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中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)基本情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-07-08

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本需求和合理利潤(rùn)空間依然存在，在優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求增長(zhǎng)以及物業(yè)管理行業(yè)不斷迎來(lái)利好政策的背景下，行業(yè)管理規(guī)模正向增長(zhǎng)，為市場(chǎng)參與者的良好發(fā)展提供機(jī)遇。

與此同時(shí)，為滿足居民多樣化多層次的居住生活需求，推動(dòng)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展，政策層面始終鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向社區(qū)零售、養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等生活服務(wù)領(lǐng)域延伸。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)中向好，居民追求美好生活的預(yù)期不斷提升，住戶對(duì)于物業(yè)公司提供的資產(chǎn)服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)的需求亦不斷增加，多樣化社區(qū)增值服務(wù)仍有增長(zhǎng)潛力。

（1）行業(yè)規(guī)模穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)始于 1981 年，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理公司于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立。繼《物業(yè)管理?xiàng)l例》于 2003 年正式頒布，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》于 2007 年正式頒布并于 2007 年、2016 年和 2018 年多次修訂及《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》于 2021 年正式頒布后，物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管框架日趨完善和成熟。

現(xiàn)今，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)于多類物業(yè)，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、公共物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院及其他物業(yè)。在政策鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的大背景下，物業(yè)管理公司積極響應(yīng)國(guó)家政策，逐步向全社會(huì)服務(wù)過(guò)渡轉(zhuǎn)型，行業(yè)發(fā)展迎來(lái)突破。

依據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積均值由 2017 年的 3,163.83 萬(wàn)平方米增加至 2023 年的 6,798.10 萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為 13.60%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值由 2017 年的 7.42 億元增加至 2023 年的15.50 億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為 13.06%。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至 2022 年底，全國(guó)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 3.6 萬(wàn)家，從業(yè)人員約 1,200 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到 2025 年，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 2.5 萬(wàn)億元。

（2）服務(wù)邊界拓寬，從社區(qū)到城市多維延伸

非住宅業(yè)態(tài)諸如商業(yè)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、交通、政府公建、城市服務(wù)等領(lǐng)域，已從低滲透、低競(jìng)爭(zhēng)的可選業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變成為物業(yè)管理公司項(xiàng)目重點(diǎn)拓展方向。非住宅業(yè)態(tài)受物業(yè)管理公司重視主要基于兩個(gè)原因。首先，非住宅業(yè)態(tài)存量市場(chǎng)空間廣闊，進(jìn)軍非住宅業(yè)態(tài)是物業(yè)管理公司擴(kuò)充規(guī)模的有效手段。

面對(duì)龐大的市場(chǎng)空間，非住宅業(yè)態(tài)的潛力還有待進(jìn)一步釋放。其次，與住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)相比，非住宅業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)較高，是物業(yè)管理公司提升營(yíng)業(yè)收入的重要抓手。此外，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)以及城市治理需求的持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)管理公司的服務(wù)空間由社區(qū)逐步走向城市，爭(zhēng)相布局城市服務(wù)賽道，服務(wù)空間實(shí)現(xiàn)縱向擴(kuò)大。城市服務(wù)是物業(yè)管理公司的重要戰(zhàn)略部署，也是擴(kuò)張規(guī)模、提升營(yíng)業(yè)收入的重要抓手。

（3）滿足業(yè)主多元需求，布局“全生命周期+全生活場(chǎng)景”增值服務(wù)

除了管理空間和范圍的延伸，物業(yè)管理服務(wù)已從最初的“四?！狈?wù)（保安、保潔、保綠和保修等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)），逐漸延伸至為業(yè)主和客戶提供各類增值服務(wù)，圍繞人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多樣化的社區(qū)增值服務(wù)，憑借離業(yè)主近的天然優(yōu)勢(shì)，守住人的流量入口，挖掘巨大的多元生活服務(wù)潛能。

目前，物業(yè)管理公司圍繞人的多樣化需求從兩個(gè)維度拓展社區(qū)生活類增值服務(wù)。一方面，物業(yè)管理公司以“未成年、中青、長(zhǎng)者”整個(gè)生命周期為線索，針對(duì)幼兒、年輕人、老人等不同群體打造“全齡段”多元服務(wù)，布局托幼、親子、社區(qū)零售、美居、養(yǎng)老等領(lǐng)域，滿足不同年齡段人群的特定性需求；另一方面，物業(yè)管理公司以居家、旅游、餐飲、空間運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)等多元生活場(chǎng)景為基礎(chǔ)，持續(xù)衍生出各種相關(guān)的服務(wù)品類，為業(yè)主提供便捷、舒適、高效的一站式生活服務(wù)。

從物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果看，社區(qū)增值服務(wù)不僅想象空間廣，更是企業(yè)擴(kuò)營(yíng)收、增效益的重要貢獻(xiàn)者。依據(jù)《2024 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，從收入端看，2023 年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值為 2.36 億元，其中，社區(qū)增值服務(wù)收入均值約 1.66 億元，成為推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要引擎。從盈利能力看，2023 年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均毛利率為 20.85%，而社區(qū)增值服務(wù)毛利率水平普遍高于整體水平，可有效提升企業(yè)的盈利能力。

（4）市場(chǎng)拓展能力顯著提升，競(jìng)標(biāo)與戰(zhàn)略并舉

市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)是獨(dú)立市場(chǎng)化能力的象征，也是積極、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展模式和拓展手段。物業(yè)管理公司通過(guò)及時(shí)掌握市場(chǎng)公開信息，尋求競(jìng)標(biāo)機(jī)會(huì)等方式，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的市場(chǎng)口碑及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標(biāo)方青睞，進(jìn)一步提升外拓比例。大部分物業(yè)管理企業(yè)成立專門的市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)，關(guān)注市場(chǎng)招投標(biāo)信息，提前溝通、介入，中標(biāo)第三方項(xiàng)目尤其是非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目，獨(dú)立市場(chǎng)化能力和全國(guó)業(yè)務(wù)拓展能力顯著提升。

此外，物業(yè)管理公司加強(qiáng)與第三方開發(fā)商及物業(yè)管理公司的合作，整合合資公司或合作企業(yè)的開發(fā)資源，拓寬合作邊界，進(jìn)一步提升第三方項(xiàng)目拓展能力。在此背景下，物業(yè)管理公司第三方在管面積占比迅速提升，依據(jù)《2024 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2023 年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到 54.53%，已連續(xù)三年超過(guò) 50%。

（5）人才結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，服務(wù)質(zhì)量不斷提升

人才是企業(yè)發(fā)展的不竭動(dòng)力，在物業(yè)管理公司加速擴(kuò)張規(guī)模的背景下，人才儲(chǔ)備越發(fā)重要。物業(yè)管理公司加大招收高學(xué)歷人才力度，進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。依據(jù)《2024 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2023 年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)人員本科及以上人員占比 12.16%，大專學(xué)歷人員占比 23.15%。

物業(yè)管理公司持續(xù)調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，員工平均學(xué)歷程度不斷增長(zhǎng)，不斷提高企業(yè)員工的工作能力及素質(zhì)，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供人才支撐。在行業(yè)智慧化水平不斷提升的發(fā)展趨勢(shì)下，能夠適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的人才成為了物業(yè)管理公司的首選目標(biāo)。為提高服務(wù)質(zhì)量及降低人工成本，大部分物業(yè)管理公司已設(shè)立內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化操作程序，且在日常營(yíng)運(yùn)中不斷采用信息技術(shù)。此類物業(yè)管理公司持續(xù)將業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)中的勞動(dòng)密集型工作外包給分包商，同時(shí)更加重視招聘和培訓(xùn)專業(yè)化和熟練雇員，促進(jìn)智慧管理及信息技術(shù)的實(shí)施，并積極推動(dòng)創(chuàng)新以便維持其領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

（6）科技賦能建設(shè)智慧物業(yè)

基于降低服務(wù)成本、提升管理效率、創(chuàng)新服務(wù)模式、提高業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)等方面考慮，物業(yè)管理公司對(duì)傳統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行智能化升級(jí)，運(yùn)用 5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能、機(jī)器人等新技術(shù)建設(shè)“智慧物業(yè)平臺(tái)”，利用科技驅(qū)動(dòng)智慧物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)服務(wù)更精細(xì)化、場(chǎng)景更多元化、業(yè)主居住更便捷、服務(wù)成本更優(yōu)等功能。通過(guò)整合線上及線下信息資源，物業(yè)管理公司致力于各項(xiàng)服務(wù)的數(shù)字化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化，并向業(yè)主、住戶及租戶提供一站式的服務(wù)平臺(tái)。

2、城市服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局

經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)變得日益集中，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)參與者正面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在此背景下，大型物業(yè)管理公司積極改善其戰(zhàn)略布局以增加各自的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

依據(jù)《2024 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2023 年前十大物業(yè)管理公司管理面積均值達(dá) 4.53 億平方米，是物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的 6.67 倍，頭部效應(yīng)凸顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)顯著。伴隨近幾年越來(lái)越多的上市企業(yè)募集到充足的資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)步入調(diào)整周期，母公司出現(xiàn)不同程度的資金問(wèn)題，為物業(yè)服務(wù)公司收并購(gòu)市場(chǎng)創(chuàng)造了進(jìn)一步的整合機(jī)會(huì)。

各公司審慎考慮并購(gòu)這種高速拓展規(guī)模方式的利與弊，真正依靠自身資源稟賦和優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)，找到速度和質(zhì)量的平衡點(diǎn)，在激烈的角逐中力求占據(jù)強(qiáng)大的規(guī)模與資源優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)拓展中全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價(jià)和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和特征

物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的主要收入來(lái)源。物業(yè)管理費(fèi)可按包干制或酬金制收取。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，按包干制收取物業(yè)管理費(fèi)是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，尤其是住宅物業(yè)的主要收入模式，這是因?yàn)榘芍坪?jiǎn)化了業(yè)主及住戶就重大開支的集體決策流程從而提高了效率，同時(shí)激勵(lì)物業(yè)管理服務(wù)提供商優(yōu)化營(yíng)運(yùn)從而提高盈利能力。

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