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城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心建設項目可行性研究報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-09-16

序言

“民以食為天”，長期以來，餐飲、食材業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的主要行業(yè)之一的子行業(yè)，對刺激消費需求，推動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，在擴大內(nèi)需、安置就業(yè)、繁榮市場以及提高人民生活水平質(zhì)量等方面，都做出了積極貢獻。

近年來，隨著人工、原輔料價格的大幅上漲及監(jiān)管力度加大，德化縣與周邊區(qū)縣食品消費邁入整合期。2020年，德化、永春、大田、尤溪、永泰、仙游（備注：以下簡稱“德化縣及周邊五區(qū)縣”）食材消費市場規(guī)模達到13,719.36 噸/天，食材零售消費規(guī)模高達5,207.60 萬元/天，綜合食材零售規(guī)模190.08億元/年。

雖然德化縣及周邊五區(qū)縣食材具備一定的規(guī)模，但是就目前整個產(chǎn)業(yè)鏈而言，行業(yè)面臨的主要困境如下表所示：

圖表0-3 目前德化縣以及周邊五區(qū)縣食材產(chǎn)業(yè)情況

1.總規(guī)劃面積

項目總占地面積約280畝，用地性質(zhì)為物流倉儲服務用地，項目分二期建設，（一期建設180畝，二期建設100畝），總建筑面積162,793.46 平方米（計容積面積），綜合容積率1.29，建筑系數(shù)57.87%，綠地率≧10%（占用拿地規(guī)劃內(nèi)道路）。

項目一期建設180畝，建筑面積111,764.29平方米（計容積面積），綜合容積率1.36，建筑系數(shù)60.96%，綠地率≧10%（占用拿地規(guī)劃內(nèi)道路）。

項目二期建設100畝，建筑面積51,029.17 平方米（計容積面積），綜合容積率1.26，建筑系數(shù)52.30%，綠地率≧10%（占用拿地規(guī)劃內(nèi)道路）。

2.項目投資規(guī)模

項目一期投資44,816.87萬元，其中固定資產(chǎn)投資41,816.87萬元，流動資金投資3,000.00萬元，項目二期投資15,593.71萬元。

3.項目模式描述

3.1項目一期模式

互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)批2.0模式-經(jīng)營模式：本項目為改變自身品牌建設和對應的經(jīng)營能力，首先要改變自身的資金能力。市場通過一卡通電子結(jié)算的運營模式可將市場的交易資金集中起來，形成資金沉淀，改變自身的資金能力：

（1）通過一卡通電子結(jié)算獲得交易資金流和交易數(shù)據(jù)流，改變經(jīng)營方式，扶持重點商戶；

（2）通過一卡通電子結(jié)算，形成資金沉淀，提升農(nóng)批市場整體品牌能力和經(jīng)營能力，完成整體經(jīng)營能力的提升；

（3）通過一卡通電子結(jié)算模式產(chǎn)生的真實交易數(shù)據(jù)，對農(nóng)批市場管理提供數(shù)據(jù)支撐，為食安體系提供追溯數(shù)據(jù)。

3.2項目二期

項目二期采用互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)批3.0模式-金融模式：在批發(fā)市場建立了農(nóng)批2.0模式的基礎上，以農(nóng)批市場電子結(jié)算交易系統(tǒng)為平臺，導入互聯(lián)網(wǎng)和金融服務機構(gòu)，協(xié)助配送中心外部經(jīng)營通道的打開，改變商戶的資金利用空間。

（1）借助電子結(jié)算系統(tǒng)平臺的交易數(shù)據(jù)鏈，結(jié)合市場的檢疫檢測能力，嚴把食品安全關，建立食品安全追溯體系。

（2）將農(nóng)批市場的電子結(jié)算和配送平臺與電子商務平臺對接，實現(xiàn)線上線下的經(jīng)營方式，擴大銷售規(guī)模。

（3）引入金融服務機構(gòu)，為農(nóng)批市場的各個參與方提供快速資金支持和理財服務。

互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)批3.0模式-金融模式的優(yōu)勢在于：（1）把商戶利益和市場管理方糅合在一起；（2）完全提升市場經(jīng)營的檔次和能力；（3）打造都市生活圈成為可能；（4）政府的食品安全職能連接落實到實處。

3.3產(chǎn)業(yè)鏈上游（農(nóng)戶+基地賦能）模式

將福建省力豪現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有限公司 的技術(shù)、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢，供銷系統(tǒng)的配送優(yōu)勢，“力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心”的產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢相融合，打造數(shù)字化智慧化平臺：

3.3.1、智慧感知賦能德化縣及周邊五區(qū)縣農(nóng)戶+基地

通過各種傳感器采集農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖水體、種植土壤、氣象等環(huán)境信息，實時監(jiān)測動植物生長環(huán)境，提前預測動植物生理變化趨勢。為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、決策提供可靠的信息來源和信息支撐。

3.3.2、智能控制賦能德化縣及周邊五區(qū)縣農(nóng)戶+基地

通過感知層實時監(jiān)測農(nóng)業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場環(huán)境，結(jié)合動植物成長周期模型（各個階段所需要的溫、光、水、肥、氣），采用智能控制手段和措施控制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場的設施，達到節(jié)約生產(chǎn)成本、降低生產(chǎn)能耗、提高農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量的目的。

3.3.3、視頻監(jiān)控賦能德化縣及周邊五區(qū)縣農(nóng)戶+基地

高質(zhì)量視頻圖像傳輸，視頻傳輸延遲低，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)訊息的即時傳輸與實時共享，幫助生產(chǎn)管理人員隨時隨地可以通過手機查看監(jiān)控數(shù)據(jù)，點對點進行遠程對講通話。

3.3.4、智能數(shù)據(jù)分析賦能德化縣及周邊五區(qū)縣農(nóng)戶+基地

以海量的數(shù)據(jù)分析為依托，建立地區(qū)各種主要農(nóng)作物的生長數(shù)據(jù)模型，并通過逐年不斷增加的農(nóng)業(yè)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，進行持續(xù)更新和分析，不斷地對數(shù)據(jù)庫進行優(yōu)化，從而達到增加農(nóng)作物產(chǎn)量、調(diào)節(jié)農(nóng)作物生長周期、提高經(jīng)濟效益的目的。

3.4產(chǎn)業(yè)鏈下游（銷售渠道）模式

3.4.1、招商電商基地，依托現(xiàn)有電商渠道，實現(xiàn)農(nóng)戶產(chǎn)品直供餐桌。

3.4.2、福建省力豪現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有限公司將會加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，加快培育發(fā)展具有地方特色和市場競爭力的主導產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品品牌，創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品流通方式，實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)產(chǎn)品出村入城”幫助”農(nóng)戶+基地”參與“部隊、社區(qū)、學校、機關、事業(yè)單位、企業(yè)/超市、生鮮連鎖、社區(qū)便利店對接”，加快鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設，推進超市和專業(yè)合作社、生產(chǎn)基地、專業(yè)大戶建立直接采購關系，促進優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品直接進入終端市場。

4.建設總體經(jīng)濟指標總結(jié)

力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心項目的建設符合國家與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的鼓勵類項目范圍，項目選定設備具有技術(shù)先進性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有廣闊的銷售市場。

項目正式試運營，正常經(jīng)營年份可實現(xiàn)年均產(chǎn)值270,053.82萬元，（其中：力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心產(chǎn)值13,449.38萬元；入駐力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心企業(yè)產(chǎn)值285,116.04萬元）。年均總成本費用6,221.33萬元、年均經(jīng)營成本2,966.05萬元、年均納稅10,014.63萬元，（其中：力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心納稅1,461.15萬元；入駐力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心企業(yè)納稅8,553.48萬元）。

5.項目資本投入經(jīng)濟指標

項目資本投入60,410.59后，年均利潤總額3,809.60萬元、年均稅后利潤2,857.20萬元、總投資收益率6.31%、投資利稅率8.72%、稅后財務內(nèi)部收益率6.13%、稅后財務凈現(xiàn)值FNPV（I=6%）676.78萬元、稅后靜態(tài)投資回收期14.39年（不含建設期）、稅前靜態(tài)投資回收期12.52年（不含建設期）、盈虧平衡點27.68%；有力地促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，并符合當?shù)赝顿Y標準與產(chǎn)值稅收標準。同時能直接解決人員就業(yè)500人，企業(yè)入駐解決就業(yè)10000人以上，社會效益顯著。項目建設不僅是必要的，也是可行的。

此報告為思瀚產(chǎn)業(yè)研究院出品正式可研報告摘取部分，嚴謹轉(zhuǎn)載，個性化定制請咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。

目錄

序言

第一章 總論

1.1 項目概況

1.1.1 項目名稱

1.1.2 項目承辦單位以及介紹

1.1.2.1 項目承辦單位

1.1.2.2 承辦單位介紹

1.1.3 項目總征地面積與區(qū)域規(guī)劃

1.1.3.1 總規(guī)劃面積

1.1.3.2 項目一期規(guī)劃

1.1.3.3 項目二期規(guī)劃

1.1.4 項目經(jīng)濟規(guī)模

1.1.4.1 總經(jīng)濟規(guī)模

1.1.4.2 入駐商戶經(jīng)濟規(guī)模

1.1.5 項目投資規(guī)模

1.1.5.1 項目一期投資規(guī)模

1.1.5.2 項目二期投資規(guī)模

1.1.5.3 項目總投資規(guī)模

1.1.6 資金籌措方案

1.1.7項目擬建地址

1.1.8 建設性質(zhì)

1.1.9 建設工期

1.2 項目總體描述

1.2.1 項目模式描述

1.2.2 產(chǎn)業(yè)鏈上游（農(nóng)戶+基地賦能）模式

1.2.3 產(chǎn)業(yè)鏈下游（銷售渠道）模式

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

1.3.1法律法規(guī)

1.3.2 有關政策性依據(jù)文件

1.4 可行性研究范圍

1.5 可行性研究報告編制原則

1.7 結(jié)論

1.7.1 建設總體經(jīng)濟指標總結(jié)

1.7.2 項目資本投入經(jīng)濟指標

第二章 項目政策支持與可行性

2.1 項目的政策支持

2.1.1 項目相關支持政策

2.1.2 農(nóng)戶+基地賦能支持政策

2.1.3 銷售端食品安全政策

2.1.4 泉州市政策支持

1、泉州市政府的需求

2、 農(nóng)業(yè)供給側(cè)、需求側(cè)與食品安全問題

3、項目解決方案

2.2 項目的可行性

2.2.1 承辦單位投資與運營能力具備可行性

2.2.2 項目輻射市場規(guī)模具備可行性

2.2.3 項目運營經(jīng)濟指標具備可行性

第三章 行業(yè)與市場分析

3.1 “農(nóng)批市場”市場分析

3.1.1“農(nóng)批市場”市場規(guī)模

3.1.2 “農(nóng)批市場”市場現(xiàn)狀

3.1.3 “農(nóng)批市場”所面臨的問題挑戰(zhàn)

3.1.3 “農(nóng)批市場”產(chǎn)業(yè)變革方向

3.2 德化縣周邊農(nóng)批市場分析

3.2.1 廈門同安閩南市場

3.2.2 禾富果蔬市場

3.2.3 新華洲水產(chǎn)

3.2.4 晉江曾井蔬菜批發(fā)市場

3.2.5 皇達商貿(mào)城市場與調(diào)味品市場

3.3 力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心模式分析

3.3.1 打造互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)批3.0模式運營

3.3.2 電商配送基地模式

第四章 土地利用與建設條件

4.1 土地利用

4.1.1 地址選擇原則

4.1.2 建設地點

4.1.3 土地利用現(xiàn)狀

4.2 建設條件

4.2.1 位置境域

4.2.2 地質(zhì)地貌

4.2.3 勞動人口

4.2.4 氣候條件

4.3 項目選址方案

4.3.1 項目選址的原則

4.3.2 基礎施工條件

1. 公共設施條件

2. 施工條件

3. 建筑材料

4.3.3 選址確定

第五章 城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心規(guī)劃建設總體思路

5.1建設目標、思路、策略及依據(jù)

5.1.1 建設目標

5.1.2 建設思路

5.1.3 建設策略

5.2 配套基礎設施規(guī)劃

5.2.1 項目設計、施工及安裝規(guī)范

5.2.2 基礎設施基本布局

5.2.3 道路交通基礎設施規(guī)劃

5.2.4 電力設施規(guī)劃

5.2.5通信工程規(guī)劃

5.2.6 給排水工程

5.2.7 動力照明及防雷工程

5.3.8 消防工程

5.3.9 通風及空調(diào)系統(tǒng)

5.3.10 火災報警及消防控制系統(tǒng)

5.3.11 室外管網(wǎng)等配套工程

第六章 循環(huán)經(jīng)濟與節(jié)能節(jié)水措施

6.1 編制依據(jù)

6.2 設計原則和基本要求

6.2.1綠色設計原則

6.2.2資源最佳利用原則

6.2.3能源消耗最小原則

6.2.4零污染原則

6.2.5技術(shù)先進原則

6.2.6加強控制管理，節(jié)約能源

6.3綠色建筑設計措施

1、規(guī)劃

2、建筑

3、結(jié)構(gòu)

4、給排水

5、通風與空氣調(diào)節(jié)

6、電氣

7、景觀

6.4節(jié)能措施

6.4.1采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝

6.4.2公用工程節(jié)能措施

6.4.3建筑節(jié)能措施

67.4.4其他節(jié)能措施

6.5節(jié)水方案

6.5.1雨水利用方案

6.5.2節(jié)水措施

第七章 環(huán)境影響評價

7.1環(huán)境評價依據(jù)及執(zhí)行標準

7.2場址環(huán)境現(xiàn)狀

7.3 項目建設與運營過程對環(huán)境的影響

7.3.1項目建設期

1、環(huán)境空氣影響分析

2、水環(huán)境影響分析

3、聲環(huán)境影響分析

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析

7.3.2項目運營期

1、環(huán)境空氣影響分析

2、水環(huán)境影響分析

3、聲環(huán)境影響分析

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析

7.4環(huán)境保護措施及治理方案

7.4.1項目施工期環(huán)保措施

1、廢氣及揚塵污染控制環(huán)保措施

2、污水環(huán)保措施

3、噪聲環(huán)保措施

4、固體廢棄物環(huán)保措施

7.4.2運營期環(huán)境保護措施

1、大氣污染環(huán)保措施

2、污水處理環(huán)保措施

3、噪聲污染環(huán)保措施

4、固體廢棄物環(huán)保措施

7.5環(huán)境影響評價結(jié)論

第八章 項目投資估算

8.1投資估算范圍依據(jù)

8.1.1 投資估算范圍

8.1.2 投資估算參考范圍

8.2總投資估算

8.2.1 項目一期投資

8.2.2 項目二期投資估算

8.2.3 力豪城市生鮮數(shù)字化冷鏈配送中心建設總投資

8.3 項目實施進度

第九章 財務核算

9.1基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

9.2 編制依據(jù)

9.3收入測算

9.3.1租賃費營業(yè)收入

9.3.2 項目其他服務收入

9.3.2 項目收入合計

9.4 增值稅、房產(chǎn)稅及附加

9.5 成本核算

9.5.1 支付通道費以及動力

9.5.2 固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)攤銷

9.5.3人員工資福利

9.5.4修理費

9.5.5財務費

9.5.6管理費用

9.5.7銷售費用

9.5.9 成本總計

9.6 利潤核算

9.7財務評價分析

9.7.1盈利能力分析

9.7.2財務內(nèi)部收益率

9.7.3財務凈現(xiàn)值FNPV

9.7.4項目投資回收期Pt

9.7.5總投資收益率（ROI）

9.8財務生存能力分析

9.9 不確定性分析

9.10 評價結(jié)論

第十章 項目風險分析

10.1 建設風險

10.2 市場風險