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房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀、市場前景、產(chǎn)業(yè)政策及競爭格局
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-06-12

（1）行業(yè)現(xiàn)狀

在經(jīng)歷了前期持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控后，房地產(chǎn)市場 2019 年繼續(xù)運(yùn)行在降溫通道在嚴(yán)厲調(diào)控下，樓市熱度已在消退，除了一貫強(qiáng)調(diào)的“房子是用來住的、不是用來炒的”之外，還提出因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。

從具體調(diào)控方式上來看，有別于前期從“需求端”進(jìn)行調(diào)控的思路，2019 年以來，調(diào)控政策加強(qiáng)了從“供給端”調(diào)控的力度，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了全面的融資政策調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)各主要融資渠道都進(jìn)行了管控，雖然從全年來看有著略微邊際改善的趨勢，但房地產(chǎn)企業(yè)資金面整體仍趨緊。

住建部進(jìn)一步表示要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)深化，長效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了新變化：首先，雖然全國商品房市場成交規(guī)模平穩(wěn)，但城市市場分化加劇，核心一線、準(zhǔn)一線、二線城市需求尚處于高位，三、四線城市退潮明顯，加上新棚改政策的出臺(tái)和實(shí)施，部分地區(qū)舊改難度較大以及房地產(chǎn)市場過熱的情況將改善；其次，受制于融資窗口的持續(xù)緊縮，全國土地成交總量同比下降，拿地主流回歸一二線城市。

2020 年初房地產(chǎn)市場短暫受挫，2020 年一季度房地產(chǎn)投資、商品房銷售額及銷售面積同比出現(xiàn)較大比例下降；但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，疊加各房地產(chǎn)企業(yè)積極采取線上營銷等多元化的營銷方式，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)整體逐步回升的特征。

2020 年 1-12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 141,443 億元，比上年增長 7.0%，增速比 1-11 月份提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 104,446 億元，增長 7.6%，增速比 1—11 月份提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 6.3 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積 176,086 萬平方米，比上年增長 2.6%，增速比 1-11 月份提高 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，上年為下降 0.1%。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降 10.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 8.7%。

商品房銷售額 173,613 億元，增長 8.7%，增速比 1-11 月份提高 1.5 個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長 10.8%，辦公樓銷售額下降 5.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降 11.2%。

2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 147,602 億元，比上年增長 4.4%；比 2019年增長 11.7%，兩年平均增長 5.7%。其中，住宅投資 111,173 億元，比上年增長 6.4%。商品房銷售面積 179,433 萬平方米，比上年增長 1.9%；比 2019 年增長 4.6%，兩年平均增長 2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長 1.1%，辦公樓銷售面積增長 1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 2.6%。商品房銷售額 181,930億元，增長 4.8%；比 2019 年增長 13.9%，兩年平均增長 6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長 5.3%，辦公樓銷售額下降 6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.0%。

2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132,895 億元，比上年下降 10.0%。其中，住宅投資 100,646 億元，比上年下降 9.5%。商品房銷售面積 135,837 萬平方米，比上年下降 24.3%。其中，住宅銷售面積比上年減少 26.8%，辦公樓銷售面積減少 3.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積減少 8.9%。商品房銷售額 133,308 億元，減少 26.7%。其中，住宅銷售額比上年減少 28.3%，辦公樓銷售額下降 3.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降 16.1%。

2023 年 3 月 16 日發(fā)布的《2023 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2022 年百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá) 63,301 億元、36,313 萬平方米，同比下降 30.3%和 36.2%；百強(qiáng)房企銷售額市場份額小幅下滑至 47.5%，較上年微降 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段。

標(biāo)桿房企銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，大型百強(qiáng)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)凸顯，盈利能力加速分化，行業(yè)資源加速向更大規(guī)模的企業(yè)集聚，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，行業(yè)兩極化格局愈加明顯。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，大型房企謀局多元化發(fā)展版圖，中小企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型出路或退出，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、行業(yè)并購或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)之一。

2023 年，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體呈現(xiàn)下降趨勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 9.6%，住宅投資下降 9.3%，新開工面積下降 20.4%，商品房銷售面積和銷售額分別下降了 8.5% 和 6.5%，待售面積上升 19.0% ，企業(yè)到位資金下降13.6%，景氣指數(shù)低于基準(zhǔn)水平。

（2）行業(yè)前景

1）我國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展本質(zhì)上來源于城鎮(zhèn)化過程中城市人口對住房的巨大需求，穩(wěn)定增長的宏觀經(jīng)濟(jì)和持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。

目前來看，隨著我國人均可支配收入的穩(wěn)定增長，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，以及持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展依然堅(jiān)定向好。但經(jīng)過多年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，行業(yè)供需矛盾通過一系列的宏觀調(diào)控逐漸趨于緩和，行業(yè)發(fā)展逐漸趨于理性。隨著市場環(huán)境的逐漸改變，一部分不能適應(yīng)變化的企業(yè)逐漸被淘汰，行業(yè)內(nèi)的并購整合會(huì)逐漸增多，行業(yè)集中度逐漸得到提高。部分有實(shí)力的企業(yè)會(huì)率先“走出去”，開拓海外市場。而且隨著房地產(chǎn)金融的逐漸發(fā)展，企業(yè)的運(yùn)營模式也會(huì)逐漸向“輕資產(chǎn)”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，使得行業(yè)的運(yùn)營模式得到不斷的創(chuàng)新。

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展，2022 年全國 GDP 增長速度3.0% ，兩年平均增長 5.6% 。保持平穩(wěn)增長。全年全國居民人均可支配收入36,883 元，比上年增長 3.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 2.9%，與經(jīng)濟(jì)增長基本同步。預(yù)期國家經(jīng)濟(jì)仍能夠維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2）持續(xù)快速的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城鎮(zhèn)居民居住水平的不斷改善有利于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展

房地產(chǎn)市場旺盛需求的主要原因在于人口的大規(guī)模向城市遷移，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為 65.22%，比 2021 年末提高0.50 個(gè)百分點(diǎn)，與發(fā)達(dá)國家平均 70%-80%的水平仍然存在一定差距。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在 30%-70%期間是加速城市化的時(shí)期。2019 年末我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到 39.8 平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到 48.9 平方米，與前一年相比，分別增加了 0.8 平方米、1.6 平方米。

根據(jù)國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)《2022 年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知，國家將會(huì)持續(xù)優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間布局和形態(tài)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局；加快推進(jìn)新型城市建設(shè)，堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，建設(shè)宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文城市，其中包括加強(qiáng)住房供應(yīng)保障，城鎮(zhèn)居民的住房條件改善需求也將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展。

3）行業(yè)市場供需矛盾將日益緩和，行業(yè)利潤空間將逐步回歸理性

近年來，國家對房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱勢頭得到有效控制，房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲勢頭放緩，同時(shí)房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷增長，國家通過限購、興建保障房等一系列措施，以及市場的自我調(diào)節(jié)，使得緊張的供需矛盾趨于緩和。部分三、四線城市在之前行業(yè)過熱的時(shí)候大量興建房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展后出現(xiàn)供大于求的情況，房地產(chǎn)銷售難度顯著增加。

隨著土地成本的穩(wěn)步上漲，建材價(jià)格及人工成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲壓力不斷顯現(xiàn)。并且，受到城市建設(shè)的逐漸完善，住房供需逐漸平衡等多方面因素的影響，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平逐漸平緩回歸至合理水平，行業(yè)利潤水平將趨于平穩(wěn)。

4）房地產(chǎn)行業(yè)并購重組加劇，集中度將進(jìn)一步提高

經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、資金實(shí)力雄厚、具備高水平開發(fā)能力的企業(yè)。同時(shí)，土地供應(yīng)市場日益規(guī)范，并愈趨市場化，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。行業(yè)的進(jìn)入門檻將越來越高，行業(yè)集中度將不斷提高，規(guī)?；?、集團(tuán)化和品牌化將成為主要企業(yè)的發(fā)展方向，未來的行業(yè)格局可能在競爭態(tài)勢、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)市場將進(jìn)入品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競爭態(tài)勢，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸難以在與行業(yè)巨頭的競爭中取得先機(jī)。

隨著市場化程度的加深，資本實(shí)力強(qiáng)大并且運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步獲得更大的競爭優(yōu)勢，綜合實(shí)力弱小的企業(yè)將逐步被收購兼并退出市場。同時(shí)，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)將逐漸明確定位，在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷提升實(shí)力，進(jìn)行差異化競爭。

5）國內(nèi)市場區(qū)域分化加劇，實(shí)力企業(yè)加速海外布局

由于一線城市和部分區(qū)域中心城市仍然集中了全國最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源，未來仍然面臨持續(xù)人口凈流入，其中主要是以有置業(yè)需求的年輕人口為主，未來此類城市依然會(huì)保持較為突出的房屋供需矛盾，隨著購房限制政策的放松，一線及重點(diǎn)二、三線城市房地產(chǎn)市場將會(huì)逐步回暖。同時(shí)，部分三、四線城市面臨人口結(jié)構(gòu)老化、青年人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素影響，當(dāng)?shù)刭彿啃枨笾饾u減少，存在房地產(chǎn)銷售規(guī)模下降的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始進(jìn)行海外市場的開拓，積極實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略。在海外開展產(chǎn)業(yè)布局，首先是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的國際化需求，吸收發(fā)達(dá)國家和地區(qū)先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)提高自身的經(jīng)營實(shí)力和市場競爭力；其次是著力于開發(fā)自身的市場份額，提高企業(yè)的國際知名度，為企業(yè)未來全球化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

未來，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將借助在國內(nèi)市場的品牌影響力，利用國內(nèi)中高收入家庭開始海外置業(yè)的契機(jī)，進(jìn)一步加大海外市場的擴(kuò)張力度，在海外具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌鲞M(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，海外市場將成為實(shí)力企業(yè)的新的規(guī)模和利潤增長點(diǎn)。

6）房地產(chǎn)投融資模式持續(xù)進(jìn)化，行業(yè)運(yùn)營模式不斷創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)化自身的投融資模式，不斷探索輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式，加速與資本市場的融合。房地產(chǎn)企業(yè)目前并不局限于銀行借款、股權(quán)及債權(quán)融資等傳統(tǒng)獲取資金的渠道，也逐漸發(fā)展私募基金等獲取資金的新渠道。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正利用資本市場，從通過開發(fā)、建設(shè)、銷售獲取利潤的傳統(tǒng)行業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的創(chuàng)新運(yùn)營模式?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過“小股操盤”、合作開發(fā)的模式，主要利用自身品牌和建設(shè)管理能力的輸出獲取收益，替代了以往憑借大量資金投入獲取收益的開發(fā)模式。

同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)對自身業(yè)務(wù)也開始實(shí)行轉(zhuǎn)型，從單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合社區(qū)服務(wù)提供商，利用互聯(lián)網(wǎng)概念，為住戶提供綜合的社區(qū)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)自身還通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，在資本市場上募資，利用自身在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢，對市場上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資以獲取投資收益。未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資模式及運(yùn)營模式將進(jìn)一步多元化、個(gè)性化、定制化，與資本市場的結(jié)合更加緊密。

7）2021 年 12 月 6 日，中央政治局召開會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)

頭、穩(wěn)中求進(jìn)。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持社會(huì)大局穩(wěn)定，宏觀政策要穩(wěn)健有效。明年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。實(shí)施好擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，積極擴(kuò)大有效投資，增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。微觀政策要激發(fā)市場主體活力。會(huì)議還提出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

2022 年中央仍堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢繼續(xù)深化的當(dāng)下，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯，整體態(tài)勢或可延續(xù)至 2022 年一季度。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒙涞?，試點(diǎn)城市名單、征收細(xì)則等均有望發(fā)布，短期或進(jìn)一步影響購房者預(yù)期。另一方面，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年，部分房價(jià)韌性較強(qiáng)的城市，若市場出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等政策均為有效工具；而部分房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場預(yù)期。

2023 年，預(yù)計(jì)“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”將得到更好地貫徹落實(shí)，各地保交付政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)中微調(diào)的可能性更大，在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。

在此背景下，2023 年房企更需順勢而為，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏：加速銷售回款，緊盯融資窗口期，確?，F(xiàn)金流安全；量入為出，優(yōu)化城市布局，聚焦主流城市；提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，提高品牌競爭力。此外，在行業(yè)調(diào)整階段，央企、國企優(yōu)勢突顯，或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機(jī)遇，民企或可尋求與國企合作機(jī)會(huì)，更好地拓展發(fā)展空間。

盡管市場面臨挑戰(zhàn)，但政策支持和竣工面積的增長為行業(yè)帶來積極信號(hào)，預(yù)計(jì)未來市場修復(fù)將依賴于政策持續(xù)支持和購房者預(yù)期改善。

（3）行業(yè)政策

2022 年，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化落實(shí)城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上半年，為穩(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場減壓、企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、需兩端助力市場復(fù)蘇。下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，中央強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)；受此影響，杭州、沈陽、西安和寧波等 19 城相繼加強(qiáng)調(diào)控，重點(diǎn)涉及限購、限貸、限價(jià)、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等措施。

2020 年 8 月，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門共同推出了“三道紅線”的融資監(jiān)管新規(guī)則。該政策是近年國家為房地產(chǎn)行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展出臺(tái)的長效政策之一，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)控制整體杠桿，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保障行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

2022 年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從深度調(diào)控到政策調(diào)整的轉(zhuǎn)變。中央層面，始終堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，釋放維穩(wěn)信號(hào)，從供需兩端穩(wěn)定市場預(yù)期：加快推進(jìn)新型城市建設(shè)、擴(kuò)大保障性租賃住房供給，不斷提升住有所居領(lǐng)域公共服務(wù)供給保障能力；“三道紅線”政策控制行業(yè)有息負(fù)債增速；集中土拍政策的施行推動(dòng)房企精細(xì)化管理水平提高；房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)政策落地進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。地方層面“因城施策”，加大對居民合理購房需求的支持，穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（4）競爭格局

1）行業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入資本競爭時(shí)代

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，占用資金量大，占用時(shí)間長。一方面，土地出讓制度和各項(xiàng)交易規(guī)則的不斷完善，使得原本隱藏的土地價(jià)格被釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地成本逐步抬高。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要依靠自有資金、銀行貸款和預(yù)售回款，融資渠道單一。

在上述背景下，資本實(shí)力和資金運(yùn)作能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心競爭要素，對于土地資源獲取的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為資本實(shí)力和資金運(yùn)作能力的競爭。房地產(chǎn)業(yè)從單純的地產(chǎn)時(shí)代進(jìn)入地產(chǎn)金融時(shí)代。因此，在資本市場中積累了良好信用品牌的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠憑借多元化的融資渠道獲得競爭優(yōu)勢。

2）行業(yè)集中度逐步提高，但仍然處于較低水平

近年來，宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐步提高。2007 年至 2014 年間，我國房地產(chǎn)銷售排名前十企業(yè)的市場份額由不足 8%提升至 17.19%，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)，市場競爭更趨激烈的情況下，行業(yè)的集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，市場份額將更加集中于領(lǐng)先梯隊(duì)企業(yè)。

但是，相對美國、香港特別行政區(qū)等發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍然較低。以美國為例，進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以來，美國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過兼并、重組，房地產(chǎn)行業(yè)集中度日益提高。以房屋銷售套數(shù)計(jì)算，排名前 5 位的房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額從 1991 年的 3.80%提升到 2009 年的逾 20%。目前我國前五大開發(fā)商市場占有率僅為 11%左右，參考成熟房地產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗(yàn)，龍頭企業(yè)仍有相當(dāng)大的成長空間。

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