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產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-04-19

（1）產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)概況

改革開放四十年來，我國(guó)各級(jí)開發(fā)區(qū)，特別是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)培育、科技進(jìn)步、城市建設(shè)、出口創(chuàng)匯、創(chuàng)造稅收和就業(yè)等諸多方面都取得了顯著成績(jī)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力、最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

二十多年來，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)積極引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)培育、科技進(jìn)步、土地開發(fā)、城市建設(shè)、增加出口、創(chuàng)造就業(yè)等諸多方面都取得了顯著成績(jī)，促進(jìn)了所在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)。

我國(guó)開發(fā)區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)單位最初的運(yùn)營(yíng)模式普遍以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地批租為主，在開發(fā)區(qū)土地資源不斷減少的情況下，逐漸轉(zhuǎn)向土地深度開發(fā)、自建物業(yè)出租、商品房開發(fā)銷售、物業(yè)管理等行業(yè)價(jià)值鏈下游，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)的培育和投資。

在招商引資方面，隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和運(yùn)作模式逐步成熟，各地開發(fā)區(qū)的政策制定越來越規(guī)范和透明，傳統(tǒng)的政策優(yōu)惠對(duì)投資者的吸引力減弱，開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境、資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)成為吸引資金投向的主要因素。

其中國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)的兩方面作用，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。高科技園區(qū)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具活力的增長(zhǎng)點(diǎn)之一，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。高科技園區(qū)發(fā)展有力地促進(jìn)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為我國(guó)促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培育科技企業(yè)的主要基地，成為人才等創(chuàng)新要素的聚合中心。

（2）產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)特點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)是由特定開發(fā)主體在特定區(qū)域內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位、完善基礎(chǔ)配套，開發(fā)產(chǎn)業(yè)載體，并向落戶企業(yè)及其雇員提供綜合配套服務(wù)。行業(yè)具有如下特點(diǎn)：

1）營(yíng)運(yùn)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需要經(jīng)歷多個(gè)階段，從園區(qū)開發(fā)到成熟，一般需要經(jīng)歷初創(chuàng)期、發(fā)展期、成熟期、拓展期、轉(zhuǎn)型期這五個(gè)階段（一般為 15~25 年）。針對(duì)園區(qū)不同階段，開發(fā)主體相應(yīng)設(shè)定不同的任務(wù)目標(biāo)，有策略的提供產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足不同特征客戶的需求。

由于開發(fā)區(qū)面積較大，土地儲(chǔ)備、物業(yè)開發(fā)涉及的資金投入規(guī)模較大，并且在招商引資和運(yùn)營(yíng)管理等方面的投入也較高。資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，從而使得開發(fā)主體面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流壓力。

2）政策主導(dǎo)性強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中占有重要地位，因此，園區(qū)內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)會(huì)較大程度上受到政府相關(guān)政策的影響。在向高新技術(shù)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，各級(jí)政府可以通過對(duì)產(chǎn)業(yè)政策、土地管理、信貸、財(cái)政稅收等方面的調(diào)控進(jìn)行引導(dǎo)與支持。因此，園區(qū)對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃定位，必須符合地方政府的產(chǎn)業(yè)政策，從而增強(qiáng)吸引優(yōu)秀企業(yè)落戶的競(jìng)爭(zhēng)力。

3）產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和周邊輻射效應(yīng)顯著。園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成一定規(guī)模后，就會(huì)產(chǎn)生集聚效應(yīng)，形成具有一定地域范圍的企業(yè)群體。在規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)共同推動(dòng)下，企業(yè)群體發(fā)展為集聚產(chǎn)業(yè)區(qū)。集聚效應(yīng)的產(chǎn)生，可以擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)間的交流與學(xué)習(xí)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)與充分利用。

對(duì)于企業(yè)來說，不僅可以增加現(xiàn)有客戶的粘性，還可以吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)自發(fā)跟隨落戶。園區(qū)就是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一個(gè)典型。在產(chǎn)業(yè)集群形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，園區(qū)還會(huì)向周邊區(qū)域輻射，通過輻射效應(yīng)帶動(dòng)周邊生產(chǎn)、生活配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而園區(qū)對(duì)于周邊的第二、三產(chǎn)業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。

4）收入來源多元化。隨著產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)企業(yè)的收入逐步邁向多元化發(fā)展。園區(qū)公司的主要收入包括開發(fā)收入、住宅、商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售以及出租收入、市政建設(shè)收入、招商以及工程代理收入、綜合服務(wù)收入、投資收入和財(cái)政補(bǔ)貼收入等。物業(yè)租售、園區(qū)服務(wù)、創(chuàng)投業(yè)務(wù)并舉的發(fā)展勢(shì)頭逐漸形成。

5）由注重招商引資向促進(jìn)園區(qū)內(nèi)部企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變。園區(qū)的服務(wù)是園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵，在大部分園區(qū)仍然處在招商引資的初始過程時(shí)，已有部分園區(qū)向促進(jìn)園區(qū)入駐企業(yè)發(fā)展方面轉(zhuǎn)型。根據(jù)企業(yè)成長(zhǎng)需要，有些園區(qū)根據(jù)企業(yè)所處的不同發(fā)展階段，為其提供不同的關(guān)鍵服務(wù)。在企業(yè)初創(chuàng)階段，園區(qū)孵化器為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)；在企業(yè)成長(zhǎng)階段，為企業(yè)提供融資服務(wù)等服務(wù)，在幫助企業(yè)成長(zhǎng)的同時(shí)，也擴(kuò)寬了園區(qū)的多元化發(fā)展道路。

6）增值服務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)帶來更大盈利空間。各園區(qū)的政策優(yōu)惠正在趨同，吸引企業(yè)入駐需要依靠增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，如園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、配套設(shè)施、投融資服務(wù)等。通過增值服務(wù)不僅提高園區(qū)的服務(wù)功能，增加對(duì)入駐企業(yè)的吸引力，而且也為開發(fā)運(yùn)營(yíng)商帶來更大的盈利空間，實(shí)現(xiàn)園區(qū)價(jià)值的最大化。因此，增值和創(chuàng)新服務(wù)將成為開發(fā)區(qū)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)的必由之路。

7）產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略投資轉(zhuǎn)型。各產(chǎn)業(yè)園區(qū)將繼續(xù)保持對(duì)園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)的股權(quán)投資強(qiáng)度，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)已投資項(xiàng)目的增值服務(wù)和持有管理，適度退出已進(jìn)入收獲期的財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（3）產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)政策

園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，獲得了國(guó)家一系列產(chǎn)業(yè)政策扶持和指導(dǎo)。相關(guān)政策有：2018 年 9 月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展打造“雙創(chuàng)”升級(jí)版的意見》，指出通過打造“雙創(chuàng)”升級(jí)版，進(jìn)一步優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，大幅降低創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成本，提升創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)能力，增強(qiáng)科技創(chuàng)新引領(lǐng)作用，提升支撐平臺(tái)服務(wù)能力，推動(dòng)形成線上線下結(jié)合、產(chǎn)學(xué)研用協(xié)同、大中小企業(yè)融合的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)格局，為加快培育發(fā)展新動(dòng)能、實(shí)現(xiàn)更充分就業(yè)和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

2018 年 11 月，中華人民共和國(guó)工業(yè)和信息化部發(fā)布《產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指導(dǎo)目錄（2018 年本）》，對(duì)全國(guó) 31個(gè)省市區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移情況進(jìn)行了詳細(xì)說明。

2018 年 11 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》，對(duì)建立區(qū)域戰(zhàn)略統(tǒng)籌機(jī)制，健全市場(chǎng)一體化發(fā)展機(jī)制、深化區(qū)域合作機(jī)制、優(yōu)化區(qū)域互助機(jī)制、健全區(qū)際利益補(bǔ)償機(jī)制、完善基本公共服務(wù)均等化機(jī)制、創(chuàng)新區(qū)域政策調(diào)控機(jī)制、健全區(qū)域發(fā)展保障機(jī)制、切實(shí)加強(qiáng)組織實(shí)施等工作做了原則安排。

2019 年2 月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，要求以促進(jìn)中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向，以創(chuàng)新體制機(jī)制為抓手，以推動(dòng)統(tǒng)一市場(chǎng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施一體高效、公共服務(wù)共建共享、產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工協(xié)作、生態(tài)環(huán)境共保共治、城鄉(xiāng)融合發(fā)展為重點(diǎn)，培育發(fā)展一批現(xiàn)代化都市圈，形成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)，為城市群高質(zhì)量發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供重要支撐。

2020 年 4 月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），標(biāo)志著我國(guó)公募 REITs 正式啟航?！锻ㄖ访鞔_指出包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目，還鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

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