1、房地產(chǎn)行業(yè)概況
房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國目前正處于工業(yè)化和快速城市化的發(fā)展階段，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人均收入水平穩(wěn)步提高，快速城市化帶來的城市新增人口的住房需求，以及人們生活水平不斷提高帶來的住宅改善性需求，構(gòu)成了我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的原動力。
房地產(chǎn)的發(fā)展能有效拉動鋼鐵、水泥、建材、建筑施工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對一個國家和地區(qū)整體經(jīng)濟的拉動作用明顯。因此，政府對房地產(chǎn)行業(yè)十分關(guān)注，相應(yīng)的管理和調(diào)控力度也較大。房地產(chǎn)行業(yè)對政府政策的敏感性很強，政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件、行業(yè)管理政策、稅費政策、交易管理等相關(guān)政策法規(guī)都直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2021 年，中央政府延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，中央各項會議不斷重申房住不炒，地方政府亦根據(jù)所處房地產(chǎn)行業(yè)的市場熱度，加強對需求端的調(diào)節(jié)。具體表現(xiàn)為：2021 年上半年，房地產(chǎn)市場持續(xù)保持熱度，地方政府采取精細化調(diào)控，從限購、限售、限貸等方面加碼政策調(diào)控，支持合理的購房需求，限制投資型需求；下半年，房地產(chǎn)市場趨冷，成交量持續(xù)下行，在房住不炒的大框架下，部分非熱點城市發(fā)布“限跌令”，11 月至 12 月，位于中部和東北地區(qū)的部分城市出臺購房補貼政策或者其他的寬松政策，鼓勵剛需合理置業(yè)。
2021 年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)強化，督促房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿、去金融風險的政策持續(xù)發(fā)力。三道紅線加碼，房地產(chǎn)貸款集中度管理生效，預(yù)售資金強監(jiān)管執(zhí)行力度加強，敦促企業(yè)主動優(yōu)化財務(wù)質(zhì)量，降低風險，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。9 月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，信貸環(huán)境有所改善。
2021 年，全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，全年商品房銷售面積為 17.94億平方米，同比增長 1.9%；其中，住宅銷售面積為 15.7 億平方米，同比增長1.1%。全年商品房銷售額 18.19 萬億元，同比增長 4.8%；其中住宅銷售額為16.3 萬億元，同比增長 5.3%。但是，下半年降溫態(tài)勢明顯，市場情緒均明顯下滑。
伴隨著四季度信貸環(huán)境的改善，疊加企業(yè)傳統(tǒng)的年底“以價換量”、加速去化的營銷策略帶動，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，但仍難以改善成交下降的趨勢，從單月來看，12 月份商品房銷售面積 21302 萬平方米，環(huán)比上月增加 41.2%，同比降低 15.6%，商品房銷售金額 20263 億元，環(huán)比上月增加 39.9%，同比下降 17.8%。
2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度也呈現(xiàn)出前高后低、逐月下滑的態(tài)勢。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 14.7 萬億元，比上年增長 4.4%，全年開發(fā)投資完成額增速為 2016 年以來最低；下半年開發(fā)投資持續(xù)低位運行，9 月開始進入負增長，12月開發(fā)投資完成額同比下降 13.9%，相比 11 月跌幅繼續(xù)擴大。全年施工面積975,387 萬平方米，比上年增長 5.2%；全年竣工面積 101,412 萬平方米，比上年增長 11.2%，為近四年竣工面積最多的年份；房屋新開工面積 198,895 萬平方米，比上年下降 11.4%。雖然全年施工、竣工的面積有所增長，但新開工面積出現(xiàn)下滑，新開工樓盤減少，表明房地產(chǎn)企業(yè)在保交房的同時，開工意愿降低。
2021 年 2 月，自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求 22 個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且 2021 年發(fā)布住宅用地公告不能超過 3 次；二是集中組織出讓活動。土地出讓形式的重大變革，使得房地產(chǎn)企業(yè)全年土拍力度整體明顯放緩，全年土地成交價款共 1.78 萬億元，同比增長 2.8%；土地購置面積 2.16 億平方米，同比下降 15.5%。
從三輪集中拍地來看，首輪集中供地開發(fā)商參拍熱情明顯，土地市場延續(xù) 2020 年以來的熱度，使得 2021 年半年度的土地購置面積上升，但由于供地規(guī)模收縮的原因，導(dǎo)致土地購置面積和土地成交價款增速下行。在第二輪和第三輪集中拍地過程中，土地市場遇冷，大部分城市都經(jīng)歷了多次延期出讓、地塊流拍、無人參拍、出讓條件調(diào)整等情形，大部分集中供地以底價成交，市場溢價率快速下行，土地購置面積降幅擴大。
2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局會議中指出，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”的基礎(chǔ)上，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，“保交樓、穩(wěn)民生”。
2022 年，面對房地產(chǎn)市場下行、房企頻現(xiàn)債務(wù)危機、市場預(yù)期不足的三重壓力，南京市堅持“房住不炒”的定位，積極推進因城施策，分區(qū)分片精細調(diào)控房地產(chǎn)政策，靈活運用信貸支持、退稅優(yōu)惠等政策，滿足剛性和改善性住房需求的同時，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2022 年，南京市全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2758.77 億元，比上年增長 1.4%；增速分別高于全國、全省平均水平11.4、9.3 個百分點，位列全省第一。
其中，住宅投資 2052.38 億元，增長 6.2%。從各月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖有波動，但全年始終保持正增長態(tài)勢。全市商品房銷售面積共計完成 942.32 萬平方米，下降 37.6%；其中住宅銷售面積 791.96 萬平方米，下降 42.3%；年末商品房待售面積 263.67 萬平方米，其中，商品住宅待售面積 96.72 萬平方米，比上年末減少 20.54 萬平方米。全年建成保障房 383 萬平方米，籌集保障性租賃住房 5.1 萬余套。
從各月數(shù)據(jù)來看，1-4 月，受“恒大”事件疊加外部環(huán)境影響，商品房銷售面積增速出現(xiàn)大幅下跌，5-8 月，隨著限貸、限購政策的調(diào)整，銷售市場有所回溫，銷售面積增速有所好轉(zhuǎn)，9-12 月，銷售市場逐步回溫并趨于平穩(wěn)，但縱觀全年數(shù)據(jù)，新建商品房市場成交量仍處于大幅下跌的狀態(tài)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)政策
隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速和城鎮(zhèn)化進程的加速，我國商品住宅價格在過去十 多年迅速攀升，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟健康發(fā)展和民生福祉的重要因素。國家多次 通過調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度達到規(guī)范房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定經(jīng)濟增速、促進社會 和諧的目的。
3、全國房地產(chǎn)行業(yè)形勢
（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 141442 億元，比上年增長 7.0%，增速比 1—11 月份回落 0.3 個百分點，比上年回落 2.9 個百分點。2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 147603 億元，比上年增長 4.40%，增速比1—11 月份回落 1.6 個百分點，比上年回落 2.6 個百分點。
2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132895 億元，比上年下降 10.0%，增速比1-11 月份回落 0.2 個百分點，比上年回落 14.4 個百分點；其中，住宅投資100646 億元，下降 9.5%。
2023 年 1-9 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 87269 億元，同比下降 9.1%；其中，住宅投資 66279 億元，下降 8.4%。
（2）房屋銷售情況
2020 年，商品房銷售面積 176,086 萬平方米，比上年增長 2.60%，1—11 月份為增長 1.3%，上年為下降 0.10%；其中，住宅銷售面積增長 3.20%，辦公樓銷售面積下降 10.40%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 8.70%。商品房銷售額173,613 億元，增長 8.7%，增速比 1—11 月份增長 1.5 個百分點，比上年回落2.2 個百分點。其中，住宅銷售額增長 10.8%，辦公樓銷售額下降 5.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降 11.2%。
2021 年，商品房銷售面積 179,433 萬平方米，比上年增長 1.9%，1—11 月份為增長 4.8%，上年為增長 2.6%；其中，住宅銷售面積增長 1.1%，辦公樓銷售面積增長 1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 2.6%。商品房銷售額 181,930 億元，增長 4.8%，增速比 1—11 月份增長回落 3.7 個百分點，比上年回落 3.9 個百分點。其中，住宅銷售額增長 5.3%，辦公樓銷售額下降 6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降 2.0%。
2022 年，商品房銷售面積 135837 萬平方米，比上年下降 24.3%，1—11 月份為下降 23.3%，上年為增長 1.9%。其中，住宅銷售面積下降 26.8%，辦公樓銷售面積下降 3.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 8.9%。商品房銷售額 133,308億元，下降 26.7%，增速比 1—11 月份增長回落 0.1 個百分點，比上年回落 31.5個百分點。其中，住宅銷售額下降 28.3%，辦公樓銷售額下降 3.7%，商業(yè)營業(yè)用房下降 16.1%。
2023 年 1-9 月，商品房銷售面積 84806 萬平方米，同比下降 7.5%，其中住宅銷售面積下降 6.3%。商品房銷售額 89070 億元，下降 4.6%，其中住宅銷售額下降 3.2% 。 2023 年 9 月末，商品房待售面積 64537 萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長 19.7%。
4、房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局
從 2003 年至今，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，整體呈現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長，企業(yè)分化加劇，行業(yè)集中度不斷提高的發(fā)展態(tài)勢。
房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)在競爭中具有明顯的優(yōu)勢：（1）研究和管理能力強，能夠?qū)κ袌鰴C遇和風險進行判斷，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略并有效執(zhí)行；（2）資本實力雄厚，抗周期性風險能力強；（3）融資渠道和成本占優(yōu)，對優(yōu)質(zhì)地塊的競爭力突出；（4）土地儲備豐富，保證了業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展；（5）品牌知名度高，在產(chǎn)品定價和銷售方面優(yōu)勢明顯；（6）業(yè)務(wù)跨地區(qū)分布，可以平衡和對沖區(qū)域性政策和市場風險。
憑借各方面的競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)企業(yè)以超越行業(yè)平均增速的水平增長；而中小公司則由于綜合競爭實力較弱，所面臨的生存和發(fā)展壓力增大，生存空間被日益壓縮。中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的態(tài)勢已經(jīng)趨于固化，出現(xiàn)了明顯的強者恒強的局面，行業(yè)洗牌加速。
5、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
城市化進程為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的發(fā)展前景。自 1982 年至 2022 年，中國城市化率由 20%迅速躍升至 65.22%；而與發(fā)達國家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。據(jù)歷史數(shù)據(jù)平均估計，中國城市化率每年增加一個百分點，預(yù)計會帶動 1,000 多萬農(nóng)村人口向城市遷移，進而帶來大量新增的住房需求。
根據(jù)世界銀行研究，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當人均 GDP在 600-800 美元時，房地產(chǎn)行業(yè)將進入高速發(fā)展期；當人均 GDP 達到 1,300-8,000 美元時，房地產(chǎn)行業(yè)將進入穩(wěn)定快速增長期。目前我國人均 GDP 已經(jīng)超過 8,000 美元，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入穩(wěn)定快速增長期。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展后，目前正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的時期，未來的行業(yè)格局可能在競爭態(tài)勢、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)高度分散，但隨著消費者選擇能力的顯現(xiàn)及市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越發(fā)激烈，行業(yè)的集中度將不斷上升，重點市場將出現(xiàn)品牌主導(dǎo)下的精細化競爭態(tài)勢。同時隨著行業(yè)對效率和專業(yè)能力的要求不斷上升，未來將從“全面化”轉(zhuǎn)向精細分工，不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)很可能將分化發(fā)展。
隨著市場化程度的加深，資本實力強大并具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步獲得更大的競爭優(yōu)勢，并在行業(yè)收購兼并的過程中獲得更高的市場地位和更大的份額，行業(yè)的集中度也將逐步提高。
不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展將出現(xiàn)兩極分化。一線城市由于經(jīng)濟發(fā)展良好，人口聚集力較強，房地產(chǎn)市場保持良好發(fā)展態(tài)勢，住宅價格存上漲動力。二線城市商品住宅市場分化明顯，除一些熱點城市外，其他二線城市商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價將保持相對平穩(wěn)。
對于三四線城市而言，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿Αr格具有較強上漲動力的城市多聚集于三大城市群。部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫存高企；部分城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流。
未來，采取多種方式有效去庫存將成為房地產(chǎn)市場的重點之一，不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加差異化，部分三線城市或受制于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸納力等因素影響，面臨庫存去化壓力；而一線及部分熱點二三線城市由于自身經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，繼續(xù)帶來需求空間的提升，房地產(chǎn)市場將保持良好發(fā)展態(tài)勢；受外部經(jīng)濟形勢影響，從保就業(yè)以及加快經(jīng)濟恢復(fù)角度看待基建政策與擴張空間，房價將保持平穩(wěn)或溫和上漲趨勢。
