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鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 通商控股    2024-11-01

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位為“以華為鯤鵬計(jì)算產(chǎn)業(yè)和 5G產(chǎn)業(yè)為核心，打造聚集鯤鵬生態(tài)和 5G 上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高端智能制造產(chǎn)業(yè)園”，重點(diǎn)聚焦高端裝備制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)、新一代信息技術(shù)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃引入鯤鵬生態(tài)、5G 相關(guān)的軟硬件企業(yè)、創(chuàng)新機(jī)構(gòu)、人才培訓(xùn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、開發(fā)測試平臺(tái)等鯤鵬生態(tài)企業(yè)，著力打造成為寧波高端智造產(chǎn)業(yè)高地、華東區(qū)域信創(chuàng)產(chǎn)業(yè) 高地。

依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目目標(biāo)市場面向?qū)幉ù笫?，?時(shí)將輻射長三角地區(qū)，積極招引優(yōu)質(zhì)高端智能制造、軟件和信息服務(wù)、新一代 信息技術(shù)相關(guān)企業(yè)，目標(biāo)客戶為鯤鵬上下游企業(yè)，上海、杭州等長三角區(qū)域溢 出的相關(guān)高新技術(shù)企業(yè)，寧波高新區(qū)科技成果轉(zhuǎn)換企業(yè)以及寧波市域改造升級(jí) 需求轉(zhuǎn)移和空間形象提升的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，力爭引進(jìn)全國 500 強(qiáng)乃至世界 500 強(qiáng)企 業(yè)落戶寧波。

2、項(xiàng)目合法性文件支持情況

寧波國家高新區(qū)鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目已取得所需全部合規(guī)性文件，已獲得審批合規(guī)性文件包括項(xiàng)目備案證明、產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。

項(xiàng)目總用地面積 179.40 畝，總建筑面積 328,650.00 ㎡,地上建面積 295,800.00 ㎡。項(xiàng)目項(xiàng)總投資 162,384 萬元。

3、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于寧波新材料科技城核心區(qū) XCL02 地段（行政區(qū)劃隸屬于鎮(zhèn)海區(qū)貴駟街道，目前委托寧波國家高新區(qū)管委會(huì)代管）XCL020309a、XCL020310a、XCL020311a 三個(gè)地塊，東至耕漁北路，南至永茂東路，西至愛登南路，北至永樂東路。

園區(qū)地理位置優(yōu)越，區(qū)域交通便利。項(xiàng)目總用地面積 179.4 畝（M0 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地），容積率 2.5，總建筑面積 34.5 萬平方米，其中地上建筑面積約 29.9 萬平方米、地下建筑面積約 4.6 萬平方米，項(xiàng)目總投資約 15 億元。

項(xiàng)目為省、市級(jí)重大項(xiàng)目，寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園建成投運(yùn)后，將集聚鯤鵬生態(tài)和 5G 上下游高端智造產(chǎn)業(yè)，承接落地鵬霄服務(wù)器生產(chǎn)線及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，成為我市高端智造產(chǎn)業(yè)高地、華東區(qū)域信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高地。

4、項(xiàng)目必要性

為深入實(shí)施數(shù)字經(jīng)濟(jì)一號(hào)工程，助力打造全球智造創(chuàng)新之都，寧波工業(yè)投資集團(tuán)有限公司與中建國際投資（杭州）有限公司合資組建寧波和豐智慧園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司，并由寧波和豐智慧園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司與東華軟件股份公司合資組建寧波和豐鯤鵬產(chǎn)業(yè)園開發(fā)經(jīng)營有限公司，共同開發(fā)建設(shè)運(yùn)營寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

現(xiàn)因宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、市場、政策調(diào)整等原因，原相關(guān)約定的觸發(fā)股權(quán)回購條件已無法實(shí)現(xiàn)，寧波工業(yè)投資集團(tuán)有限公司為更好運(yùn)營寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，集聚產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，為母公司通商控股集團(tuán)整合打造全市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園平臺(tái)，擬提前啟動(dòng)收購寧波和豐智慧園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司 80%股權(quán)事項(xiàng)。

項(xiàng)目的實(shí)施有利于夯實(shí)寧波“361”產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)、擘畫數(shù)字經(jīng)濟(jì)新藍(lán)圖，有利于聚焦主責(zé)主業(yè)、扎實(shí)推進(jìn)國有企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，有利于保障省、市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目有序推進(jìn)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)化運(yùn)營，因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是必要且迫切的。

5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益

寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，通過招引一批高端智能制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)集聚園區(qū)，為其提供場地、物管、培訓(xùn)等一攬子服務(wù)，能夠產(chǎn)生一定的收入來源，為項(xiàng)目單位帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招引入駐的企業(yè)通過孵化、培育、壯大后，可實(shí)現(xiàn)一定能的企業(yè)規(guī)模、利潤，為當(dāng)?shù)卣暙I(xiàn)可觀的稅收，因此也具有間接的經(jīng)濟(jì)效益。寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)寧波高端智能制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)、新一代信息技術(shù)等行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)集聚，提供“投、運(yùn)、管、服”等一系列增值服務(wù)，賦能企業(yè)發(fā)展，具有顯著的社會(huì)效益。

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，當(dāng)前高端智能制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)、新一代信息技術(shù)等行業(yè)作為全市“361”產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)細(xì)分領(lǐng)域，已初具規(guī)模，但與深圳、杭州等標(biāo)桿城市相比，仍存在較大的發(fā)展空間，也缺少產(chǎn)業(yè)集聚空間及專業(yè)化的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為產(chǎn)業(yè)集群提供輔導(dǎo)和支撐。本項(xiàng)目充分發(fā)揮項(xiàng)目單位在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營及管理方面的優(yōu)勢，通過招引一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，并為其提供孵化、培育、成長等一系列服務(wù)，有力提升寧波“361”產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展水平。

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚方面，數(shù)字經(jīng)濟(jì)是我市深入實(shí)施數(shù)字經(jīng)濟(jì)一號(hào)工程的重要體現(xiàn)，也是重點(diǎn)打造的萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群之一。通過寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，聚集一批高端智能制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)、新一代信息技術(shù)等行業(yè)上下游企業(yè)，能夠有效降低信息交易成本，促進(jìn)企業(yè)與企業(yè)之間的近距離接觸，有利于相互交流、廣泛協(xié)作、推廣技術(shù)，從而推動(dòng)企業(yè)改進(jìn)生產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品、提高質(zhì)量。

帶動(dòng)就業(yè)方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于集中了大量的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)，同時(shí)還會(huì)延伸更多的配套服務(wù)業(yè)，從而形成了較多的新增就業(yè)崗位，一定程度上可緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題。另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)往往融合在一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈中，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)競爭力，其提供的工作機(jī)會(huì)比較穩(wěn)定，因此社會(huì)效益突出。

6、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

本項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施周期為 2020 年 11 月至 2024 年 4 月。項(xiàng)目分 3 個(gè)階段實(shí)施進(jìn)行：第一階段為前期準(zhǔn)備階段，從 2020年 11月初開始，為期 2個(gè)月，完成工程方案設(shè)計(jì)、審批等工作，完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，進(jìn)行施工招標(biāo)工作。第二階段為施工階段，從 2021年 1月初開始，總施工期約為 39個(gè)月。第三階段為工程驗(yàn)收階段，2024 年 4 月，完成交工驗(yàn)收。目前該項(xiàng)目已竣工，資金主要用于支付項(xiàng)目尾款。

7、實(shí)施主體及其與公司的關(guān)系

本項(xiàng)目承辦單位為寧波和豐鯤鵬產(chǎn)業(yè)園開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱“項(xiàng)目單位”）。公司子公司寧波工業(yè)投資集團(tuán)有限公司及東華軟件股份有限公司分別持有項(xiàng)目單位 70.00%、30.00%股權(quán)。本項(xiàng)目總投資額為 162,384.00 萬元，資金使用額度為 7,000.00萬元，占項(xiàng)目總投資比例為 4.31%。

公司對(duì)該子公司的持股比例和對(duì)項(xiàng)目的投資比例不存在不匹配情形，因此公司對(duì)該項(xiàng)目資金使用規(guī)模具備合理性。寧波和豐智慧園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司隸屬于公司，成立于 2020 年 10 月21 日。注冊(cè)資本為 22800 萬元人民幣。經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；各類工程建設(shè)活動(dòng)；房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目工程總承包（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)，具體經(jīng)營項(xiàng)目以審批結(jié)果為準(zhǔn)）。

一般項(xiàng)目：住房租賃；非居住房地產(chǎn)租賃；物業(yè)管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；工程管理服務(wù)；園區(qū)管理服務(wù)；園林綠化工程施工；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng)）。東華軟件股份有限公司成立于 2001 年 1 月 20 日。

注冊(cè)資本為 320,548.24 萬元人民幣。經(jīng)營范圍為技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)推廣、技術(shù)轉(zhuǎn)讓；計(jì)算機(jī)系統(tǒng)服務(wù)；數(shù)據(jù)處理；基礎(chǔ)軟件服務(wù)、應(yīng)用軟件服務(wù)、公共軟件服務(wù)；銷售計(jì)算機(jī)軟、硬件及外圍設(shè)備、通訊設(shè)備、醫(yī)療器械Ⅱ類；承接工業(yè)控制與自動(dòng)化系統(tǒng)工程、計(jì)算機(jī)通訊工程、智能樓宇及數(shù)據(jù)中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)工程；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口、代理進(jìn)出口；經(jīng)營電信業(yè)務(wù)。（市場主體依法自主選擇經(jīng)營項(xiàng)目，開展經(jīng)營活動(dòng)；經(jīng)營電信業(yè)務(wù)以及依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動(dòng)；不得從事國家和本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)。）

8、項(xiàng)目收入及成本分析

根據(jù)《寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，寧波鯤鵬生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)（計(jì)算期為 17 年）共可產(chǎn)生營業(yè)收入 226,006.18 萬元，剔除增值稅金及附加 23,434.28 萬元、總成本費(fèi)用 87,681.62 萬元，項(xiàng)目利潤總額估算為114,890.28 萬元。本項(xiàng)目收入來源主要為部分產(chǎn)業(yè)用房銷售收入、商業(yè)餐飲配套租賃收入、配套宿舍租賃收入、停車位收入、工業(yè)廠房租賃收入和物業(yè)管理費(fèi)收入。

1）10a地塊可銷售面積為東華產(chǎn)業(yè)用房 16000平方米和其他產(chǎn)業(yè)用房 30929平方米，東華產(chǎn)業(yè)用房銷售均價(jià)為 3750 元/平方米，其他產(chǎn)業(yè)用房銷售均價(jià)為6500 元/平方米；9a 地塊可售產(chǎn)業(yè)用房面積為 45531 平方米；11a 地塊可售產(chǎn)業(yè)用房面積為 37623 平方米，兩個(gè)地塊的產(chǎn)業(yè)用房銷售均價(jià)都為 6500 元/平方米。

2）商業(yè)餐飲配套可出租面積為 1856.77 平方米，租賃價(jià)格按照 45 元/平方米/月計(jì)算，價(jià)格每三年上漲 5%。第一、二年、三的租賃比例為 70%、80%、90%，之后的租賃比例為 95%。

3）配套宿舍可出租面積為 35611.6 平方米，租賃價(jià)格按照 33 元/平方米/月計(jì)算，價(jià)格每三年上漲 5%。第一、二年、三的租賃比例為 60%、70%、80%，之后的租賃比例為 92%。

4）工業(yè)廠房可出租面積為 124537.04 平方米，租賃價(jià)格按照 33 元/平方米/月計(jì)算，價(jià)格每三年上漲 5%。第一、二年、三的租賃比例為 60%、70%、80%，之后的租賃比例為 92%。

5）項(xiàng)目一共有機(jī)動(dòng)車停車位 1973 個(gè)，每個(gè)車位按照 300 元/個(gè)/月租賃，價(jià)格每三年上漲 5%。第一、二年、三的租賃比例為 60%、70%、80%，之后的租賃比例為 80%。包月租賃剩余車位供社會(huì)車輛臨時(shí)停車，前三年使用率按 30%、40%、50%，之后的使用率按 50%估算，臨時(shí)停車每日收益按 15 元計(jì)算。

6）物業(yè)管理費(fèi)分為兩類，商業(yè)裙樓按照 20 元/平方米/月的價(jià)格收取，其他按照 3 元/平方米/月的價(jià)格收取，價(jià)格每三年上漲 5%。

成本方面，策劃定位費(fèi)、沙盤、企劃費(fèi)按照第一年 180 萬估算。員工薪酬、辦公費(fèi)用按照每年 120 萬元估算，每 3 年上漲 5%。廣告宣傳費(fèi)、咨詢策劃費(fèi)、包裝費(fèi)前三年按照每年收入的 2%估算。維修費(fèi)按照折舊費(fèi)的 3%估算。折舊及攤銷。

折舊費(fèi)按照 40 年折舊，折舊余值按 5%計(jì)算。固定資產(chǎn)總價(jià)值 126420 萬元，第一年按 47626 萬元進(jìn)行成本攤銷。經(jīng)營成本＝策劃定位費(fèi)、沙盤、企劃費(fèi)+員工薪酬、辦公費(fèi)+廣告宣傳費(fèi)、咨詢策劃費(fèi)、包裝費(fèi)+維修費(fèi)總成本費(fèi)用＝經(jīng)營成本＋折舊攤銷費(fèi)＋財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）。

完整版可行性研究報(bào)告依據(jù)國家部門及地方政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、建設(shè)條件及方案、項(xiàng)目投資及資金來源、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)等方面逐一進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的可行性，為項(xiàng)目投資主體和主管部門提供決策參考。

此報(bào)告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會(huì)投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。