著增加。隨著土地成本的穩(wěn)步上漲，建材價(jià)格及人工成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上漲壓力不斷顯現(xiàn)。并且，受到城市建設(shè)的逐漸完善、住房供需逐漸平衡等多方面因素的影響，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平逐漸平緩回歸至合理水平，行業(yè)利潤(rùn)水平將趨于平穩(wěn)。

（4）房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組加劇，集中度將進(jìn)一步提高

經(jīng)過(guò) 30 多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、資金實(shí)力雄厚、具備高水平開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)。同時(shí)，土地供應(yīng)市場(chǎng)日益規(guī)范，并愈趨市場(chǎng)化，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻將越來(lái)越高，行業(yè)集中度將不斷提高，規(guī)?；?、集團(tuán)化和品牌化將成為主要企業(yè)的發(fā)展方向，未來(lái)的行業(yè)格局可能在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸難以在與行業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)。隨著市場(chǎng)化程度的加深，資本實(shí)力強(qiáng)大并且運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，綜合實(shí)力弱小的企業(yè)將逐步被收購(gòu)兼并退出市場(chǎng)。同時(shí)，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)將逐漸明確定位，在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷提升實(shí)力，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

（5）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)域分化加劇，實(shí)力企業(yè)加速海外布局

由于一線(xiàn)城市和部分區(qū)域中心城市集中了全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源，未來(lái)仍然面臨持續(xù)人口凈流入，其中主要是以有置業(yè)需求的年輕人口為主，未來(lái)此類(lèi)城市依然會(huì)保持較為突出的房屋供需矛盾。隨著購(gòu)房限制政策的放松，一線(xiàn)及重點(diǎn)二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步回暖。同時(shí)，部分三、四線(xiàn)城市面臨人口結(jié)構(gòu)老化、青年人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等因素影響，當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求逐漸減少，存在房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模下降的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開(kāi)始進(jìn)行海外市場(chǎng)的開(kāi)拓，積極實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略。在海外開(kāi)展產(chǎn)業(yè)布局，首先是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的國(guó)際化需求，吸收發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)提高自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；其次是著力于開(kāi)發(fā)自身的市場(chǎng)份額，提高企業(yè)的國(guó)際知名度，為企業(yè)未來(lái)全球化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)政策變化、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較為敏感，開(kāi)拓海外地區(qū)的業(yè)務(wù)可以使公司有效對(duì)抗區(qū)域性市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，降低公司自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)，有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將借助在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的品牌影響力，利用國(guó)內(nèi)中高收入家庭開(kāi)始海外置業(yè)的契機(jī)，進(jìn)一步加大海外市場(chǎng)的擴(kuò)張力度，在海外具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，海外市場(chǎng)將成為實(shí)力企業(yè)的新的規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（6）房地產(chǎn)投融資模式持續(xù)進(jìn)化，行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式不斷創(chuàng)新

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)化自身的投融資模式，不斷探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，加速與資本市場(chǎng)的融合。房地產(chǎn)企業(yè)目前并不局限于銀行借款、股權(quán)及債權(quán)融資等傳統(tǒng)獲取資金的渠道，也逐漸發(fā)展私募基金等獲取資金的新渠道。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正利用資本市場(chǎng)，從通過(guò)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)的傳統(tǒng)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)“小股操盤(pán)”、合作開(kāi)發(fā)的模式，主要利用自身品牌和建設(shè)管理能力的輸出獲取收益，替代了以往憑借大量資金投入獲取收益的開(kāi)發(fā)模式。

同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身業(yè)務(wù)也開(kāi)始實(shí)行轉(zhuǎn)型，從單純的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合社區(qū)服務(wù)提供商，利用互聯(lián)網(wǎng)概念，為住戶(hù)提供綜合的社區(qū)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)自身還通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，在資本市場(chǎng)上募資，利用自身在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資以獲取投資收益。未來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資模式及運(yùn)營(yíng)模式將進(jìn)一步多元化、個(gè)性化、定制化，與資本市場(chǎng)的結(jié)合更加緊密。

（7）行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。

2017 年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺(tái)，商品房銷(xiāo)售增速逐月回落，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)也得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。

截至 2021 年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府已多次圍繞“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的總基調(diào)來(lái)實(shí)施政策手段和完成政策目標(biāo)，行業(yè)常態(tài)化、差異化調(diào)控不會(huì)放松，并將保持一定的穩(wěn)定性和連續(xù)性。與此同時(shí)，防風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府的重要內(nèi)容，意味著房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金環(huán)境將持續(xù)緊縮，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。

在看到市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，我們認(rèn)為調(diào)控只是完善房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的階段性手段，其目的是為防范化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)積極改進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，回歸產(chǎn)品本源，推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

來(lái)源： 思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 越秀集團(tuán)