1、行業(yè)概述
產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國(guó)有近 40 年的歷史，是指在一定的產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策的指導(dǎo)下，以土地為載體，通過提供基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)空間（如辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)、技術(shù)平臺(tái)等）及綜合配套服務(wù)，吸引特定類型、特定產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)外資企業(yè)投資、入駐，形成技術(shù)、知識(shí)、資本、產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力等要素高度集結(jié)并向外圍輻射的特定區(qū)域。
近年來，我國(guó)各級(jí)開發(fā)區(qū)特別是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)培育、科技進(jìn)步、城市建設(shè)、出口創(chuàng)匯、創(chuàng)造稅收和就業(yè)等諸多方面都取得了顯著成績(jī)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力、最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)則充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)的兩方面作用，實(shí)現(xiàn)我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為我國(guó)促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培育科技企業(yè)的主要基地，以及人才等創(chuàng)新要素的聚合中心。
2、行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式與盈利來源
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)立與運(yùn)營(yíng)需要考慮土地、規(guī)劃、招商、稅收等多方面問題，受發(fā)改委、國(guó)土資源部門、住建部門、財(cái)政稅收部門等多方面監(jiān)管。我國(guó)開發(fā)區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)單位最初的運(yùn)營(yíng)模式普遍以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地批租為主，在開發(fā)區(qū)土地資源不斷減少的情況下，逐漸轉(zhuǎn)向土地深度開發(fā)、自建物業(yè)出租、商品房開發(fā)銷售、物業(yè)管理等行業(yè)價(jià)值鏈下游，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)的培育和投資。
目前，我國(guó)主要存在如下三種園區(qū)開發(fā)模式：
一是以政府作為園區(qū)開發(fā)主體，在這種模式下，因?yàn)閳@區(qū)開發(fā)的投資額極大，涉及業(yè)務(wù)五花八門，隨著園區(qū)開發(fā)的不斷進(jìn)展，地方政府將會(huì)面臨人力、物力和財(cái)力的巨大壓力，從而迫使政府逐步讓出主導(dǎo)地位；
二是在政府讓出主導(dǎo)地位后，由園區(qū)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)主體，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)損益。企業(yè)通過與地方政府簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，取得在土地開發(fā)整理、招商引資、工程建設(shè)施工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多方面來自地方政府的政策優(yōu)惠；
三是政企聯(lián)合模式，是政府與企業(yè)聯(lián)合設(shè)立產(chǎn)業(yè)園開發(fā)公司負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)，并設(shè)立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理，該模式又可分為開發(fā)合作與產(chǎn)權(quán)合作。政企聯(lián)合模式結(jié)合了政府的土地管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)土地資源充分有效利用和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。
總體而言，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的行業(yè)壁壘較高，潛在進(jìn)入者難以進(jìn)入該行業(yè)。
按照功能上分類，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以分為一般工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、專業(yè)園區(qū)等三類：
工業(yè)園區(qū)指國(guó)家通過行政手段劃出一塊區(qū)域，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的科學(xué)整合，提高工業(yè)化集約程度，主要包括國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)以及省級(jí)各類工業(yè)園區(qū)等；
科技園區(qū)是以創(chuàng)新為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集地，是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)上做出的升級(jí)，研究方向主要包括生物醫(yī)藥、人工智能、信息技術(shù)等高科技領(lǐng)域；
專業(yè)園區(qū)指政府集中統(tǒng)一規(guī)劃指定區(qū)域，以當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要包括農(nóng)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)等。
產(chǎn)業(yè)園的主要盈利來源于產(chǎn)業(yè)載體構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融運(yùn)作三方面。
i）產(chǎn)業(yè)載體構(gòu)建是以土地與物業(yè)為載體，通過區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)、土地增值收益、房地產(chǎn)開發(fā)等方面獲取收益；
ii）產(chǎn)業(yè)發(fā)展是通過產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、園區(qū)配套綜合服務(wù)等方式獲取收益；
iii）金融運(yùn)作是通過產(chǎn)業(yè)投資、物業(yè)資本化運(yùn)作方式獲取收益。其中，房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)以及金融運(yùn)作方面的潛在盈利能力較強(qiáng)。
3、行業(yè)規(guī)模
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上。據(jù)中國(guó)開發(fā)區(qū)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至 2024 年 6 月末，我國(guó)各類國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)共有 696 家，省級(jí)開發(fā)區(qū)2,135家。鑒于國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模大、規(guī)格高、數(shù)據(jù)可得性強(qiáng)，以下重點(diǎn)分析國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)規(guī)模。
國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等，是級(jí)別最高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。696 家國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 230 家，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 177 家，海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域（物流保稅區(qū)）171 家，國(guó)家級(jí)自主創(chuàng)新示范區(qū) 23 家，國(guó)家級(jí)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū) 22 家，邊境/跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)20 家，國(guó)家級(jí)新區(qū) 19 家，國(guó)家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 9 家，其它國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)25 家。
國(guó)家級(jí)新區(qū)是承擔(dān)國(guó)家重大發(fā)展和改革開放戰(zhàn)略任務(wù)的綜合功能平臺(tái)，其體制活、創(chuàng)新多、動(dòng)能強(qiáng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速普遍快于所在省市，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要增長(zhǎng)點(diǎn)。2023年，國(guó)家級(jí)新區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值約 6.2 萬億元，以占全國(guó) 0.2%左右的人口和面積，創(chuàng)造了占全國(guó) 5%的經(jīng)濟(jì)總量。
根據(jù)商務(wù)部2023 年國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合發(fā)展水平考核評(píng)價(jià)結(jié)果，截至 2022 年末的 230 家國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)總體上呈現(xiàn)總量擴(kuò)大、質(zhì)量提升、開放帶動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
主要有以下特點(diǎn)：
一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提升。2022 年，國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值14 萬億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 12%。截至 2022 年末，東部地區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)擁有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30 億元以上、中西部地區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)擁有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 15 億元以上制造業(yè)企業(yè)共1765 家，較前一年顯著上升。
二是開放帶動(dòng)作用提升。2022 年，國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)實(shí)際使用外資金額432 億美元，占全國(guó)實(shí)際使用外資比重為 23%。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 10.3 萬億元，占全國(guó)進(jìn)出口總額比重為25%；其中高新技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)出口額 3 萬億元，占全國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)出口額比重為27%。
三是科技創(chuàng)新能力提升。截至 2022 年末，國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)擁有國(guó)家級(jí)孵化器和眾創(chuàng)空間683 家，省級(jí)及以上研發(fā)機(jī)構(gòu) 1.2 萬家，高新技術(shù)企業(yè) 6.5 萬家，較上年末均有明顯提升。
四是綠色低碳水平提升。2022 年，國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)單位工業(yè)增加值能耗、水耗同比均顯著下降，工業(yè)固體廢物綜合利用率較上年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。
五是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展提升。截至 2022 年末，東部地區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)與中西部地區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)開展合作共建、國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)對(duì)口援疆援藏援助邊（跨）境合作區(qū)數(shù)量比上年增加126 個(gè)。
國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)），作為我國(guó)科技產(chǎn)業(yè)化的試驗(yàn)田和示范區(qū)，肩負(fù)著推動(dòng)“科技與經(jīng)濟(jì)結(jié)合”、“創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)結(jié)合”的歷史使命，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重大促進(jìn)作用。
經(jīng)開區(qū)是工業(yè)聚集地，高新區(qū)側(cè)重特色產(chǎn)業(yè)，均是前期推進(jìn)開放和改革戰(zhàn)略的產(chǎn)物。一般而言，經(jīng)開區(qū)主要承擔(dān)迅速做大經(jīng)濟(jì)總量的任務(wù)，而高新區(qū)承擔(dān)的是發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的任務(wù)。但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面步入新常態(tài)的新階段，很難再把兩者嚴(yán)格區(qū)分，走向融合、走向統(tǒng)籌發(fā)展，將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。
4、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)
（1）地域性強(qiáng)
長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域占比超過七成，基本符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)“東強(qiáng)西弱，由沿海向內(nèi)陸遞減”的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，江蘇、河北、湖北等區(qū)域也逐漸涌現(xiàn)一批優(yōu)秀的園區(qū)開發(fā)企業(yè)，但與東部地區(qū)仍存在較大差距。
（2）具備抗周期性
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的三種模式中，科技園區(qū)模式的抗周期能力更強(qiáng)。科技園區(qū)的開發(fā)模式存在較大潛力，其發(fā)展存在政府背書、所處地塊存在更大潛力、開辟多渠道收入模式，科技園區(qū)園區(qū)運(yùn)營(yíng)主要投資方向聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等存在巨大潛力的類別，憑借對(duì)于產(chǎn)業(yè)的了解及能夠提供的服務(wù)提升投資的確定性，在傳統(tǒng)地產(chǎn)下行時(shí)期仍能保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，具備較強(qiáng)的抗周期性。
（3）產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)強(qiáng)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的集聚。園區(qū)開發(fā)者通過園區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，從而吸引某一產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的入駐，進(jìn)一步拉動(dòng)配套企業(yè)在其周圍集聚，最終吸引某一細(xì)分產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)在此集聚，形成規(guī)模效應(yīng)和完整的產(chǎn)業(yè)鏈，提高園區(qū)的稅收收入與財(cái)政收入，成為經(jīng)濟(jì)“內(nèi)循環(huán)”的重要支柱。
（4）收入來源多元化
隨著園區(qū)行業(yè)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新，園區(qū)行業(yè)企業(yè)的收入逐步邁向多元化發(fā)展。園區(qū)公司的主要收入包括開發(fā)收入、住宅、商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售以及出租收入、市政建設(shè)收入、招商以及工程代理收入、綜合服務(wù)收入、投資收入和財(cái)政補(bǔ)貼收入等。物業(yè)租售、園區(qū)服務(wù)、創(chuàng)投業(yè)務(wù)并舉的發(fā)展勢(shì)頭逐漸形成。
5、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，園區(qū)的發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是近年來，園區(qū)發(fā)展也遇到了一定的瓶頸。一方面，園區(qū)集中在東部沿海地區(qū)，分布過于密集，直接導(dǎo)致了土地資源的浪費(fèi)和重復(fù)投資；另一方面，隨著園區(qū)數(shù)量快速增長(zhǎng)，同質(zhì)化現(xiàn)象不斷突出，園區(qū)業(yè)務(wù)集中在地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施承建、房產(chǎn)租賃等方面，園區(qū)無法提供差異化的服務(wù)，僅在土地價(jià)格方面壓低門檻，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。
為了適應(yīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，園區(qū)的發(fā)展逐漸由粗放型轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展模式，通過管理、制度創(chuàng)新不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力。園區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)已由過去的優(yōu)惠政策、廉價(jià)土地競(jìng)爭(zhēng)，向產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)、投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)等方向發(fā)展。
目前來看，園區(qū)發(fā)展主要有以下趨勢(shì)：
（1）促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，集中發(fā)展集約型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)
傳統(tǒng)園區(qū)以制造業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，隨著土地成本的上升及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，部分產(chǎn)業(yè)紛紛轉(zhuǎn)移，傳統(tǒng)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)已不能滿足園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的需要，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。通過吸引科研院所、集聚科研創(chuàng)新企業(yè)，促進(jìn)園區(qū)內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)的集聚與發(fā)展，大力引進(jìn)科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、商業(yè)模式好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目，提升產(chǎn)業(yè)的集聚和輻射能力，是園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措和趨勢(shì)。
（2）完善配套服務(wù)，獲取增值收益
園區(qū)不僅僅是工業(yè)發(fā)展的基地，更是一個(gè)生態(tài)主體。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)僅僅依靠園區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及配套住宅的出售和出租獲取收益，收益來源單一，盈利能力極大依賴于土地獲取成本，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響波動(dòng)較大。隨著園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的不斷成熟，依靠專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和附著產(chǎn)業(yè)的類型，園區(qū)逐漸提供多種增值服務(wù)，如代建代管業(yè)務(wù)，幫助企業(yè)進(jìn)行生地開發(fā)、熟地改造，物業(yè)管理，生活配套（餐飲、教育、娛樂、醫(yī)療等），以拓展盈利渠道，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。
