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數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 通商控股    2024-11-01

1、項目建設(shè)背景

當(dāng)前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢面臨內(nèi)、外雙重壓力。一方面，是有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會預(yù)期偏弱、風(fēng)險隱患仍存等逐漸成為國內(nèi)大循環(huán)主要堵點，另一方面，外部環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性仍在持續(xù)上升。

在此背景下，2023 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出要全面貫徹落實黨的二十大和二十屆二中全會精神，著力推動高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)推動經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。當(dāng)前，我國工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍處于恢復(fù)增長和轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵期，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。實體經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基石，是推動我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的持續(xù)動力，也是我國參與國際競爭的優(yōu)勢所在。

二十大報告提出要堅持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點放在實體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國、數(shù)字中國。推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合集群發(fā)展，構(gòu)建新一代信息技術(shù)、人工智能、生物技術(shù)、新能源、新材料、高端裝備、綠色環(huán)保等一批新的增長引擎。加快發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)深度融合，打造具有國際競爭力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是制造業(yè)發(fā)展的重要載體，是高質(zhì)量發(fā)展的主陣地，園區(qū)經(jīng)濟(jì)已成為先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展中堅力量。近年來，國家和地方大力支持產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，立足特色資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立制造業(yè)差異化定位，推動制造業(yè)規(guī)模化集群化發(fā)展。

《“十四五”促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，支持各地根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位和資源稟賦，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈培育一批產(chǎn)業(yè)定位聚焦、配套設(shè)施齊全、運營管理規(guī)范的中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群。二十大報告強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施對產(chǎn)業(yè)體系的支撐作用，指出優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。

2、項目合法性文件支持情況

勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目已取得的合規(guī)性文件項目備案證明、產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目計劃于 2024 年 10 月末開始動工，故目前項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證尚未齊全，未來將按照項目整體建設(shè)進(jìn)度分批次獲取工程規(guī)劃許可證和施工許可證，建設(shè)手續(xù)申請不存在實質(zhì)障礙。

總建筑面積為 257500 ㎡，其中地上建筑面積 216500 ㎡，地下建筑面積41000 ㎡。主要建設(shè)內(nèi)容包括：（1）新建 10 幢產(chǎn)業(yè)用房（2#樓~11#樓）、1幢配套服務(wù)用房（1#樓）及停車樓。（2）配套建設(shè)道路、綠化、供水、供電等公用及輔助工程，以滿足項目需要。

3、項目建設(shè)內(nèi)容

勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目，總用地面積 86620平方米（約 130畝），總建筑面積為 257500 平方米，地塊總體呈不規(guī)則六邊形。

項目總平面布置圖

本項目區(qū)塊共布置 10 幢產(chǎn)業(yè)用房（2#~11#）及 1 幢配套服務(wù)用房（1#）。1#綜合配套用房位于地塊西北側(cè)，建筑面積為 25815 平方米，共 18 層。1-4F 為食堂、物業(yè)辦公、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，建筑面積為 8077 平方米；5-18F 為宿舍，建筑面積為 17738 平方米。

2#~11#產(chǎn)業(yè)用房地塊自西向東、自北向南依次排列，2#產(chǎn)業(yè)用房為 9層+4層建筑，設(shè)有子樓 2-A#樓（9F）和 2-B#樓（4F）；3#產(chǎn)業(yè)用房為 8 層+4 層建筑，設(shè)有子樓 3-A#樓（9F）和 3-B#樓（4F）；4#產(chǎn)業(yè)用房為 4 層建筑，設(shè)有子樓 4-A#樓、4-B#樓和 4-C#樓；5#產(chǎn)業(yè)用房為 9 層+4層建筑，設(shè)有子樓 5-A#樓（9F）、5-B#樓（4F）和 5-C#樓（4F）；

6#產(chǎn)業(yè)用房為 12 層+4 層建筑，設(shè)有子樓 6-A#樓（12F）、6-B#樓（4F）；7#產(chǎn)業(yè)用房為 4層建筑；8#產(chǎn)業(yè)用房為 9 層+4 層建筑，設(shè)有子樓 8-A#樓（9F）、8-B#樓（4F）和 8-C#樓（4F）；9#產(chǎn)業(yè)用房為 12 層+4 層建筑，設(shè)有子樓 9-A#樓（12F）、9-B#樓（4F）；10#產(chǎn)業(yè)用房為 4 層建筑；11#產(chǎn)業(yè)用房為 4 層建筑。

此外，本項目配套建設(shè)環(huán)網(wǎng)站、專變、廣電機(jī)房、5G 通信基站機(jī)房、消防兼安?？刂剖摇⒎诸惱渴占康冉ㄖ?，地上總建筑面積為 216500 平方米。地下一層為停車場，地下總建筑面積為 41000 平方米。

1）項目必要性

本項目通過建設(shè)勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，集聚一批高端裝備領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)、潛力企業(yè)、孵化企業(yè)，將 5G、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)應(yīng)用快速落地，從而推動各類資源要素快捷流動、各類市場主體加速融合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，成為跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)整合者、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化升級推動者、工業(yè)資產(chǎn)價值釋放著，對持續(xù)推動數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)的廣泛深度融合具有現(xiàn)實意義，為助力打造具有全球影響力、智造引領(lǐng)力、創(chuàng)新驅(qū)動力、生態(tài)吸引力、示范帶動力的全球智造創(chuàng)新之都具有重大意義。

2）項目經(jīng)濟(jì)與社會效益

勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目，通過招引一批數(shù)字經(jīng)濟(jì)上中下游企業(yè)集聚園區(qū)，為其提供場地、物管、培訓(xùn)等一攬子服務(wù)，能夠產(chǎn)生一定的收入來源，為項目單位帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招引入駐的企業(yè)通過孵化、培育、壯大后，可實現(xiàn)一定能的企業(yè)規(guī)模、利潤，為當(dāng)?shù)卣暙I(xiàn)可觀的稅收，因此也具有間接的經(jīng)濟(jì)效益。

本項目通過以園聚產(chǎn)、以產(chǎn)促投、以投帶引，有利于促進(jìn)寧波數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動全市智能制造、新一代信息技術(shù)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)集聚，提供廣泛就業(yè)機(jī)會，具有顯著的社會效益。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，當(dāng)前我市數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，已初具規(guī)模，但與杭州、深圳等數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先城市相比，仍存在較大的發(fā)展空間，也缺少產(chǎn)業(yè)集聚空間及專業(yè)化的開發(fā)建設(shè)及運營管理團(tuán)隊為產(chǎn)業(yè)集群提供輔導(dǎo)和支撐。

寧波和豐產(chǎn)業(yè)園（集團(tuán)）有限公司作為通商控股集團(tuán)四大平臺中產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺的支撐載體，深度融入寧波“361”萬千億級產(chǎn)業(yè)集群等戰(zhàn)略，承擔(dān)構(gòu)建高能級業(yè)體系、推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的使命。項目單位作為寧波和豐產(chǎn)業(yè)園（集團(tuán)）有限公司子公司，由寧波和豐產(chǎn)業(yè)園（集團(tuán)）有限公司與寧波新材料科技城發(fā)展投資有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合資組建，專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資、建設(shè)和招商運營管理。

本項充分發(fā)揮項目單位及寧波和豐產(chǎn)業(yè)園（集團(tuán)）有限公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運營及管理方面的優(yōu)勢，以園聚產(chǎn)、以產(chǎn)促投、以投帶引，將吸引一批數(shù)字經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，并為其他提供孵化、培育、成長等一系列服務(wù)，有力提升寧波數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。推動產(chǎn)業(yè)集聚方面，數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群是深入實施數(shù)字經(jīng)濟(jì)“一號發(fā)展工程”的重要體現(xiàn)，也是寧波市重點打造的萬億級產(chǎn)業(yè)集群之一。

通過勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，聚集一批數(shù)字經(jīng)濟(jì)上下游企業(yè)，能夠有效降低信息交易成本，促進(jìn)企業(yè)與企業(yè)之間的近距離接觸，有利于相互交流、廣泛協(xié)作、推廣技術(shù)，從而推動企業(yè)改進(jìn)生產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品、提高質(zhì)量。帶動就業(yè)方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于集中了大量的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)，同時還會延伸更多的配套服務(wù)業(yè)，從而形成了較多的新增就業(yè)崗位，一定程度上可緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題。另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)往往融合在一個強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈中，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)競爭力，其提供的工作機(jī)會比較穩(wěn)定，因此社會效益突出。

4、項目建設(shè)進(jìn)度

本項目計劃于 2024 年 9 月底前完成相關(guān)報批程序以及可研、設(shè)計、招投標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作，擬于 2024 年 10 月正式動工建設(shè)，并于 2027 年 1 月底完成全部建設(shè)內(nèi)容并投入使用，建設(shè)工期共計約 28 個月。

5、實施主體及其與公司的關(guān)系

勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（一期）及（二期）項目承辦單位為寧波勝遇產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營有限公司（以下簡稱項目單位）。項目單位為寧波和豐產(chǎn)業(yè)園（集團(tuán)）有限公司子公司，由寧波和豐產(chǎn)業(yè)園（集團(tuán)）有限公司與寧波新材料科技城開發(fā)投資有限公司按照 60:40合資建立，專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資、建設(shè)和招商運營管理。

公司對項目單位持股 60%。勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（一期）及（二期）項目總投資額分別為 117,595.00 萬元及 124,937.00 萬元，資金使用額度分別為 20,000.00 萬元和 28,000.00 萬元，占項目總投資額比例為 17.01%及 22.41%。公司對該子公司的持股比例和對項目的投資比例不存在不匹配情形，因此公司對該項目資金使用規(guī)模具備合理性。

寧波新材料科技城開發(fā)投資有限公司成立于 2013 年 12 月 20 日，注冊資本金 100000 萬元，是寧波高新區(qū)投資管理集團(tuán)有限公司下屬國有企業(yè)，負(fù)責(zé)建設(shè)板塊業(yè)務(wù)，承擔(dān)高新區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)、政府性投資項目代建以及各類政府性項目平臺開發(fā)運營，在土地整理、要素獲取等方面具有豐富的經(jīng)驗。

6、項目收入及成本分析

根據(jù)《勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目可行性研究報告》，勝遇數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園（二期）項目計算期內(nèi)（計算期為 22年）營業(yè)收入合計 311755萬元，其中產(chǎn)業(yè)用房租賃收入 93389 萬元、配套用房租賃收入 18082 萬元、產(chǎn)業(yè)用房銷售收入 168259 萬元、配套用房銷售收入 32025 萬元。

其中項目產(chǎn)業(yè)用房面積176321 平方米，計算期第 3 年至第 5 年按照 20%、40%、40%的比例出租，第 3年至第 5 年新增出租部分負(fù)荷率分別為 60%、70%、80%，至第 22 年末以市場價格估算資產(chǎn)可變現(xiàn)收益；項目配套服務(wù)用房面積 25815平方米，計算期第 3年至第 5 年按照 20%、40%、40%的比例出租，第 3 年至第 5 年新增出租部分負(fù)荷率分別為 60%、70%、80%。

同時，保守估計，項目完全達(dá)產(chǎn)后，出租率約為90%。產(chǎn)業(yè)用房銷售價格方面產(chǎn)業(yè)用房銷售價格計算期第 2 年按均價 7000 元/平方米（含稅），每年遞增 2%；配套用房售價為產(chǎn)業(yè)用房的 130%；產(chǎn)業(yè)用房租賃價格前四年按 23 元/平方米/月（含稅），第五年開始每年遞增 3%；配套用房租賃價格前四年按 1 元/平方米/天（含稅），第五年開始每年遞增 3%。

成本方面，項目經(jīng)營成本主要包含園區(qū)運營成本、物業(yè)管理費、工資及福利費三部分，其中園區(qū)運營成本按照基準(zhǔn) 170 萬元、第 3 年開始每年上漲 2%計算；物業(yè)管理費按照運營期前三年可出租面積空置部分為基數(shù)，每月每平方 2元計算；工資及福利費按照基準(zhǔn) 180 萬元、第 3 年開始每年上漲 2%計算。

項目計算期內(nèi)經(jīng)營成本合計 8851 萬元。項目固定資產(chǎn)折舊按照折舊年限 25 年、殘值率 5%計算；同時運營期前三年未出租情況下，相關(guān)房屋計入存貨科目，暫不計提折舊；待房屋出租后，計入投資性房地產(chǎn)科目，開始計提折舊。項目用地為工業(yè)用地，使用年限 50 年，考慮到項目建設(shè)期并與項目一期保持一致性的原則，土地費用按照 40 年攤銷。

利息支出主要為銀行中長期利息支出和其他短期借款利息支出，銀行中長期利息支出利率按照 3.95%計算，其他短期借款利息支出利率按照 2.7%計算。房屋建設(shè)成本根據(jù)項目實際建設(shè)成本并結(jié)合運營期間折舊計算。項目計算期內(nèi)總成本合計 197946 萬元。經(jīng)估算，項目計算期內(nèi)總成本費用為 197946 萬元，經(jīng)營成本 8851 萬元。

完整版可行性研究報告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項目投資及資金來源、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。