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園區(qū)開發(fā)行業(yè)整體現(xiàn)狀與發(fā)展前景
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-12-08

園區(qū)（開發(fā)區(qū)）指的是在一定的產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策的指導(dǎo)下，以土地為 載體，通過提供基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)空間（如寫字樓、研發(fā)樓、廠房、倉庫、技術(shù) 平臺等）及綜合配套服務(wù)，吸引特定類型、特定產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)外資企業(yè)投資、 入駐，形成技術(shù)、知識、資本、產(chǎn)業(yè)、勞動力等要素高度集結(jié)并向外圍輻射的特定區(qū)域。

二十多年來，國家級開發(fā)區(qū)積極引進(jìn)國外先進(jìn)的資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)， 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)培育、科技進(jìn)步、土地開發(fā)、城市建設(shè)、增加出口、創(chuàng)造就 業(yè)等諸多方面都取得了顯著成績，促進(jìn)了所在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)。

我國開發(fā)區(qū)建設(shè)與運(yùn)營單位最初的運(yùn)營模式普遍以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地批租為主，在開發(fā)區(qū)土地資源不斷減少的情況下，逐漸轉(zhuǎn)向土地深度開發(fā)、自 建物業(yè)出租、商品房開發(fā)銷售、物業(yè)管理等行業(yè)價(jià)值鏈下游，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)的培育和投資。

其中國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)充分發(fā)揮 政府和市場的兩方面作用，實(shí)現(xiàn)了我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。高科技園區(qū)已 經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具活力的增長點(diǎn)之一，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。 高科技園區(qū)發(fā)展有力地促進(jìn)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為我國促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、 培育科技企業(yè)的主要基地，成為人才等創(chuàng)新要素的聚合中心。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式主要包括產(chǎn)業(yè)載體構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融運(yùn)作。產(chǎn)業(yè)載 體構(gòu)建包括產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核，以土地與物業(yè)為載體，從而形成的城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) 獲益、區(qū)域運(yùn)營獲取土地增值收益、房地產(chǎn)開發(fā)收益、租金收益等方式；產(chǎn)業(yè) 發(fā)展包括通過園區(qū)配套功能服務(wù)、政府產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)獲取收 益的方式；金融運(yùn)作通過產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（或用地）的資本運(yùn)作、現(xiàn)有物業(yè)（房產(chǎn)）的資本運(yùn)作獲取收益的方式。

未來幾年中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目布局依舊將會呈現(xiàn)出“中心化”特征。這里的中心，可作兩方面的理解。一方面，項(xiàng)目依然會落地于幾大區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心圈內(nèi)，會更加出現(xiàn)在環(huán)上海、環(huán)北京、環(huán)廣深區(qū)域內(nèi)；另一方面，項(xiàng)目會重新加速回歸一線城市等城區(qū)內(nèi)，因?yàn)檫@些城市的舊改及更新，將帶來大量原有產(chǎn)業(yè) 用地存量的盤活；當(dāng)然還有不少城市享受進(jìn)一步改革紅利所帶來的機(jī)會，如幾大自貿(mào)區(qū)。從這個角度上而言，企業(yè)落地布局的項(xiàng)目會趨于呈現(xiàn)出專而精的產(chǎn) 品。

來源： 思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 中關(guān)村