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重慶市沙坪壩區(qū)-格萊美城普通住宅項(xiàng)目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 渝 開 發(fā)    2024-10-29

1、本次實(shí)施的背景

（1）行業(yè)迎來積極政策，將更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。2022年 11月28 日，為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。中國證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化 5 項(xiàng)措施，包括恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

2022 年 12 月 22 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議亦指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。國有房企有責(zé)任落實(shí)中央政策，積極發(fā)揮資本市場作用，在“保交樓、保民生”領(lǐng)域做出積極貢獻(xiàn)。

2024 年 9 月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開全國保交房工作推進(jìn)視頻會議。會議全面貫徹落實(shí) 9 月 26 日中央政治局會議精神和近期國務(wù)院專題會議部署要求，指導(dǎo)各地進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡稱“協(xié)調(diào)機(jī)制”）作用，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作，采取有力有效措施盡快推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

會議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前是做好房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的重要機(jī)遇期。保交房是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要任務(wù)，是堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想、回應(yīng)群眾關(guān)切的具體行動，是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的有力措施。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時代，城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，未來發(fā)展前景依然可觀

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對推動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)，都發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后等供求矛盾也日益凸顯。

近年來，中央堅(jiān)定落實(shí)“房住不炒”，強(qiáng)化土地、金融、財稅端的調(diào)控力度，不斷鞏固房地產(chǎn)長效機(jī)制成果。隨著行業(yè)長效機(jī)制的不斷健全，多層次住房供應(yīng)體系的不斷豐富，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展階段。

從長遠(yuǎn)來看，我國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展本質(zhì)在于城鎮(zhèn)化過程中城市人口對住房的較大需求、穩(wěn)定增長的宏觀經(jīng)濟(jì)和持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至 2023 年末，我國城鎮(zhèn)人口達(dá)到約 9.3億人，城鎮(zhèn)化率為 66.16%，比 2022年末提高 0.94個百分點(diǎn)，與發(fā)達(dá)國家平均 70%~80%的水平仍然存在一定差距。因此，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的演進(jìn)以及我國人均居住水平的進(jìn)一步上升，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

2、項(xiàng)目實(shí)施目的

（1）響應(yīng)國家政策，積極踐行國企社會責(zé)任

2022年 11月 28日，證監(jiān)會發(fā)布的“5項(xiàng)措施”提出允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、

保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。本次資金擬投入格萊美城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動資金。作為國企上市公司，公司將積極開展股本融資并將募集資金用于政策支持的“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極響應(yīng)國家當(dāng)前政策基調(diào)，并通過再融資優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)、增強(qiáng)公司實(shí)力，夯實(shí)長期增長基礎(chǔ)，維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定。

（2）改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，充足的現(xiàn)金流對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。本次項(xiàng)目可補(bǔ)充權(quán)益資本，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，降低凈負(fù)債率水平，減輕借款負(fù)擔(dān)、提高財務(wù)的穩(wěn)健性。通過本次項(xiàng)目，增強(qiáng)上市公司資金實(shí)力，提升凈資產(chǎn)，可進(jìn)一步鞏固提升公司資信水平，支持公司可持續(xù)發(fā)展。

3、項(xiàng)目情況要點(diǎn)

項(xiàng)目名稱：格萊美城項(xiàng)目。

項(xiàng)目總投資（萬元）：160,060.85。

項(xiàng)目預(yù)計開發(fā)周期：2015年 1 月到 2026年 8 月。

項(xiàng)目經(jīng)營主體：重慶渝開發(fā)股份有限公司。

規(guī)劃用地面積（平方米）：109,792.00。

總建筑面積（平方米）： 351,454.62。

預(yù)計不含稅銷售額（萬元）： 212,083.76。

4、項(xiàng)目基本情況

本項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)西永。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 109,792.00 平方米，總建筑面積 351,454.62 平方米，容積率 2.43，為普通住宅項(xiàng)目，主要由 18棟高層住宅以及沿街商業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施組成。

5、項(xiàng)目的市場前景

本項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)西永板塊，距沙坪壩區(qū)核心三峽廣場 15 分鐘車程，臨軌道交通 1 號線賴家橋站，緊靠成渝環(huán)線高速公路等主要干道，與規(guī)劃中的軌道 7/13/17 號線均可就近換乘，交通較為便利，項(xiàng)目周邊配套較完善。項(xiàng)目主要滿足當(dāng)?shù)嘏c周邊地區(qū)的剛性及改善性需求，具備較好的市場前景。2022年 10 月，本項(xiàng)目住宅已全部售罄并交付，根據(jù)國土合同的約定有該宗地規(guī)劃范圍線內(nèi)的綠地、道路待建。

6、資格文件取得情況

公司以掛牌的方式取得該項(xiàng)目國土使用權(quán)。該項(xiàng)目國土出讓合同及相關(guān)資格文件取得情況如下：

國有土地使用權(quán)出讓合同：渝地（2013）合字（沙區(qū)）第 141號

國有土地使用權(quán)證：104D 房地證 2014字第 01071 號，104D 房地證 2014字第 01072 號，104D 房地證 2014字第 01073 號，

建設(shè)用地規(guī)劃許可證：地字第 500106201300036號。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建字第 500106201400544號，建字第 500106201400556號，建字第 500106201500114號，建字第 500106201800039號，建字第 500106201900046號，建字第 500106201600011號。

建筑工程施工許可證：500106201501160101，500106201708100101，500106201810100101，500106201912050201。

立項(xiàng)備案：2013-500106-70-03-000049。

環(huán)評備案：渝（沙）環(huán)準(zhǔn)[2014]023 號。

預(yù)售證：渝國土房管（2015）預(yù)字第（986）號，渝國土房管（2016）預(yù)字第（416）號，渝國土房管（2018）預(yù)字第（363）號。渝國土房管（2018）預(yù)字第（536）號，渝國土房管（2018）預(yù)字第（993）號，渝住建委（2019）預(yù)字第（594）號，渝住建委（2019）預(yù)字第（767）號，渝住建委（2019）預(yù)字第（1114）號，渝住建委（2021）預(yù)字第（196）號，渝住建委（2021）預(yù)字第（1005）號。

竣工備案證：高新區(qū)建竣備字[2020]0047 號，渝高新區(qū)竣意見字[2022]068 號，渝高新區(qū)竣意見字[2022]069 號，沙坪壩區(qū)建竣備字[2017]0041 號，沙坪壩區(qū)建竣備字[2019]0121 號。

7、投資估算

本項(xiàng)目的總投資預(yù)計為 160,060.85 萬元，其中土地成本為 35,479.41 萬元，前期工程費(fèi)為 12,755.31 萬元，建安工程費(fèi)為 77,667.16 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施公共配套費(fèi)為 15,721.42 萬元，其他后續(xù)建設(shè)成本 200.00 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 650.00 萬元，期間費(fèi)用 17,587.55 萬元。

8、項(xiàng)目進(jìn)展情況與資金籌措

本項(xiàng)目住宅已全部竣備并交付，目前仍有該宗地規(guī)劃范圍線內(nèi)的綠地、道路待建。項(xiàng)目計劃使用募集資金 13,373.00 萬元，其余資金公司將通過自有資金、銀行貸款等途徑解決。

9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價

本項(xiàng)目預(yù)計實(shí)現(xiàn)不含稅銷售額 212,083.76 萬元，凈利潤 44,535.90 萬元，銷售凈利率為 21.00%。項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，經(jīng)濟(jì)性上可行。

注：總銷售收入為不含稅口徑，下同

完整版可行性研究報告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來源、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項(xiàng)目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。