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深圳住房供給的三個主要類型是人才住房、市場商品房、基本保障房
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2023-07-04

深圳，廣東省轄地級市，簡稱“深”，是廣東省副省級市，國家計劃單列市， 超大城市，國務(wù)院批復(fù)確定的中國經(jīng)濟特區(qū)、全國性經(jīng)濟中心城市和國際化城市。2022 年，華頓經(jīng)濟研究院發(fā)布的中國百強城市排行榜中，深圳排名第三。

2021 年，根據(jù)第七次全國人口普查，深圳被定位為超大城市。深圳全市下轄 9 個區(qū)，總面積 1,997.47 平方千米，建成區(qū)面積 927.96 平方千米。截至 2021 年末， 深圳市常住人口為 1,768.16 萬人。地區(qū)生產(chǎn)總值在廣東省各區(qū)市排名第一，超越省會廣州。

（1）“人才立市”是深圳市的長期發(fā)展戰(zhàn)略

改革創(chuàng)新是深圳的一張閃亮名片。國家及深圳的一系列戰(zhàn)略部署對深圳市人才資源規(guī)模和結(jié)構(gòu)都提出了更高要求，無論是從深圳的城市定位來看，還是從深圳經(jīng)濟、社會、資源、政策等要素來看，“人才立市”不僅是深圳現(xiàn)階段城市發(fā)展需要，也是深圳未來長期發(fā)展戰(zhàn)略。

而“人才立市”的基本方略就是要保持和強化深圳市“人才高地”的聚集效應(yīng)，就是要通過實施包括人才住房政策在內(nèi)的一系列人才戰(zhàn)略，使人才“引得進、留得住”。

（2）人才住房與市場商品房、基本保障房三分市場前景可期

深圳住房供給的三個主要類型是人才住房、市場商品房、基本保障房。從市場份額來看，未來 5-10 年商品房的份額將由 78.7%（“十三五”，下同）下降至 71.1（“十四五”，下同）；基本保障房的份額由 8.8%增至 9.6%，增幅趨緩；而人才住房的份額將由 12.5%增至 19.2%，快速增長。

這一“此消彼長”的態(tài)勢是契合科技強國、創(chuàng)新驅(qū)動、惠民富民政策，體現(xiàn)國家意志、深圳戰(zhàn)略定位的大趨勢。再者，考慮到集團擁有政策支持、資金雄厚、土地和房源成本相對較低、人才群體住房消費能力較高等諸多優(yōu)勢，人才住房、市場商品房、基本保障房三分市場前景可期。

（3）住房發(fā)展轉(zhuǎn)向信號明顯，住房租賃大發(fā)展格局已定

“十三五”開局以來，從中央到地方均發(fā)出了住房發(fā)展轉(zhuǎn)向信號，如“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”；中央經(jīng)濟工作會議“房子是用來住的，不是用來炒的”；雄安新區(qū)嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)、嚴(yán)控周邊房價、嚴(yán)防炒地炒房投機；《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》深圳列入首批 12 個試點城市；深圳市從 2016 年 12 月份“雙競雙限”到 2017 年 11 月份出讓的全年期自持用地等。透過這些信號，住房發(fā)展政策導(dǎo)向正在轉(zhuǎn)向，自持物業(yè)租賃大發(fā)展格局已定。

（4）政府加強對租賃房源的備案以及監(jiān)管

租賃房源實際的備案在很多城市依然不完善，一方面不利于政府對于租賃市場的實現(xiàn)有效管理和精準(zhǔn)調(diào)控，另一方面對于租賃雙方的權(quán)利也缺乏相應(yīng)保障。后續(xù)隨著租賃市場的不斷推進，各地備案和監(jiān)管的力度將持續(xù)提升。

《深圳市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺管理辦法（暫行）》首次實現(xiàn)住房租賃在線登記備案，實現(xiàn)全市住房租賃信息全部納入管理。明確相關(guān)部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)與租賃平臺的互聯(lián)互通，積極配合實現(xiàn)用戶通過租賃平臺申領(lǐng)居住證、申請積分入學(xué)、積分入戶、申領(lǐng)住房貨幣化補貼、提取住房公積金等功能。