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觀音橋安置房項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-04-28

1、項目實施主體

該項目實施主體為嘉興市嘉塍發(fā)展投資集團有限公司。嘉興市嘉塍發(fā)展投資集團有限公司成立于 2008 年 11 月 13 日，注冊資本 50,000 萬元。

2、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

本項目位于嘉興市新塍鎮(zhèn)，規(guī)劃秀園路與規(guī)劃花甲路東北側(cè)，北至規(guī)劃勝利路，南至規(guī)劃花甲路，西至規(guī)劃秀園路，東至現(xiàn)狀水系，主要建設(shè)內(nèi)容包括安置房 1192 套、停車位 1220個、服務(wù)用房以及綠化工程等。不存在商業(yè)或獨棟商業(yè)建筑。本項目為自建項目，不涉及政府回購或代建。

本項目總用地面積：51,971.50 平方米(約 77.96 畝)，總建筑面積約 187,088.03平方米，其中地上建筑面積約 125,427.04 平方米，地下建筑（含人防）面積61,660.99 平方米。本次項目為貨幣補償后定向購買，全部面向拆遷戶銷售。

3、項目投資規(guī)模及資金來源

項目總投資為 109,102.18 萬元，包括建設(shè)投資 103,876.18 萬元，建設(shè)期利息5,226.00 萬元。其中，項目資本金 33,102.18 萬元，全部為自有資金，占總投資的比例為 30.34%，其余資金缺口 76,000.00 萬元，占總投資的比例為 69.66%。

4、項目土地情況

項目總用地面積 51,971.50 平方米(約 77.96 畝)，項目用地已由政府部門完成征收拆遷工作，目前在開發(fā)建設(shè)中，現(xiàn)階段已取得建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書。公司擬通過劃撥方式取得相應(yīng)建設(shè)地塊使用權(quán)，土地用途將為居住用地，土地性質(zhì)為劃撥，土地費用 2,728.49 萬元已納入項目總投資。

5、項目審批/備案情況

本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策方向，且已經(jīng)通過了相關(guān)主管部門的審批/備案，該項目已獲批復(fù)/備案。

6、項目建設(shè)工期和建設(shè)進度

本項目建設(shè)期為 33 個月，工程計劃于 2022 年 12 月開工，計劃 2025 年 9 月完工。項目計算期為 7 年。截至 2023 年 11 月末，該項目處于施工階段，已完成建設(shè)進度 35%，已累計完成投資為 1.22 億元，約占投資總額的 11.18%。

7、項目拆遷安置情況

該項目拆遷范圍為觀音橋村區(qū)域，涉及拆遷總戶數(shù)約 195 戶，征收總建筑面積約 54,000 平方米。為滿足集中安置需求，計劃建設(shè)安置房 1192 套，戶型分別為 127 平方米、125 平方米、120 平方米、110 平方米、93 平方米、73 平方米，安置房建筑面積約為 122,988.00 平方米，戶均安置面積約為 630.71 平方米。其中，涉及安置約 780 人，人均安置面積約 157.68 平方米，人均安置約 1.46 套房。

截至 2021 年末，觀音橋村區(qū)域拆遷簽約工作已全部結(jié)束，征收工作由新塍鎮(zhèn)人民政府總體負(fù)責(zé)，由嘉興市嘉塍發(fā)展投資集團有限公司具體實施。被征收房屋(以下簡稱原房)建筑面積，按照房屋登記簿記載的建筑面積或有關(guān)部門確定。

原房價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。參照秀洲政發(fā)[2011]24 號文件規(guī)定評估及具體鄉(xiāng)鎮(zhèn)政策規(guī)定確定，原房補償價格約在 10,400元/平方米，預(yù)計原房拆遷補償金額在 5.62 億元左右。另外，對于簽約拆遷戶給予搬遷補助費、租房補助費等補償補助和簽約獎勵等。上述征收拆遷資金由新塍鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。拆遷補償不屬于該項目的建設(shè)內(nèi)容，因此拆遷成本不納入該項目總投資。

該項目安置房用地為國有劃撥住宅用地，不存在強拆和強建等違法違規(guī)行為。本次項目安置為貨幣補償后定向購買，直接面向拆遷戶銷售。參考當(dāng)?shù)貐^(qū)域政策及市場情況，安置房按 9000 元/平方米購買，地下車位按 15 萬元/個購買。

8、項目建設(shè)的經(jīng)濟效益

（1）本項目定價分析

1）安置房定價分析

本項目小區(qū)住宅向安置居民定向銷售。定價參考秀洲區(qū)二手房市場價格，如下表所示，平均售價為 15,136.67 元/m2。綜合考慮本項目的安置性質(zhì)、地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等因素，本項目安置房價格以 9,000 元/m2計。房產(chǎn)銷售價格低于周邊同品質(zhì)房產(chǎn)銷售價格，因此具有充分的銷售可行性。

2）地下車位售價定價分析

車位售價與住宅策略存在差異，住宅售價更注重區(qū)位，而車位售價需要考慮盡量覆蓋成本。因此，本項目停車位出售參考目前秀洲區(qū)住宅停車位一般售價水平，如下表所示，平均價格為 19.16 萬元/個?？紤]到本項目的安置性質(zhì)、建設(shè)地址、人流量、周邊環(huán)境等因素，本項目暫以 15 萬元/個計。

（2）本項目財務(wù)預(yù)測

1）項目營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅預(yù)測

根據(jù)項目可研報告和市場實際情況，項目建成后由項目公司負(fù)責(zé)運營，本項目營業(yè)收入包含安置房住宅出售收入、地下車位出售收入兩大塊。項目運營期為2025 年 10 月-2029 年，住宅、地下車位在此期間全部完成對外出售，出售比例依次為 20%、40%、30%、5%、5%。

本項目中安置房住宅建筑面積122,988㎡，安置房源1,192套，安置房住宅部分按9,000.00元/平方米計算收入，暫不考量漲價因素；安置房地下車位共1,220個，按每個車位15萬元計算銷售收入，暫不考量漲價因素。

2）項目成本費用估算

① 運營成本

項目銷售房產(chǎn)的過程中發(fā)生的各種費用，預(yù)計本項目運營成本為銷售收入的0.3%。

② 人工成本

項目管理人員工資支出暫定為每年100.00萬元。

③ 行政、一般開支

項目的行政、一般開支主要集中在項目運行活動中，預(yù)計本項目行政、一般開支為銷售收入的0.5%。

④ 項目非付現(xiàn)成本

項目非付現(xiàn)成本5年暫定為109,102.18萬元。

⑤ 投資貸款經(jīng)營期5年利息支出

項目投資貸款經(jīng)營期5年利息額累計12,667.20萬元，計入經(jīng)營期財務(wù)成本。

⑥ 項目內(nèi)增值稅費和稅金及附加

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），財政部稅務(wù)總局出臺《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）、《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號），建筑、銷售不動產(chǎn)增值稅稅率為9%，服務(wù)類增值稅稅率為6%，應(yīng)交增值稅為銷項稅額減去進項稅額，稅負(fù)率按2%計，項目增值稅測算為2,579.79萬元。

城市維護建設(shè)稅按增值稅的5%計，教育稅附加、地方教育稅附加按增值稅的3%、2%計。計算期內(nèi)增值稅、稅金及附加估算為2,837.79萬元。

⑦ 總成本費用

通過上述估算，債券存續(xù)期內(nèi)，項目總成本費用合計123,301.30萬元。

3）項目收益測算

本項目擬外部融資76,000.00萬元（其中債券融資60,000.00萬元），年利率為5.2%。融資存續(xù)期內(nèi)累計凈收益（累計凈收益=營業(yè)收入-經(jīng)營成本-稅金及附加）合計124,619.49萬元。本項目融資存續(xù)期內(nèi)還本付息總額為95,760.00萬元（本金76,000.00萬元，建設(shè)期利息5,226.00萬元，運營期利息支出12,667.20萬元，剩余融資存續(xù)期利息支出1,866.80萬元）。因此，融資存續(xù)期內(nèi)，項目凈現(xiàn)金流能夠覆蓋融資本息，累計覆蓋倍數(shù)為1.30。此外，項目計算期累計凈收益大于項目總投資。

投資者未行使回售選擇權(quán)，債券存續(xù)期內(nèi)累計凈收益（累計凈收益=營業(yè)收入-經(jīng)營成本-稅金及附加）合計124,619.49萬元。本項目債券存續(xù)期內(nèi)債券還本付息總額為75,600.00萬元（債券本金60,000.00萬元，建設(shè)期利息4,160.00萬元，運營期利息支出9,984.00萬元，剩余債券存續(xù)期利息支出1,456.00萬元）。因此，債券存續(xù)期內(nèi)，項目凈現(xiàn)金流能夠覆蓋用于項目建設(shè)部分的債券本息，累計覆蓋倍數(shù)為1.65。

投資者行使回售選擇權(quán)，債券存續(xù)期內(nèi)累計凈收益（累計凈收益=營業(yè)收入-經(jīng)營成本-稅金及附加）合計 124,619.49 萬元。本項目債券存續(xù)期內(nèi)債券還本付息總額為74,768.00萬元（債券本金60,000.00萬元，建設(shè)期利息4,160.00萬元，運營期利息支出 9,984.00 萬元，剩余債券存續(xù)期利息支出 624.00 萬元）。因此，債券存續(xù)期內(nèi)，項目凈現(xiàn)金流能夠覆蓋用于項目建設(shè)部分的債券本息，累計覆蓋倍數(shù)為 1.67。

9、項目建設(shè)的社會效益

本項目的實施，將為居民提供高質(zhì)量的安置住宅，同時配備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，確保人人能入住環(huán)境優(yōu)美、配套完善、管理到位、居住舒心的安置房小區(qū)，根本上改變原拆遷地塊普遍存在的“屋內(nèi)現(xiàn)代化，屋外臟亂差”的格局，改善區(qū)域人居環(huán)境。本項目的實施，也將有效降低建筑密度，增大了景觀綠化的布置空間，極大地改善了當(dāng)?shù)鼐用竦纳鷳B(tài)環(huán)境。